Как продать или купить квартиру в новостройке по переуступке прав

Если вы продавец: в каком порядке действовать

Чтобы провести уступку и получить деньги на согласованных условиях, последовательно:

1. Проверка права

   Убедитесь, что первоначальный ДДУ зарегистрирован, а акт передачи ещё не подписан.

2. Подтверждение оплаты

   Получите подтверждение внесённых по ДДУ платежей и точного остатка долга.

3. Условия и ограничения

   Изучите условия уступки в ДДУ, проверьте залог, режим права супругов и форму первоначального договора.

4. Неоплаченный долг и залог

   Если остался долг перед застройщиком, согласуйте его перевод. Если право находится в залоге у банка, заранее согласуйте с банком уступку и расчёты.

5. Суммы по сделке

   Отдельно согласуйте с покупателем цену уступки, переходящий долг и другие известные платежи по ДДУ.

6. Подписание и регистрация

   Подпишите договор в нужной форме и подайте его на государственную регистрацию.

7. Расчёты с продавцом

   Получите деньги в предусмотренном договором порядке при успешной регистрации. Если вы продаёте право как юридическое лицо, получение цены уступки допускается только после регистрации.

8. Документы после регистрации

   После регистрации передайте покупателю документы и выполните согласованные действия с застройщиком, банком и счётом эскроу.

Покупателю этот же порядок помогает понять, что проверить и какие документы получить до расчётов и после них.

Когда можно уступить право по ДДУ

Если первоначальный ДДУ ещё не зарегистрирован

Одной подписи под первоначальным ДДУ недостаточно. Для обычной уступки по правилам долевого строительства этот договор должен быть зарегистрирован.

Если дом уже построен или передан покупателю

Граница для уступки — подписание передаточного акта или другого документа о передаче, а не дата ввода дома в эксплуатацию. Право по ДДУ можно уступить с момента регистрации первоначального договора до подписания такого документа сторонами (ст. 11 Закона № 214-ФЗ).

• Дом ещё строится, акт не подписан. Уступка возможна при соблюдении остальных условий.
• Дом введён в эксплуатацию, но акт не подписан. Уступка по-прежнему возможна, однако нужно проверить оплату, ограничения ДДУ, залог и другие обстоятельства.
• Акт подписан. Обычная уступка по ст. 11 Закона № 214-ФЗ больше не применяется. Для уже переданного объекта нужно выбирать другой юридический способ отчуждения.

Если ДДУ оплачен не полностью

При полной оплате ДДУ долга перед застройщиком, который нужно переводить покупателю, нет. При частичной оплате уступить право можно одновременно с переводом остатка долга. Застройщик должен согласиться на этот перевод, поскольку именно ему новый участник будет обязан доплатить цену ДДУ (ст. 11 Закона № 214-ФЗ, ст. 391 ГК РФ).

Не полагайтесь только на слова продавца о полной оплате. Для регистрации уступки предусмотрена справка о полной или частичной уплате цены ДДУ с указанием сумм и сроков платежей. Её выдаёт застройщик либо банк, через который проводилась оплата (ч. 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ). По этой справке можно понять, есть ли долг и в каком размере.

Что покупатель получает вместо продавца

По уступке покупатель становится новым участником обязательства с застройщиком. Ему переходит существующее право требования в том объёме и на тех условиях, которые действуют к моменту перехода; права собственности на готовую квартиру сама уступка не даёт (ст. 384 ГК РФ).

В зависимости от обязанности у сторон ДДУ разные роли:

• При передаче квартиры застройщик — должник: он обязан передать объект. Участник ДДУ — кредитор, который вправе требовать передачи.
• При оплате оставшейся цены застройщик, наоборот, кредитор: ему должны деньги. Участник ДДУ — должник по этой оплате.

Поэтому согласие застройщика на перевод долга и его согласие на уступку требования — не один и тот же вопрос.

Покупателю важно знать всю историю права: действующую редакцию ДДУ и дополнительные соглашения, фактически внесённые платежи и долг, зарегистрированный залог, предыдущие уступки и отношения продавца с застройщиком, которые уже возникли. Застройщик может заявить новому обладателю требования возражения, которые имел против прежнего участника к установленному законом моменту (ст. 386 ГК РФ).

Продавец отвечает за действительность передаваемого требования. Но из этого не следует, что он автоматически гарантирует, что застройщик исполнит ДДУ вовремя и без споров (ст. 390 ГК РФ). Поэтому проверять нужно не только квартиру и цену, но и документы, платежи и положение дел с застройщиком.

Какие документы проверить покупателю

Каждый документ должен отвечать на конкретный вопрос о праве, его истории или будущих обязательствах. Для каждой позиции ниже указано, что проверить и для чего это нужно.

Проектную декларацию и сведения о строящихся домах можно посмотреть в Единой информационной системе жилищного строительства.

Если продавец состоит в браке

Для уступки важен не сам факт брака, а то, относится ли право требования к общему имуществу супругов. Если один супруг распоряжается общим правом по сделке, подлежащей государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (п. 3 ст. 35 СК РФ).

Если ДДУ заключён в браке за общие средства, право не становится личным лишь потому, что договор оформлен на одного супруга (ст. 34 СК РФ).

Если право действительно личное — например, возникло до брака или получено в дар, — согласие на распоряжение общим имуществом не нужно. Но основание личного права необходимо подтвердить документами (ст. 36 СК РФ).

При наличии брачного договора изучите именно его условия. Само существование договора не позволяет заранее решить, нужно ли согласие или другой документ.

В каких случаях нужно согласие застройщика

Здесь важно не смешивать согласие на уступку права, согласие на перевод долга и уведомление о состоявшейся уступке. У каждого действия своё основание и назначение.

Согласие на уступку права требования

Застройщик обязан передать квартиру и потому является должником по этому требованию. По общему правилу согласие должника на уступку не нужно, если иное не предусмотрено законом или договором (ст. 382 ГК РФ).

Если ДДУ полностью оплачен, проверьте, есть ли в нём положения:

• о согласии застройщика на уступку;
• о запрете уступки;
• об условиях, которые требуется выполнить заранее;
• о порядке уведомления застройщика.

Согласие на перевод оставшегося долга

Если продавец оплатил ДДУ не полностью и покупатель принимает обязанность внести остаток, требуется согласие застройщика как кредитора по оплате (ст. 391 ГК РФ). Это самостоятельное требование, даже если для уступки права на квартиру согласие застройщика не нужно.

Уведомление после регистрации

После государственной регистрации уступки разумно направить застройщику письменное уведомление о переходе права и сохранить доказательство его получения. Это способ уменьшить риск, а не условие действительности уже зарегистрированного договора.

Если должник не уведомлён, последствия такого неуведомления несёт новый кредитор — покупатель, которому теперь принадлежит требование о передаче квартиры (ст. 382 ГК РФ). В частности, уведомление помогает снизить риск исполнения обязательства прежнему участнику.

Если право требования заложено банку

Покупка первоначального ДДУ с использованием кредита может сопровождаться залогом права требования. Такой залог предусмотрен ст. 77.2 Закона № 102-ФЗ.

До подписания уступки и передачи денег проверьте:

• зарегистрирован ли залог;
• что кредитный договор и документы о залоге говорят об уступке;
• необходимо ли согласие банка;
• как будет погашаться кредит продавца или изменяться обеспечение;
• в какой момент банк допускает расчёт с продавцом.

По общему правилу предмет залога отчуждают с согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором либо не вытекает из существа залога (п. 2 ст. 346 ГК РФ).

Поэтому одного сообщения «квартира покупалась в ипотеку» недостаточно: порядок уступки и расчётов определяют по фактическому залогу и документам конкретного банка.

Сколько в действительности заплатит покупатель

Цена, которую называет продавец, не всегда равна сумме известных обязательств по сделке. Отдельно посчитайте:

1. Цену уступки — сколько покупатель отдаёт продавцу.
2. Остаток цены ДДУ — сколько покупатель должен будет доплатить застройщику после перевода долга.
3. Известные дополнительные платежи по ДДУ — суммы, предусмотренные договором и уже поддающиеся расчёту.

Например, цена уступки — 7 800 000 ₽, неоплаченная часть ДДУ по справке — 1 200 000 ₽, а уже известная доплата после окончательного обмера — 150 000 ₽. Тогда сумма по этим трём позициям составит:

Такой расчёт полезен до подписания: иначе можно сравнивать предложения только по цене продавца и не заметить долг, который перейдёт покупателю.

Что записать в договоре уступки

Договор должен позволять сторонам понять не только какое право переходит, но и как завершится сделка. Укажите:

• зарегистрированный ДДУ, из которого возникло право;
• объект, указанный в ДДУ;
• объём передаваемых прав;
• цену, которую покупатель платит продавцу;
• наличие остатка долга по ДДУ и того, кто его оплачивает;
• документы, которые продавец обязан передать покупателю;
• существующие обременения и необходимые согласования;
• условие, при котором продавец получает деньги;
• действия сторон, если регистрацию приостановят;
• порядок расчётов при окончательном отказе в регистрации.

Не рассчитывайте на автоматический возврат денег при отказе в регистрации. Условия возврата нужно заранее согласовать в договоре и увязать с выбранным способом расчётов.

Обязательно ли удостоверять уступку у нотариуса

Саму уступку по ДДУ не всегда нужно удостоверять нотариально. Её письменная форма зависит от формы первоначальной сделки: если она была совершена в простой письменной форме, уступку по этому основанию тоже оформляют письменно; если первоначальная сделка нотариальная, уступке требуется нотариальная форма (ст. 389 ГК РФ).

Отдельно проверьте специальные обстоятельства. Например, нотариальное согласие супруга на распоряжение общим правом — это самостоятельный документ, а не правило об обязательном удостоверении любого договора уступки. Поэтому до подписания выясните форму исходного ДДУ и требования именно вашей сделки.

УвеличитьУвеличить

Заполненный учебный пример

В DOCX — заполненный учебный пример: Уступка полностью оплаченного требования по зарегистрированному ДДУ. Бланк для самостоятельного заполнения. Только уступка всего требования одним совершеннолетним участником другому до подписания акта по зарегистрированному, полностью оплаченному ДДУ. ДДУ в простой письменной форме; запрета или требования согласия на уступку в выбранной фабуле нет. Учебный объект и застройщик условные. Полный ДДУ, план, отсутствие залога и прав третьих лиц заданы условиями примера, а не реально изученными документами читателя. Требуется сверка конкретного ДДУ и необходимых согласий. Оплата уступки только после регистрации, без аванса. Ветка перевода остатка долга и её согласие застройщика здесь не оформлены; для неё нужен другой согласованный текст. Ипотека, маткапитал, несовершеннолетние и специальные основания нотариальной формы не охвачены.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

ДОГОВОР УСТУПКИ ПРАВ ТРЕБОВАНИЯ ПО ПОЛНОСТЬЮ ОПЛАЧЕННОМУ ДДУ

[Место заключения]
[Дата подписания]

[ФИО цедента], паспорт [Реквизиты паспорта цедента — серия и номер], выдан [Реквизиты паспорта цедента — дата выдачи] [Реквизиты паспорта цедента — кем выдан], адрес [Адрес цедента], далее «Цедент», и [ФИО цессионария], паспорт [Реквизиты паспорта цессионария — серия и номер], выдан [Реквизиты паспорта цессионария — дата выдачи] [Реквизиты паспорта цессионария — кем выдан], адрес [Адрес цессионария], далее «Цессионарий», заключили договор.

1. Передаваемое требование

1.1. Цедент передаёт Цессионарию в полном объёме принадлежащие ему требования участника долевого строительства по ДДУ [Дата и номер ДДУ] с застройщиком [Наименование и реквизиты застройщика], регистрация ДДУ [Дата и номер регистрации ДДУ]. Предмет исполнения застройщиком — квартира с строительным номером [Строительный номер квартиры], секция [Секция дома], этаж [Этаж будущей квартиры], проектная площадь [Проектная площадь квартиры] кв. м, в строящемся доме на земельном участке с кадастровым номером [Кадастровый номер участка под строительством]; расположение и план определены приложением № 1 к ДДУ. План и описание объекта из ДДУ прилагаются к этому договору и являются его частью.

1.2. Предусмотренный ДДУ срок передачи объекта — [Срок передачи по ДДУ]. Передаточный акт с застройщиком на дату уступки не подписан. Цена ДДУ [Цена ДДУ цифрами и прописью] рублей полностью внесена Цедентом, что подтверждается платёжным поручением № [Номер платёжного поручения] от [Дата оплаты ДДУ] и справкой застройщика № [Номер справки об оплате] от [Дата справки об оплате]. Неоплаченного остатка долга по ДДУ нет; перевод долга этим договором не производится.

1.3. ДДУ не содержит запрета уступки или условия о предварительном согласии застройщика; требования не заложены, ранее не уступлены и не являются предметом известного Цеденту спора. Цедент не отвечает за исполнение застройщиком сверх предусмотренной законом ответственности. Реальное содержание ДДУ и обременения проверяются до сделки; договорные заверения их не устраняют.

2. Цена уступки и расчёты

2.1. Цена уступки составляет [Цена уступки цифрами и прописью] рублей и не является дополнительным платежом застройщику по уже оплаченному ДДУ. До подписания договора аванс и иные платежи Цессионарием не вносились.

2.2. Вся цена передаётся Цеденту наличными не позднее [Срок оплаты после регистрации уступки] рабочих дней после государственной регистрации уступки, одновременно с выдачей расписки Цедента о фактически полученных деньгах. До регистрации обязанность передать цену не наступает. Договор не подтверждает состоявшийся платёж.

3. Документы, регистрация и уведомление

3.1. Цедент передаёт Цессионарию ДДУ с приложениями, документы регистрации, подтверждения полной оплаты и относящуюся к требованию переписку по описи в течение трёх рабочих дней после регистрации уступки. До регистрации предоставляет документы для проверки и оформления.

3.2. Стороны совместно обеспечивают подачу документов на государственную регистрацию уступки в течение пяти рабочих дней после подписания. Выбранная исходная сделка заключена в простой письменной форме; специальных оснований обязательного нотариального удостоверения нет.

3.3. При приостановлении регистрации Стороны сообщают друг другу основание и в течение пяти рабочих дней предоставляют зависящие от них документы. До регистрации цена не выплачивается. При окончательном отказе Стороны письменно решают вопрос прекращения или надлежащего продолжения договора. Ошибочно перечисленные суммы возвращаются в течение пяти рабочих дней после согласованного прекращения и сверки расчётов; автоматический возврат денег регистратором не предполагается.

3.4. После регистрации Цессионарий в течение трёх рабочих дней направляет застройщику письменное уведомление о состоявшейся уступке с подтверждающими документами и сохраняет доказательство получения. Уведомление не заменяет государственную регистрацию уступки.

4. Прочие условия

4.1. Право Цедента приобретено до брака, Цессионарий действует лично; супруги, несовершеннолетние, ипотека и перевод долга в этом договоре не участвуют.

4.2. Расходы регистрации уступки несёт Цессионарий; обязательные суммы определяются по применимым правилам на дату подачи. Изменения оформляются в надлежащей форме. Экземпляры составляются для каждой Стороны и оформления регистрации в необходимом количестве.

Приложения: копия ДДУ с планом и полным описанием объекта; документы регистрации ДДУ; подтверждения полной оплаты. При передаче оригиналов составляется отдельная опись с фактическими датой и подписями.

Дата подписания: [Дата подписания]

Цедент: [Подпись цедента] / [ФИО цедента]

Цессионарий: [Подпись цессионария] / [ФИО цессионария]

Уступка полностью оплаченного требования по зарегистрированному ДДУ

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как безопасно передать деньги продавцу

Как зарегистрировать уступку

Договор уступки прав по ДДУ подлежит государственной регистрации (ст. 17 Закона № 214-ФЗ). Для неё, в частности, понадобятся:

• заявления сторон уступки;
• договор уступки;
• справка о полной или частичной оплате ДДУ с суммами и сроками платежей, выданная застройщиком либо банком, через который проводилась оплата (ч. 10 ст. 48 Закона № 218-ФЗ).

В зависимости от обстоятельств добавляются документы о переводе долга, залоге, полномочиях представителя или режиме имущества супругов. Перечень лучше уточнить до подачи, исходя из конкретной сделки.

Куда подавать документы

Способ подачи зависит от состава сторон, формы договора и применимых требований.

Сколько стоит регистрация

Госпошлина за регистрацию уступки требования по ДДУ составляет 350 ₽ (подп. 30 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если одновременно обращаются два плательщика без льгот, она делится поровну: по 175 ₽ с каждого, а не по 350 ₽. При наличии льгот распределение меняется (п. 2 ст. 333.18 НК РФ).

Это пошлина именно за регистрацию уступки, а не за последующую регистрацию собственности на квартиру. Банковские и нотариальные расходы при наличии основания также считаются отдельно.

Сколько ждать и что делать при приостановлении

Общий срок регистрации — 7 рабочих дней с даты приёма документов органом регистрации или 9 рабочих дней с даты приёма их в МФЦ, если для конкретной ситуации нет специального срока (пп. 1–2 ч. 1 ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

Это срок регистрационной процедуры, а не обещание завершить за это время всю сделку.

Что произойдёт со счётом эскроу

Если первоначальный ДДУ оплачивался через счёт эскроу, не путайте деньги на нём с ценой уступки. Цену уступки покупатель платит продавцу права, а средства на эскроу относятся к расчётам по первоначальному ДДУ.

После государственной регистрации уступки права и обязанности владельца счёта эскроу переходят новому участнику в силу закона (ч. 10 ст. 15.5 Закона № 214-ФЗ).

Покупателю затем нужно выяснить в банке, какие документы представить для обновления данных и дальнейшего обслуживания. Банковские процедуры не создают переход права повторно.

Что сделать после регистрации

Одной регистрации договора недостаточно, чтобы завершить организационную часть сделки.

Продавец передаёт покупателю согласованный комплект: ДДУ, дополнительные соглашения, предыдущие договоры уступки и платёжные документы.

Покупатель получает подтверждение государственной регистрации и сверяет его с договором.

Затем нужно:

• разумно уведомить застройщика о новом участнике письменно и сохранить подтверждение получения, чтобы снизить риск исполнения прежнему участнику;
• выполнить согласованные действия с банком, если право было в залоге;
• провести необходимые действия по счёту эскроу;
• сохранить договор уступки и документы обо всех расчётах.

У покупателя в итоге должны быть зарегистрированная уступка и комплект документов для дальнейших отношений с застройщиком и приёмки квартиры, а не только подписанный сторонами договор.

Как учесть НДФЛ продавцу и будущий вычет покупателю

Продавцу — физическому лицу

Нужно задекларировать доход от уступки права по ДДУ, даже если документально подтверждённые расходы в итоге уменьшат налоговую базу до нуля. Этот вопрос отдельно разъясняет ФНС (о декларировании дохода от переуступки, об НДФЛ при переуступке ДДУ).

Доход — сумма, полученная продавцом по уступке. Налоговая база — сумма, с которой после применения предусмотренных правил рассчитывают налог. При соблюдении условий базу можно уменьшить на фактически произведённые и документально подтверждённые расходы на приобретение соответствующего имущественного права (ст. 220 НК РФ).

Поэтому налог нельзя автоматически считать как 13% от всей цены уступки: результат зависит от базы и правил, применимых к конкретному продавцу.

Для расчёта и декларирования продавцу нужно сохранить:

• первоначальный ДДУ или другой документ о приобретении права;
• документы об оплате приобретённого права;
• договор уступки;
• документы о получении денег по уступке.

Покупателю

Также нужно хранить ДДУ, договор уступки и платёжные документы, но сама покупка права ещё не даёт немедленного вычета за строящуюся квартиру.

Право на имущественный вычет связано с передачей и принятием объекта; обратиться за ним можно после государственной регистрации права собственности по правилам ст. 220 НК РФ.

Проверьте сделку перед подписанием

Пройдите по вопросам последовательно: ответы помогут понять, можно ли подписывать уступку, какие согласования нужны и когда безопасно проводить расчёты.

• Первоначальный ДДУ зарегистрирован? Если нет, не переходите к обычной уступке, пока не определено существующее право продавца и порядок его передачи.
• Передаточный акт или другой документ о передаче уже подписан? Если да, обычный маршрут уступки по ДДУ закончился. Нужен иной способ отчуждения уже переданного объекта.
• ДДУ полностью оплачен? Если нет, установите остаток долга по справке и получите согласие застройщика на его перевод покупателю.
• В ДДУ есть условие о согласии, запрете или ограничении уступки? Если есть, изучите точную формулировку и получите её правовую оценку до подписания и оплаты. Нельзя считать такое условие автоматически действительным или недействительным.
• Право заложено банку? Если да, до сделки согласуйте с банком порядок уступки, погашения кредита или изменения обеспечения и расчётов.
• Продавец состоит в браке? Выясните режим уступаемого права. Для распоряжения одним супругом общим правом нужно нотариальное согласие другого; для личного права подготовьте подтверждающие документы, а при брачном договоре изучите его условия.
• В какой форме совершён исходный договор? Установите, достаточно ли простой письменной формы уступки или нужна нотариальная, и отдельно проверьте специальные обстоятельства сделки.
• Какие суммы заплатит покупатель? Зафиксируйте отдельно цену продавцу, остаток долга перед застройщиком и известные дополнительные платежи по ДДУ.
• Когда продавец получит цену уступки? При продавце-физлице заранее предусмотрите безопасное условие расчёта. Продавцу — юридическому лицу цену уступки можно уплатить только после государственной регистрации договора.
• Что делать при приостановлении или окончательном отказе в регистрации? Зафиксируйте действия сторон и судьбу денег в договоре и банковском механизме; автоматический возврат не предполагается.
• Как подать документы? Если обе стороны — физлица и договор в простой письменной форме, возможна подача через МФЦ. Для электронной подачи и участия юридического лица заранее проверьте соответствующие требования.
• Что сделать после регистрации? Получите подтверждение перехода права, передайте покупателю документы, проведите согласованные действия с банком и эскроу и разумно уведомите застройщика с сохранением подтверждения.