Покупка квартиры в рассрочку

На приобретение жилья нужна внушительная сумма денег, поэтому для многих покупка квартиры в рассрочку у застройщика или физического лица — единственная возможность обзавестись недвижимостью. Для продавца рассрочка создает определенные риски. В случае непредвиденной ситуации покупатель может лишиться постоянного дохода и отказаться от выплат. Еще один риск — обесценивание валюты за время продажи. За непредвиденные ситуации приходится платить покупателю, поэтому стоимость недвижимости при покупке в рассрочку увеличивается примерно на 10%.

Для нивелирования негативных тенденций нужно правильно оформить куплю-продажу, узнав о нюансах сделки.

✅ Что такое беспроцентная рассрочка при покупке квартиры

Купить квартиру в рассрочку — значит договориться об установлении определенного графика платежей, при соблюдении которого квартира переходит в собственность Покупателя. Рассрочка, как и кредит, предполагает постепенную выплату стоимости квартиры, с той лишь разницей, что за пролонгацию выплаты в большинстве случаев не приходится платить проценты, либо сумма гораздо ниже, чем при кредитовании.

Согласно условиям договора об ипотеке, банк перечисляет сумму в счет стоимости квартиры продавцу, а после — Покупатель возвращает ту сумму, уплачивая 8-15% годовых. При рассрочке за предоставленную возможность растянуть выплаты во времени застройщик или физлицо увеличивает стоимость объекта.

Рассрочка — способ оплаты, на которые физлица идут крайне редко. Застройщики предоставляют возможность расплатиться в течение некоторого времени более охотно, но наиболее распространенный срок оплаты — до 1 года. Увеличение срока возможно в отношении объектов, которые находятся на стадии строительства.

🔻 Рассрочка на примере

Сидоровы заключили с застройщиком договор о приобретении квартиры за 2,8 млн. руб. Согласно условиям, сумма в размере 40% вносится сразу, а остальная выплачивается в рассрочку за 1 год. Сидоровы внесли 1 млн. 120 тыс. руб. единовременно, а после — платили по 140 тыс. руб. каждый месяц в течение года.

✅ Плюсы и минусы покупки квартиры в рассрочку

Чтобы окончательно решить, стоит ли покупать квартиру в рассрочку, необходимо проанализировать все плюсы и минусы сделки:

Имея недостаточную сумму денег, Покупатель начинает поиски продавца на вторичном рынке, и это типичная ошибка. Гораздо больше подобных предложений можно встретить среди новостроек, поскольку у каждого из продавцов разные мотивы продажи жилья с пролонгацией оплаты.

✅ У застройщика

Большую выгоду имеет строительная компания. Соблюдая все условия, действуя добросовестно, она:

• выигрывает на конкурентном рынке, давая возможность покупателю растянуть платежи во времени;
• увеличивает стоимость квадратных метров жилья.

Рассматривая покупку строящейся квартиры, Покупатель рискует получить готовый объект гораздо позже установленных сроков. Менее рискованно приобретать в рассрочку уже готовую квартиру, но в любом случае необходимо знать, какие требования выдвигает компания, как проходит сделка и чего ожидать от покупки строящегося или сданного в эксплуатацию жилья.

🔻 Условия покупки квартиры в рассрочку от застройщика

Предприятия-застройщики выдвигают разные требования к предоставлению рассрочки. Клиенту необходимо обратить внимание на следующие условия:

1. Есть ли процент за услуги. В понимании Покупателя рассрочка предоставляется беспроцентно, но застройщик вправе выдвигать иные требования. В договоре может быть указано, что на остаточную сумму выплат будет начислено 1-3% годовых. Это немало, если остаточная сумма более 1 млн. руб., но все же гораздо меньше, чем проценты при ипотеке.
2. Размер первоначального взноса. Некоторые фирмы требуют, чтобы покупатель внес около 70% стоимости квартиры, но если Покупатель предложит только 50%, Продавец, как правило, идет на уступки. Некоторые компании и вовсе отказываются от требования первого взноса или оставляют его на уровне 5-10%. Обычно такими «уловками» пользуются застройщики, старающиеся продать неликвидное жилье, но бывают и исключения, поэтому личность Продавца необходимо проверять.
3. Период внесения платежей. При рассрочке срок выплат значительно (в 10-20 раз) меньше, чем при ипотеке, в связи с чем сумма ежемесячных выплат высока. Покупателю необходимо получать стабильный доход, чтобы иметь возможность платить взносы.

Уточнив все нюансы и выбрав подходящего застройщика, необходимо поверить все документы и оформить договор.

Рекомендуем почитать: Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

🔻 Как правильно оформить покупку квартиры в рассрочку у застройщика

Прежде всего, следует запросить пакет документов, подтверждающий, что застройщик имеет разрешительную документацию на строительство и выступает в роли продавца на законных основаниях.

Разобраться в процессе покупки поможет пошаговая инструкция.

🚩 Шаг 1.   Найти Продавца в лице застройщика

Для поиска можно обратиться в риэлторское агентство или воспользоваться действующими интернет платформами, где девелоперы размещают информацию о продаже жилой недвижимости. Необходимо изучить репутацию компании, узнать, какими темпами шло строительство, сколько объектов сдано в эксплуатацию.

Даже если квартира не была в эксплуатации, но объект завершен и находится в собственности Застройщика, жилье относится к «вторичному». Следует понимать, что вторичка — это может быть не только квартиры б/у, но и жилплощадь в новострое.

🚩 Шаг 2.   Оценить условия рассрочки

Необходимо узнать, на каких условиях предоставляется рассрочка:

• какова сумма первоначального взноса;
• нужно ли платить проценты пор рассрочке;
• на какой срок можно пролонгировать выплаты;
• какие санкции грозят обеим сторонам при невыполнении обязательств;
• когда будет оформлено право собственности.

Если условия сотрудничества удовлетворительны, пора приступать к сбору документов для совершения сделки.

🚩 Шаг 3.   Проверка и сбор документации

Для покупателя сделка проста и требует минимального пакета документов. Сюда входят:

• паспорт;
• при наличии супруга — нотариально заверенное согласие на приобретение квартиры, поскольку считается, что расходуется совместно-нажитый капитал;
• по требованию застройщика — справка о платежеспособности.

От застройщика запрашивается:

• Выписка ЕГРЮЛ. Документ подтверждает, что Застройщик – действующее юридическое лицо.
• Выписка о членстве в саморегулируемой организации.
• Устав предприятия.
• Финансовый анализ деятельности предприятия за последний год.
• Перечень реализованных проектов.
• Разрешение на строительство объекта, проектная декларация.
• Разрешение на ввод дома в эксплуатацию.
• Свидетельство (отчет) о проведении экспертизы органами государственной власти. Документ подтверждает полноту предоставленной информации о деятельности Застройщика, о его финансовом состоянии.
• Доверенность, на основании которой представитель заключает договор от лица компании.

Покупателю рекомендуется также обратиться на сайт Федеральной службы судебных приставов и узнать, не состоит ли имущество под арестом. Если имеется какое-либо обременение, сделку не зарегистрируют в Росреестре, однако чтобы случайно не стать жертвой мошенников, лучше проверить документы лично.

🚩 Шаг 4.   Оформление договора купли-продажи с рассрочкой платежа

В отличие от стандартного ДКП, оформляется договор с указанием условия о рассрочке платежа.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

До июля 2019 г. основным документом, регулирующим взаимоотношения застройщика и покупателя, был Договор долевого участия. Такой документ действует и посей день при условии, что он был оформлен до указанной даты. С 1 июля с целью защиты инвесторов (покупателей) отношения оформляются с использованием трехстороннего соглашения между контрагентами: Покупателем, Застройщиком, Банком. В итоге оформляется эскроу-счет или спецсчет, с которого Застройщик не может взять деньги до завершения строительства.

Если строительство завершено, квартира покупается в рассрочку по договору купли-продажи, где оговорено постепенное внесение платежей в счет стоимости квартиры.

Условия договора:

• Сведения об обеих сторонах договора: ФИО Покупателя, его паспортные данные; наименование юрлица, регистрационные данные.
• Описание объекта недвижимости: адрес, квадратура, площадь (жилая, нежилая), расположение относительно иных объектов недвижимости.
• Цена объекта.
• Порядок оплаты. Указывается, какова сумма взноса, рассчитывается величина остаточной суммы, оговаривается порядок выплаты остатка. Застройщик указывает счет, на который необходимо перевести деньги.
• Возможность досрочного погашения.
• Указание момента перехода права собственности. Он может совпадать с моментом внесения первого взноса (если, например, сумма составляет от 50% стоимости), наступать после погашения всей стоимости или на иных условиях.
• Неустойки, пени, штрафы, возможность расторжения договора в одностороннем порядке.
• Возможность перевода функции по вводу объекта в эксплуатацию на иное лицо. Бывает, что застройщик не справляется со взятыми обязательствами. Тогда довести объект до сдачи может иная — более финансово устойчивая компания, и Покупатель получит желаемую недвижимость без материальных потерь.

После наступления условий, согласно которым возможен переход права собственности от застройщика — покупателю необходимо обратиться в Росреестр. Перерегистрация прав займет не более 7 дней, а если обратиться в МФЦ — до 9 дней. Стоимость процедуры — 2000 руб.

✅ У физического лица

В отношении квартир, у которых ранее был хозяин-собственник, рассрочка применяется редко. Частые причины продажи с отсрочкой платежа:

• Неликвидность недвижимости, связанная с удаленностью от объектов инфраструктуры, плохим состояние строения, неблагополучными соседями и иными причинами.
• Скорый переезд. Рассрочка — один из способов быстро продать квартиру.
• Личная приязнь. Сделки в рассрочку встречаются среди родственников, друзей, хороших знакомых, которые не боятся подвоха со стороны плательщика, личность которого не вызывает сомнений.
• Просьба покупателя отсрочить платежи из-за задержки в оформлении документов.

Процент такого жилья на вторичке очень мал, нужно приготовиться, что на поиски уйдет немало сил и времени.

Рекомендуем почитать: Как перед покупкой самостоятельно проверить квартиру на чистоту сделки

🔻 Как правильно оформить покупку квартиры в рассрочку у физического лица

Накопив n-ную сумму денег, покупателю следует обратиться:

• к знакомым, которые продают квартиру или могут дать рекомендации реальному продавцу;
• к риэлтору.

Можно самостоятельно мониторить сайты по продаже недвижимости, просматривать объявления в печатных изданиях.

Если объект найден, необходимо следовать алгоритму действий:

1. Осмотреть квартиру, желательно — в присутствии специалиста по строительству и ремонту помещений. Он сможет выявить скрытые дефекты, ставшие причиной продажи в рассрочку.
2. Оговорить условия рассрочки: способы и порядок оплаты, момент подписания передаточного акта и перехода права собственности, права и обязанности сторон за нарушение договоренностей, последствия неисполнении обязательств.
3. Собрать необходимые документы, проверить документы Продавца.
4. Составить договор купли-продажи.
5. Оформить переход права собственности в Росреестре с пометкой об обременении.
6. Произвести выплаты согласно графику.
7. Вместе с прежним собственником снять обременение с квартиры.

Важное место в данной схеме занимает проверка документов и заключение договора.

Чтобы быть уверенным в неоспоримости сделки, необходимо потребовать от Продавца документы:

• паспорт;
• правоустанавливающий документ;
• выписку из ЕГРН (она должна быть взята не ранее чем за месяц до совершения сделки);
• кадастровый паспорт;
• техпаспорт;
• справку о числе зарегистрированных в квартире лиц;
• выписку о задолженности по коммунальным услугам;
• передаточный акт.

Если в числе собственников есть несовершеннолетние дети, или из правоустанавливающих документов ясно, что жилье приобреталось с привлечением маткапитала, не обойтись без разрешения на продажу от органов опеки и попечительства.

Продавец, пребывающий в браке, должен предоставить письменное согласие супруги на осуществление сделки.

Если производится реализация недвижимости недееспособного гражданина, также не обойтись без ООП.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

При совершении продажи квартиры по ДКП с участием несовершеннолетнего, недееспособного гражданина или по договору пожизненного содержания с иждивением, сделка должна быть заверена нотариусом. При этом размер тарифа составляет 0,5% от цены квартиры, но не более 20 тыс. руб. (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

🚩 Образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

Скачать образец договора купли-продажи квартиры в рассрочку

На практике, при неисполнении покупателем обязательств по выплате требуемой суммы, вернуть квартиру очень сложно. Опытные юристы рекомендуют тщательно проработать содержание договора и включить пункты, предполагающие возврат к исходным позициям при нарушении графика выплат. Это значит, что в случае несвоевременной оплаты недвижимость переходит в собственность продавца, а Покупателю возвращается уплаченная им сумма.

✅ Прочие виды рассрочки

Помимо наиболее распространенных форм передачи жилья с длительной оплатой от застройщика и собственника на вторичном рынке, встречаются и иные формы рассрочки:

• Государственная. В случае предоставления соответствующих документов семьям выделяется жилье по госпрограммам. При улучшении материального положения жильцы вправе подать документы в администрацию для получения разрешения на выкуп жилья в рассрочку. В ходе экспертизы устанавливается, предоставить ли возможность выкупа квартиры, или нет.
• Выкуп в счет аренды. Это малораспространенная, но применяющаяся форма рассрочки, при которой за арендная плата вносится в счет стоимости квартиры.

Любой из вариантов приемлем для покупателя, однако необходимо совершать сделку только под руководством юриста, обеспечивающего проверку надежности контрагента.

Купля-продажа квартиры в рассрочку от застройщика благоприятна для обеих сторон: Покупатель обзаводится собственностью, Продавец привлекает клиентов. Если дело касается физлиц, здесь все иначе: в выигрыше Покупатель, Продавец же рискует не получить обещанную сумму, а затребовав ее через суд — годами ждать оплату.

Для минимизации рисков необходимо задать вопросы юристу: как проверить юридическую чистоту сделки при покупке квартиры в рассрочку? Как оформить договор купли-продажи? Нужно ли нотариальное заверение договора? Как предусмотреть возможность расторжения договора купли-продажи с рассрочкой в одностороннем порядке? Опытный юрист сайта law-divorce.org поможет найти ответы на все вопросы.