Время чтения: ~15 мин

Кто имеет право приватизировать квартиру

Содержание статьи

Приватизировать государственную или муниципальную квартиру могут граждане РФ, у которых есть право пользоваться этим жильём по социальному найму и сохраняется право на бесплатную приватизацию (ст. 2 и ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

Здесь важно сразу различить три вещи:

право пользоваться квартирой — законное право жить в ней по социальному найму;
право на бесплатную приватизацию — возможность получить жильё или долю в собственность бесплатно в порядке приватизации;
согласие на передачу квартиры другим — оно требуется от совершеннолетнего или подростка от 14 до 18 лет, который имеет право на приватизацию этой квартиры сейчас, даже если сам не получает долю. За ребёнка младше 14 лет действуют законные представители; его участие объяснено в разделе о детях.

Эти статусы не совпадают автоматически. Например, человек может сохранить право пользоваться квартирой, но уже исчерпать своё право бесплатно получить собственность.

После проверки людей отдельно проверьте саму квартиру: некоторые виды жилья по общему правилу не приватизируются.

Как проверить право конкретного человека

Проверяйте условия по порядку. Ни гражданство РФ, ни отсутствие прежней приватизации сами по себе ещё не дают права получить долю: сначала должно быть право на конкретную квартиру, а затем нужно учесть остальные условия.

Что проверить	Итог этой проверки	Ближайшее действие или подтверждение
Право пользоваться этой квартирой по социальному найму	Если право подтверждено, переходите к следующим условиям. Если стороны спорят, сохранилось ли оно, нельзя самостоятельно считать человека участником или исключать его	Сопоставьте договор социального найма с документами и обстоятельствами вселения, проживания и отсутствия. Если стороны по-разному оценивают сохранение права, это уже отдельный жилищный спор
Гражданство РФ	Бесплатная приватизация по Закону № 1541-1 предусмотрена для граждан РФ, но одного гражданства недостаточно	Проверьте документы, подтверждающие гражданство конкретного человека
Прежнее участие в приватизации и возраст	Получение собственности по приватизации взрослым по общему правилу исчерпывает бесплатное право. Участие до 18 лет даёт ещё 1 возможность после совершеннолетия, а не право на повторную приватизацию до 18 лет	Установите, получал ли человек раньше квартиру или долю именно при приватизации и сколько ему было лет тогда
Получение доли сейчас или согласие на передачу квартиры другим	Получение собственности и согласие на приватизацию другими — разные юридические факты. Само согласие без получения доли не означает, что бесплатное право использовано	Если совершеннолетний или подросток от 14 до 18 лет имеет право на приватизацию этой квартиры сейчас, но не получает долю, проверьте требования официальной региональной услуги к оформлению его согласия и последствия сохранения права пользования. Для ребёнка младше 14 лет проверяйте действия представителей и специальные правила раздела о детях
Ребёнок, бывший член семьи, временное отсутствие или длительный выезд	Для этих ситуаций действуют дополнительные правила. Бытового описания вроде «бывший супруг» или «давно не живёт» недостаточно для готового ответа	Для ребёнка проверьте возраст, прежнее участие и право пользования. При разводе или выезде — обстоятельства возникновения и сохранения права на квартиру

Бесплатно приобрести жильё в порядке приватизации по общему правилу можно 1 раз. Если человек участвовал в приватизации до 18 лет, закон сохраняет за ним 1-кратное право на бесплатную приватизацию после совершеннолетия (ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

После проверки обычно получается один из следующих результатов:

человек может участвовать в приватизации и получить долю;
право пользоваться квартирой у него сохраняется, но бесплатная приватизация уже была использована;
к нему применяются специальные правила для несовершеннолетних;
стороны спорят о том, сохранилось ли право пользования, и сначала нужно разрешить этот жилищный спор.

Последний вариант нельзя автоматически свести к ответу «да» или «нет».

Почему одной прописки недостаточно

Регистрация по месту жительства сама по себе не определяет право на приватизацию. Нужно выяснить, есть ли у человека право пользоваться квартирой по социальному найму.

Члены семьи нанимателя могут иметь равные с ним права и обязанности. К членам семьи относятся совместно проживающие супруг, дети и родители нанимателя. Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы могут приобрести такой статус, если были вселены как члены семьи и ведут с нанимателем общее хозяйство; в исключительных случаях другое лицо может признать членом семьи суд (ст. 69 ЖК РФ).

Не решает вопрос и одно лишь имя в договоре социального найма: право может принадлежать не только человеку, на которого оформлен договор.

При вселении нового члена семьи имеют значение правила о порядке вселения (ст. 70 ЖК РФ). Если регистрация, договор и фактическая ситуация расходятся, нужно установить, как человек был вселён и возникло ли у него право пользования.

Поэтому основной вопрос — на каком основании возникло и сохраняется право конкретного человека пользоваться этой квартирой.

Имеет ли право на приватизацию бывший супруг

Сам развод не прекращает право на муниципальную квартиру автоматически. Если человек перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает жить в квартире и его право пользования сохранилось, за ним сохраняются те же права, которые имеют наниматель и члены его семьи (ч. 4 ст. 69 ЖК РФ).

Поэтому сначала нужно проверить не сам факт развода, а судьбу права пользования квартирой.

Если бывший супруг давно уехал, соберите договор социального найма и сведения об обстоятельствах его вселения, проживания и отсутствия. Даже если между жильцами нет разногласий, право нужно проверить по юридическому основанию, подтверждающим документам и обстоятельствам его сохранения. Общее мнение семьи не заменяет такой проверки уполномоченным органом при обращении за приватизацией. Если же стороны спорят, сохранилось ли право, самостоятельно исключать человека из процедуры нельзя — возникает отдельный жилищный спор.

Что делать, если человек давно не живёт в квартире

Временное отсутствие нанимателя или члена его семьи само по себе не прекращает права по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Поэтому командировка, лечение, учёба и другое временное отсутствие ещё не означают, что человек утратил право на квартиру.

При длительном выезде ситуация сложнее. Если возникает спор, суд оценивает обстоятельства в совокупности: почему человек уехал, был ли выезд добровольным, мешали ли ему пользоваться квартирой, исполнял ли он обязанности по найму, пытался ли вернуться и другие обстоятельства (п. 32 Постановления Пленума ВС РФ от 02.07.2009 № 14).

Практическая граница здесь такая:

сначала соберите договор и документы, связанные со вселением и пользованием квартирой, а также сведения об обстоятельствах отсутствия;
если вопрос о сохранении права не оспаривается, всё равно проверьте юридическое основание, подтверждающие документы и обстоятельства сохранения права — отсутствие спора не заменяет эту проверку уполномоченным органом при обращении за приватизацией;
если стороны расходятся в том, сохранил ли человек право, не исключайте его самостоятельно — этот вопрос разрешается как отдельный жилищный спор с оценкой обстоятельств судом.

Как прежняя приватизация влияет на право участвовать снова

Здесь нужно различать четыре ситуации.

Человек никогда не участвовал в бесплатной приватизации

Если остальные условия соблюдены, препятствия по правилу однократности нет.

Но одного этого факта недостаточно: всё равно должны быть соблюдены условия, связанные с правом на конкретное помещение, гражданством и другими обстоятельствами.

Человек получил долю при приватизации до 18 лет

Такой человек уже участвовал в приватизации. Однако закон сохраняет за ним 1-кратное право на бесплатную приватизацию после достижения совершеннолетия (ч. 2 ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

То есть прежнее участие ребёнком не означает право получить ещё 1 бесплатную долю до 18 лет. Дополнительная возможность возникает после совершеннолетия.

Поэтому проверяйте вместе два факта: возраст при прежней приватизации и нынешний возраст человека.

Человек получил квартиру или долю по приватизации уже взрослым

По общему правилу бесплатное право использовано: приобрести жильё в порядке бесплатной приватизации можно 1 раз.

При этом человек может продолжать пользоваться другой муниципальной квартирой, если у него сохраняется соответствующее жилищное право.

Право жить в муниципальной квартире и право ещё раз бесплатно получить её в собственность — разные вещи.

Человек только согласился на приватизацию квартиры другими

Если человек согласился на передачу квартиры другим лицам, но сам не получил по этой приватизации квартиру или долю, само такое согласие не означает использования права бесплатной приватизации. Вопросы применения закона разъяснял Верховный Суд в Постановлении Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8.

Поэтому при проверке прежней приватизации выясняйте, стал ли человек тогда собственником, а не только подписывал ли он документы.

Мешает ли другая квартира или доля в собственности

Нет. Само наличие другой недвижимости не означает, что бесплатная приватизация уже использована.

Квартира, дом или доля могли быть:

куплены;
получены в наследство;
подарены.

Для правила об однократности важно, получал ли человек раньше собственность бесплатно именно в порядке приватизации (ст. 11 Закона РФ № 1541-1).

Однако другая собственность ничего не меняет в остальных условиях: право на конкретную приватизируемую государственную или муниципальную квартиру всё равно нужно проверять отдельно.

Можно ли участвовать, если человек не прописан в квартире

Само отсутствие регистрации не даёт готового ответа.

Проверьте:

был ли человек законно вселён;
возникло ли у него право пользоваться квартирой;
сохраняется ли это право сейчас;
чем это подтверждается.

Если документы и фактические обстоятельства расходятся, может потребоваться дополнительное подтверждение. Если стороны спорят о самом сохранении права, действует описанный выше маршрут отдельного жилищного спора.

Как участвуют дети

Дальше нужно учитывать возраст.

Если ребёнку от 14 до 18 лет

Если он имеет право на приватизацию, закон требует его согласия (ст. 2 Закона РФ № 1541-1).

Если ребёнку меньше 14 лет

Личного согласия ребёнка в перечне статьи 2 нет, но это не означает, что его право можно не учитывать. Сделки за лиц младше 14 лет по общему правилу совершают их родители, усыновители или опекуны (п. 1 ст. 28 ГК РФ).

Поэтому отсутствие личной подписи ребёнка младше 14 лет нельзя понимать как возможность взрослых просто убрать его из приватизации.

Когда нужен орган опеки

Если ребёнок с соответствующим правом обычно включается в договор передачи, отдельное разрешение органа опеки только из-за самого факта семейной приватизации из этого правила не следует.

Другая ситуация — если законные представители хотят отказаться от принадлежащего несовершеннолетнему права участия в приватизации. Такой отказ допускается только с предварительного разрешения органа опеки и попечительства (п. 7 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8).

Разрешение органа опеки нельзя считать формальностью или заранее гарантированным результатом. Само желание взрослых оформить квартиру без ребёнка такого права не создаёт.

Поэтому перед решением по ребёнку проверьте:

сохраняется ли у него право пользоваться квартирой;
сколько ему лет;
участвовал ли он раньше в приватизации и в каком возрасте;
предполагается ли обычное включение ребёнка в договор или отказ от принадлежащего ему права участия.

Можно ли приватизировать квартиру только на 1 человека

Да. Жильё можно передать как в общую собственность нескольких лиц, так и в собственность 1 человека, в том числе несовершеннолетнего. Но права остальных лиц, имеющих право на приватизацию этой квартиры, должны быть соблюдены (ст. 2 Закона РФ № 1541-1).

Если взрослый человек вправе участвовать, но не получает долю, различайте:

его согласие на передачу квартиры другим;
получение собственной доли;
прежнее использование права бесплатной приватизации.

Это разные юридические факты.

Не стоит относиться к неучастию человека в получении доли как к технической формальности. В предусмотренных законом обстоятельствах лицо, которое имело равное право пользования квартирой на момент приватизации, может сохранить самостоятельное право пользоваться уже приватизированным жильём (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ).

С 1 сентября 2025 года эта статья предусматривает также внесение в ЕГРН сведений о соответствующих членах и бывших членах семьи собственника, которые пользуются приватизированным жильём и имели равные права пользования им на момент приватизации.

При этом выписку ЕГРН нельзя считать гарантированно полной историей всех жилищных прав семьи. При споре основания права нужно проверять отдельно.

Что делать, если 1 из жильцов против

Если совершеннолетний человек или подросток от 14 до 18 лет действительно имеет право на приватизацию и не согласен с ней, заставить его согласиться с добровольной приватизацией нельзя.

Сначала определите, о чём именно спор:

человек признаёт своё право на квартиру, но не согласен с приватизацией;
стороны спорят уже о том, сохранил ли он право пользоваться квартирой.

В первой ситуации действующего участника нельзя принудить захотеть приватизацию.

Во второй сначала соберите договор социального найма, документы и сведения об обстоятельствах вселения, проживания и отсутствия. Если стороны продолжают расходиться в вопросе о сохранении права, самостоятельно исключать человека нельзя: возникает отдельный жилищный спор, в котором обстоятельства оценивает суд.

Например, многолетний добровольный выезд на другое постоянное место жительства может иметь значение для такого спора, но одного длительного отсутствия недостаточно для готового вывода.

Подробная проверка доказательств постоянного выезда и возможного судебного спора относится к отдельному материалу «Как приватизировать квартиру, если один из жильцов против».

Сначала проверьте статус самой квартиры

Даже если состав участников понятен, нужно убедиться, что само помещение можно приватизировать.

По общему правилу не приватизируются:

жилые помещения в аварийном состоянии;
помещения в общежитиях;
помещения в домах закрытых военных городков;
служебные жилые помещения.

Для служебного фонда законом предусмотрены исключения, в том числе для жилищного фонда совхозов и других приравненных к ним сельскохозяйственных предприятий, а также находящегося в сельской местности жилищного фонда стационарных учреждений социальной защиты населения (ст. 4 Закона РФ № 1541-1).

Поэтому бытового названия «служебная квартира» недостаточно: нужен её юридический статус.

Если квартира находится в бывшем общежитии или бывшем ведомственном доме

Старое название дома ещё не определяет возможность приватизации.

Для некоторых помещений, которые раньше относились к ведомственному фонду и затем были переданы в ведение органов местного самоуправления, действует специальное регулирование.

Проверьте:

кому помещение принадлежит сейчас;
на каком основании его предоставили;
какой у него нынешний юридический статус;
подпадает ли его история под специальные правила ст. 7 Федерального закона № 189-ФЗ.

Одна только передача жилья муниципалитету не позволяет автоматически обещать приватизацию.

Если дом требует капитального ремонта

Капитальный ремонт и аварийность — разные статусы.

Жильё в доме, который требует капитального ремонта, может приватизироваться. При этом закон сохраняет соответствующие обязанности наймодателя (ст. 16 Закона РФ № 1541-1).

Поэтому ориентируйтесь на официальный статус дома, а не только на его состояние.

Что делать после проверки участников и квартиры

Если препятствий по статусу людей и помещения нет, переходите к процедуре.

Найдите официальную государственную или муниципальную услугу по приватизации жилья в своём регионе.
Проверьте перечень документов именно для своей ситуации. Практический набор может зависеть от региона и обстоятельств.
Подайте заявление в уполномоченный орган способом, предусмотренным в вашем регионе. Нельзя исходить из того, что МФЦ или электронная подача одинаково доступны во всех субъектах РФ.
Вопрос о приватизации должен быть решён в 2-месячный срок со дня подачи документов. При нарушении права возможна судебная защита (ст. 8 Закона РФ № 1541-1).
При положительном решении заключается договор передачи жилого помещения в собственность, после чего право собственности регистрируется в ЕГРН (ст. 7 Закона РФ № 1541-1).

Документы, порядок подачи и регистрация права подробно относятся к отдельному материалу «Как приватизировать квартиру: документы, порядок и сроки».

Приватизация добровольна. Если вы ещё решаете, переходить ли от социального найма к собственности, последствия этих вариантов рассматриваются отдельно в материале «Стоит ли приватизировать квартиру и что будет, если этого не сделать».