Главная / Купля-продажа квартиры / Вторичное и новое жилье / Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Особенности перехода права собственности на недвижимое имущество

Гражданин может получить недвижимое имущество в результате покупки, наследования, дарения, приватизации. Передача ему имущества от предыдущего собственника еще не означает переход права собственности. В какой момент оно возникает? Каким образом фиксируется этот факт?

✅ Основания для перехода права собственности

Cт. 209 ГК РФ устанавливает в рамках права собственности на имущество возможность владения, пользования и распоряжения. При этом оно может переходить другим лицам при наличии соответствующих документальных оснований (ст. 14 закона №218-ФЗ):

договора отчуждения (купли-продажи, дарения, мены)
договора приватизации;
договора долевого участия в строительстве;
свидетельства о наследстве;
судебного решения;
соглашения о разделе имущества и других документов.

Указанные документы могут только подтверждать передачу недвижимости от предыдущего собственника новому или намерение это сделать. Но свободно распоряжаться нею (дарить, продавать, завещать, вносить в качестве залога) последний сможет только после переоформления объекта на себя в государственных органах. Участвовать в этом процессе могут юридические и физические лица. Последние могут делать это на законных основаниях только при условии полной дееспособности и достижении совершеннолетия. Иначе их интересы должны представлять представители (по закону или нотариальной доверенности), соответствующие указанным условиям. Порядок процедуры перерегистрации регламентирован действующими законами РФ.

✅ По законодательству

Процедура госрегистрации перехода права собственности на недвижимость проводится на основании положений следующих нормативно-правовых актов:

Закон, статья	Содержание
ст. 130 ГК РФ	Определяет перечень объектов, относимых к недвижимому имуществу как такие, которые невозможно переместить без нанесения ущерба их назначению: земельные участки, здания, сооружения, жилые и нежилые помещения.
ст. 131 ГК РФ	Определяет обязательность госрегистрации права собственности на объекты недвижимости (в т. ч. его переход, прекращение). Процедура проводится компетентным регистрирующим органом по ходатайству правообладателя, о чем последний получает подтверждающий документ. Информацию о регистрационных действиях может получить любое заинтересованное лицо, обращаясь в любое из отделений регистрационных органов на территории РФ.
Закон №218-ФЗ от 13.07.2015 «О государственной регистрации недвижимости»	Регулирует отношения, связанные с проведением госрегистрации прав на недвижимость, их прекращения, изменения, перехода, наложения обременений и порядок учета этих данных в Едином государственном реестре. Именно внесение соответствующих записей в реестр признается единственным доказательством прав на недвижимость, которые подлежат оспариванию только через суд.
ст. 223 ГК РФ	Определяет, что имущество, требующее госрегистрации при отчуждении, становится собственностью другого лица только после проведения таких регистрационных действий.
ст. 551 ГК РФ	Подтверждает, в частности, необходимость перерегистрации прав на недвижимость по договорам купли-продажи. При уклонении одной из сторон, позволяет требовать второй стороне через суд ее проведения, а при необходимости – дополнительного возмещения издержек, возникших из-за задержки регистрации.
Постановление Пленума ВАС РФ от 29.04.2010 № 10/22	П. 60 устанавливает, что при отсутствии госрегистрации договор продажи недвижимости не является недействительным: после ее передачи покупатель будет законным владельцем, но распоряжаться нею не может, поскольку до перерегистрации собственником остается продавец. Здесь же закрепляется возможность законного владельца защищать свое имущество согласно ст. 305 ГК РФ
ст. 305 ГК РФ	Подтверждает законность владения объектом недвижимости на основании соответствующего договора, даже если он еще не стал его собственником.

Таким образом, на разных этапах правоотношений между бывшим и будущим собственниками, последний постепенно проходит путь от статуса владельца до законного собственника. На примере передачи квартиры по договору купли-продажи (ДКП) это будет выглядеть так:

Момент	Статус сторон
До подписания ДКП	Отсутствие взаимных прав и обязанностей
После подписания ДКП, но до госрегистрации	Покупатель – законный владелец, продавец – собственник (по умолчанию предполагается исполнение обязательств условий договора, в том числе оплаты)
После госрегистрации	Покупатель – собственник, продавец – окончательно утративший право собственности

✅ Что такое момент перехода права собственности на недвижимое имущество

Как было сказано выше, для недвижимого имущества, отчуждение которого подлежит обязательной госрегистрации, момент перехода права собственности наступает на дату проведения регистрационных действий (ст. 223 ГК РФ), о чем в Росреестр вносится соответствующая запись. Этот факт подтверждается отметкой на документе, являющемся основанием для отчуждения (договоре купли-продажи, дарения и пр.): датой регистрации, подписью и ФИО уполномоченного лица. Новому собственнику дополнительно выдается выписка из ЕГРН.

✅ Когда переходит право собственности на квартиру, дом

Независимо от оснований перехода недвижимости в «новые руки», право собственности переходит после госрегистрации. Подписание договора отчуждения или физическая передача объекта (в момент оформления акта приема-передачи) являются лишь основанием. При этом закон не устанавливает точные сроки, когда нужно провести перерегистрацию. Фактически это можно сделать в любое время в зависимости от потребностей и пожеланий сторон, но учитывая невозможность распоряжения имуществом до этого момента.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

В некоторых случаях подписание договора и перерегистрация объекта могут быть значительно разделены во времени. В таком случае период владения квартирой для предыдущего владельца определяется до даты внесения в реестр сведений о его смене. Этот факт может иметь значение при определении необходимости уплаты налогов (например, при продаже квартиры). Если это время составит меньше 5-ти лет, у продавца возникает обязательство по уплате НДФЛ, связанного с доходом от реализации своей недвижимости. Указанный минимальный период сокращается до 3-х лет для недвижимости, полученной по наследству, договору приватизации, дарения, ренты или приобретенной до 01.01.2016.

Соответственно, с даты перерегистрации у нового собственника возникает обязательство по содержанию объекта, уплате коммунальных платежей и налогов.

🔻 Отдельные случаи перехода

П. 11 Постановления ВАС №10/22 предусматривает ряд исключений, когда право собственности возникает независимо от государственной регистрации этого факта:

при открытии наследства – для имущества, перешедшего по наследству;
при оплате полной суммы пая – для имущества, получаемого через членство в потребительском кооперативе;
при завершении процедуры реорганизации юридического лица – для недвижимости, передаваемой правопреемнику организации.

Для распоряжения имуществом в каждом из указанных случаев процедура госрегистрации остается обязательным условием.

✅ Порядок и правила регистрации перехода права собственности на квартиру

Перерегистрацией прав на недвижимость занимается Регистрационная палата (Росреестр). Для подачи документов предусмотрено несколько вариантов обращения:

напрямую в Росреестр (лично или почтовым отправлением);
через МФЦ;
через нотариуса (по нотариально заверенным сделкам услуга подачи документов предоставляется нотариусом без дополнительной оплаты);
через электронные ресурсы (официальный сайт Росреестра или портал Госуслуги) при наличии электронной квалифицированной подписи.

Подавать документы можно в любое отделение МФЦ или Росреестра, не привязываясь к месту нахождения дома, квартиры, даже если они находятся в другом регионе РФ.

Процедура перерегистрации включает следующие этапы:

Подготовка пакета документов.
Обращение в регистрационный орган удобным способом.
Проверка документов на соответствие законодательным нормам и принятие решения о возможности регистрации.
Внесение сведений в ЕГРН (если нет оснований для отказа) и выдача выписки новому собственнику.

🔻 Прилагаемые документы

Для проведения регистрационных действий подаются следующие документы (в общем случае):

Заявление на государственную регистрацию. Оформляется на специальном бланке, который выдается по месту обращения.
Удостоверения личности заявителей, обращающихся за услугой. Если она требуется на основании договоров отчуждения, за регистрацией обращаются обе стороны: бывший и будущий собственники.
Документ, подтверждающий наличие оснований для перерегистрации.
Акт приема-передачи (если имущество фактически уже было передано).
Кадастровый паспорт. Содержит информацию о технических характеристиках объекта недвижимости. Если последний не стоит на кадастровом учете, допускается оформление документа одновременно с регистрацией перехода права.

В зависимости от конкретной ситуации, указанный перечень может быть дополнен за счет необходимости предоставления:

нотариальной доверенности, если от имени одной из сторон действует представитель;
свидетельство о браке и согласие супруга на продажу объекта, если он относится к совместно нажитому имуществу;
разрешение органов опеки на продажу квартиры, если ее собственником (или одним из) является несовершеннолетний.

🔻 Сроки регистрации

Продолжительность процедуры четко регламентирована ст. 16 закона № 218-ФЗ в зависимости от места подачи документов, типа недвижимого имущества и необходимых регистрационных действий:

Условия подачи документов	Место подачи
	Росреестр	МФЦ
В общем случае	7	9
При совмещении с кадастровым учетом	10	12
На основании решения суда, обязывающего к регистрационным действиям	5	5
По нотариально удостоверенной сделке, свидетельству на наследство или на собственность в общем имуществе супругов	1 (при электронной подаче)	5
	3 (при бумажной подаче)
По договорам ипотеки	5	7

Дата завершения процедуры регистрации и получения подтверждающих документов указывается в расписке, которая выдается заявителю при подаче документов.

✅ Расходы на государственную регистрацию

Процедура государственной регистрации начинается после уплаты государственной пошлины. Именно дата совершения платежа является отправной точкой отсчета указанных выше сроков рассмотрения документов.

Размер госпошлины определяется с учетом статуса заявителей и объекта регистрации (ст. 333.33 НК РФ):

Что регистрируется	Сумма, руб.
Переход права собственности на квартиру, дом	2000 (для физлиц)
22 000 (для юрлиц)
Право собственности на землю для строительства гаража или ИЖС, ведения огородничества, садоводства, подсобного или дачного хозяйства	350
350*размер доли (при регистрации долевой собственности)
Доля в праве общей собственности (кроме земель с/х назначения)	2000*размер доли (для физлиц)
22 000* размер доли (для юрлиц)
Право общей совместной собственности (кроме земель с/х назначения)	2000 (для физлиц)
Доля в праве общей собственности по общему имуществу многоквартирного дома	200
Смена залогодержателя по уступке прав, обеспечиваемых ипотекой	1600
Ипотека	1000 (для физлиц)
4000 (для юрлиц)

Оплата указанных сумм госпошлины ложится на плечи нового собственника недвижимости, поскольку факт прекращения права, связанный с его переходом к новому правообладателю, не облагается какими-либо сборами для бывшего собственника. На деле стороны могут прийти к другой договоренности, кто оплачивает госпошлину, в том числе разделить эти расходы в любых пропорциях, но в квитанции об оплате указываются только сведения нового владельца. Подробнее: Госпошлина за регистрацию перехода права собственности

Оплатить госпошлину можно через кассу банка, банкомат, терминалы или с помощью электронных инструментов оплаты. Проведение платежа через порталы, интегрированные с системой ЕСИА (например, через Госуслуги) позволяет сэкономить за счет того, что сумма платежа корректируется на понижающий коэффициент 0,7 (п. 4 ст. 333.35 НК РФ).

Несмотря на достаточно подробное законодательное регулирование перехода права собственности на недвижимое имущество, каждая ситуация предполагает множество нюансов. Какие документы потребуются? Как перерегистрировать имущество, полученное в результате покупки, наследования, дарения? Когда гражданин становится полноправным собственником? На бесплатной консультации юристы нашего сайта помогут разобраться со всеми аспектами перехода права в вашей ситуации и регистрации этого факта в Росреестре.