Как приватизировать квартиру по договору социального найма

Какую квартиру можно приватизировать

Бесплатная приватизация предусмотрена для граждан РФ, которые пользуются государственным или муниципальным жильём на условиях социального найма. При соблюдении требований закона квартиру можно передать в общую собственность нескольких граждан или в собственность одного человека, в том числе несовершеннолетнего.

Для этого должны быть соблюдены требования к участникам и их волеизъявлению: нужно правильно оформить решения людей, имеющих соответствующие права, о самой приватизации и о том, кто получит квартиру в собственность (ст. 2 Закона № 1541-1).

Какое жильё нельзя приватизировать

По общему правилу приватизации не подлежат:

• жилые помещения в аварийном состоянии;
• помещения в общежитиях;
• жильё в домах закрытых военных городков;
• служебные жилые помещения.

Что проверить перед оформлением

Перед сбором документов удобно последовательно проверить основные условия.

Если обнаружено препятствие, не стоит рассчитывать, что его удастся устранить простым заполнением заявления. Например, спор о праве пользования квартирой может потребовать отдельного разрешения ещё до приватизации.

Кого нужно учитывать при приватизации квартиры

При приватизации важно установить всех людей, которые сохраняют право пользования квартирой по договору социального найма. Список зарегистрированных по адресу может не давать полного ответа.

Члены семьи нанимателя по общему правилу имеют равные с ним права пользования жильём. Если бывший член семьи продолжает пользоваться квартирой и его право не прекращено, само изменение семейных отношений этого права не лишает. Временное отсутствие человека также не прекращает его права и обязанности по договору социального найма (ст. 69 ЖК РФ, ст. 71 ЖК РФ).

Проверять участников нужно с учётом их конкретного положения.

Если человек давно не живёт в квартире

Человека нельзя исключить из числа лиц, чьи права нужно учитывать, только потому, что он давно отсутствует или зарегистрирован по другому адресу.

При временном отсутствии право пользования сохраняется. Но если человек добровольно и постоянно выехал в другое место жительства, правовая ситуация может быть иной.

При споре о прекращении права пользования оценивают обстоятельства выезда:

• был ли выезд добровольным;
• как давно человек покинул квартиру;
• мешали ли ему пользоваться жильём;
• вывез ли он свои вещи;
• продолжал ли выполнять обязанности по договору социального найма;
• приобрёл ли устойчивое право пользования другим жильём.

Эти обстоятельства рассматриваются в совокупности. В спорной ситуации вопрос может потребовать судебного разрешения (разъяснения Пленума Верховного Суда РФ).

Поэтому сначала нужно разобраться, сохранил ли отсутствующий человек право пользования квартирой. Только после этого можно решать, допустимо ли проводить приватизацию без его участия.

Кто станет собственником и какое согласие потребуется

Квартиру можно приватизировать в общую собственность нескольких участников или оформить на одного человека. При этом необходимо надлежащим образом учесть волеизъявление совершеннолетних лиц и несовершеннолетних от 14 до 18 лет, на которых распространяются соответствующие правила (ст. 2 Закона № 1541-1).

Важно различать два решения человека, имеющего соответствующее право:

• Участвовать в приватизации. Человек получает квартиру или долю в ней и становится собственником.
• Согласиться на приватизацию другими лицами, но отказаться от собственной доли. Квартира передаётся другим имеющим право участникам, а этот человек собственником не становится.

Форму согласия или отказа от собственного участия нужно уточнять в официальном порядке местной услуги. Не следует считать, что во всех регионах России обязательно требуется именно нотариально удостоверенный отказ.

Сохранится ли право проживания у человека, отказавшегося от доли

Отказ от участия в приватизации может иметь последствия и после того, как квартира станет частной собственностью.

Если совершеннолетний человек на момент приватизации имел равное право пользования квартирой, не получил долю и продолжил пользоваться жильём, у него может сохраняться право проживания, несмотря на отсутствие собственности.

В частности, ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ предусматривает специальную защиту бывших членов семьи собственника, которые в момент приватизации имели равные права пользования квартирой. Для них обычное прекращение права пользования из-за окончания семейных отношений не применяется, если иное не предусмотрено законом или договором.

С 1 сентября 2025 года предусмотрено внесение в ЕГРН сведений о членах и бывших членах семьи собственника, которые продолжают пользоваться квартирой и имели в момент приватизации равные права пользования с человеком, её приватизировавшим (ст. 19 Федерального закона № 189-ФЗ).

При этом нельзя считать, что отказ во всех случаях создаёт безусловное и неизменное «вечное право» проживания. Но его возможные последствия стоит оценить заранее, особенно если собственники в будущем собираются продавать квартиру или иным образом её отчуждать.

Как участвуют в приватизации несовершеннолетние дети

Ребёнка нельзя исключить из приватизации только потому, что взрослые хотят оформить квартиру исключительно на себя.

В договор передачи включают несовершеннолетних, которые имеют право пользования квартирой и проживают совместно с будущими собственниками. Также в договор включают отдельно проживающих несовершеннолетних, если они не утратили право пользования приватизируемым жильём (ст. 7 Закона № 1541-1).

Порядок оформления зависит от возраста детей и того, кто проживает в квартире.

• Если ребёнку от 14 до 18 лет, для приватизации требуется его собственное согласие.
• Если в квартире живут только дети младше 14 лет, передача оформляется по заявлениям родителей, усыновителей или опекунов с предварительным разрешением органа опеки. Приватизация также может проводиться по инициативе самого органа опеки.
• Если в квартире живут только несовершеннолетние от 14 до 18 лет, они оформляют передачу сами, но с согласия родителей, усыновителей или попечителей и органа опеки.

Специальные правила для квартир, в которых живут только несовершеннолетние, установлены ст. 2 Закона № 1541-1.

Подробнее о том, как проверять право ребёнка при отдельном проживании, учитывать возраст и определять порядок его участия, — в материале «Как несовершеннолетний участвует в приватизации квартиры».

Где подавать заявление и какие документы нужны

Единого перечня документов, который без изменений действует для приватизации во всех регионах России, нет. Конкретный пакет и способ обращения зависят от того, кому принадлежит квартира и какой орган уполномочен передавать её в собственность.

Поэтому сначала нужно найти официальную услугу именно для своего жилья, а уже затем собирать документы.

Как найти нужный орган и местный порядок

Начните с договора социального найма. В нём указан наймодатель — тот, кто предоставил квартиру в пользование.

Обратитесь к наймодателю и уточните, кому принадлежит жильё и какой орган занимается его передачей в собственность. Передачу осуществляет орган, которому собственник государственного или муниципального жилищного фонда предоставил соответствующие полномочия (ст. 6 Закона № 1541-1).

На официальном сайте уполномоченного органа найдите услугу передачи жилого помещения в собственность в порядке приватизации.

Если подходящую карточку услуги найти не получилось, попросите у этого органа или МФЦ точное название услуги и ссылку на порядок, применимый к вашей квартире и её жилищному фонду.

Во многих регионах документы принимают через МФЦ, но этот способ доступен не для любого жилищного фонда. Возможность подать заявление онлайн также зависит от региона и собственника жилья.

Например, для квартир, принадлежащих городу Москве, предусмотрен собственный порядок. С ним можно ознакомиться в инструкции mos.ru «Как приватизировать квартиру». Это пример региональной услуги, а не универсальный список документов для всей страны.

Какие документы могут потребоваться

Обычно при приватизации нужно подтвердить несколько групп обстоятельств:

• Личность участников. Для этого используют паспорта и документы детей.
• Основание пользования квартирой. Подтверждением может быть договор социального найма, ордер, распоряжение или другой документ, который принимает орган по местному порядку.
• Круг пользователей квартиры. Нужно установить, кто сохраняет право пользования жильём.
• Предыдущее участие в приватизации. Соответствующие сведения представляют, если они необходимы органу.
• Решения участников. В предусмотренных случаях оформляют согласия и волеизъявление об отказе от собственного участия.
• Полномочия представителя. Их подтверждают, если документы подаёт другой человек.
• Особые обстоятельства. Дополнительные документы могут потребоваться при опеке, недееспособности или отдельном проживании ребёнка.

Это группы документов и сведений, которые могут понадобиться, а не готовый обязательный перечень для каждого заявителя.

В официальной карточке своей услуги проверьте:

• Документы заявителя: Какие документы обязан представить сам заявитель.
• Межведомственные сведения: Какие сведения орган получает самостоятельно по межведомственным каналам.
• Способ подачи: Где принимают заявление: непосредственно в органе, через МФЦ или онлайн.
• Согласия и отказ от доли: В какой форме оформляются согласие на приватизацию и отказ от собственного участия.
• Регистрация права: Входит ли государственная регистрация права собственности в состав услуги.

Особенно важно различать документы, которые нужно принести самостоятельно, и сведения, которые орган обязан запросить без участия заявителя. Это поможет избежать лишнего сбора справок.

Увеличить

Запрос копии имеющегося договора социального найма

В DOCX — заполненный учебный пример: Запрос копии имеющегося договора социального найма. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Выбрана утрата своего экземпляра уже существующего договора социального найма, а не требование заключить новый договор только из-за длительного проживания. Запрос направляют установленному наймодателю/держателю документа; архивный поиск и спор о возникновении права требуют иных условий.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

В [Наименование адресата]
От [ФИО заявителя]
Адрес для ответа: [Адрес для ответа]

ЗАЯВЛЕНИЕ
о предоставлении копии договора социального найма

Я являюсь нанимателем квартиры по адресу [Адрес квартиры] по договору социального найма № [Номер существующего договора] от [Дата существующего договора]. Мой экземпляр договора утрачен при следующих обстоятельствах: [Обстоятельства утраты экземпляра].

Прошу предоставить копию указанного имеющегося договора и сообщить доступный порядок её получения. Если документ хранится у другого держателя, прошу сообщить известные вам сведения о нём и реквизиты передачи документа на хранение.

Заявление касается получения копии существующего документа. Оно не содержит требования оформить новый договор и само по себе не разрешает спор о праве пользования квартирой.

Для поиска и проверки моего отношения к документу прилагаю: [Фактически приложенные подтверждения отношения к документу].

Дата подписания: [Дата подписания]

Заявитель: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Запрос копии имеющегося договора социального найма

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как приватизировать квартиру: порядок действий

После проверки статуса жилья и прав участников можно переходить к оформлению. Процедура состоит из нескольких последовательных действий.

1. Убедитесь, что квартира и участники соответствуют требованиям

   Проверьте, кому принадлежит квартира, на каком основании вы ею пользуетесь и допускает ли её статус приватизацию. Установите, кто сохраняет право пользования жильём и не использовали ли будущие собственники право бесплатной приватизации раньше.

   Если обнаружится спор о праве пользования или другое препятствие, сначала нужно определить, как его разрешить. Переходить к оформлению, не выяснив эти обстоятельства, рискованно.

2. Определите будущих собственников и оформите необходимые согласия

   Решите, кто будет получать квартиру или долю в ней, а кто согласен на приватизацию другими лицами, но не станет собственником.

   Учитывайте права нанимателя, членов и бывших членов семьи, временно отсутствующих и отдельно проживающих детей, если они сохраняют право пользования. Если участвуют несовершеннолетние, сначала примените специальные правила для их возраста и обстоятельств проживания.

   После этого оформите заявления, согласия и другие необходимые волеизъявления в форме, предусмотренной местной услугой.

3. Соберите документы по официальной карточке услуги

   Убедитесь, что выбрали услугу, подходящую для собственника и жилищного фонда вашей квартиры.

   Подготовьте документы, которые должен представить заявитель. Если заявление подаёт представитель, подтвердите его полномочия.

   Не нужно автоматически переносить перечень документов из инструкции для другого региона или другого собственника жилья.

4. Подайте заявление и сохраните подтверждение приёма

   Обратитесь способом, предусмотренным для вашей услуги: непосредственно в уполномоченный орган, через МФЦ или онлайн, если такая возможность есть.

   Обязательно сохраните подтверждение подачи. Это может быть номер обращения, расписка МФЦ или другой документ о приёме заявления.

   По федеральному закону вопрос о приватизации должен быть решён в течение 2 месяцев со дня подачи документов. Если при его рассмотрении нарушены права гражданина, предусмотрена возможность судебной защиты (ст. 8 Закона № 1541-1).

   Этот срок относится к решению вопроса о приватизации. Он не гарантирует завершения всей процедуры, включая государственную регистрацию собственности, за те же 2 месяца.

5. Получите договор передачи квартиры

   Если принято положительное решение, квартира передаётся в собственность по договору передачи.

   Закон не требует обязательного нотариального удостоверения этого договора. Государственная пошлина именно за оформление договора передачи также не предусмотрена (ст. 7 Закона № 1541-1).

   При получении договора проверьте, правильно ли указаны будущие собственники и соответствует ли его содержание согласованному составу участников.

6. Проверьте регистрацию права собственности в ЕГРН

   Договор передачи служит основанием для государственной регистрации, но сам по себе ещё не всегда означает завершение оформления права собственности.

   Сначала выясните, входит ли регистрация в местную услугу. В некоторых случаях уполномоченный орган самостоятельно передаёт документы в Росреестр.

   Если право уже зарегистрировано в рамках услуги, повторно подавать тот же пакет не требуется.

   Когда регистрацию нужно проходить отдельно, документы подают по установленным правилам. Общие основания и порядок подачи предусмотрены ст. 14 и ст. 18 Закона № 218-ФЗ.

   Приватизация завершается оформлением зарегистрированного права собственности на квартиру или соответствующие доли в ЕГРН.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце Мария Иванова поручает Елене Ивановой оформить приватизацию одной квартиры в Москве: получить документы, подать заявление, подписать договор передачи и зарегистрировать право собственности. Доверенность выдана на один год без права передоверия. Для своего случая нужно заполнить сведения о доверителе, представителе и квартире, выбрать необходимые полномочия и срок.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

ДОВЕРЕННОСТЬ

[место совершения доверенности]

[дата совершения прописью]

Я, [Ф.И.О. доверителя полностью, дата рождения, паспортные и иные необходимые идентифицирующие данные], настоящей доверенностью уполномочиваю

[Ф.И.О. представителя полностью, дата рождения, паспортные и иные необходимые идентифицирующие данные]

представлять мои интересы по вопросу приватизации жилого помещения, расположенного по адресу: [полный адрес квартиры],

для чего предоставляю право:

— подавать от моего имени запросы и получать справки, выписки и иные документы, непосредственно необходимые для приватизации указанного жилого помещения;

— подписывать и подавать от моего имени заявление о приватизации указанного жилого помещения;

— представлять дополнительные документы и получать уведомления и иные документы, связанные с рассмотрением заявления о приватизации;

— заключить и подписать от моего имени договор передачи указанного жилого помещения в собственность в порядке приватизации на согласованных доверителем условиях;

— подписывать и подавать заявление о государственной регистрации возникшего права собственности, а также представлять документы, необходимые для такой регистрации;

— получать документы и уведомления по результатам приватизации и государственной регистрации права;

— расписываться за меня и совершать иные действия, непосредственно необходимые для исполнения именно перечисленных в этой доверенности полномочий.

Доверенность выдана сроком на [указать срок].

Доверенность выдана без права передоверия.

[Если передоверие действительно требуется, эту формулировку нужно обсудить с нотариусом и изменить.]

[подпись доверителя]

[место для удостоверительной надписи нотариуса]

Это проект для нотариального оформления на одну указанную квартиру, а не удостоверенная доверенность и не подтверждение права на приватизацию. До удостоверения нотариус проверяет личности, право на участие и требуемые полномочия.

В заполненном файле срок — один год, без передоверия. Полномочия ограничены перечисленными запросами, подачей, договором передачи и регистрационными действиями; отказ от приватизации, продажа, дарение или иное распоряжение полученной квартирой не предоставлены.

Дату совершения и сведения о доверителе, представителе и квартире укажите по действительным документам. Учебные личности, паспорта и связь с адресами нельзя переносить в своё обращение; удостоверительную надпись заполняет нотариус.

Местные требования к подтверждению полномочий и канал подачи проверьте по своей услуге. Наличие доверенности не заменяет проверку прав участников, согласия и предусмотренный местным порядком пакет; завершение приватизации проверяется по ЕГРН.

Доверенность на приватизацию квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Сколько стоит приватизация квартиры

Сама передача квартиры в собственность в порядке приватизации бесплатна. За оформление договора передачи государственная пошлина не взимается, а обязательное нотариальное удостоверение этого договора законом не предусмотрено.

Однако отдельные расходы могут возникнуть при государственной регистрации права собственности.

Госпошлина за регистрацию собственности

Для физического лица в базовом случае госпошлина составляет 4 000 ₽, если кадастровая стоимость объекта недвижимости либо соответствующей части не определена или не превышает 20 000 000 ₽.

Если кадастровая стоимость выше установленного порога, применяется специальная формула расчёта (подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Чтобы определить сумму, перед оплатой уточните:

• какое право или какие права необходимо зарегистрировать;
• сколько регистрационных действий будет совершено;
• кто считается плательщиком пошлины;
• есть ли у участников применимые льготы.

Регистрационное действие — это отдельное юридически значимое действие по оформлению права в государственном реестре.

Для дополнительной проверки можно воспользоваться калькулятором государственной пошлины Росреестра. Если сервис недоступен, сумму и реквизиты платежа нужно уточнить у органа приёма документов до оплаты.

Что делать, если отказали в приватизации

Если в приватизации отказали, сначала получите письменное решение с точной причиной отказа. Без мотивировки трудно определить, действительно ли есть законное препятствие и каким способом его устранять.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном файле заявительница просит объяснить устный отказ принять документы на приватизацию со ссылкой на коммунальный долг. Обращение запрашивает письменную причину и правовое основание; оно не является жалобой или иском.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

В [Наименование адресата]

от [ФИО заявителя]

Адрес для ответа: [Почтовый адрес для ответа]

Заявление

Прошу предоставить письменное основание отказа в совершении действия по [Действие, в совершении которого отказано] (указать действие: выдача документа, принятие заявления, заключение договора приватизации).

Прошу указать нормы права, на основании которых принято решение, и предоставить результат рассмотрения обращения.

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись заявителя]

Этот бланк запрашивает письменную причину и нормы права, если отказ сообщили устно; он не является жалобой или иском и сам не оспаривает решение.

Проверьте точное наименование, компетенцию и почтовые реквизиты адресата, своё действие и обстоятельства отказа. Данные, адрес квартиры и дата в заполненном файле учебные; переносите только подтверждённые сведения своего обращения.

Заявление о предоставлении письменного основания отказа

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Дальнейшие действия зависят от обстоятельств:

• Не хватает документа. Выясните, обязан ли его представить заявитель или соответствующие сведения орган должен получить самостоятельно.
• Есть спор о человеке, который отсутствует или выехал из квартиры. Возможно, сначала потребуется разрешить вопрос о сохранении его права пользования.
• Квартиру отнесли к жилью, которое нельзя приватизировать. Проверьте её юридический статус и предусмотренные законом исключения.
• Орган неправильно применил закон. При нарушении права возможна судебная защита.

Право обращаться за судебной защитой при нарушении прав гражданина во время решения вопроса о приватизации предусмотрено ст. 8 Закона № 1541-1.

При этом универсального иска на любой отказ не существует. Выбор требований и доказательств зависит от того, какое именно основание указано в решении и какие обстоятельства требуется подтвердить.

Как убедиться, что приватизация завершена

Получение положительного решения и подписание договора передачи — важные этапы, но они ещё не всегда означают, что оформление закончено.

Перед тем как считать квартиру приватизированной, проверьте:

• Договор передачи: Договор оформлен на тех людей, которые должны получить квартиру в собственность.
• Государственная регистрация: Право собственности зарегистрировано.
• Запись в ЕГРН: В реестре содержится актуальная запись о праве собственности.
• Доли собственников: Если собственников несколько, их доли указаны правильно.