Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Ошибки при покупке квартиры

Ошибки при покупке квартиры

Покупателю необходимо ответственно подойти к вопросу приобретения недвижимости: изучить историю квартиры, проверить ее техническое состояние, проанализировать юридическую документацию. Если этого не сделать, то велика вероятность, что заключенная сделка окажется невыгодной и убыточной. Так как же Покупатель может обезопасить себя при приобретении квартиры, и о каких распространенных ошибках купли-продажи ему всегда следует помнить?

✅ Ошибки при покупке квартиры на вторичном рынке

Спрос Покупателей на квартиры вторичного рынка недвижимости остается стабильным и устойчивым. В 2018 году средняя цена квадратного метра на вторичном рынке выросла примерно на 6-7% по сравнению с предыдущим годом.

Рост цен свидетельствует о позитивных изменениях и стабилизации рынка, а также указывает на постепенное восстановление покупательской способности населения. В связи с этим каждому совершеннолетнему и платежеспособному россиянину следует знать, как правильно выбрать и приобрести вторичное жилье, а как делать не нужно.

🔻 Ошибка 1: желание сэкономить

Эта ошибка возглавляет список самых типичных и распространенных оплошностей, которые может совершить Покупатель. Погоня за максимально низкой стоимостью способна обернуться серьезными проблемами, которые обнаружатся рано или поздно.

Если стоимость жилья сильно отличается от среднерыночных цен на аналогичные предложения, то где-то кроется подвох. Об этом свидетельствует горький опыт обманутых Покупателей. Если стоимость квартиры варьируется в пределах 5-10% от среднерыночных значений, то это – приемлемо и нормально. А вот если стоимость занижена больше, чем на 5-10%, то это – повод насторожиться и задуматься.

Скорее всего, подозрительно низкая цена скрывает какое-либо несоответствие установленным стандартам и нормам. Речь идет про следующие ситуации:

Продавец – мошенник, который получил квартиру нечестным путем и теперь хочет поскорее сбыть ее ничего не подозревающему Покупателю.
Квартира имеет серьезный недостаток, который не удастся установить при первичном осмотре. Например, жилое помещение располагается на первом этаже, и в тихие часы (ночные, утренние) жильцы будут слышать постукивание колес метро. Продавец может занизить цену, но о самом недостатке предусмотрительно умолчать.
У квартиры «непростая» история. Например, в ней произошел пожар, убийство или другое неприятное событие. Также вокруг квартиры могли или все еще могут вестись судебные тяжбы.
На квартиру наложены ограничения и обременения. Подробнее: Что нужно знать о рисках при покупке квартиры на вторичном рынке

Иногда снижение цены может быть обусловлено логическими и объективными причинами (например, Продавцу срочно нужны деньги на переезд). Однако для Покупателя заниженная стоимость – всегда не очень приятный «звоночек», указывающий, что к данному предложению понадобится проявить повышенную внимательность. Это и более тщательная проверка документов, и более осторожное взаимодействие с Продавцом, и более детальный опрос, и пр. Подумайте, стоит ли желание сэкономить ваших сил и времени.

🔻 Ошибка 2: недостаток юридических знаний

Квартира, относящаяся к рынку вторичной недвижимости, уже имеет историю владения. Поэтому Покупателю необходимо проявить особое внимание к юридическим нюансам и документации на жилое помещение. Вот какие пункты понадобится конкретизировать и проверить:

Аспект	Что спросить у Продавца?	Как проверить по документам?
Перепланировка	Проводилась ли в квартире перепланировка? Если да, то была ли она узаконена в Бюро технической инвентаризации (БТИ)?	Запросите технический план квартиры и сверьте документальную планировку с реально существующей планировкой. Если этого не сделать, то велика вероятность, что уже после покупки именно вас обяжут возвратить квартиру к первоначальному виду за ваши же сбережения (п. 3 ст. 29 ЖК РФ).
История владения	Сколько владельцев было у квартиры? Как часто они сменялись? Кто выступает собственником квартиры в настоящий момент?	Ответы на все эти вопросы содержатся в выписке из ЕГРН, которую вы можете получить самостоятельно, сформировав запрос по адресу жилого помещения. Здесь же содержится информация об ограничениях и обременениях недвижимости. Ваш прямой интерес – приобретение только юридически «чистой» недвижимости, на которую не наложены ограничения и обременения. Будет лучше, если вы получите в Росреестре расширенную выписку из ЕГРН о переходе прав собственности на объект недвижимости. Так вы узнаете, сколько вообще собственников было у квартиры, и как часто она переходила от одного хозяина к другому. Если владельцы менялись слишком быстро и через короткие промежутки времени, это может указывать на факт мошенничества.
Прописанные и временно выписанные жильцы	Сколько жильцов прописано в квартире в настоящий момент времени? Кем они приходятся Продавцу? Не признан ли кто-то из них пропавшим без вести? Если сделка будет согласована, за какой период времени Продавец обязуется выписать всех жильцов из квартиры (включая себя)?	Информацию о прописанных жильцах можно получить из выписки из домовой книги. Будет лучше, если вы попросите Продавца предоставить вам архивную (расширенную) выписку из домовой книги. Она содержит сведения не только о прописанных, но и о временно выписанных лицах (например, служащих в армии или находящихся в местах лишения свободы). Подписывайте договор купли-продажи только после того, как все жильцы (совершеннолетние и несовершеннолетние) окажутся выписаны из квартиры.
Задолженности по коммунальным платежам	Числятся ли за квартирой долги по коммунальным платежам? Если да, то за какой период времени Продавец обязуется их погасить?	Информацию о наличии/отсутствии задолженностей по коммунальным платежам можно получить из выписки ЕИРЦ (Единого информационно-расчетного центра). Попросите, чтобы Продавец предоставил вам этот документ. Подписывайте договор купли-продажи только после того, как убедитесь, что за квартирой не числятся долги по коммунальным платежам.

Чтобы обезопасить себя на случай возможных разбирательств, всегда снимайте с документов копии и сохраняйте их у себя.

🔻 Ошибка 3: незнание нюансов приватизации

Покупателю необходимо помнить и знать, что по закону покупка неприватизированной квартиры невозможна. Вы не можете выкупить жилье, которым владеет государство. Даже если такая сделка окажется заключенной, впоследствии она будет признана недействительной.

Однако это – не единственная сложность, касающаяся приватизации. Если из выписки ЕГРН вы узнаете, что ранее квартира была приватизирована ее владельцами, у вас также появится повод насторожиться.

Иногда приватизация производится с законодательными нарушениями. Например, прямо перед приватизацией родители выписали из квартиры своего несовершеннолетнего ребенка. Согласно ст. 2 Закона РФ от 04.07.1991 № 1541-1, они не имели права делать этого и должны были либо включить ребенка в список собственников, либо согласовать свое решение с органами опеки и попечительства (ООиП). Когда такой ребенок вырастет и достигнет возраста 18 лет, он сможет оспорить все последующие операции с жильем (в т.ч. и его продажу новому собственнику, т.е. Покупателю). Подробнее: Оспаривание приватизации квартиры

🔻 Ошибка 4: покупка унаследованной квартиры

Следующая рисковая и небезопасная ситуация – это покупка квартиры, которая была получена действующим собственником в качестве наследства. В любой момент свои права на такое имущество могут предъявить наследники, о которых ранее ничего не было известно. Если они в судебном порядке докажут, что после смерти Наследодателя их наследственные интересы не были учтены, то вы рискуете остаться без приобретенного жилья.

Чтобы не столкнуться с таким результатом, позаботьтесь об оформлении титульного страхования на жилое помещение. Если впоследствии сделка купли-продажи окажется расторгнутой по причине, которая не была известна вам на момент приобретения, то вы гарантированно получите защиту по договору титульного страхования квартиры.

🔻 Ошибка 5: покупка квартиры у недееспособного Продавца

Сделка купли-продажи будет признана недействительной, если впоследствии выяснится, что собственник не отдавал отчета своим действиям. Недееспособным может быть признан человек, который:

имеет серьезное психологическое или психиатрическое заболевание (состоит на учете в психоневрологическом диспансере);
имеет алкогольную или наркотическую зависимость (состоит на учете в наркологическом диспансере).

Убедитесь в полной дееспособности Продавца еще на этапе подготовки к заключению договора купли-продажи. Запросите у действующего собственника справки, подтверждающие, что он не состоит на учете в вышеупомянутых медицинских организациях.

🔻 Ошибка 6: спешка в покупке

Эта ошибка особенно присуща людям, которые проживают в крупных городах и привыкают жить в ускоренном темпе. В результате даже к такому важному и ответственному мероприятию, как приобретение недвижимости, они подходят «впопыхах».

Обычно Покупатель соглашается на то предложение, которое идет 2 или 3 по счету. Человек просто устает от осмотров, общения с новыми Продавцами, проверки документов и т.д. Однако если бы он уделил процессу покупки чуть больше времени, то смог бы найти куда более достойное и выгодное предложение в рамках своего бюджета.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Некоторые Продавцы еще больше усиливают и подогревают вашу спешку. Для этого собственник создает вокруг отчуждаемой недвижимости «искусственный ажиотаж» – например, начинает уверять вас, что за квартирой уже выстроилась очередь из заинтересованных покупателей. В результате вы принимаете решение под давлением навязанных факторов, упуская из виду более выгодные и привлекательные предложения. Не позволяйте обвести себя вокруг пальца и вовремя выявляйте такие психологические уловки.

✅ Ошибки при покупке квартиры в новостройке

Приобретение первичной недвижимости предполагает, что физическое лицо (Покупатель) будет взаимодействовать с юридическим лицом (Застройщиком, его подрядчиком и пр.). Здесь рисков оказывается меньше, чем на рынке вторичной недвижимости. Если там нужно изучать и проверять историю владения квартирой, то здесь этого делать не нужно, – ведь самой истории владения нет и не было. Однако покупка квартиры на первичном рынке имеет другие подводные камни.

🔻 Ошибка 1: невнимательное изучение ДДУ

Большинство квартир на первичном рынке недвижимости реализуются по договорам долевого участия (ДДУ). Сложность для Покупателя заключается в том, что строго унифицированной формы этого документа не существует.

Безответственные и неблагонадежные застройщики научились виртуозно уходить от своих обязательств, прописывая в договорах невыгодные для клиента пункты. Например, некоторые девелоперы искусно включают в ДДУ пункт, согласно которому на Покупателя возлагаются дополнительные расходы.

Внимательно вычитывайте ДДУ на предмет выявления неточностей, спорных моментов, неоднозначно трактуемых положений. Если вы сомневаетесь, лучше проверьте договор вместе с юристом и только после этого подписывайте документ. Также помните, что сначала ДДУ должен пройти госрегистрацию в органах Росреестра, и лишь потом вы должны внести оплату за квартиру.

🔻 Ошибка 2: жертва рекламы

Некоторые Покупатели попадаются на маркетинговые уловки, реализуемые Застройщиками. Приобретателей привлекают низкие цены и «выгодные» акции – например, комната в подарок. В действительности может оказаться, что под «комнатой» Застройщик имел в виду кухню, которая технически комнатой не является.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Не ориентируйтесь исключительно на рекламу. Иногда мошенники специально устраивают грандиозные рекламные кампании, чтобы легко и быстро привлечь к себе доверчивых клиентов. Всегда изучайте репутацию и опыт выбранного Застройщика (по Интернет-отзывам, по рассказам друзей и т.д.). Если в рекламе вам предлагается какое-то супервыгодное предложение, проверьте, чтобы все это было подтверждено документально (зафиксировано в ДДУ, прописано в проектной декларации).

🔻 Ошибка 3: квартира с плохой планировкой

Эта ошибка может совершаться как из-за спешки, так и из-за желания Покупателя сэкономить на жилье. Обычно человек хочет побыстрее купить квартиру с большей площадью, но меньшей ценой.

Однако заветное соотношение «метры-стоимость» не должно перекрывать других важных параметров и характеристик. Только 30% покупателей знают, что не все метры одинаково полезны, удобны и функциональны.

Внимание необходимо обращать на планировку квартиры, на ее зонирование, на расположение комнат и их пропорции. В качественном строительном проекте будет рационально и эффективно использован каждый метр.

🔻 Ошибка 4: неправильный выбор отопления

Вместе с другими техническими характеристиками приобретаемого жилья вас должна заинтересовать отопительная система здания. Поинтересуйтесь у Застройщика, каким образом отапливается дом – с помощью центрального отопления или с помощью индивидуального отопления (автономного котла).

Некоторые покупатели считают, что индивидуальная система отопления – это наиболее современный и технологичный вариант. Однако наличие в здании индивидуального отопления всегда влечет за собой дополнительные траты – за обслуживание, за смену старого котла на новый и пр. Уточните данные вопросы у Продавца еще на этапе подготовки к заключению сделки, а также рассчитайте, сможете ли вы покрывать эти статьи расхода из собственного бюджета.

🔻 Ошибка 5: незнание района и туманность перспектив

Покупатель приобретает удобную квартиру по выгодной цене. И район кажется ему хорошим – новым, чистым, вот только без собственной инфраструктуры. Однако это не смущает Покупателя, ведь Застройщик уверяет его: все необходимые социальные учреждения появятся здесь «в самое ближайшее время».

Доверие Застройщику в этом вопросе – большая ошибка. Помните, что основная задача Девелопера – реализовать недвижимость. Для этого он может наговорить вам любые вещи, которые вы захотите услышать. Однако все обещания и заверения должны быть зафиксированы и подтверждены документально. В противном случае Девелопер вряд ли исполнит то, о чем говорит.

Для наглядного примера можно взять следующую ситуацию: семья слепо доверилась застройщику, переехала во вновь возведенную новостройку... И столкнулась с серьезными трудностями. Рядом с домом не оказалось детского сада, а в близлежащих детских садах – не оказалось мест. Поэтому родителям пришлось ежедневно возить ребенка в соседний район, тратя время, силы, деньги. Чтобы не попасть впросак, заранее изучите выбранную местность (имеются ли там магазины, школы и детские сады, больницы и поликлиники, места для отдыха и т.д.).

Еще одна ошибка: Покупатель сильно привыкает к району своего проживания, поэтому при выборе квартиры отдает предпочтение той новостройке, которая располагается в знакомом ему месте. С одной стороны, тут все свое, родное. С другой стороны, так человек может лишить себя более выгодных и привлекательных предложений. Не поленитесь и изучите новостройки в других районах – быть может, именно там вы сможете найти для себя по-настоящему идеальный вариант.

Покупка квартиры – это сложное юридическое мероприятие, которое сопряжено с большим количеством рисков. В каждой сделке будут иметься свои подводные камни: где-то связанные с документами, где-то – с техническим состоянием недвижимости, а где-то – с маркетинговой хитростью Продавцов. Не знаете, как избежать ошибок при покупке квартиры конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.