Покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам или по капитальному ремонту

Нередко покупка квартиры с долгами по коммунальным платежам позволяет стать собственником нового жилья по заманчиво низкой цене, но с другой стороны может добавить хлопот с управляющей компанией и другими ресурсоснабжающими организациями. Главное в этом случае заранее знать размеры задолженности и согласовать с продавцом порядок ее погашения.

✅ Переходят ли долги при покупке квартиры

По общему правилу при покупке квартиры долги по коммуналке не переходят новому собственнику, независимо от его осведомленности о задолженности и ее суммы. Последний начинает оплачивать пользование электричеством, водой и другими ресурсами только после вступления в собственность, то есть, с даты государственной регистрации перехода права собственности (ст. 153 ЖК РФ). Все, что коммунальщики начислили до указанной даты (в том числе пени и штрафы за несвоевременную оплату), обязан оплатить продавец.

Таким образом, обязанность оплачивать коммунальные платежи не привязывается к объекту недвижимости, а возлагается на конкретного человека, который является собственником жилплощади на момент их начисления. После смены владельца лицевые счета переоформляются, и новый собственник будет оплачивать коммуналку с «чистого листа».

Иногда управляющие компании (УК) в надежде на неосведомленность граждан не стесняются выставлять счета с долгами новому владельцу, чтобы облегчить себе работу и не искать настоящего должника. Важно знать, что следующие действия УК в отношении нового собственника являются незаконными:

• требования оплатить долги прежнего владельца за потребленную воду, газ, электричество;
• угрозы приостановить/ограничить подачу ресурсов (полностью отключить подачу, из-за чего квартира утратит статус пригодной для проживания, они не имеют права в любом случае).

В такой ситуации нужно предоставить в УК договор купли-продажи, где указано, что долг по коммуналке не переводился на покупателя, и переоформить лицевые счета (если этого не было сделано ранее). Если этого окажется недостаточно, решить проблему поможет претензия на имя директора УК или предупреждение обратиться с жалобой в Жилищную инспекцию, прокуратуру или суд. Обычно уже этих действий достаточно для решения конфликта в пользу нового владельца недвижимости.

✅ Какие долги переходят новому собственнику

Единственный вид задолженности, который автоматически переходит к новому собственнику – неоплаченный счет по капитальному ремонту (ст. 158 ЖК РФ). Долги за поставку электроэнергии и природного газа, водоснабжение и водоотведение, отопление, содержание и ремонт придомовой территории всегда остаются за предыдущим собственником. Но законом предусмотрена возможность для покупателя добровольно принять жилье с накопившимися долгами и взять на себя ответственность по их уплате. Кроме того, перевод долга по закону должен проходить с согласия управляющей компании или той организации, перед которой образовалась задолженность (п. 1, 2 ст. 391 ГК РФ). Соответственно сторонам сделки необходимо будет согласовать свои намерения с указанными организациями.

Срок исковой давности по коммуналке составляет 3 года. Даже если счета фактически не оплачивались более длительное время, оплачивать нужно будет только сумму, накопившуюся за последние 3 года.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Любые договоренности следует обязательно закрепить в письменном виде с подробным указанием всех условий (суммы, вида услуг, сроков оплаты), чтобы иметь доказательства на случай их неисполнения одной из сторон. Переуступку долга покупателю лучше оформить в виде отдельного письменного соглашения, а не дополнительных пунктов договора купли-продажи. При использовании последнего варианта можно столкнуться с отказом нотариуса заверить сделку (если это является требованием закона или инициативой сторон) или сложностями при регистрации в Росреестре.

✅ Кто платит долги за коммунальные услуги при сделке

Кто будет погашать долги по конкретному объекту недвижимости, зависит от результатов переговоров сторон. При отсутствии какой-либо договоренности на этот счет или даже умышленном сокрытии информации обязанность по оплате всегда остается за продавцом. Со своей стороны покупатель может:

• Внести аванс, за счет которого продавец обязуется оплатить накопившиеся долги. В договоре аванса желательно указать целевое назначение внесенной суммы, сроки погашения и обязательство продажи квартиры конкретному покупателю.
• Договориться о скидке в размере задолженности. На «сэкономленные» таким образом деньги покупатель самостоятельно обязуется оплатить накопившиеся долги.

Так или иначе, основные затраты по погашению коммуналки лягут на продавца. Разница только в том, будет он рассчитываться сразу собственными средствами (например, возьмет кредит в банке или одолжит деньги у знакомых) или получит их от покупателя в счет будущей оплаты квартиры.

✅ Долг по капитальному ремонту

Лицевой счет по взносам на капитальный ремонт числится не за собственником, а за определенной квартирой. Соответственно все накопившиеся долги по этой статье коммунальных платежей придется оплачивать покупателю, независимо от его согласия и сумм задолженности. Своего рода утешением можно считать, что суммы здесь значительно меньше по сравнению со счетами за отопление, электричество и прочие коммунальные услуги. В любом случае перед покупкой желательно получить от продавца информацию о неоплаченных к моменту сделки счетах по капремонту, чтобы иметь представление о будущих затратах.

✅ Как проверить квартиру при покупке на долги

До заключения сделки купли-продажи важно получить достоверную информацию о наличии и размерах задолженности по оплате коммунальных услуг. Сделать это можно одним из следующих способов:

• Запросить у продавца справку из УК, ТСЖ или другой инстанции, занимающейся обслуживанием дома. Основной документ, по которому можно получить необходимую информацию. Законом не установлено обязательное предъявление справок, но добросовестные продавцы обычно предоставляют их по собственной инициативе. Если приходит несколько квитанций от разных организаций (к примеру, отдельный счет за водо- или газоснабжение), соответственно справки нужны от каждой из них. При этом важно обратить внимание на наличие печати и подписи бухгалтера и дату выдачи (срок действия не более 1 месяца). Отказ предоставлять какие-либо справки – серьезная причина рассмотреть к покупке другие варианты жилья.

На территории Москвы заменой справке может стать Единый жилищный документ, в котором отражается информация о состоянии лицевых счетов и еще ряд дополнительных сведений об объекте недвижимости. При его наличии также можно обойтись без ряда других справок, необходимых для сделки (в частности, выписки из домовой книги).

• Использовать онлайн-сервисы. Управляющие компании и другие инстанции создают порталы для информирования жильцов многоквартирных домов о задолженности по коммунальным платежам. Некоторые из них выставляют информацию в открытом доступе или дают возможность получить данные в электронном виде.
• Обратиться напрямую в УК и к поставщикам услуг (офис Ростелекома, энергосбытовой компании и пр.). Хотя бухгалтерии указанных организаций обычно выдают сведения только по запросу собственника, покупатель может сослаться на то, что является потенциальным собственником квартиры, соответственно желает иметь полное представление о состоянии счетов.

✅ Порядок покупки квартиры с долгами по ЖКХ

Процедура покупки проходит по стандартной схеме. Законом не предусмотрено обязательное нотариальное заверение подобных сделок.

🔻 Последовательность действий

Когда найденная квартира полностью устраивает покупателя и наличие долгов по ЖКХ не является препятствием к покупке, порядок дальнейших действий будет следующим:

1. Провести переговоры с продавцом о цене жилья и прочих условиях сделки. На этом же этапе следует уточнить точные размеры задолженности и согласовать, кто будет ее оплачивать.
2. Запросить у продавца документы на недвижимость. В числе обязательных: справка о размерах задолженности и выписка из ЕГРН. С помощью последней можно убедиться в отсутствии обременения недвижимого имущества (ареста), в том числе в связи с долгами. Последний вариант возможен при наличии крупной задолженности и может стать препятствием для проведения сделки купли-продажи.
3. Составить договор купли-продажи квартиры. В документе обязательно прописать наличие и сумму задолженности, порядок ее погашения.

4. Зарегистрировать переход права собственности в Росреестре.
5. Уведомить Управляющую компанию о смене собственника и переоформить счета.
6. Подписать акт приема-передачи. Кроме прочих сведений о состоянии жилья, в документе следует зафиксировать показания приборов учета на момент передачи новому владельцу. Для большей надежности их можно заверить в УК.
7. Провести окончательные расчеты с продавцом (как правило, одновременно с подписанием акта приема-передачи). Расписку о получении денег от покупателя составляет продавец (обычно от руки) в одном экземпляре и передает на хранение покупателю.

🔻 Документы для сделки

Для проведения сделки и последующей регистрации перехода права собственности кроме самого договора купли-продажи понадобятся:

• Паспорта сторон сделки.
• Выписка из ЕГРН. Для сделки нужен документ со свежей датой выдачи, чтобы подтвердить право собственности продавца на недвижимость и отсутствие обременений.
• Справки от управляющей компании, других поставщиков услуг. Они подтверждают наличие долгов по коммунальным платежам и их факт их погашения продавцом.
• Акт приема-передачи.
• Расписка от продавца, подтверждающая передачу покупателем денежной суммы за объект, указанной в договоре купли-продажи.

Если подписание акта-приема передачи и окончательные расчеты между сторонами будут осуществлены после госрегистрации права собственности, соответственно можно обойтись без этих документов на момент регистрационных действий.

• Правоустанавливающие документы продавца, на основании которых он ранее получил недвижимость в собственность.
• Выписка из домовой книги. Документ нужен, чтобы подтвердить отсутствие прописанных лиц на момент покупки.
• Квитанция об оплате государственной пошлины.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Фактически предоставлять квитанцию об оплате госпошлины не обязательно, важен сам факт оплаты. Но ее отсутствие может замедлить процедуру госрегистрации. У сотрудников Росреестра уйдет дополнительное время, чтобы проверить поступление денежных средств через единую систему платежей ГИС ГМП, куда информация передается с задержкой 1-2 дня. Кроме того, никто не застрахован от технических сбоев в системе, поэтому квитанцию лучше подать вместе с другими документами.

В зависимости от особенностей сделки купли-продажи дополнительно могут понадобиться:

• Нотариальная доверенность (если от имени одной из сторон действует представитель). Если это не генеральная доверенность, в документе должно быть указано право участвовать в сделке купли-продажи или выполнять другие действия (например, получать деньги).
• Согласие супруга продавца на продажу квартиры (если недвижимость является совместной собственностью, приобретенной во время брака).
• Разрешение органов опеки и попечительства на продажу (если прежний собственник – несовершеннолетнее лицо).

🔻 Сроки

Единственный регламентированный законом срок касается времени регистрации перехода права собственности:

• минимальный – 1 день (при электронной подаче документов);
• максимальный – 10-12 дней (при обращении через Росреестр и МФЦ соответственно, если одновременно с регистрацией требуется процедура кадастрового учета).

В целом продолжительность сделки будет зависеть от договоренности сторон, сроков погашения задолженности, степени готовности документов. При наиболее благоприятных условиях стать владельцем нового жилья можно уже за пару недель. В отдельных случаях сделка может растянуться на несколько месяцев (например, придется ожидать, пока продавец найдет средства для погашения долгов, если покупатель не желает давать для этой цели аванс).

🔻 Стоимость

Кроме само собой разумеющейся оплаты стоимости квартиры, установленной договором купли-продажи, среди обязательных расходов покупателя – оплата государственной пошлины за регистрацию перехода права собственности в размере 2000 руб. Стороны могут договориться о разделении расходов напополам или в иной пропорции, но в квитанции в любом случае должны быть указаны данные покупателя, как нового собственника недвижимости.

Сомневаетесь, стоит ли покупать квартиру долгами по коммунальным платежам? Юристы нашего портала расскажут о возможных рисках и тонкостях сделки, подскажут, как защитить свои интересы в вашем случае. Консультации специалистов бесплатны. При необходимости они обеспечат сопровождение сделки на всех этапах, чтобы обезопасить клиента от возможных проблем.