Как отличить нежилое помещение в многоквартирном доме от общего имущества
Подвал, чердак, комната на техническом этаже или другое помещение в многоквартирном доме могут быть как общим имуществом собственников, так и самостоятельным нежилым объектом. Чтобы отличить одно от другого, нужно выяснить, для чего конкретное помещение было создано, какую функцию оно выполняет и что об этом говорят документы.
Если помещение было сформировано для самостоятельного использования, например под магазин или офис, и само по себе не предназначено для обслуживания нескольких помещений дома, это признак самостоятельного нежилого объекта.
Если самостоятельного назначения у комнаты нет и она предназначена для обслуживания нескольких помещений либо для общих нужд собственников, это признак общего имущества. Причём речь не только о технических помещениях. Общими могут быть и комнаты для социально-бытовых потребностей собственников, если они не принадлежат отдельному владельцу (п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
При проверке нужно учитывать и историю помещения: когда появились его границы, для чего оно предназначалось и на каком основании стало учитываться как отдельный объект. То, что находится или работает внутри сегодня, не всегда объясняет его первоначальное назначение.
Какие помещения относятся к общему имуществу
Собственникам квартир и нежилых помещений в многоквартирном доме на праве общей долевой собственности принадлежат помещения, которые не являются частями квартир и предназначены для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения.
К ним относятся, в частности, лестничные площадки, коридоры, технические этажи, чердаки и технические подвалы. Закон также относит к общему имуществу помещения для общих социально-бытовых потребностей собственников, если у них нет отдельного собственника (п. 1–3 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Гражданский кодекс тоже предусматривает общую собственность на общие помещения, конструкции и оборудование, предназначенные для удовлетворения общих потребностей собственников (ст. 290 ГК РФ, ст. 287.5 ГК РФ).
Но в том же доме могут находиться самостоятельные нежилые помещения: магазины, офисы, кладовые и другие объекты, предназначенные для отдельного использования. Конституционный Суд разграничивал такие помещения и пространства, которые служат для обслуживания нескольких помещений дома (Определение КС РФ от 19.05.2009 № 489-О-О).
Поэтому важно смотреть не только на расположение помещения, но и на его назначение. Например, слово «подвал» обозначает уровень дома, а не обязательно правовой статус каждого помещения на этом уровне. Аналогично отдельный вход может говорить об удобстве самостоятельного использования, но сам по себе не подтверждает отдельную собственность.
Нужно различать и само помещение, и оборудование внутри него. Общедомовой стояк может проходить через самостоятельный нежилой объект. При этом принадлежность стояка к общему имуществу ещё не означает, что общим становится всё помещение.
Что можно узнать из документов и отдельных признаков
Обычно для определения статуса недостаточно одной выписки или одного плана. Разные документы отвечают на разные вопросы: одни показывают нынешний учёт и зарегистрированные права, другие помогают установить первоначальное назначение и историю формирования помещения.
| Что проверяете | Что это помогает установить | Чего одного недостаточно | Что проверить дальше |
|---|---|---|---|
| ЕГРН | Есть ли самостоятельный объект, его кадастровый номер, границы, площадь, назначение и зарегистрированное право | Отдельная запись сама по себе не исключает спора о том, относился ли объект изначально к общему имуществу | Сопоставить объект с технической документацией, а при противоречиях проверить историю его формирования |
| Проектная документация | Для чего пространство предусматривалось при создании дома | Проект сам по себе не отражает все последующие законные изменения | Сравнить с более поздними техническими документами и сведениями ЕГРН |
| Технический паспорт, поэтажный план, экспликация | Как учитывалось помещение, где проходили его границы и какое назначение было указано. Экспликация — это таблица помещений с номерами, площадями и назначением | Техническая запись сама по себе не создаёт и не прекращает право собственности | Сопоставить с ЕГРН и документами о формировании объекта |
| Отдельный вход | Может подтверждать, что помещение приспособлено для самостоятельного использования | Наличие двери само по себе не определяет правовой режим | Проверить назначение помещения и документы |
| Трубы, стояки, щиты и другое оборудование | Какие инженерные системы расположены внутри и кого они обслуживают | Наличие общедомового оборудования ещё не означает, что общим является всё помещение | Установить функцию самой комнаты и необходимость использования её площади для работы оборудования |
| Название «подвал», «чердак», «технический этаж» | Где расположено пространство и как характеризуется соответствующий уровень дома | Название уровня не определяет статус конкретного помещения | Проверить его формирование, назначение и фактическую функцию |
| Нынешнее использование как магазина, склада или офиса | Для чего пространство используется сейчас | Не устанавливает автоматически первоначальное назначение и основание возникновения права | Проверить ранние документы и историю объекта |
| Документы прежних лет | Когда и как формировалось помещение, каким было его исходное назначение | Универсального комплекта исторических документов для всех домов нет | Искать конкретный документ, необходимый для объяснения выявленного противоречия |
Почему запись в ЕГРН не всегда решает вопрос
Здесь необходимо различать две ситуации.
Первая — как помещение сейчас учтено и за кем зарегистрировано право. Для определения состава общего имущества используются сведения государственного реестра. Если реестровые сведения расходятся с данными технического или бухгалтерского учёта, Правила № 491 отдают приоритет сведениям о правах из реестра. Поэтому старый поэтажный план сам по себе не отменяет зарегистрированную собственность (п. 3–4 Правил № 491).
Вторая — на законном ли основании помещение оказалось в индивидуальной собственности. Если документы указывают, что оно изначально могло относиться к общему имуществу, возникает спор о том, кому оно должно принадлежать по закону.
Право общей собственности на общедомовое имущество может возникать в силу закона независимо от его регистрации. Поэтому наличие зарегистрированного права конкретного лица само по себе не исключает судебного спора о принадлежности помещения (п. 3 и 9 Пленума ВАС РФ № 64).
Это не противоречащие друг другу правила. ЕГРН показывает, какое право зарегистрировано сейчас, а документы о первоначальном назначении и формировании помещения могут дать основания проверить правильность этой записи. Пока спор не разрешён, существующую регистрацию нельзя просто игнорировать.
Как проверить конкретное помещение
Проверку удобнее проводить последовательно. Сначала нужно убедиться, что все документы относятся к одному объекту, затем установить его назначение и функцию. Только после этого имеет смысл делать вывод о соответствии зарегистрированного права фактическим и документальным обстоятельствам.
- Убедитесь, что речь везде об одном помещении
Начните с точной идентификации объекта. По выписке ЕГРН, планам и другим документам сопоставьте:
- адрес дома;
- этаж или уровень, на котором находится помещение;
- номер помещения;
- площадь;
- границы на плане;
- кадастровый номер, если он есть.
Особенно внимательно проверяйте подвальные и чердачные уровни. В пределах одного такого уровня могут одновременно находиться технические пространства общего имущества и самостоятельные нежилые помещения.
Если в документах встречаются похожие названия, это ещё не означает, что они описывают одну комнату. Например, при наличии кадастрового номера нужно найти соответствующий объект на техническом плане или в экспликации и сравнить его границы и площадь со сведениями ЕГРН.
Результат этого этапа: вы понимаете, какую именно часть дома проверяете, и не используете документы о соседнем помещении.
- Выясните, для чего помещение создавалось
Следующий вопрос — каким было назначение помещения при создании дома и как оно отражалось в проектной и технической документации.
Самого слова «нежилое» здесь недостаточно. Нужно понять, предусматривалось ли пространство для самостоятельного использования или оно создавалось как часть инфраструктуры дома, обслуживающая другие помещения либо общие потребности собственников.
Есть специальное определение нежилого помещения в правилах предоставления коммунальных услуг. По этим правилам нежилым считается указанное в проектной или технической документации либо электронном паспорте дома помещение, которое не является жилым и не входит в состав общего имущества. При этом наличие отдельного входа или отдельного технологического подключения для такого определения значения не имеет (п. 2 Правил № 354).
Но это определение применяется для целей коммунальных правил. Оно не служит универсальным способом установить право собственности. В частности, по нему нельзя делать вывод только на основании отдельной двери или подключения.
Результат этого этапа: документы показывают первоначальное самостоятельное либо общедомовое назначение помещения. Если установить назначение пока нельзя, отметьте, каких сведений не хватает, и продолжайте проверку.
- Отдельно проверьте функцию комнаты и оборудования
Когда внутри помещения находятся трубы, стояки, электрические щиты или другие инженерные системы, нужно ответить на два самостоятельных вопроса:
- Какую функцию выполняет само помещение? Нужно ли оно для обслуживания более одного жилого или нежилого помещения либо для общих потребностей собственников?
- Какую функцию выполняет оборудование? Какие системы расположены внутри и какие помещения они обслуживают?
Например, через самостоятельное нежилое помещение может проходить общедомовой стояк. Он может относиться к общему имуществу, но это не означает, что тот же правовой режим автоматически распространяется на всю комнату.
Другая ситуация — помещение изначально предназначено для размещения и эксплуатации оборудования, обслуживающего несколько помещений дома, не имеет самостоятельного назначения и фактически выполняет именно эту функцию. Такие обстоятельства существенно указывают на принадлежность самого помещения к общему имуществу (ст. 36 ЖК РФ, Определение КС РФ от 19.05.2009 № 489-О-О).
Если стороны спорят о том, какие системы находятся внутри, сколько помещений они обслуживают и требуется ли для эксплуатации оборудования вся спорная площадь, одних правоустанавливающих документов может не хватить. Так называют документы, на основании которых заявлено право на помещение.
В подобных обстоятельствах может потребоваться техническое обследование — изучение состояния помещения и расположенного внутри оборудования, а также особенностей использования спорной площади. Если технические вопросы остаются спорными, получить профессиональное заключение помогает экспертиза.
Результат этого этапа: вы не смешиваете правовой режим оборудования с правовым режимом комнаты и можете определить, выполняет ли общедомовую функцию само помещение.
- Сравните установленное назначение с данными ЕГРН
Теперь сопоставьте результаты первых этапов с зарегистрированным правом.
Если помещение было сформировано для самостоятельного использования, само по себе не выполняет общедомовую функцию, а сведения ЕГРН согласуются с доступными техническими документами, это аргументы в пользу самостоятельного нежилого объекта.
Если же за конкретным лицом зарегистрировано индивидуальное право собственности, но исходное назначение и функция помещения указывают на общее имущество, возникает возможный спор о праве.
Судебные разъяснения допускают рассмотрение таких споров даже при зарегистрированном индивидуальном праве. При этом подходящий способ судебной защиты зависит в том числе от того, кто фактически владеет помещением и имеют ли собственники дома доступ к нему (п. 3 и 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64).
Поэтому нельзя делать ни один из двух категоричных выводов:
- «запись в ЕГРН можно просто не учитывать»;
- «если есть кадастровый номер и зарегистрированный собственник, спор в принципе невозможен».
Результат этого этапа: вы видите, согласуются ли зарегистрированное право, первоначальное назначение и функция помещения. Если между ними есть противоречие, нужно выяснить его причину, а не выбирать один документ и отбрасывать остальные.
- Изучите историю помещения
Если документы противоречат друг другу, изучите историю помещения.
История формирования особенно важна для старого муниципального жилого фонда, где споры нередко связаны с тем, каким был статус подвальных или других нежилых помещений до появления отдельных собственников квартир.
В одном из таких споров Президиум ВАС РФ исследовал состояние подвальных помещений на момент приватизации первой квартиры в доме. Суд оценивал, были ли к этому времени спорные помещения уже предназначены, учтены или сформированы для самостоятельного использования в целях, не связанных с обслуживанием дома, и не использовались ли они фактически домовладельцами как общее имущество. Наличие инженерных коммуникаций в уже самостоятельном помещении само по себе не означало возникновения общей собственности на всю комнату (Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09).
Однако дату приватизации первой квартиры нельзя использовать как универсальную точку отсчёта для любого современного многоквартирного дома. Общий вопрос шире: когда возникла общая собственность и каким было назначение спорного помещения в этот момент.
Похожий подход встречается и в споре о чердачных пространствах. Верховный Суд обратил внимание на необходимость исследовать самостоятельное назначение, формирование и фактическое использование помещений, а не ограничиваться названием этажа. Дело было направлено на новое рассмотрение, поэтому этот судебный акт нельзя считать окончательным признанием права собственности одной из сторон (Определение ВС РФ от 10.03.2020 № 306-ЭС15-3282).
Где искать старые планы и документы
Начните с управляющей организации или ТСЖ. Укажите адрес дома, этаж, номер и границы помещения, попросите имеющиеся планы и сведения о его первоначальном назначении.
Если раннего плана у управляющей организации нет, уточните:
«От кого вы получили технические документы дома? У кого может храниться более ранний план или экспликация? Известно ли, кому передан прежний комплект документов?»
После этого можно обратиться к названному держателю документации и запросить конкретный недостающий документ. Но такой поиск не гарантирует, что первоначальный проект сохранился или что нужные бумаги находятся именно у действующей управляющей организации.
Если документ не удалось найти, зафиксируйте конкретный пробел. Например: «нет плана подвала на дату первой приватизации». Для дальнейшей проверки может потребоваться помощь в восстановлении документации.
Само отсутствие старого плана не доказывает ни общего, ни самостоятельного статуса помещения. Оно означает, что один из необходимых для вывода фактов пока не установлен.
Результат этого этапа: вы либо находите подтверждение первоначального самостоятельного или общего назначения помещения, либо понимаете, какой исторический документ или факт ещё предстоит установить.
Бланк для самостоятельного заполнения
ЗАПРОС о технических документах и первоначальном назначении помещения
В управляющую организацию [Название управляющей организации], обслуживающую дом по адресу [Адрес дома].
От [ФИО заявителя в родительном падеже], собственника квартиры № [Номер квартиры заявителя]. Ответ прошу направить: [Адрес и контакты для ответа].
Прошу предоставить доступные сведения и копии имеющихся планов, экспликаций и иных технических документов о первоначальном назначении помещения: этаж — [Этаж расположения помещения], помещение № [Номер помещения на приложенной схеме] на приложенной схеме. Признаки и границы: [Признаки и границы помещения]
Интересующий исторический период: [Исторический период запрашиваемых планов]. Прошу указать даты составления и источники имеющихся планов и сведения об изменении назначения. Если есть ранние документы, прошу не заменять их только текущей записью ЕГРН.
Если ранних документов нет, прошу сообщить, от кого получен технический комплект дома, кому передавались прежние документы и какой держатель раннего плана или экспликации известен организации. При отсутствии сведений прошу прямо указать конкретный пробел.
Правовой статус помещения этим запросом не устанавливается. Функция оборудования требует отдельной проверки; отсутствие плана само по себе не доказывает общего либо самостоятельного назначения.
Прилагаю схему отмеченного помещения и документ о моём праве на квартиру в необходимом для подтверждения статуса объёме. Прошу сообщить способ ознакомления или получения имеющихся копий.
Дата подписания: [Дата запроса]
Заявитель: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]
Какой вывод можно сделать после проверки
По результатам сопоставления документов обычно складывается одна из трёх ситуаций. Важно оценивать признаки в совокупности, а не считать один из них решающим.
Самостоятельное помещение
Признаки указывают на самостоятельное нежилое помещение.
Такой предварительный вывод обоснован, если одновременно установлено, что помещение:
- было сформировано и предназначено для самостоятельного использования;
- имеет определённые границы как отдельный объект;
- само по себе не предназначено для обслуживания нескольких помещений дома;
- а зарегистрированное право согласуется с доступной технической документацией.
Наличие отдельных общедомовых коммуникаций внутри не отменяет этот вывод автоматически. Принадлежность оборудования и самого помещения необходимо оценивать раздельно.
Если никто не оспаривает статус объекта, сохраните комплект документов, по которым можно установить его границы и назначение. Если возник спор, проверяйте конкретные доводы о первоначальном формировании помещения и его общедомовой функции, а не ограничивайтесь тем, как оно используется сегодня.
Общее имущество
Признаки указывают на общее имущество.
Такой предварительный вывод имеет основания, если помещение:
- не имеет самостоятельного назначения;
- предназначено для обслуживания нескольких помещений дома или для общих потребностей собственников;
- и его назначение подтверждается документами и фактическими обстоятельствами.
Общее имущество не ограничивается техническими комнатами. К нему могут относиться и помещения для общих социально-бытовых потребностей собственников, если они не принадлежат отдельному владельцу (п. 2 ч. 1 ст. 36 ЖК РФ).
Если такому выводу противоречит зарегистрированное право другого лица, не пытайтесь самостоятельно изменить положение дел. Сначала выясните, на каком основании зарегистрировано право, кто фактически владеет помещением и есть ли у собственников дома доступ. Эти обстоятельства могут повлиять на выбор способа судебной защиты.
Недостаточно данных
Документы противоречат друг другу или сведений недостаточно.
Иногда проверка не позволяет уверенно отнести помещение ни к одной из категорий. Это самостоятельный результат, а не основание выбрать наиболее удобный документ.
Противоречия и пробелы могут выглядеть по-разному:
- В ЕГРН зарегистрировано индивидуальное право, а старые планы показывают техническое пространство.
- По старому подвалу не удалось установить первоначальное назначение.
- Внутри находится общедомовое оборудование, но неизвестно, требуется ли для его обслуживания вся площадь.
- Помещение сегодня используется самостоятельно, однако ранние документы показывают другое назначение.
Дальнейшие действия зависят от того, что именно не установлено:
- Неизвестно первоначальное назначение. Найдите подходящий ранний план, экспликацию или другой документ, позволяющий установить формирование помещения.
- Непонятно, как объект появился в ЕГРН. Изучите основания его формирования и регистрации отдельного права.
- Неясна инженерная функция помещения. Проверьте характеристики оборудования и необходимость использования спорной площади. Может потребоваться техническое обследование или экспертиза.
- Документы противоречат зарегистрированному праву, а стороны спорят о принадлежности. Вопрос может потребовать судебной оценки.
Пока отсутствует значимый документ или не установлен необходимый факт, окончательный вывод о принадлежности помещения делать рано.
Что меняется, если помещение относится к общему имуществу
У общего имущества другой правовой режим, чем у самостоятельного нежилого помещения.
Доля каждого собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе связана с правом собственности на его основное помещение. Эту долю нельзя выделить в натуре или продать отдельно от квартиры либо нежилого помещения (ст. 37 ЖК РФ, ст. 38 ЖК РФ).
При этом нужно различать изменение состава общего имущества и предоставление его в пользование.
Уменьшить размер общего имущества можно с согласия всех собственников помещений в доме путём реконструкции.
Предоставить общее имущество в пользование другим лицам можно по решению собственников, принятому на общем собрании, если это не нарушает права и законные интересы граждан и юридических лиц (ч. 3–4 ст. 36 ЖК РФ).
Но передача помещения в пользование сама по себе не делает пользователя его индивидуальным собственником.
Что делать на практике
Правовая база
Нормы и судебные акты, на которые опирается разбор. Их условия и ограничения приведены непосредственно в соответствующих разделах.
Общее имущество и права собственников
- п. 1–3, ч. 3–4 ст. 36 ЖК РФ — состав общего имущества, уменьшение его размера и использование другими лицами.
- ст. 37 ЖК РФ и ст. 38 ЖК РФ — связь доли в общем имуществе с правом на основное помещение и ограничения её отдельного отчуждения.
- ст. 290 ГК РФ и ст. 287.5 ГК РФ — общая собственность на помещения, конструкции и оборудование для общих потребностей.
Учёт помещения и спор о праве
- п. 3–4 Правил № 491 — приоритет реестровых сведений при расхождениях с техническим или бухгалтерским учётом.
- п. 2 Правил № 354 — специальное определение нежилого помещения для коммунальных услуг, а не общий критерий собственности.
- п. 3 и 9 Постановления Пленума ВАС РФ от 23.07.2009 № 64 — возникновение общей собственности в силу закона и возможность судебного спора при зарегистрированном индивидуальном праве.
Судебные акты о назначении и формировании помещений
- Определение КС РФ от 19.05.2009 № 489-О-О — разграничение самостоятельных нежилых объектов и помещений, служащих дому.
- Постановление Президиума ВАС РФ от 02.03.2010 № 13391/09 — историческое формирование подвальных помещений в рассмотренном споре.
- Определение ВС РФ от 10.03.2020 № 306-ЭС15-3282 — оценка назначения чердачных помещений; дело направлено на новое рассмотрение.