Время чтения: ~20 мин

Когда долю квартиры признают незначительной

Содержание статьи

Незначительную долю в квартире можно принудительно выкупить через суд, даже если её собственник против. Но это исключение из общего правила: лишить человека доли только потому, что она маленькая, нельзя.

В законе нет фиксированного размера незначительной доли. Ни 1/4, ни 1/10, ни определённое количество квадратных метров сами по себе не дают оснований для принудительного выкупа.

Отдельно действует правило о 6 м². Оно ограничивает образование и дальнейшее дробление долей, но не означает, что любую существующую долю меньше 6 м² можно принудительно выкупить.

Даже при удовлетворении иска право прежнего собственника не прекращается только из-за признания доли незначительной. Закон связывает утрату права с получением компенсации. После исполнения решения изменение права нужно зарегистрировать в ЕГРН.

Дальнейшая проверка зависит от того, какую задачу вы решаете.

Хочу принудительно выкупить долю
Доказать все три условия и обосновать размер компенсации.
Посмотреть порядок действий
Мою долю хотят выкупить
Проверить каждое обязательное условие и предложенную стоимость, подготовить возражения.
Проверить доказательства
Спор только о пользовании квартирой
Разобраться с использованием комнат без прекращения права собственности на доли.
Разобрать ситуации

Какие условия нужно доказать для принудительного выкупа

Суд рассматривает не только размер доли, но и планировку квартиры, возможность реального выдела, а также обстоятельства жизни её собственника.

Для предварительной проверки удобно разделить эти вопросы.

Условие Что нужно выяснить Какие доказательства пригодятся Чего самого по себе недостаточно
Доля незначительна Как размер доли соотносится с площадью, планировкой и возможностью пользоваться квартирой Выписка ЕГРН, сведения об общей и жилой площади, план квартиры, размеры комнат Дроби 1/10, 1/8, 1/4 или другого размера без анализа квартиры
Долю нельзя реально выделить Можно ли юридически и фактически образовать самостоятельную часть имущества, соответствующую доле Планировка, технические документы, при необходимости заключение специалиста или экспертиза Отсутствия комнаты точно такой же площади
У собственника нет существенного интереса в использовании квартиры Нуждается ли человек именно в этом жилье и как реализует своё право Сведения о проживании, попытках вселиться, семейных обстоятельствах, другом жилье, участии в расходах и другие доказательства Непроживания, отсутствия регистрации, наличия другого жилья или неуплаты расходов по отдельности

Все три условия обязательны (п. 4 ст. 252 ГК РФ). При оценке существенного интереса суд учитывает обстоятельства конкретного собственника, включая его нуждаемость в помещении, возраст, здоровье, профессию, наличие детей и иждивенцев (пп. 35–36 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ № 6/8).

Как определить, что доля незначительна

Закон не устанавливает формулу вроде «всё меньше 1/4 считается незначительной долей». Одна и та же дробь может иметь разное значение в разных квартирах.

Например, 1/8 в небольшой однокомнатной квартире и 1/8 в просторной многокомнатной квартире — разные ситуации. Суду нужно учитывать характеристики самого жилья.

Для предварительной оценки можно рассчитать, сколько квадратных метров арифметически приходится на долю.

Пример расчёта площади, соответствующей доле
Общая площадь квартиры × размер доли

Общая площадь квартиры — 48 м², доля собственника — 1/8.

48 × 1/8=6 м²

Это не означает, что человеку принадлежит отдельная комната площадью 6 м² или что ему выделена конкретная часть квартиры. Расчёт лишь показывает соотношение доли и общей площади.

Из него также нельзя сделать вывод, возможен ли реальный выдел и нужен ли собственнику именно этот объект недвижимости.

При расчётах важно не путать общую и жилую площадь. Например, если суд указывает, что доле соответствует 3,9 м² жилой площади, это не значит, что ей соответствует столько же общей площади. Такое различие встречается и в судебном деле, которое разберём ниже.

Почему наличие подходящей комнаты не означает возможность выдела

Собственник доли не получает автоматически отдельную комнату в квартире. Сособственники пользуются общим жильём по соглашению, а если договориться не удаётся, порядок пользования может определить суд (ст. 247 ГК РФ).

Здесь важно различать два юридических механизма.

Порядок пользования квартирой определяет, какой частью общего жилья фактически пользуется каждый собственник. Например, одному из них могут предоставить в пользование определённую комнату. Но от этого комната не станет самостоятельным объектом его собственности.

Выдел доли в натуре предполагает другой результат — образование самостоятельной части имущества, соответствующей доле.

Поэтому наличие комнаты, площадь которой примерно совпадает с арифметической площадью доли, ещё не доказывает возможность реального выдела. И наоборот, отсутствие комнаты точно такого же размера само по себе не заменяет проверку технической и юридической возможности выдела.

Для принудительной компенсации по статье 252 ГК РФ суд должен установить именно невозможность реального выдела, а не только трудности с распределением комнат между собственниками.

Как суд определяет существенный интерес в квартире

Существенный интерес — это реальная потребность собственника пользоваться конкретной квартирой. Его нельзя определить только по регистрации, наличию другого жилья или тому, проживает ли человек в квартире сейчас.

Суд выясняет, насколько жильё необходимо собственнику и как он пытался осуществлять своё право.

Значение могут иметь:

  • фактическое проживание в квартире;
  • попытки вселиться и начать пользоваться жильём;
  • препятствия со стороны других собственников;
  • сложившийся порядок пользования квартирой;
  • наличие другого жилья и реальная возможность им пользоваться;
  • наличие детей и других членов семьи, связанных с квартирой;
  • возраст и состояние здоровья собственника;
  • профессия, работа и другие обстоятельства, из-за которых человеку нужно именно это жильё;
  • участие в расходах на содержание квартиры;
  • поведение сторон до возникновения судебного спора.

Эти факты оцениваются вместе, а не по отдельному формальному признаку.

Если у человека нет другой квартиры в собственности, это важное обстоятельство, но оно само по себе не обязывает суд отказать в принудительной компенсации. Наличие другой недвижимости тоже автоматически не означает, что существенного интереса в спорном жилье нет.

Если собственник не проживает в квартире, нужно выяснить почему. Длительное непроживание без попыток вселиться может иметь значение. Но если человек не жил там потому, что остальные собственники препятствовали его вселению, оценка будет другой.

То же касается регистрации по месту жительства, участия в коммунальных расходах и конфликтов между сособственниками. Всё это может служить доказательствами, но не заменяет проверку реальной потребности в жилье.

При чём здесь правило о 6 м²

Правило о 6 м² не устанавливает минимальный размер доли, которую защищают от принудительного выкупа.

С 1 сентября 2022 года действует ограничение: собственник не вправе совершать действия, в результате которых образуются или дополнительно дробятся доли так, что на каждого собственника приходится менее 6 м² общей площади жилого помещения. Сделка, нарушающая этот запрет, ничтожна.

Есть исключения. В частности, ограничение не применяется, когда общая долевая собственность возникает в силу закона, при наследовании или приватизации (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Это правило относится к образованию и дальнейшему дроблению долей. Оно не заменяет условия принудительной компенсации из статьи 252 ГК РФ.

Из этого следуют ещё два важных вывода:

  • Старая доля меньше 6 м². Само её существование не означает, что доля автоматически недействительна или подлежит принудительному выкупу.
  • Доля больше 6 м². Такой размер сам по себе не защищает от применения статьи 252 ГК РФ. Суд всё равно оценивает необходимые условия.

Иными словами, запрет на определённые действия по дроблению собственности и принудительная компенсация за незначительную долю решают разные вопросы.

Что делать в распространённых ситуациях

Оценка незначительной доли зависит не только от документов, но и от того, как собственники фактически пользуются квартирой. Рассмотрим четыре ситуации, в которых одного признака недостаточно для готового судебного вывода.

Маленькая доля в однокомнатной квартире, собственник в ней не живёт

Даже если арифметическая площадь доли меньше площади единственной комнаты, это ещё не основание для принудительного выкупа.

Нужно проверить возможность реального выдела и причины непроживания. Выясните, добровольно ли собственник перестал пользоваться квартирой, предпринимал ли попытки вселиться и создавали ли ему препятствия другие владельцы.

Если вы собираетесь требовать компенсации без согласия этого собственника, подготовьте доказательства по всем трём обязательным условиям.

В квартире есть отдельная комната, которой можно пользоваться

Наличие изолированной комнаты имеет значение для оценки возможности пользоваться жильём. Однако предоставление комнаты в пользование не означает её выдела в самостоятельную собственность.

Если оснований для принудительного выкупа недостаточно, а спор касается того, кто какой комнатой пользуется, собственники могут заключить соглашение.

При отсутствии договорённости порядок пользования определяет суд по ст. 247 ГК РФ. При этом доли и право общей собственности сохраняются.

Отдельно разобрано, как договориться о порядке пользования долевой квартирой или определить его через суд. Это другой способ разрешить спор, без принудительного прекращения права на долю.

Собственник не проживает, потому что его не пускали

Если остальные собственники препятствовали вселению, нельзя считать отсутствие проживания самостоятельным доказательством того, что человеку квартира не нужна.

В такой ситуации пригодятся переписка о попытках вселиться, требования предоставить доступ, документы о препятствиях и решения по предыдущим судебным спорам.

Эти доказательства нужно рассматривать вместе с обстоятельствами, показывающими реальную потребность собственника в квартире и возможность ею пользоваться.

У собственника нет другой квартиры

Отсутствие другого жилья в собственности — существенный факт для оценки положения человека, но не безусловное препятствие для принудительного выкупа.

Нужно установить, действительно ли ему необходимо спорное жильё, как он им пользуется, какие у него семейные обстоятельства и возможно ли проживание соразмерно доле.

В деле о 12/100 доли, которое рассмотрим ниже, Верховный Суд прямо указал, что одного отсутствия другой квартиры в собственности недостаточно для отказа в иске. Но из этого не следует, что выкуп обязательно разрешат.

Что показывают решения Верховного Суда

Судебная практика не устанавливает универсальных порогов вроде «1/14 можно выкупить, а 1/8 нельзя». Значение имеет сочетание обстоятельств конкретного дела.

Два примера помогают понять, какие факты исследует суд и почему размер доли не решает спор автоматически.

Какие доказательства подготовить

Доказательства лучше собирать отдельно по каждому из трёх условий. Так будет проще понять, какие обстоятельства уже подтверждены, а для каких документов не хватает.

Размер доли и характеристики квартиры

Для оценки доли и её соотношения с квартирой могут понадобиться:

  • выписка ЕГРН;
  • документы, подтверждающие размеры долей;
  • сведения об общей и жилой площади;
  • план квартиры;
  • сведения о количестве и площади комнат.

Эти документы помогают установить исходные характеристики имущества. Но само по себе соотношение площади и дроби ещё не решает вопрос о принудительном выкупе.

Возможность реального выдела

В зависимости от обстоятельств могут использоваться:

  • технические документы на квартиру;
  • заключение специалиста;
  • судебная экспертиза.

Здесь нужно проверить именно возможность образования самостоятельной части недвижимости. Одного обстоятельства, что площадь доли меньше площади любой комнаты, недостаточно.

Существенный интерес собственника

Для подтверждения потребности в квартире либо обстоятельств, указывающих на отсутствие её фактического использования, могут пригодиться:

  • доказательства фактического проживания;
  • переписка и другие сведения о попытках вселиться;
  • доказательства препятствий со стороны остальных собственников;
  • судебные решения по прежним спорам об устранении препятствий или порядке пользования;
  • документы о составе семьи;
  • сведения о другом жилье;
  • доказательства участия в расходах на квартиру;
  • другие документы, показывающие реальную потребность в жилье либо фактическое отсутствие его использования.

Набор документов зависит от того, кто и какие обстоятельства доказывает.

Например, если собственник защищается от принудительного выкупа и утверждает, что его не пускали в квартиру, важны подтверждения попыток вселиться и препятствий. Если другая сторона ссылается на длительное непроживание, суду нужно оценить причины такого положения.

Регистрация по месту жительства, оплата расходов и наличие другой недвижимости также оцениваются в совокупности. Ни один из этих признаков не заменяет проверку существенного интереса.

Как обосновать компенсацию и возражать против её размера

Стоимость доли — отдельный вопрос. Даже если доказаны условия принудительного выкупа, размер компенсации необходимо обосновать.

Нельзя заранее гарантировать, что суд определит её по формуле:

Рыночная стоимость всей квартиры × размер доли.

Стоимость спорной доли нужно подтвердить с учётом обстоятельств дела. Для этого могут понадобиться отчёт оценщика, возражения на представленную оценку или судебная экспертиза.

Если вы защищаете свою долю от принудительного выкупа, не ограничивайтесь возражениями против цены. Проверьте и оспаривайте те обязательные условия, с которыми не согласны:

  • незначительность доли применительно к конкретной квартире;
  • невозможность реального выдела;
  • отсутствие существенного интереса в использовании жилья.

Возражения по каждому условию подкрепляйте соответствующими доказательствами. Отдельно обоснуйте несогласие с размером предложенной компенсации, если считаете его неправильным.

Как действовать, если хотите принудительно выкупить долю

Начать стоит с проверки обстоятельств, а не с подготовки требования «признать долю незначительной».

Практический порядок действий следующий.

  1. Проверьте права и характеристики квартиры

    Получите сведения ЕГРН, уточните размеры долей, общую и жилую площадь, количество комнат и сложившийся порядок пользования жильём.

  2. Оцените три условия статьи 252 ГК РФ

    Проверьте размер доли применительно к квартире, возможность реального выдела и существенный интерес её собственника. Подготовьте доказательства по каждому вопросу.

  3. Попробуйте согласовать добровольный выкуп

    Это вариант, если обе стороны готовы прекратить долевую собственность на согласованных условиях.

  4. Определите и обоснуйте стоимость доли

    При необходимости подготовьте оценку и доказательства, которыми будете подтверждать размер компенсации.

  5. Если соглашения нет, определите требования и подготовьте иск

    Учитывайте не только характеристики доли, но и вопрос компенсации, прекращения права прежнего собственника и признания права за приобретающим собственником.

Одного требования «признать долю незначительной» недостаточно, если ваша цель — приобрести долю другого человека.

Конкретный состав требований зависит от ситуации. Поэтому универсальный иск, который одинаково подходит для всех споров о принудительной компенсации, подготовить нельзя.

В какой суд обращаться

Иск о правах на квартиру подают по месту её нахождения (ст. 30 ГПК РФ).

При выборе между мировым судьёй и районным судом нужно учитывать состав требований и цену иска.

Оцениваемое имущественное требование касается имущества или денег, стоимость которых образует цену иска. Например, это может быть спор о праве собственности на долю.

А требование только определить порядок пользования квартирой не предполагает передачи собственности и не оценивается по стоимости доли.

Какие требования заявлены В какой суд обращаться
Оцениваемый имущественный спор с ценой иска не выше 50 000 ₽, без требований, подсудных районному суду К мировому судье; существуют исключения, в частности для дел о наследовании имущества
Оцениваемый имущественный спор с ценой иска выше 50 000 ₽ В районный суд
Требование только определить порядок пользования квартирой с сохранением долей собственников В районный суд
Связанные требования, хотя бы одно из которых подсудно районному суду Всё дело рассматривает районный суд

Такие правила выбора суда предусмотрены ст. 23 и ст. 24 ГПК РФ.

Поэтому перед подачей иска важно перечислить все требования. Само название спора о незначительной доле не определяет, какой суд должен его рассматривать.

Цену иска определяют по ст. 91 ГПК РФ. Если она явно не соответствует действительной стоимости спорного имущества, суд может скорректировать её по правилам этой статьи.

Сколько составляет госпошлина

Для оцениваемого имущественного требования размер госпошлины зависит от цены иска. Нужно определить цену, найти соответствующий диапазон и применить формулу из подп. 1 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Цена иска Госпошлина
До 100 000 ₽ включительно 4 000 ₽
Свыше 100 000 до 300 000 ₽ 4 000 ₽ + 3% суммы сверх 100 000 ₽
Свыше 300 000 до 500 000 ₽ 10 000 ₽ + 2,5% суммы сверх 300 000 ₽
Свыше 500 000 до 1 000 000 ₽ 15 000 ₽ + 2% суммы сверх 500 000 ₽
Свыше 1 000 000 до 3 000 000 ₽ 25 000 ₽ + 1% суммы сверх 1 000 000 ₽
Свыше 3 000 000 до 8 000 000 ₽ 45 000 ₽ + 0,7% суммы сверх 3 000 000 ₽
Свыше 8 000 000 до 24 000 000 ₽ 80 000 ₽ + 0,35% суммы сверх 8 000 000 ₽
Свыше 24 000 000 до 50 000 000 ₽ 136 000 ₽ + 0,3% суммы сверх 24 000 000 ₽
Свыше 50 000 000 до 100 000 000 ₽ 214 000 ₽ + 0,2% суммы сверх 50 000 000 ₽
Свыше 100 000 000 ₽ 314 000 ₽ + 0,15% суммы сверх 100 000 000 ₽, но не более 900 000 ₽
Пример расчёта госпошлины
Оцениваемое имущественное требование с ценой иска 600 000 ₽
15 000 + (600 000 − 500 000) × 2%=17 000 ₽

Это расчёт для указанной цены оцениваемого имущественного иска, а не фиксированная пошлина за любой спор о доле.

Но приведённые ставки не определяют пошлину за все возможные требования в споре о доле.

Нужно отдельно различать:

  • Неимущественное требование. Оно направлено на защиту права без определения денежной цены иска. Например, требование только установить порядок пользования квартирой.
  • Имущественное требование, не подлежащее оценке. Оно касается имущества, но его цена не определяется по стоимости спорного объекта.

Для физических лиц по этим двум категориям госпошлина составляет 3 000 ₽ по подп. 3 п. 1 ст. 333.19 НК РФ.

Перед оплатой сопоставьте каждое самостоятельное требование с соответствующей ставкой и проверьте, есть ли основания для льгот.

Не считайте 4 000 ₽ универсальной фиксированной пошлиной за любой спор о доле квартиры.

Когда прежний собственник утрачивает право на долю

Подача иска не прекращает право собственности на долю. Само признание доли незначительной и оглашение решения суда тоже не означают, что прежний собственник уже утратил своё право.

Как зарегистрировать право после решения суда

Если вступившим в законную силу судебным решением прекращено право ответчика и признано право другого лица, приобретатель может обратиться за государственной регистрацией без отдельного заявления бывшего правообладателя-ответчика (ст. 58 Федерального закона № 218-ФЗ).

Это правило не отменяет положение статьи 252 ГК РФ о получении компенсации. Судебное решение должно быть исполнено с учётом его содержания.

Практический результат после исполнения решения и регистрации права — соответствующая запись в ЕГРН и выписка, которая её подтверждает.

Что в итоге делать собственнику доли