Как оформить обещание подарить долю квартиры ребёнку

Можно заключить договор сейчас, а передать ребёнку долю квартиры позднее. Для этого оформляют договор дарения с обещанием передачи дара в будущем. Если даритель и ребёнок — граждане, такой договор необходимо удостоверить у нотариуса (п. 2 ст. 572 ГК РФ, п. 3 ст. 574 ГК РФ).

После заключения договора у дарителя уже возникает обязанность передать обещанную долю. Это не расписка о намерениях и не договорённость когда-нибудь оформить дарственную. Но собственником ребёнок станет только после того, как наступит предусмотренный договором момент передачи и переход права будет зарегистрирован.

Какой договор нужен: дарение сейчас или обещание на будущее

Выбор зависит от того, когда ребёнок должен получить долю.

Вторая и третья ситуации юридически различаются. Одно дело — договор, который предполагает передачу исключительно после смерти дарителя и поэтому ничтожен как дарение. Другое — действительное обещание, которое заключено при жизни, но даритель умер, не успев его исполнить.

Во втором случае по общему правилу обязанность передать долю переходит к наследникам дарителя, если договором не предусмотрено иное (ст. 581 ГК РФ).

Что обязательно определить в договоре

Чтобы обещание имело юридическую силу, из договора должно быть понятно, кто и кому обещает подарок, какая именно доля передаётся и на каких условиях.

Например, формулировки «обещаю в будущем подарить ребёнку часть квартиры» недостаточно. Она не позволяет точно установить предмет обещания.

Перед обращением к нотариусу подготовьте следующие сведения:

• Стороны договора. Данные дарителя и конкретного ребёнка, которому обещана доля.
• Квартира. Её адрес и кадастровый номер.
• Размер доли. Точная доля в праве собственности, например 1/4.
• Безвозмездность. Условие о том, что ребёнок получает долю без встречной платы или имущественной обязанности.
• Момент передачи. Срок или условие, позволяющее определить, когда даритель должен исполнить обещание.
• Подтверждение исполнения условия. Документ или другой объективный способ установить, что срок наступил либо предусмотренное событие произошло.
• Участие ребёнка. Кто будет действовать от его имени или давать согласие на сделку.
• Правовой статус недвижимости. Какие права есть у дарителя, относится ли квартира к общему имуществу супругов и имеются ли обременения.

Обещание подарить всё имущество или неопределённую его часть без указания конкретного предмета ничтожно. Поэтому фраза «в будущем подарю ребёнку часть своей недвижимости» не заменяет указания конкретной квартиры и доли (п. 2 ст. 572 ГК РФ).

Почему подарок должен быть безвозмездным

При дарении ребёнок не должен платить за долю деньгами, передавать другое имущество или принимать на себя встречную имущественную обязанность как цену подарка. Если передача предполагает такое встречное предоставление, договор не признаётся дарением.

Поэтому условие будущей передачи нужно оценивать не только с точки зрения срока. Важно убедиться, что оно не превращает обещанный подарок в обмен.

Как указать срок или условие передачи доли

Необязательно назначать конкретную календарную дату. В договоре можно определить день, период или обстоятельство, позволяющее установить момент исполнения обязательства (ст. 314 ГК РФ).

Но условие должно быть достаточно определённым, чтобы стороны могли понять, когда наступила обязанность передать долю.

Перед подписанием проверьте его по четырём вопросам:

1. Можно ли однозначно установить, что предусмотренное событие наступило?
2. Каким документом или другим объективным способом это можно подтвердить?
3. Не должен ли ребёнок в обмен на долю передать деньги, имущество или выполнить встречную обязанность?
4. Не означает ли условие фактически, что доля перейдёт ребёнку только после смерти дарителя?

Что будет, если не указать календарную дату

Отсутствие календарной даты само по себе не делает договор ничтожным.

Для недвижимости такую неопределённость лучше не оставлять. Заранее согласуйте с нотариусом, как будет определяться момент передачи и какие документы подтвердят его наступление при регистрации права ребёнка.

Кто подписывает договор за ребёнка

Порядок зависит от возраста ребёнка. Если несовершеннолетний приобрёл полную дееспособность до 18 лет на предусмотренном законом основании, это также влияет на оформление.

Если ребёнку меньше 14 лет

За ребёнка договор заключает законный представитель — родитель, усыновитель или опекун. Самостоятельно подписать договор дарения недвижимости ребёнок этого возраста не может.

Закон разрешает малолетним самостоятельно совершать некоторые сделки, направленные на безвозмездное получение выгоды. Но это правило не распространяется на сделки, требующие нотариального удостоверения или государственной регистрации. Поэтому для дарения недвижимости оно не подходит (ст. 28 ГК РФ).

Если единственный родитель сам дарит долю ребёнку, возникает вопрос, может ли он одновременно подписать договор за себя как даритель и за ребёнка как его представитель.

Федеральная нотариальная палата разъясняла, что в такой ситуации единственный родитель может выступать в обеих ролях. Передавать третьему лицу полномочия принять подарок только для устранения этого совпадения не требуется (разъяснение Федеральной нотариальной палаты).

Это позиция нотариальной практики, а не самостоятельная норма закона.

Если у ребёнка два родителя, порядок участия нужно определить с нотариусом отдельно. Сообщите, кто именно дарит долю, будет ли участвовать второй родитель и нет ли противоречия интересов.

Родители представляют детей без специальной доверенности. Но если орган опеки установил противоречие между интересами родителя и ребёнка, такой родитель не вправе представлять ребёнка, а орган опеки назначает представителя для защиты его интересов (ст. 64 СК РФ).

Поэтому разъяснение о единственном родителе нельзя автоматически применять к семье, в которой оба родителя участвуют в решении вопроса.

Если ребёнку от 14 до 18 лет

По общему правилу несовершеннолетний этого возраста совершает сделку сам, но с письменного согласия родителя, усыновителя или попечителя (ст. 26 ГК РФ).

Если ребёнок уже приобрёл полную дееспособность на предусмотренном законом основании и это подтверждено документами, действует другой порядок.

Поэтому перед визитом к нотариусу нужно выяснить не только возраст ребёнка, но и есть ли документы, подтверждающие его полную дееспособность.

Нужно ли получать разрешение органа опеки

Отдельно проверить необходимость разрешения нужно, если вместе с дарением:

• отчуждается имущество, уже принадлежащее ребёнку;
• затрагивается имущественное право, которое ранее возникло у ребёнка;
• предполагается отказ от принадлежащего ребёнку права;
• оформляются сложные обременения или связанные сделки, способные уменьшить имущество ребёнка.

Есть и особенность самого договора обещания. После заключения действительного договора у ребёнка уже возникает имущественное требование к дарителю. Поэтому отказ от такого требования нельзя автоматически приравнивать к отказу принять ещё не оформленный подарок.

Отказ от принадлежащего подопечному права подпадает под специальные правила ст. 37 ГК РФ. Если возникает необходимость отказаться от действующего обещания, порядок действий нужно определять отдельно с учётом возраста ребёнка и того, кто представляет его интересы.

Что проверить по квартире до подписания договора

Прежде чем обещать ребёнку долю, нужно выяснить, кому принадлежит недвижимость, можно ли будет её передать и какие согласования потребуются.

Если доля пока не принадлежит дарителю

Сначала проверьте зарегистрированное право на квартиру, размер доли, ограничения и обременения.

При этом отсутствие права собственности у дарителя на момент заключения договора не всегда препятствует оформлению обещания будущей передачи.

Закон предусматривает специальное исключение из обычной нотариальной проверки принадлежности имущества для договоров будущего отчуждения недвижимости, которая на момент совершения сделки ещё не принадлежит отчуждающему (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Но возможность заключить такой договор не гарантирует его исполнение. К моменту передачи у дарителя должно появиться необходимое право на долю, а для регистрации должны быть выполнены остальные условия.

Если вы рассчитываете приобрести долю позднее, заранее объясните нотариусу основание будущего приобретения, покажите имеющиеся документы и согласуйте, как описать объект и подтвердить возникновение права. Когда основание приобретения пока неизвестно, одного общего обещания получить недвижимость недостаточно, чтобы заменить эту проверку.

Если даритель состоит в браке

Сам по себе брак ещё не означает, что для дарения потребуется согласие супруга. Важно установить, относится ли доля к общему имуществу супругов.

Если недвижимость общая, для такой сделки требуется нотариально удостоверенное согласие второго супруга (ст. 35 СК РФ).

Если же квартира или доля является личным имуществом дарителя, действует другой режим. Например, личным может быть имущество, приобретённое до брака, полученное по наследству или в дар (ст. 36 СК РФ).

Поэтому нотариусу нужно сообщить не только о браке, но и о том, когда и на каком основании даритель получил недвижимость.

Если квартира находится в ипотеке

Для отчуждения заложенной недвижимости, в том числе дарения, по общему правилу нужно согласие залогодержателя. Исключение возможно, если договором об ипотеке предусмотрено иное (ст. 37 Закона об ипотеке).

Само обещание передать долю после погашения ипотеки не прекращает залог. Если передача должна состояться только после прекращения обременения, это условие нужно точно сформулировать и заранее определить, как будет подтверждаться его выполнение.

Нужно ли согласие остальных собственников долей

При настоящем безвозмездном дарении преимущественное право покупки других участников долевой собственности не действует. Это право предусмотрено для продажи доли и определённых законом сходных возмездных случаев (ст. 250 ГК РФ).

Но если дарение лишь прикрывает продажу, ситуация меняется. Например, когда ребёнок или другое лицо фактически платит за долю, сделка может получить другую юридическую квалификацию.

Поэтому отсутствие преимущественного права покупки относится именно к безвозмездной передаче, а не к любой сделке, названной дарением.

Если доля связана с материнским капиталом

Обязанность выделить ребёнку долю в связи с использованием материнского капитала нельзя автоматически заменить добровольным договором обещания дарения.

У такой обязанности могут быть собственное правовое основание, сроки исполнения, состав участников и требования к оформлению. Поэтому сначала нужно определить, какую именно обязанность требуется выполнить, а уже затем выбирать способ оформления.

Как оформить обещание у нотариуса

Если даритель и ребёнок — граждане, договор дарения недвижимости необходимо удостоверить нотариально. Простая расписка «обязуюсь через несколько лет подарить сыну 1/4 квартиры» не заменяет нотариальный договор (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Для удостоверения договора нужно обратиться к нотариусу, работающему в пределах субъекта РФ, где находится недвижимость. Это территориальное правило установлено ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате (ст. 56 Основ законодательства РФ о нотариате).

Какие документы и сведения подготовить

До записи к нотариусу соберите документы и сведения, позволяющие установить:

• личности дарителя и ребёнка;
• возраст ребёнка и полномочия его законного представителя;
• основание полной дееспособности несовершеннолетнего, если она приобретена до 18 лет;
• право дарителя на долю или предполагаемое основание её приобретения в будущем;
• адрес, кадастровый номер и другие характеристики квартиры;
• точный размер обещанной доли;
• относится ли недвижимость к общему имуществу супругов;
• имеются ли ипотека и другие ограничения;
• родство сторон, если от него зависит право на льготу;
• какой срок или событие предусмотрены для будущей передачи;
• какими документами можно подтвердить наступление этого срока или события.

Это ориентир для подготовки, а не закрытый перечень документов для любой сделки. Окончательный состав документов зависит от обстоятельств и определяется вместе с нотариусом.

После нотариального удостоверения договор уже действует, а у дарителя существует обязательство передать долю. Однако само удостоверение ещё не означает, что ребёнок стал её собственником.

Когда ребёнок станет собственником доли

Для недвижимости решающее значение имеет государственная регистрация права. По общему правилу собственность возникает с момента такой регистрации, если закон не предусматривает иное (ст. 223 ГК РФ).

Поэтому у договора обещания есть два разных юридических результата:

1. Нотариально удостоверили договор — возникло обязательство передать долю в будущем
2. Зарегистрировали переход права в ЕГРН — ребёнок стал собственником доли

Между этими событиями может пройти время, указанное в договоре или необходимое для наступления предусмотренного условия.

Что делать, когда наступит срок передачи

После наступления предусмотренного договором момента нужно последовательно:

1. Подтвердить наступление срока или события

   Используйте документ или другой способ подтверждения, предусмотренный договором и подходящий для регистрационных действий.

2. Проверить право дарителя и ограничения

   У дарителя должно быть право, необходимое для передачи доли, а препятствия для регистрации должны отсутствовать.

3. Исполнить договор

   Передайте долю в порядке, который стороны согласовали в нотариальном договоре.

4. Подать документы на государственную регистрацию

   Подайте документы на регистрацию перехода права.

5. Проверить результат в ЕГРН

   Убедитесь, что право собственности ребёнка на обещанную долю зарегистрировано.

По нотариально удостоверенной сделке заявление о государственной регистрации может подать любая сторона; регистрационные действия также могут проводиться с участием нотариуса (п. 3 ст. 8.1 ГК РФ, п. 5 ч. 3 ст. 15 Закона о государственной регистрации недвижимости).

Но при обещании будущей передачи нельзя рассчитывать, что нотариус обязательно зарегистрирует переход права сразу в день удостоверения договора. Если исполнение отложено, сначала должен наступить предусмотренный момент. Для регистрации также может потребоваться подтверждение этого обстоятельства, права дарителя и отсутствия препятствий.

Поэтому ещё при составлении договора стоит согласовать с нотариусом, какие документы понадобятся не только сейчас, но и на будущем регистрационном этапе.

Если возник спор о наступлении условия или Росреестр приостановил регистрацию, дальнейшие действия будут зависеть от текста договора и конкретной причины спора либо приостановки. Эти ситуации требуют отдельного разбора.

Может ли даритель передумать и отказаться от обещания

После заключения действительного договора даритель не может освободиться от обязательства только потому, что передумал. Но закон допускает отказ от исполнения обещания по специальным основаниям.

По ст. 577 ГК РФ даритель вправе отказаться, если после заключения договора его имущественное или семейное положение либо состояние здоровья изменилось настолько, что исполнение обещания в новых условиях приведёт к существенному снижению уровня его жизни (ст. 577 ГК РФ).

Таким образом, недостаточно сослаться на любое ухудшение материального положения. Значение имеют и изменение обстоятельств после договора, и то, насколько серьёзно исполнение обещания повлияет на уровень жизни дарителя.

Для обещанного дара также предусмотрены основания из п. 1 ст. 578 ГК РФ. Например, это покушение одаряемого на жизнь дарителя, членов его семьи или близких родственников либо умышленное причинение дарителю телесных повреждений (п. 1 ст. 578 ГК РФ).

Если даритель правомерно отказался от исполнения по основаниям ст. 577 ГК РФ, ребёнок как одаряемый не вправе требовать возмещения убытков. Но это последствие относится именно к правомерному отказу по указанной статье, а не к любому неисполнению обещания.

Важно также различать отказ от исполнения обещания и отмену уже состоявшегося дарения. Это разные правовые механизмы, поэтому не все основания отмены переданного подарка можно применять к обещанию будущей передачи.

Что произойдёт, если даритель или ребёнок умрёт до передачи

Если действительный договор обещания уже заключён, последствия смерти стороны зависят от того, кто именно умер.

• Умер даритель. Его обязанность передать обещанную долю по общему правилу переходит к наследникам, если договором не предусмотрено иное.
• Умер ребёнок, которому обещана доля. Право получить обещанный подарок по общему правилу не переходит к его наследникам, если договором не предусмотрено иное (ст. 581 ГК РФ).

Эти правила не позволяют оформить дарение, при котором передача должна произойти исключительно после смерти дарителя. Такой договор ничтожен как дарение (п. 3 ст. 572 ГК РФ).

Ст. 581 ГК РФ касается другого случая: стороны заключили действительный договор при жизни, рассчитанный на исполнение при жизни дарителя или по иному допустимому условию, но смерть наступила до его исполнения.

Что изменится после регистрации доли на ребёнка

После регистрации собственником становится сам ребёнок, а не его родители. Родитель не приобретает права собственности на подаренную долю и не может распоряжаться ею как своей (ст. 60 СК РФ).

Продажа, залог и другие действия, уменьшающие имущество несовершеннолетнего, подпадают под специальные правила защиты его прав. В предусмотренных законом случаях для таких действий требуется предварительное разрешение органа опеки.

Есть и прямое ограничение на обратное дарение. Законный представитель не вправе подарить от имени малолетнего ребёнка принадлежащую тому недвижимость. Исключение в законе предусмотрено только для обычных подарков стоимостью не более 3 000 ₽, к недвижимости оно не относится (подп. 1 п. 1 ст. 575 ГК РФ).

Поэтому ещё до заключения договора стоит учитывать не только приобретение ребёнком имущества, но и будущие ограничения при распоряжении этой долей.

Сколько стоит оформление обещания дарения

Общая стоимость зависит от цены обещанной доли, родства сторон, региона и особенностей регистрации. Расходы нужно разделять: нотариальное удостоверение оплачивается при оформлении договора, а пошлина за государственную регистрацию — на соответствующем регистрационном этапе.

Сколько стоит нотариальное удостоверение

Для обязательного нотариального удостоверения договора, предмет которого подлежит оценке, федеральный нотариальный тариф составляет 0,5% суммы договора, но не менее 300 ₽ и не более 20 000 ₽ (подп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

Для расчёта нужно определить стоимость именно той доли, которую обещают передать ребёнку, а не автоматически брать стоимость всей квартиры.

Как определяется стоимость доли

Безвозмездность дарения не означает, что стоимость подарка для расчёта тарифа равна нулю. Указанная сторонами сумма не может быть ниже стоимости имущества, определённой по установленным законом правилам.

Стороны вправе представить надлежащий документ о рыночной, кадастровой или иной предусмотренной стоимости. Нотариус не вправе навязывать конкретный вид оценки.

Если представлены несколько надлежащих документов, в которых указана разная стоимость, принимается наименьшая из них. При этом сохраняется требование о нижней границе суммы, указанной сторонами.

Для квартиры стоимость может подтверждаться документами оценщика, организации, имеющей право проводить оценку, или органа учёта недвижимости по месту её нахождения (подп. 5 и 8 п. 1 ст. 333.25 НК РФ).

Перед расчётом согласуйте с нотариусом, что выбранный документ подтверждает стоимость именно обещанной доли.

Как рассчитывается федеральная часть тарифа

1. Определённую для расчёта сумму умножают на 0,5%.
2. К результату применяют минимальный предел 300 ₽ и максимальный предел 20 000 ₽.
3. Если стороны имеют право на федеральную льготу, её учитывают после применения этих пределов.

Для дарения недвижимости между установленными законом членами семьи и близкими родственниками федеральная часть тарифа уменьшается на 50%.

Льгота распространяется на супругов, родителей и детей, в том числе усыновителей и усыновлённых, дедушек, бабушек и внуков, а также полнородных и неполнородных братьев и сестёр (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).

Региональная часть тарифа

Помимо федеральной части, существует региональный нотариальный тариф. Частный нотариус взимает единый нотариальный тариф, в который входят обе составляющие (ст. 22 Основ законодательства РФ о нотариате).

Поэтому льгота в размере 50% относится к федеральной части, а не автоматически ко всей сумме нотариальных расходов.

Без региона, стоимости доли и обстоятельств сделки точную общую стоимость удостоверения определить нельзя.

Госпошлина за регистрацию права ребёнка

Государственная пошлина за регистрацию возникает на этапе регистрации права, а не просто в момент заключения договора обещания.

Для физического лица при регистрации обычной доли размер пошлины зависит от кадастровой стоимости соответствующей размеру доли части объекта.

Это правило предусмотрено подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Для отдельных регистрационных действий предусмотрены исключения. Поэтому эти правила нельзя без дополнительной проверки применять к любой регистрации недвижимости.

Чтобы предварительно оценить общие расходы, потребуются стоимость и размер доли, кадастровая стоимость соответствующей части объекта, регион и сведения о родстве дарителя с ребёнком.

Нужно ли платить НДФЛ за обещанную долю

Само заключение договора обещания ещё не означает получения ребёнком недвижимости. Пока доля не передана, ребёнок не получает её как доход в натуральной форме.

Налоговые последствия нужно оценивать на этапе фактического дарения.

Если даритель и ребёнок входят в установленный законом круг членов семьи и близких родственников, доход от дарения недвижимости освобождается от НДФЛ.

К этому кругу относятся:

• супруги;
• родители и дети, включая усыновителей и усыновлённых;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Основание освобождения — п. 18.1 ст. 217 НК РФ.

Сам по себе возраст ребёнка права на освобождение не даёт. Если даритель не относится к указанному кругу, получение доли может повлечь обязанность уплатить НДФЛ. Расчёт в таком случае нужно выполнять отдельно для конкретной передачи.

Что проверить перед визитом к нотариусу

Перед оформлением договора убедитесь, что:

• Квартира: Определена конкретная квартира.
• Кадастровый номер: Известен её кадастровый номер.
• Размер доли: Установлен точный размер обещанной доли.
• Даритель и ребёнок: Понятно, кто выступает дарителем и какому именно ребёнку обещается доля.
• Право дарителя: Проверено, кому принадлежит доля сейчас или на каком основании даритель должен получить право на неё в будущем.
• Момент передачи: Выбран срок или объективно проверяемое событие будущей передачи.
• Подтверждение события: Определено, каким документом можно подтвердить наступление этого события.
• Безвозмездность: Обещание не предусматривает встречной платы, имущества или обязанности ребёнка как цены подарка.
• Участие ребёнка: Учтён возраст ребёнка и определено, кто действует с его стороны.
• Полная дееспособность: При необходимости подготовлены документы, подтверждающие полную дееспособность несовершеннолетнего.
• Режим имущества супругов: Выяснено, является ли недвижимость общим имуществом супругов и нужно ли нотариальное согласие.
• Ограничения: Проверены ипотека, аресты и другие ограничения.
• Прижизненное исполнение: Условие договора не сводится к передаче доли только после смерти дарителя.
• Отдельные обязанности: Установлено, не связана ли передача доли с отдельной обязанностью, например возникшей при использовании материнского капитала.