Время чтения: ~14 мин

По каким признакам постройку считают самовольной

Содержание статьи

Постройку могут признать самовольной, если есть хотя бы один из четырёх признаков: землю не предоставили для строительства, её разрешённое использование не допускает такой объект, отсутствуют обязательные разрешения или согласования либо нарушены градостроительные и строительные нормы. Эти основания перечислены в статье 222 ГК РФ.

Но одного отсутствующего документа или обнаруженного нарушения ещё недостаточно для окончательного вывода. Нужно выяснить, какие требования распространялись именно на этот объект, действовали ли они на дату начала строительства и на дату выявления постройки, а также нет ли предусмотренных законом исключений.

Проверку лучше начинать с документов на землю и сведений о самом объекте. Если уже получили претензию, посмотрите, какое именно нарушение в ней указано, и сопоставьте его с признаками из таблицы ниже. Затем проверьте остальные обстоятельства. Если каких-то документов или дат нет, отметьте, что ещё предстоит выяснить: недостаток сведений сам по себе не доказывает самовольность.

По каким четырём признакам проверяют постройку

Чтобы понять, есть ли основания считать объект самовольным, нужно сопоставить права на землю, её назначение, строительные документы и соблюдение норм. Для каждого признака имеет значение не только само обстоятельство, но и время его возникновения.

Признак Что проверить Документы и источники Даты Возможный результат
Земля не предоставлена для строительства Было ли у человека законное основание использовать участок для создания объекта Выписка ЕГРН, документы о праве на землю, договор аренды и другие основания пользования Состояние прав при создании объекта и при выявлении Если права на использование земли не было, это может быть признаком самовольности, но нужны дополнительные обстоятельства
Вид разрешённого использования участка не допускает объект Разрешает ли назначение земли строительство такого объекта Выписка ЕГРН, правила землепользования и застройки, градостроительный регламент Требования на дату начала строительства и дату выявления Несоответствие может иметь значение. Нужно отличать нарушение при создании объекта от последующего изменения использования
Нет обязательных разрешений или согласований Требовались ли такие документы для конкретного объекта Разрешение на строительство, уведомления, документы органов власти Требования на дату начала строительства и дату выявления Отсутствие документа не всегда означает самовольность: для отдельных объектов действуют специальные правила
Нарушены строительные или градостроительные нормы Какие требования нарушены и насколько нарушение существенно Проектная документация, техническое заключение, экспертиза Нормы, действовавшие при строительстве и на момент проверки Учитываются безопасность, права других лиц, устранимость и характер нарушения

Таблица помогает определить, какие обстоятельства нужно подтвердить документами. Она не заменяет решение суда или уполномоченного органа. Каждый признак нужно рассматривать с учётом правил, действовавших в соответствующий период, и исключений, предусмотренных законом.

1. Когда участок не предоставлен для строительства

Если человек построил объект на земле, которой не имел законного основания пользоваться для строительства, это может быть признаком самовольной постройки. При этом важно установить не только нынешнего правообладателя участка, но и то, какие права существовали при создании объекта.

Для начала выясните:

  • кто имел право на земельный участок;
  • на каком основании человек использовал эту землю;
  • допускало ли такое основание строительство конкретного объекта.

Проверить эти обстоятельства помогут выписка из ЕГРН, документы о собственности или другом вещном праве, договор аренды и иные документы, подтверждающие право пользования участком.

Сведения можно получить через официальные сервисы:

Учитывайте, что актуальная выписка ЕГРН не всегда позволяет восстановить всю историю прав на участок. Например, если собственник сменился, одной текущей записи недостаточно, чтобы установить, имелось ли законное основание для строительства в тот момент, когда объект создавали.

Поэтому при проверке нужно учитывать права на землю как при создании постройки, так и при её выявлении.

2. Когда разрешённое использование земли не подходит для объекта

Даже если участок находится в собственности, это не означает, что на нём разрешено любое строительство. Нужно проверить вид разрешённого использования земли (ВРИ) и градостроительные требования для соответствующей территории.

Сопоставьте три обстоятельства:

  • Что именно построено. Значение имеют назначение и характеристики фактического объекта.
  • Какой ВРИ установлен для участка. Он показывает, какие способы использования земли допускаются.
  • Что предусматривает градостроительный регламент. В нём могут быть установлены требования к размещению и параметрам объектов.

Для проверки используйте выписку ЕГРН, правила землепользования и застройки (ПЗЗ) и материалы официального сайта муниципалитета. Если непонятно, какой регламент действует для участка, можно обратиться в администрацию с запросом, указав его кадастровый номер.

Отдельно нужно выяснить, когда возникло несоответствие. Здесь возможны две разные ситуации:

  • Объект изначально построили с нарушением разрешённого использования. Такое обстоятельство может быть одним из оснований для признания постройки самовольной.
  • Объект построили законно, но позднее использование участка изменилось. Само по себе последующее изменение не означает, что к ранее созданной постройке автоматически применяются правила о самовольном строительстве.

Поэтому недостаточно сравнить объект только с нынешними ПЗЗ. Нужно установить, какие правила действовали на дату начала строительства и на дату выявления постройки.

3. Когда отсутствие разрешения делает постройку самовольной

Если на строительство не получили разрешение или согласование, это может иметь значение только тогда, когда соответствующий документ действительно был обязательным для данного объекта.

Проверьте три условия:

  • требовалось ли разрешение или согласование именно для такого объекта;
  • существовало ли это требование на дату начала строительства;
  • действовало ли оно на дату выявления постройки.

Если документ не требовался, его отсутствие нельзя само по себе считать признаком самовольности.

Если построен индивидуальный жилой или садовый дом

Специальный порядок действует до 1 марта 2031 года. В пункте 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 названы соответствующие объекты на участках:

  • для садоводства;
  • для индивидуального жилищного строительства (ИЖС);
  • для личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта;
  • для деятельности крестьянского (фермерского) хозяйства.

Если объект и участок отвечают условиям специального порядка, зарегистрировать право можно без процедуры, предусмотренной статьёй 51.1 Градостроительного кодекса. Для этого нужны технический план, подготовленный на основании декларации правообладателя, и правоустанавливающий документ на землю (пункт 3 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Но такой способ регистрации не устраняет другие возможные нарушения. Например, отдельно остаётся вопрос о соответствии объекта назначению земли и установленным требованиям.

Для других построек нельзя автоматически применять правила, предусмотренные для индивидуальных жилых и садовых домов. Сначала необходимо определить вид объекта и выяснить, какие разрешения или согласования требовались именно для него.

4. Как оценивают нарушения строительных и градостроительных норм

Нарушение строительной нормы может быть признаком самовольной постройки, но последствия зависят не только от самого факта отклонения. Важно установить его характер и влияние на безопасность объекта и права других людей.

При проверке учитывают:

  • Безопасность. Создаёт ли постройка угрозу жизни и здоровью людей.
  • Права других лиц. Нарушает ли объект права соседей или иных лиц.
  • Возможность устранения. Можно ли исправить выявленное нарушение.
  • Существенность отклонения. Насколько серьёзно объект не соответствует установленным требованиям.

Даже небольшое отклонение не гарантирует, что постройку разрешат сохранить. В то же время не всякое нарушение автоматически приводит к обязательному сносу.

Чтобы разобраться в технических обстоятельствах, могут понадобиться проектная документация, результаты обследования объекта, техническое заключение специалиста или судебная экспертиза. Какие именно материалы потребуются, зависит от характера предполагаемого нарушения. Заказывать все перечисленные исследования для каждой постройки необязательно.

Какие объекты подпадают под статью 222 ГК РФ

Прежде чем проверять признаки самовольности, нужно убедиться, что к самому объекту применима статья 222 ГК РФ.

Её положения относятся к зданиям и сооружениям, обладающим признаками недвижимости. Под действие этой статьи не подпадают:

  • движимые объекты;
  • объекты, не имеющие признаков недвижимости;
  • неотделимые улучшения земельного участка.

Наличие фундамента само по себе ещё не означает, что перед нами недвижимость. Важны прочная связь объекта с землёй и невозможность переместить его без несоразмерного ущерба назначению (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

При этом незавершённое строительство не исключает применения статьи 222. Постройку могут оценивать на предмет самовольности уже с этапа возведения фундамента.

Такая проверка возможна и после реконструкции, если в результате изменились параметры объекта. Поэтому вопрос о самовольности не ограничивается только строительством совершенно нового здания или сооружения.

Если объект не подпадает под статью 222, это ещё не означает, что его можно оставить в любом виде и использовать без ограничений. Например, при нарушении прав других лиц могут предъявляться требования об устранении нарушения по другим основаниям.

Что делать, если ограничения участка были неизвестны

Если при строительстве нарушили установленное законом ограничение использования земли, постройка не всегда считается самовольной по этому основанию.

Для этого проверяют:

  • существовало ли соответствующее ограничение;
  • была ли доступна информация о нём;
  • мог ли собственник с учётом обстоятельств получить эту информацию.

Например, отсутствие записи об ограничении в ЕГРН само по себе ещё не доказывает, что собственник не мог о нём знать. Необходимо учитывать и другие обстоятельства, связанные с доступностью соответствующих сведений.

Если право собственности уже зарегистрировано в ЕГРН

Регистрация права на постройку не исключает судебного спора о её самовольности. Но наличие зарегистрированного права влияет на то, каким способом может решаться вопрос о сносе.

Здесь нужно различать полномочия муниципалитета и судебный порядок.

  • Решение муниципалитета. Если право собственности на объект зарегистрировано, муниципалитет не вправе принимать решение о его сносе по пункту 4 статьи 222 ГК РФ.
  • Судебное требование. Зарегистрированное право не препятствует предъявлению требования о сносе через суд. Суд должен установить, есть ли предусмотренные законом основания для признания постройки самовольной (Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44).

Поэтому наличие записи в ЕГРН нельзя воспринимать как гарантию того, что объект удастся сохранить. Ограничение полномочий муниципалитета не означает запрета на судебное рассмотрение спора.

Обратная ситуация тоже возможна: если объект не зарегистрирован, это ещё не доказывает, что он самовольный. Для такого вывода всё равно нужно проверить установленные законом признаки и условия их применения.

Что будет, если постройку признают самовольной

Обнаружить возможное нарушение и установить статус самовольной постройки — не одно и то же. Последствия, предусмотренные статьёй 222 ГК РФ, относятся именно к самовольному объекту, а не автоматически к любой постройке с неполным комплектом документов.

По пункту 2 статьи 222 ГК РФ лицо, создавшее самовольную постройку, не приобретает на неё право собственности. Оно не вправе распоряжаться таким объектом: продавать, дарить или сдавать в аренду. Использование самовольной постройки также не допускается.

В зависимости от обстоятельств возможны разные результаты:

  • Приведение объекта в соответствие с требованиями. Рассматривается возможность устранить выявленные нарушения.
  • Признание права собственности. Оно возможно при соблюдении предусмотренных законом условий.
  • Снос постройки. Такой исход также предусмотрен для самовольного объекта.

Само по себе предположение, что нарушение можно исправить, ещё не гарантирует сохранение постройки.

Когда суд может признать право собственности

Как самостоятельно проверить постройку и собрать документы

Для первоначальной проверки не обязательно сразу заказывать экспертизу. Сначала соберите сведения, по которым можно определить, какие признаки самовольности вообще могут относиться к вашему объекту.

Понадобятся восемь групп материалов и сведений. Отметьте, что уже собрано, а чего не хватает.

Где проверить сведения ЕГРН

Для получения сведений можно воспользоваться официальной услугой Госуслуг — получение сведений из ЕГРН.

При запросе укажите адрес или кадастровый номер и выберите нужный вид сведений. Учитывайте, что доступный состав информации зависит от вида запроса и статуса заявителя. Одна выписка не обязательно содержит всю информацию, которая понадобится для проверки.

Где узнать градостроительные требования

Правила землепользования и застройки можно искать на официальном сайте муниципалитета. Для проверки понадобятся карта градостроительного зонирования и градостроительный регламент.

Если сведения неполные или непонятно, какие правила действовали раньше, направьте запрос в администрацию. Укажите кадастровый номер участка и попросите сообщить:

  • к какой территориальной зоне относится участок;
  • какой градостроительный регламент применяется;
  • какие редакции правил действовали на значимые для строительства даты.

После этого сопоставьте полученные требования с фактическими характеристиками объекта.

Для оценки ВРИ, разрешений и строительных норм важно установить, что соответствующее требование существовало на дату начала строительства и действовало на дату выявления постройки. Если правила изменились позднее, само по себе это не превращает правомерно начатое строительство в самовольное.

Если обнаружено техническое нарушение

Когда спор касается безопасности, конструкции или других технических характеристик, может потребоваться помощь специалиста.

Ему можно передать проектную документацию, результаты замеров или описание объекта. Это поможет определить характер нарушения, оценить его влияние на безопасность и выяснить, можно ли его устранить.

Если уже требуют снести постройку

Если получено требование о сносе или спор уже рассматривается судом, важно показать юристу не только документы на землю и объект, но и сам полученный документ.

Дальнейшие действия зависят от того, на каком основании предъявлено требование и на какой стадии находится спор. Поэтому обычную проверку признаков самовольности в такой ситуации нужно дополнить оценкой конкретного требования.