Что будет с неприватизированной квартирой после смерти нанимателя

Как понять, кто может остаться в квартире

После смерти нанимателя имеет значение не только родство с ним или регистрация по месту жительства. Главное — было ли у человека законное право пользоваться квартирой по социальному найму и сохранилось ли оно к моменту смерти нанимателя.

Такое право не возникает в порядке наследования. Оно должно существовать у человека раньше. Например, член семьи, который был законно вселён в квартиру и сохранил право проживания, не теряет его только потому, что умер наниматель.

В таблице приведены основные ситуации и вопросы, которые нужно проверить.

Дальше разберём, как устанавливается право пользования, что происходит с договором и какие действия нужны после смерти нанимателя.

Кто сохраняет право жить в квартире

Право членов семьи нанимателя не зависит только от степени родства. Нужно учитывать, проживали ли они совместно с нанимателем, как были вселены и не утратили ли право впоследствии.

Закон различает несколько категорий людей:

• Супруг, дети и родители нанимателя. Они относятся к членам его семьи при совместном проживании и законном вселении.
• Другие родственники и нетрудоспособные иждивенцы. Они могут иметь права члена семьи, если наниматель вселил их именно в этом качестве и они вели с ним общее хозяйство.
• Другие лица. В исключительных случаях суд может признать их членами семьи нанимателя.

Отдельное правило действует для бывшего члена семьи. Если человек перестал быть членом семьи нанимателя, но продолжает проживать в квартире, за ним сохраняются те же права пользования. При этом по своим обязательствам, связанным с жильём, он отвечает самостоятельно (ст. 69 ЖК РФ).

Если после смерти нанимателя возникает спор о правах проживающих, одного семейного положения недостаточно. Придётся выяснять, как каждый человек получил право пользоваться квартирой.

Почему прописки или фактического проживания недостаточно

Регистрация по месту жительства может подтверждать связь человека с квартирой, но сама по себе не даёт безусловного ответа о его праве. То же относится и к фактическому проживанию.

Если право оспаривают, нужно проверить:

• когда человек вселился и на каком основании;
• в каком качестве его вселяли — как члена семьи или на других условиях;
• какие согласия требовались для вселения и были ли они получены;
• проживал ли он в квартире как член семьи нанимателя;
• не выехал ли позднее на постоянное место жительства;
• имеются ли судебные решения о его праве пользования.

Для вселения супруга, детей и родителей нанимателя закон требует письменного согласия членов семьи, в том числе временно отсутствующих.

Если наниматель вселяет других граждан как членов своей семьи, дополнительно требуется согласие наймодателя. Но при вселении несовершеннолетнего ребёнка к его родителю такие согласия не нужны (ст. 70 ЖК РФ).

При этом отсутствие человека в изменённом тексте договора ещё не означает, что у него нет права пользоваться квартирой. Если раньше он был законно вселён, нужно учитывать обстоятельства возникновения его права, а не только содержание последнего документа.

Правила о вселении и определении круга членов семьи разъяснены также в пп. 24–28 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 02.07.2009 № 14.

Если никто не оспаривает право проживания, регистрационные сведения могут быть одним из подтверждающих документов. Но при конфликте нужно проверять само основание права, а не ограничиваться списком зарегистрированных жильцов.

Если человек давно не живёт в квартире

Временное отсутствие само по себе не прекращает права и обязанности по договору социального найма (ст. 71 ЖК РФ).

Например, человек мог уехать из-за учёбы, работы, лечения или семейного конфликта. Сам по себе такой отъезд ещё не означает, что он отказался от права пользоваться квартирой.

Иная ситуация — добровольный выезд на постоянное место жительства в другое место. Тогда может возникнуть спор о том, сохранилось ли право на прежнюю квартиру.

Поэтому после смерти нанимателя нельзя исключать человека из числа возможных пользователей только потому, что он давно не появлялся в квартире. Сначала нужно установить обстоятельства его выезда.

Если человек был временным жильцом или поднанимателем

Не каждый, кто проживал вместе с нанимателем, приобретает права члена его семьи.

Временное проживание само по себе не создаёт равного с членами семьи права пользования. Для временных жильцов закон устанавливает отдельные правила (ст. 80 ЖК РФ).

Поднаниматель также не получает самостоятельного права пользования жилым помещением. По договору социального найма перед наймодателем ответственным остаётся наниматель (ч. 3 ст. 76 ЖК РФ).

Поэтому важно выяснить, в каком качестве человек проживал в квартире: как законно вселённый член семьи, временный жилец или поднаниматель.

Что происходит с договором социального найма после смерти нанимателя

Если в квартире остались люди, которые раньше законно получили и сохранили право пользования, смерть нанимателя сама по себе не прекращает их права.

В такой ситуации нужно решить, с кем будет оформлен договор вместо умершего.

Дееспособный член семьи вправе требовать признания его нанимателем. Для изменения договора закон предусматривает согласие остальных членов семьи и наймодателя (ч. 2 ст. 82 ЖК РФ).

После смерти нанимателя Гражданский кодекс также предусматривает заключение договора с одним из проживающих членов семьи (п. 2 ст. 672 ГК РФ).

Это не значит, что нанимателем автоматически станет первый родственник, который обратится с заявлением. Нужно учитывать права остальных пользователей и необходимые согласия.

Если возникли возражения, важно определить их причину. Например, другие жильцы могут признавать ваше право жить в квартире, но не соглашаться на оформление договора именно с вами. А наймодатель может оспаривать само право пользования, ссылаясь на порядок вселения или длительное отсутствие.

Это разные споры, и действовать в них нужно по-разному.

Когда договор прекращается

Договор социального найма прекращается со смертью одиноко проживавшего нанимателя (ч. 5 ст. 83 ЖК РФ).

Но прежде чем делать такой вывод, нужно убедиться, что других людей, ранее законно получивших и сохранивших право пользования квартирой, действительно нет.

Если умерший был единственным обладателем такого права, его сын, дочь, супруг или наследник по завещанию не может получить муниципальное жильё только на основании родства или наследования.

Если после смерти нанимателя остался несовершеннолетний ребёнок

Ребёнок не теряет ранее приобретённое право пользоваться квартирой только из-за смерти нанимателя или потому, что ещё не достиг совершеннолетия.

Отдельного внимания заслуживает ситуация, когда после развода родителей ребёнок переехал с матерью в другое жильё. Сам по себе такой переезд не доказывает, что ребёнок утратил ранее приобретённое право. Его нельзя автоматически приравнивать к добровольному отказу взрослого человека от муниципальной квартиры.

Поэтому, даже если после смерти нанимателя в квартире не осталось взрослых пользователей, нельзя сразу делать вывод, что жильё должно освободиться.

Права несовершеннолетнего в этой ситуации реализует его законный представитель. Если право ребёнка подтверждается, через законного представителя можно обратиться по вопросу оформления договора.

Можно ли получить квартиру по наследству, если приватизация не завершилась

Начатая приватизация может изменить ситуацию с наследованием, но не во всех случаях.

Если наниматель только собирался приватизировать жильё, говорил об этом родственникам, собирал отдельные справки или оформил доверенность, этого недостаточно. Само намерение не превращает муниципальную квартиру в наследственное имущество.

Какие документы помогут подтвердить начатую приватизацию

Прежде всего нужно установить, обращался ли наниматель за приватизацией при жизни и какие документы были приняты.

Поищите:

• расписку или другой документ о принятии заявления;
• регистрационный номер обращения;
• перечень документов, принятых вместе с заявлением;
• переписку с органом, который занимался приватизацией;
• сведения о том, не отзывал ли наниматель заявление;
• документы, объясняющие, почему оформление не завершилось.

Подтверждения одной подачи заявления недостаточно. Нужно также проверить, имел ли умерший право приватизировать квартиру, отсутствовали ли основания для отказа и почему процедура не была завершена.

Только совокупность всех условий позволяет рассматривать незавершённую приватизацию как возможное основание для наследственного требования.

Могут ли оставшиеся жильцы приватизировать квартиру сами

Если другие пользователи сохранили законное право жить в квартире, они могут отдельно проверить возможность её последующей приватизации по Закону РФ от 04.07.1991 № 1541-1.

Но это не означает, что каждый оставшийся жилец обязательно сможет оформить квартиру в собственность.

Возможность приватизации зависит от выполнения её условий. В частности, нужно проверить, не использовал ли конкретный человек раньше своё право на бесплатную приватизацию.

Что делать после смерти нанимателя

Порядок действий зависит от того, кто остался в квартире, как возникли права этих людей и признаёт ли их наймодатель.

Если жильё предоставлено по социальному найму, можно действовать последовательно.

1. Установите, на каком основании предоставлена квартира

   Начните с документов на жильё. Найдите:

   • договор социального найма;
   • старый ордер, если он сохранился;
   • решение о предоставлении жилья;
   • документы, из которых видно, кто является наймодателем.

   По этим сведениям нужно установить, что квартира действительно предоставлена по социальному найму.

   Если выяснится, что жильё служебное или относится к другому специализированному фонду, применять обычный порядок изменения договора социального найма без дополнительной проверки нельзя.

2. Выясните, кто сохранил право жить в квартире

   Не ограничивайтесь списком зарегистрированных жильцов. Для каждого человека нужно установить:

   • кем он приходился умершему нанимателю;
   • когда и каким образом вселился;
   • в каком качестве его вселяли;
   • какие согласия требовались и были ли они получены;
   • проживал ли он в квартире;
   • если не проживал — почему отсутствовал и был ли его выезд постоянным;
   • есть ли судебные решения о его праве пользования.

   Эта проверка особенно важна, если кто-то из родственников давно не живёт в квартире или остальные пользователи оспаривают его право.

   Если право человека не признают, сначала нужно разобраться с этим вопросом, а уже затем решать, на кого оформлять договор.

3. Определите, кто будет новым нанимателем

   Если права оставшихся членов семьи не оспариваются, можно определить, кто из них обратится за изменением договора.

   Для этого имеют значение согласия остальных членов семьи и наймодателя.

   Если кто-то возражает, выясните причину и по возможности зафиксируйте её письменно. Например, человек может:

   • не признавать ваше право пользования квартирой;
   • признавать право проживания, но возражать против того, чтобы новым нанимателем указали именно вас.

   Это различие важно для дальнейших действий: спор о самом праве жить в квартире не равен спору о выборе нового нанимателя.

4. Обратитесь к наймодателю

   Заявление об изменении договора подают наймодателю или в уполномоченный жилищный орган.

   Федеральное законодательство определяет основания сохранения права пользования и изменения договора. Но форма заявления, способ подачи и конкретный комплект документов могут зависеть от региона, муниципалитета и наймодателя.

   Для обращения обычно стоит подготовить:

   • документ, удостоверяющий личность;
   • свидетельство о смерти нанимателя или сведения о его смерти;
   • договор социального найма, ордер или другой документ о предоставлении жилья;
   • документы, подтверждающие родство;
   • сведения о зарегистрированных и проживающих пользователях;
   • необходимые согласия;
   • судебные решения, если они уже имеются.

   Это ориентировочный, а не единый обязательный перечень для всей России. Точный состав документов и порядок обращения нужно проверить по местному административному регламенту.

   Результатом обращения должен стать оформленный договор или изменение к нему либо письменный мотивированный отказ.

   Если вам отказывают только устно, подайте обращение таким способом, чтобы получить официальное решение с указанием причины отказа. Оно поможет понять, какие действия потребуются дальше.

5. Если возник спор, соберите доказательства по его причине

   Прежде чем обращаться за судебной защитой, нужно выяснить, какое именно обстоятельство не признаёт наймодатель или оспаривают другие пользователи.

   Спор может касаться разных вопросов:

   • Законности вселения. Например, оспаривается наличие необходимых согласий.
   • Статуса члена семьи. Не признаётся, что человек был вселён и проживал в квартире именно в таком качестве.
   • Сохранения права после выезда. Участники спорят, было ли отсутствие временным или человек добровольно переехал на постоянное место жительства.
   • Выбора нового нанимателя. Право проживать в квартире не оспаривается, но нет согласия по поводу того, с кем заключить договор.

   После этого собирайте документы, относящиеся именно к предмету спора:

   • договор социального найма, ордер или решение о предоставлении жилья;
   • документы и сведения о вселении;
   • подтверждения необходимых согласий;
   • документы о проживании или обстоятельствах выезда;
   • имеющиеся судебные решения;
   • письменный отказ наймодателя;
   • письменные возражения других пользователей, если они оформлены.

   С этими документами и письменной позицией наймодателя можно получить правовую оценку конкретной ситуации: какое требование возможно заявить, к кому его предъявить и какие факты потребуется доказать.

   При необходимости спор может решаться в суде. Но универсального иска «о переоформлении муниципальной квартиры» для всех ситуаций нет. Нет и единого срока или гарантированного результата разрешения таких споров. Способ защиты зависит от того, какое право или обстоятельство оспаривается.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В DOCX — заполненный образец «Заявление оставшегося совершеннолетнего члена семьи об изменении договора социального найма после смерти нанимателя».

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для заполнения

Наймодателю или уполномоченному жилищному органу: [Наименование и адрес]
От [ФИО заявителя]
Дата рождения: [Дата рождения заявителя]
Документ, удостоверяющий личность: [Реквизиты документа]
Адрес проживания: [Адрес квартиры]
Контакт для ответа: [Контакт заявителя]

ЗАЯВЛЕНИЕ
об изменении договора социального найма после смерти нанимателя

Квартира по адресу [Адрес квартиры] предоставлена по договору социального найма [Реквизиты договора или документа о предоставлении]. Наниматель [ФИО умершего нанимателя] умер [Дата смерти], что подтверждается [Документ о смерти].

Я являюсь [Родство и статус члена семьи нанимателя], вселён в квартиру законно [Дата, основание и необходимые согласия при вселении]. Моё право пользования подтверждается [Документы о праве и пользовании] и не оспаривается. Обстоятельства фактического проживания или временного отсутствия: [Подтверждённые обстоятельства].

Другие лица, сохраняющие право пользования: [Состав семьи и подтверждённые сведения о правах]. Необходимые согласия остальных совершеннолетних членов семьи на изменение договора со мной получены [Перечень и даты согласий]. Спора о том, кто сохраняет право пользования и кого указать нанимателем, между нами нет.

На основании статьи 82 ЖК РФ прошу рассмотреть изменение указанного договора после смерти нанимателя, предоставить согласие наймодателя и оформить договор либо изменение к нему со мной в качестве нанимателя, с сохранением самостоятельных прав остальных членов семьи.

Прошу сообщить, необходимы ли дополнительные документы или действия по применимому местному порядку. При отказе прошу предоставить предусмотренный этим порядком письменный мотивированный результат с указанием оснований. Изменение договора не является приватизацией или наследованием квартиры.

Приложения: [Фактически прилагаемые документы о личности, смерти, договоре, родстве, правах пользования и необходимых согласиях].

Дата: [Дата обращения]

Подпись: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]

Бланк для самостоятельного заполнения. Оставшийся совершеннолетний член семьи законно вселён, сохраняет самостоятельное право пользования, и оно не оспаривается; остальные совершеннолетние члены семьи согласны на его выбор. Не для единственного зарегистрированного без права, поднайма, спора о вселении, утраты пользования или наследования квартиры. Согласие наймодателя и оформление договора ещё требуются. Если местный порядок предусматривает свою форму и комплект, применяют их; этот бланк не заменяет такую форму.

Заявление оставшегося совершеннолетнего члена семьи об изменении договора социального найма после смерти нанимателя

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения