Время чтения: ~9 мин

Как подать заявление в опеку на продажу квартиры ребёнка и купить другое жильё

Содержание статьи

Если ребёнку принадлежит квартира или доля в ней, продать её можно только после получения предварительного разрешения органа опеки и попечительства. При продаже с покупкой другого жилья нужно показать, где ребёнок будет жить и какое право на новую квартиру получит.

Одно из предусмотренных законом оснований для отчуждения жилья подопечного — перемена места его жительства. Но сама покупка другой квартиры не гарантирует согласия опеки. Она оценивает конкретную схему сделки и проверяет, сохраняются ли имущественные права ребёнка (ст. 20 закона № 48-ФЗ).

Поэтому до подачи заявления важно разобраться, что именно принадлежит ребёнку, какое имущество он получит взамен и какими документами можно подтвердить, что его положение не ухудшится. После рассмотрения заявления опека выдаст письменное разрешение или мотивированный отказ.

Когда нужно разрешение опеки на продажу квартиры ребёнка

Разрешение обязательно, если ребёнок является собственником всей квартиры или доли в ней. Проверить его право можно по сведениям из ЕГРН или документам на недвижимость. На распоряжение имуществом ребёнка распространяются правила о предварительном разрешении органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 60 СК РФ).

При этом важно не путать право собственности с регистрацией по месту жительства. Если ребёнок только зарегистрирован в квартире родителей, но не владеет ею, сама по себе регистрация обычно не создаёт обязанности получать разрешение опеки для продажи.

Что проверить перед обращением в опеку

Прежде чем готовить заявление, нужно определить, как будет устроена продажа и покупка. Для этого проверьте пять обстоятельств:

Вопрос	Почему это важно
Что принадлежит ребёнку:	Он владеет всей продаваемой квартирой или только долей? Разрешение требуется в обоих случаях, но при подготовке документов важно правильно описать имущество ребёнка и состав собственников.
Какое право ребёнок получит после покупки:	Нужно заранее определить, что именно будет оформлено на него в новой квартире. Опека оценивает сохранение имущественных интересов ребёнка, а не только сам факт переезда.
Выбрано ли новое жильё:	Без конкретного объекта нельзя полноценно оценить, какое имущество ребёнок получит взамен.
Есть ли документы по будущей сделке:	Они нужны, чтобы показать опеке всю схему продажи и покупки, а не только намерение семьи сменить квартиру.
Использовался ли материнский капитал и будет ли ипотека:	Для таких сделок могут действовать дополнительные условия, которые нужно учитывать ещё до обращения.

Главный вопрос для опеки — не то, покупает ли семья другую квартиру, а какие права ребёнка будут сохранены после сделки.

Как составить и подать заявление в опеку

Заявление подают родители или другие законные представители ребёнка в орган опеки и попечительства.

Недостаточно просто попросить разрешить продажу. В заявлении нужно объяснить, какое жильё продаётся, что семья собирается купить вместо него, какое право получит ребёнок и как будут защищены его имущественные интересы.

Что указать в заявлении

Обычно в заявление включают:

ФИО ребёнка и дату его рождения.
Сведения о родителях или других законных представителях.
Адрес и характеристики продаваемой квартиры.
Сведения о собственниках продаваемого жилья.
Данные квартиры, которую планируется приобрести.
Сведения о будущих собственниках нового жилья.
Размер права, которое ребёнок получит в приобретаемом объекте.
Объяснение, каким образом сделка сохранит имущественные права ребёнка.
Обязательство выполнить условия разрешения органа опеки.

К заявлению прикладывают документы, подтверждающие эти сведения.

Заявление родителей о разрешении продажи доли ребёнка с покупкой другого жилья

ЗАЯВЛЕНИЕ о предварительном разрешении продажи доли ребёнка и приобретения другого жилья

В [Орган опеки, ведущий дело, и адрес].

Заявители: [ФИО отца], [Идентификационные данные и контакты отца], и [ФИО матери], [Идентификационные данные и контакты матери], родители ребёнка [ФИО ребёнка], [Дата рождения ребёнка] рождения. Родительство и законное представительство подтверждаются: [Документы о родительстве и представительстве]. В выбранной ситуации ребёнку ещё не исполнилось 14 лет.

Просим предварительно разрешить продажу принадлежащей ребёнку доли в указанной ниже квартире с приобретением ему доли в другом конкретном жилом помещении. Документы о нынешнем праве ребёнка: [Документы о праве ребёнка и данные ЕГРН].

Показатель	Продаваемая квартира	Приобретаемая квартира
Адрес	[Адрес продаваемой квартиры]	[Адрес приобретаемой квартиры]
Кадастровый номер	[Кадастровый номер продаваемой квартиры]	[Кадастровый номер приобретаемой квартиры]
Общая площадь, кв. м	[Общая площадь продаваемой квартиры]	[Общая площадь приобретаемой квартиры]
Доля ребёнка	[Продаваемая доля ребёнка]	[Доля, приобретаемая ребёнком]
Цена доли ребёнка, рублей	[Цена продажи доли ребёнка]	[Цена приобретаемой доли ребёнка]

Состав прав других собственников продаваемого жилья: [Состав прав собственников продаваемой квартиры]. Предполагаемый состав прав на приобретаемое жильё: [Предполагаемый состав прав собственников новой квартиры]. Проверенные обременения и ограничения: [Проверенные обременения и существенные ограничения обоих объектов].

Сохранение имущественных интересов ребёнка обосновываем следующим: [Подтверждённое обоснование сохранения имущественных интересов ребёнка]. Одна таблица долей и площадей не подтверждает равноценность прав или пригодность жилья.

Предлагаемая последовательность и сроки связанных сделок: [Порядок, сроки и взаимосвязь продажи и покупки]. Использование средств ребёнка и источники доплаты: [Порядок использования средств ребёнка и источники доплаты]. Просим оценить именно эту схему и необходимые условия разрешения; возможность самостоятельно распорядиться средствами ребёнка этим заявлением не утверждается.

Обязуемся соблюдать условия выданного разрешения и представить подтверждения их исполнения в установленном органом порядке. До принятия решения не считаем сделку разрешённой. При изменении объекта, цены, доли или порядка расчётов согласуем дальнейшие действия с органом опеки.

Приложения: [Перечень фактически приложенных подтверждений]. Просим сообщить результат по указанным контактам.

Дата подписания: [Дата заявления]

Отец: [Подпись отца] / [ФИО отца]

Мать: [Подпись матери] / [ФИО матери]

Бланк для самостоятельного заполнения. Выбраны два родителя малолетнего ребёнка младше 14 лет, который владеет долей продаваемой квартиры; планируется конкретная покупка другой квартиры с оформлением определённой доли ребёнку. Это предварительное обращение, не уже совершённая продажа и не разрешение органа опеки. Нельзя оценивать защиту ребёнка только по размеру дроби или площади. Проверяются стоимость и содержание права, пригодность нового жилья, сроки и взаимосвязь сделок, обременения и условия разрешения. Местная форма и приложения уточняются у органа, ведущего дело; иные возраста, залог и другие схемы требуют отдельной проверки.

Какие документы приложить к заявлению

Документы понадобятся на ребёнка и его представителей, на продаваемую квартиру и на жильё, которое семья собирается приобрести.

Документы ребёнка и его представителей

Обычно готовят:

паспорта родителей или других законных представителей;
свидетельство о рождении ребёнка, а если ему исполнилось 14 лет — его паспорт;
документы, подтверждающие полномочия представителя, если заявление подаёт не родитель.

Документы на продаваемую квартиру

Потребуются:

сведения о праве собственности ребёнка;
документы на объект недвижимости;
сведения о характеристиках квартиры.

По этим документам опека сможет установить, какое именно имущество ребёнка планируется продать.

Документы на приобретаемое жильё

Для оценки будущей покупки готовят:

документы на выбранную квартиру;
сведения о её собственниках;
документы или проект предстоящей сделки;
сведения о том, какое право ребёнок получит после покупки.

Эти документы позволяют рассмотреть продажу и приобретение другого жилья как единую схему.

Как опека оценивает новую квартиру

Нет универсального правила, по которому новая квартира обязательно должна быть больше по площади или дороже продаваемой. Орган опеки рассматривает обстоятельства конкретной сделки.

При оценке учитываются:

Стоимость имущества ребёнка. Сопоставляется стоимость принадлежащего ему права в старой и новой квартире.
Площадь и характеристики помещений. Значение имеют параметры как продаваемого, так и приобретаемого жилья.
Условия проживания. Опека оценивает, в каких условиях ребёнок будет жить после переезда.
Расположение новой квартиры. Местонахождение жилья тоже учитывается при рассмотрении сделки.
Оформление права ребёнка. Важно, каким способом и на какое имущество будет оформлено его право.

Поэтому перед обращением стоит оценивать не только характеристики новой квартиры, но и то, что конкретно получит ребёнок в результате продажи и покупки.

Сколько ждать решения опеки

После подачи заявления орган опеки рассматривает предложенную сделку и принимает одно из двух решений:

выдаёт предварительное разрешение на продажу;
выдаёт мотивированный отказ.

Если орган опеки отказал

Отказ должен быть мотивированным. Родители, которые считают отказ незаконным, могут оспорить его в судебном порядке.

Что делать после получения разрешения

Получив разрешение, сначала внимательно изучите его условия. Недостаточно просто продать прежнюю квартиру и купить другую: нужно выполнить именно то, что указал орган опеки.

В разрешении, например, могут быть определены:

жильё, которое семья должна приобрести;
право, которое необходимо оформить на ребёнка;
документы, которые потребуется представить после завершения сделки.

Дальше оформляют продажу и покупку с учётом этих условий. Сделка по отчуждению недвижимости, принадлежащей несовершеннолетнему, требует нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

После продажи и покупки необходимо проверить регистрацию перехода права и убедиться, что право ребёнка на новое жильё зарегистрировано именно так, как предусмотрено разрешением. Если орган опеки потребовал представить документы о выполнении его условий, это также нужно сделать.

На что обратить внимание в отдельных ситуациях

Если квартира куплена с использованием материнского капитала

Если детям выделили доли в квартире, её продажа затрагивает принадлежащую им собственность. Поэтому перед обращением в опеку нужно проверить:

выделены ли доли детям;
какое право каждый ребёнок получит после сделки;
как будут выполнены условия разрешения опеки.

Порядок действий в таких случаях зависит и от конкретных обстоятельств использования материнского капитала. Их нужно учитывать при подготовке схемы продажи и покупки нового жилья.

Если новое жильё покупается в ипотеку

Покупка новой квартиры с помощью ипотеки требует отдельной оценки. Прежде чем подавать заявление в опеку, выясните:

согласен ли банк с выбранной схемой сделки;
как будет оформлено право ребёнка на приобретаемое жильё;
какие ограничения возникнут из-за залога квартиры.

Сам факт покупки другой квартиры в ипотеку не гарантирует разрешения. Опеке по-прежнему важно оценить, как предложенная схема повлияет на имущественные права ребёнка.

Если квартиру хотят продать без покупки другого жилья

Это другой сценарий, и его нельзя автоматически приравнивать к продаже с приобретением новой квартиры.

В некоторых обстоятельствах интересы ребёнка можно защитить и без одновременной покупки другого жилья. Например, может рассматриваться вариант использования денежных средств в интересах ребёнка.

Но допустимость такой схемы зависит от конкретной ситуации. Опека должна оценить, каким образом будут сохранены права ребёнка, поэтому заранее считать продажу без встречной покупки равнозначной обычной замене жилья нельзя.

Короткий порядок действий

Если ребёнку принадлежит продаваемая квартира или доля в ней, действуйте последовательно:

Проверьте право собственности ребёнка
Установите, какая квартира или доля ему принадлежит.
Определите, что ребёнок получит взамен
Выберите новое жильё и выясните, какое право будет на него оформлено.
Подготовьте сведения об обеих квартирах
Опишите продаваемый и приобретаемый объекты, будущих собственников и условия сделки.
Соберите документы
Подготовьте документы ребёнка, его представителей и обеих квартир с учётом требований своего органа опеки.
Подайте заявление в опеку
Объясните схему продажи и покупки и приложите подтверждающие документы.
Получите письменное решение
Это будет предварительное разрешение или мотивированный отказ, который при наличии оснований можно оспорить.
Выполните условия разрешения
Оформите сделку, зарегистрируйте права на новое жильё и при необходимости подтвердите исполнение требований опеки.

Правовая база

Нормы, на которые опирается статья. Их условия и применение к отдельным ситуациям объяснены в соответствующих разделах.

Право ребёнка и разрешение органа опеки

Статья 37 ГК РФ — правила распоряжения имуществом подопечного и предварительного разрешения органа опеки.
Статья 60 СК РФ — имущественные права ребёнка.
Пункт 4 статьи 292 ГК РФ — специальное правило для отчуждения жилья, затрагивающего права отдельных категорий несовершеннолетних проживающих.

Продажа имущества и решение опеки

Статья 20 Федерального закона № 48-ФЗ — основания отчуждения имущества подопечного и оценка условий такой сделки.
Статья 21 Федерального закона № 48-ФЗ — предварительное разрешение или отказ органа опеки и срок принятия решения.
Часть 2 статьи 54 Федерального закона № 218-ФЗ — нотариальное удостоверение сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего собственника.