Когда нужен нотариус при продаже квартиры или доли

• Если совершеннолетний дееспособный собственник продаёт всю квартиру, нотариус для договора по общему правилу не нужен. Договор можно заключить в простой письменной форме.
• Если продаётся отдельная доля в праве собственности, договор по общему правилу нужно удостоверить у нотариуса (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).
• Если все сособственники одновременно продают все свои доли по 1 договору, обязательного нотариуса только из-за долевой собственности нет.
• Если собственнику нет 18 лет, договор продажи недвижимости должен быть нотариальным. Если он ещё не вправе самостоятельно совершать сделки как взрослый, дополнительно нужно разрешение опеки. Исключение для уже полностью дееспособного несовершеннолетнего разобрано ниже.
• Если суд ограничил дееспособность собственника — его возможность самостоятельно совершать сделки, — нотариус также обязателен.
• Если имуществом распоряжается опекун, нужен нотариальный договор и предварительное разрешение опеки. Например, это относится к продаже недвижимости совершеннолетнего человека, которого суд признал недееспособным (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ, ст. 37 ГК РФ).

В каких случаях нужен нотариус

Для совместной квартиры, которую лично продают оба супруга, обычная письменная форма следует из правил о продаже недвижимости и согласованном распоряжении совместным имуществом. Сам по себе режим совместной собственности не превращается в отчуждение долей (ст. 550 ГК РФ, ст. 253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ).

Если долю покупает другой собственник квартиры

Здесь важно разделять два разных правила: нотариальную форму договора и преимущественное право покупки.

Предположим, квартира принадлежит Анне и Борису по 1/2. Анна продаёт свою 1/2 Борису. После сделки Борис станет единственным собственником.

Нотариус всё равно нужен. Исключение для одновременной продажи всех долей здесь не работает: все участники долевой собственности не отчуждают все свои доли по 1 сделке. Сам по себе факт, что после покупки у квартиры останется 1 собственник, нотариальную форму отдельной продажи доли не отменяет.

А вот извещать сособственников по процедуре преимущественной покупки при продаже постороннему лицу в этой ситуации не требуется. Покупатель уже является участником долевой собственности, тогда как ст. 250 ГК РФ регулирует преимущественное право при продаже доли постороннему лицу (ст. 250 ГК РФ).

Итог: если сособственник продаёт свою долю другому сособственнику, нотариус нужен, но месячная процедура преимущественной покупки для продажи постороннему лицу не применяется.

Если все собственники продают квартиру вместе

Допустим, квартира принадлежит 3 взрослым собственникам по 1/3 и все 3 продают свои доли покупателю по 1 договору.

В такой ситуации нотариальная форма не становится обязательной только из-за долевой собственности. Закон делает исключение для сделки, в которой все участники долевой собственности отчуждают все свои доли по 1 договору (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Это исключение относится только к долевой собственности. Если недвижимость принадлежит несовершеннолетнему, ограниченно дееспособному человеку или отчуждается на условиях опеки, договор всё равно нотариальный. Поэтому до применения исключения проверьте статус всех собственников, а не только состав продаваемых долей (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Если собственник — ребёнок

Продажу недвижимости несовершеннолетнего нужно оформлять нотариально (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если ребёнок ещё не может самостоятельно совершать сделки как взрослый, одного нотариуса недостаточно. До продажи нужно проверить, допускается ли отчуждение его недвижимости, и получить предварительное разрешение органа опеки (ст. 20 и 21 Закона № 48-ФЗ).

Эти ограничения действуют и для родителей, которые управляют имуществом ребёнка. Они не могут обойти защиту детского имущества только потому, что являются родителями, а не назначенными опекунами (п. 3 ст. 60 СК РФ, ст. 37 ГК РФ). Нотариус разрешение опеки не заменяет.

Отдельный случай — ребёнок уже приобрёл полную дееспособность, то есть закон разрешает ему самостоятельно совершать сделки как взрослому. Это возможно при вступлении в брак в установленном порядке или эмансипации — официальном признании несовершеннолетнего полностью дееспособным (ст. 21 и 27 ГК РФ).

В такой ситуации он распоряжается имуществом сам: обычное родительское управление и попечительство прекращаются, разрешение опеки по этому основанию не нужно (ст. 40 ГК РФ, п. 2 ст. 61 СК РФ).

Но договор продажи недвижимости до 18 лет всё равно нотариальный. Полная дееспособность не меняет возраст собственника, а закон не делает для этой ситуации исключения (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Конкретные условия сделки зависят от обстоятельств и содержания разрешения опеки. Поэтому нельзя заранее исходить из универсального правила вроде «достаточно положить деньги на счёт ребёнка» или «обязательно нужно купить другую долю». Нужно выполнять условия, которые применимы именно к конкретной сделке.

Если действует опекун или суд ограничил дееспособность собственника

Если суд признал взрослого собственника недееспособным, сделку от его имени совершает опекун. Для продажи недвижимости нужно проверить, допускается ли отчуждение, получить предварительное разрешение опеки и заключить нотариальный договор (ст. 29 и 37 ГК РФ, ст. 20 и 21 Закона № 48-ФЗ).

Нотариальная форма действует отдельно от правила о долях: продажа всех долей по 1 договору её в этом случае не отменяет. Она нужна и при продаже недвижимости собственника, которого суд признал ограниченно дееспособным — ограничил его возможность самостоятельно совершать сделки (ч. 2 ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Документы определяются статусом собственника, полномочиями представителя и условиями разрешения. Детский комплект автоматически не подходит взрослому подопечному. Сообщите нотариусу, кто собственник и кто действует от его имени, чтобы получить список именно для вашей ситуации.

Когда договор может быть простым, но нотариальный документ всё равно нужен

Нотариальное удостоверение всего договора продажи и оформление отдельного нотариального документа — разные вещи.

Согласие супруга

Если квартира является общим имуществом супругов и ею распоряжается 1 супруг, в обычной ситуации нужно проверить необходимость нотариально удостоверенного согласия второго супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если оба супруга лично выступают продавцами всей квартиры в общей совместной собственности, отдельное нотариальное согласие друг другу не нужно: оба выражают согласие в самой сделке. При отсутствии других специальных оснований договор может быть простым письменным (ст. 253 ГК РФ, ст. 35 СК РФ, ст. 550 ГК РФ).

При сделке только 1 супруга необходимость нотариального согласия сама по себе не означает, что весь договор купли-продажи обязательно должен быть нотариальным.

Доверенность

Если от имени собственника действует представитель, отдельно проверяются его полномочия. Для распоряжения зарегистрированными правами на недвижимость по общему правилу требуется нотариальная доверенность, если для конкретной ситуации законом не предусмотрено исключение (ст. 185.1 ГК РФ).

Залог

Если квартира или доля находится в залоге, это не означает автоматически, что обычный договор продажи становится нотариальным.

Нужно отдельно проверить условия залога и необходимость согласия залогодержателя (ст. 37 Федерального закона № 102-ФЗ).

Сколько стоит нотариус при продаже квартиры или доли

Сначала определите, обязателен нотариус по закону или стороны обращаются к нему добровольно. Федеральный тариф в этих ситуациях рассчитывается по разным правилам.

Для частнопрактикующего нотариуса расходы складываются так:

нотариусу = федеральный тариф + региональный тариф − применимые льготы

Отдельно оплачивается:

госпошлина за государственную регистрацию права.

Какие данные нужны для расчёта

Чтобы оценить расходы именно по своей сделке, подготовьте:

• что продаётся: квартира целиком или конкретная доля;
• обязателен ли нотариус или вы обращаетесь добровольно;
• цену договора и сведения о стоимости имущества; для добровольного удостоверения — кадастровую стоимость;
• для добровольной сделки — входит ли приобретатель в предусмотренный тарифом перечень родственников;
• регион, вид нотариального действия, сведения о возможных льготах и о том, какие права регистрируются.

По этим данным определяют федеральную часть, прибавляют региональную и отдельно считают регистрационную пошлину. Для обязательного удостоверения нотариус проверит допустимую базу по правилам оценки, приведённым ниже: не считайте любую цену договора автоматически подходящей. Региональную часть берите для своего региона в официальном сервисе ФНП; в примерах ниже она обозначена R.

Если нотариальная форма обязательна

Для договора, предмет которого подлежит оценке и который закон требует удостоверять нотариально, федеральный тариф составляет:

0,5% суммы, принимаемой для расчёта, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Но считать 0,5% автоматически от любой цены, указанной в договоре, нельзя. Правила определения стоимости для обязательного нотариального действия установлены ст. 333.25 НК РФ.

Если представлены несколько допустимых законом документов о стоимости и значения в них различаются, для исчисления пошлины применяется наименьшее из предусмотренных законом значений.

Если продаётся доля, расчёт относится к стоимости соответствующего отчуждаемого имущества. Нельзя автоматически считать 0,5% от стоимости всей квартиры.

Пример обязательной нотариальной сделки

Допустим:

• продаётся доля;
• после применения правил ст. 333.25 НК РФ база для федерального тарифа — 8 000 000 ₽;
• применимых льгот в примере нет;
• региональный тариф для конкретного субъекта обозначим как R.

Расчёт:

0,5% × 8 000 000 ₽ = 40 000 ₽.

Но федеральная часть ограничена максимальным размером:

20 000 ₽.

Значит:

нотариусу = 20 000 ₽ + R.

Размер R зависит от региона и конкретного нотариального действия. Его нужно проверить в официальном сервисе Федеральной нотариальной палаты «Региональные тарифы».

Если дополнительно предположить, что в этой сделке физическое лицо регистрирует 1 право и для него применяется базовая регистрационная пошлина 4 000 ₽, то известная часть расходов составит:

20 000 ₽ + 4 000 ₽ + R = 24 000 ₽ + R.

Из них 20 000 ₽ + R — нотариальные расходы в этом примере, а 4 000 ₽ — отдельная регистрационная госпошлина.

Если есть льгота, применимая к федеральной или региональной части, соответствующий компонент нужно уменьшить по правилам этой льготы.

Если нотариус не обязателен, но стороны обращаются к нему добровольно

В этом случае формула 0,5% с максимумом 20 000 ₽ не применяется.

Федеральный тариф для добровольного нотариального удостоверения договора отчуждения недвижимости рассчитывается по ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате.

Если недвижимость отчуждают супругу, родителям, детям или внукам:

• при стоимости до 10 000 000 ₽ включительно — 3 000 ₽ + 0,2%;
• при стоимости свыше 10 000 000 ₽ — 23 000 ₽ + 0,1% суммы сверх 10 000 000 ₽, но федеральный тариф не более 50 000 ₽.

Для этой тарифной категории применяется именно указанный перечень. Например, брата или сестру нельзя добавить в него только потому, что в обычной речи их тоже называют близкими родственниками.

Если приобретатель — другое лицо:

• до 1 000 000 ₽ — 3 000 ₽ + 0,4%;
• от 1 000 001 ₽ до 10 000 000 ₽ — 7 000 ₽ + 0,2% суммы сверх 1 000 000 ₽;
• свыше 10 000 000 ₽ — 25 000 ₽ + 0,1% суммы сверх 10 000 000 ₽; при отчуждении жилых помещений федеральный тариф ограничен 100 000 ₽.

Для недвижимости с кадастровой стоимостью действует дополнительное правило: если указанная сторонами стоимость ниже кадастровой, федеральный тариф при добровольном удостоверении рассчитывается исходя из кадастровой стоимости (ст. 22.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

Пример добровольного нотариального удостоверения

Допустим:

• 1 взрослый собственник продаёт всю квартиру постороннему покупателю;
• нотариальная форма по закону не обязательна;
• стороны решили обратиться к нотариусу добровольно;
• цена договора — 6 000 000 ₽;
• кадастровая стоимость — 7 000 000 ₽;
• льгот в примере нет;
• региональный тариф обозначим как R.

Поскольку цена договора ниже кадастровой стоимости, для расчёта федерального тарифа берём 7 000 000 ₽.

Расчёт:

7 000 ₽ + 0,2% × (7 000 000 ₽ − 1 000 000 ₽) = 7 000 ₽ + 12 000 ₽ = 19 000 ₽.

Значит:

нотариусу = 19 000 ₽ + R.

Региональную часть нужно определить для конкретного субъекта и вида нотариального действия через официальный сервис «Региональные тарифы» Федеральной нотариальной палаты.

Если дополнительно предположить, что при регистрации в этом примере применяется базовая пошлина 4 000 ₽, известная часть расходов составит:

19 000 ₽ + 4 000 ₽ + R = 23 000 ₽ + R.

Регистрационная пошлина при этом остаётся отдельным платежом и не входит в сумму, которую получает нотариус.

Сколько стоит регистрация перехода права

Для физического лица при регистрации права на недвижимость или соответствующую долю, если кадастровая стоимость не определена либо не превышает установленный законом порог 20 000 000 ₽, базовая ставка составляет 4 000 ₽.

Если применимая кадастровая стоимость превышает 20 000 000 ₽, госпошлина составляет 0,02% соответствующей кадастровой стоимости, но не менее 0,02% цены сделки и не более 500 000 ₽ (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Для доли учитываются показатели, относящиеся к соответствующей доле.

Конечная сумма зависит также от того:

• какое именно право регистрируется;
• сколько регистрационных действий возникает;
• применяются ли льготы.

Поэтому 4 000 ₽ нельзя механически умножать на всех продавцов или покупателей без разбора конкретной схемы регистрации.

Расходы по сделке также не стоит автоматически назначать только продавцу или только покупателю: стороны могут определить их распределение между собой. Для расчёта общей суммы важнее сначала правильно определить сами платежи.

Какие документы нужны

Универсального закрытого списка «документы для любой продажи через нотариуса» нет.

Пакет зависит от того:

• кто собственник;
• на каком основании возникло право;
• продаётся вся квартира или доля;
• есть ли ребёнок;
• есть ли супруг;
• действует ли представитель;
• находится ли объект в залоге;
• продаётся ли доля постороннему лицу.

Что подготовить для обычной продажи взрослого собственника

Если взрослый собственник лично продаёт свою квартиру, нет детских долей, представителя и залога, можно начать с короткой базы:

• паспорта продавца и покупателя;
• имеющегося документа, на основании которого продавец получил право на квартиру, например договора купли-продажи, договора дарения или свидетельства о праве на наследство — в зависимости от истории объекта;
• сведений для договора: цены, порядка расчётов, данных сторон и объекта и других согласованных условий сделки.

Бумажную выписку ЕГРН нельзя считать обязательным документом, который стороны должны приносить для каждой нотариальной сделки. Сведения из ЕГРН, которые нужны нотариусу, он получает в установленном порядке самостоятельно (ст. 47.1 Основ законодательства РФ о нотариате).

То же касается попыток составить универсальный список с обязательными для всех техническими или кадастровыми документами: необходимость конкретной бумаги нужно связывать с обстоятельствами сделки, а не объявлять одинаковой для всех продавцов.

Что собрать по своей ситуации, а что уточнить

Из таблицы выберите только относящиеся к вам обстоятельства. Уже имеющиеся документы можно подготовить сразу: доверенность, полученное разрешение опеки, согласие супруга, извещения и доказательства доставки, документы по залогу. Это не предложение получать все перечисленные бумаги независимо от вашей ситуации.

Если документ ещё не получен или непонятно, нужен ли он, сначала уточните условие: нотариусу сообщите вид права, состав собственников, кто подписывает договор и наличие залога; в опеке уточняйте допустимость детской сделки и условия разрешения. Не заказывайте универсальный комплект справок по чужому списку.

Какие документы добавляются в специальных ситуациях

После проверки объекта и схемы сделки нотариус может уточнить, какие ещё документы понадобятся именно в вашей ситуации. Ваш результат этого шага — короткая база и документы для выбранной ситуации, а не все возможные бумаги из таблицы. Для особого статуса собственника заранее сообщите нотариусу, кто действует от его имени; для залога предоставьте имеющиеся документы и уточните необходимость согласия залогодержателя.

Если долю продают постороннему человеку

Здесь одновременно могут действовать два самостоятельных требования:

1. нотариальная форма договора продажи доли;
2. преимущественное право других сособственников.

Если долю продают постороннему лицу, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право купить её по той же цене и на прочих равных условиях (ст. 250 ГК РФ).

Продавец должен письменно известить остальных сособственников о намерении продать долю и сообщить цену и другие условия продажи.

Для недвижимости срок составляет 1 месяц со дня извещения. Его нельзя автоматически считать как «30 дней с даты отправки письма».

Если в течение 1 месяца со дня извещения остальные собственники не приобретут долю, продавец вправе продать её постороннему лицу. Если все сособственники заранее письменно отказались от покупки, ждать окончания месячного срока не требуется.

При этом важно не смешивать процедуры:

обращение к нотариусу не отменяет преимущественное право сособственников.

И наоборот:

соблюдение преимущественного права не отменяет нотариальную форму отдельной продажи доли.

Если покупатель уже является сособственником, процедура преимущественной покупки, установленная для продажи постороннему лицу, не применяется. Но договор отдельной продажи доли всё равно по общему правилу остаётся нотариальным.

Подготовка самого извещения, выбор способа доставки, подтверждение получения и действия при изменении цены или других условий — отдельная практическая процедура. В этой статье достаточно сначала определить, возникает ли она в вашей ситуации.

Что делает нотариус и что происходит после подписания

Нотариус не просто заверяет подписи. При удостоверении сделки он, в частности, проверяет принадлежность недвижимости продавцу, ограничения и обременения и другие обстоятельства, которые имеют значение для удостоверения договора (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Это, однако, не означает, что нотариальное удостоверение можно описывать как гарантию полного отсутствия любых рисков или мошенничества.

После подписания нотариального договора переход права ещё нужно зарегистрировать в ЕГРН. Само по себе удостоверение договора нотариусом не заменяет государственную регистрацию.

Если стороны не установили в договоре иной срок и не возражают против подачи нотариусом, он направляет заявление и документы на регистрацию в электронной форме незамедлительно, но не позднее окончания рабочего дня (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Если электронная подача невозможна по причинам, за которые нотариус не отвечает, документы передаются на бумаге не позднее 2 рабочих дней со дня удостоверения договора. Если стороны установили в договоре свой срок подачи, бумажные документы передают не позднее 2 рабочих дней после истечения этого срока. Есть и специальное исключение: если в ЕГРН отмечена невозможность регистрации без личного участия собственника, а договор от его имени подписал представитель по доверенности, нотариус не подаёт документы в порядке ст. 55 (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

При электронной нотариальной подаче срок государственной регистрации составляет 1 рабочий день, следующий за днём поступления документов в Росреестр (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

Это срок регистрационного действия с указанного законом момента, а не обещание завершить любую сделку за 1 сутки. При наличии законных оснований регистрация может быть приостановлена.

За удостоверением договора об отчуждении недвижимости обращаются к нотариусу в пределах субъекта РФ, где находится недвижимость. Правило не означает, что для такой сделки можно выбрать произвольного нотариуса в любой точке России (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).