Покупка квартиры в строящемся доме у застройщика: инструкция

Квартира в возводимой новостройке может оказаться либо выгодным приобретением, либо настоящим разочарованием. Окончательный результат будет зависеть от того, насколько ответственно вы подойдете к сделке купли-продажи. Так на что же необходимо обратить внимание, чтобы совершить удачное вложение и не попасться на «удочку» недобросовестного Застройщика?

✅ Порядок действий при покупке квартиры у застройщика

Вы можете воспользоваться универсальной инструкцией, которая сделает куплю-продажу последовательной и понятной. Обычно процесс приобретения квартиры у Застройщика включает в себя следующие пункты:

1. Выбор Застройщика. Проверка Застройщика на результативность, надежность и законопослушность.
2. Изучение документов Застройщика.
3. Выбор конкретной квартиры, посещение стройплощадки для ее осмотра.
4. Заключение индивидуального договора с Застройщиком.
5. Регистрация договора в Росреестре, внесение оплаты за квартиру по договору.
6. Ожидание окончания строительства, заселение в квартиру.

✅ Как выбрать и проверить надежность застройщика при покупке квартиры

Сначала вам понадобится выбрать надежного, ответственного и добросовестного Застройщика. Отдавайте свое предпочтение Девелоперам, которые трудятся на рынке уже много лет. Обычно названия таких компаний находятся у всех на слуху – из-за крупных рекламных акций и «сарафанного радио». Чтобы однозначно определиться с выбором Застройщика, вы можете:

1. Почитать отзывы в Интернете. Важно, чтобы пользователи высказывались о Девелопере положительно и не имели никаких нареканий к качеству возведенных им домов. Будьте внимательны, т.к. иногда некоторые отзывы оказываются поддельными и проплаченными. Обычно такие отзывы слишком похожи друг на друга, а также не содержат точных фактов (дат, фамилий ответственных работников и т.д.).
2. Пообщаться со своими родственниками, друзьями и знакомыми. Быть может, кто-то из них уже имел опыт взаимодействия с выбранным Застройщиком. Тогда человек сможет поделиться с вами интересной и важной информацией.
3. Ознакомиться с сайтом Застройщика. Любая крупная компания, которая заботится о своих клиентах и о своем успехе, имеет личный Интернет-ресурс. Если Застройщику нечего скрывать, то он публикует на сайте всю необходимую информацию – официальное название, местонахождение, часы работы, контактные данные, ФИО и реквизиты руководителя и т.д.

Далее вам рекомендуется лично посетить офис Девелопера. Не поддавайтесь психологическим уловкам и помните: иногда мошенники специально арендуют красивые и помпезные офисы, чтобы обмануть доверчивых клиентов. При личном посещении офиса и общении с менеджером вы должны обращать внимание исключительно на факты. Вот, какие вопросы понадобится задать консультанту:

1. Сколько лет Девелопер трудится на рынке недвижимости? Если стаж Девелопера – всего 1-2 года, то для покупки квартиры лучше подыскать другую фирму (со стажем от 5 лет и более).
2. Каков правовой статус компании? Важно, чтобы компания выступала именно основным и головным Застройщиком, а не подрядчиком (т.е. помощником, который помогает с продажей некоторого числа квартир). Если вы будете проводить сделку через подрядчика, то велик риск, что вы окажетесь обмануты. Например, недобросовестный подрядчик может продать вам квартиру, которая ранее уже была реализована в пользу другого человека (т.е. прибегнуть к незаконному методу «двойных продаж»).
3. Сколько всего домов Застройщик сдал в эксплуатацию, и сколько домов он сдает в эксплуатацию в течение года? Цифры должны быть внушительными, а также подтвержденными документально.
4. Были ли в практике Застройщика случаи, когда он не успевал сдать объект вовремя? Вам рекомендуется избегать компаний, которые срывают установленные сроки. Поищите в Интернете и СМИ данные о том, не становился ли Девелопер участником громких скандалов и судебных разбирательств (со срывом сроков, «заморозкой» строительства и т.д.).
5. Сотрудничает ли Застройщик с банковскими организациями? Если у Девелопера имеется внушительный список банков-партнеров, то это – большой плюс. Значит, Застройщику доверяют, а подлинность и законность его документов не вызывает сомнений. Наличие банков-партнеров также позволит вам расплатиться за квартиру с помощью ипотечного кредита.
6. Каков уставной капитал компании? Чем больше уставной капитал компании, – тем лучше. Внушительная сумма уставного капитала означает, что Застройщик обладает экономической стабильностью. А вот если уставной капитал компании всего 10000-20000 рублей, то вам рекомендуется подыскать другой вариант.
7. Кто выступает подрядчиком, ответственным за непосредственное строительство? В большинстве случаев Застройщик – это только «куратор» всего процесса. За возведение дома, его отделку, обустройство придомовой территории и другие технические действия ответственна ремонтно-строительная фирма, которую нанимает Застройщик. Важно, чтобы эта фирма также обладала хорошей и незапятнанной репутацией.
8. Не является ли Застройщик банкротом? Проверить эту информацию можно в Едином федеральном реестре сведений о банкротстве. Помните, что если Девелопер вдруг окажется банкротом, то строительство не будет завершено. При самом лучшем раскладе вы получите частично возведенную квартиру. Так что выбирайте успешных Застройщиков с безупречной репутацией, которые не находятся и не находились в стадии банкротства.

✅ Какие документы должны быть у застройщика при покупке квартиры

После того, как вы определитесь с выбором Застройщика, вам нужно будет определиться с выбором оптимального и выгодного предложения.

Если дом только находится на стадии строительства, то внимательно осмотреть его не получится, – ведь ничего еще не построено. Однако вы можете ознакомиться с технической документацией на жилье. Техническая документация на дом также должна дополняться учредительными бумагами самого Застройщика, позволяющими ему вести профильную деятельность на рынке недвижимости.

Запросите у Девелопера следующий комплект материалов:

1. Проектная декларация на дом. Здесь должен содержаться план здания, технические характеристики здания, метраж квартир, планировка квартир и т.д. Проверьте, чтобы в проектной декларации однозначно указывалась дата сдачи дома в эксплуатацию.
2. Разрешение на строительство.
3. Документы на землю (договор купли-продажи земельного участка или договор аренды земельного участка).
4. Свидетельство о регистрации Застройщика в качестве юридического лица.
5. Опционально – свидетельство о вступлении Застройщика в саморегулируемую организацию. Девелопер, который состоит в таком объединении, является более надежным.
6. Опционально и по вашему желанию – ИНН, бухгалтерская отчетность компании за несколько предыдущих лет, устав компании, список реализованных проектов, ежеквартальная отчетность.

✅ Какие документы должны быть у покупателя при покупке квартиры

Покупателю также необходимо иметь на руках определенные бумаги, однако их список оказывается значительно меньше. Это:

1. Паспорт.
2. Справка о доходах.
3. Опционально – письменное и нотариально заверенное согласие на покупку квартиры от супруга/супруги (если Покупатель состоит в зарегистрированном браке).
4. Опционально – договор ипотечного кредитования (если Покупатель планирует расплачиваться за жилье с привлечением банковских средств).

✅ Посещение стройплощадки: зачем это нужно

Если вы уже убедились в надежности Застройщика, отправляйтесь к месту стройки. Вам может показаться, что делать это необязательно, ведь здание либо не построено, либо находится в процессе возведения и посещать его запрещено. Это действительно так, однако вы получите возможность:

1. Оценить скорость возведения дома. Желательно, чтобы на стройплощадке кипела работа. Если же на стройплощадке пусто, это – тревожный сигнал. Вполне вероятно, что Девелопер или его подрядчик относится к своим обязанностям халатно. Это может иметь самые неприятные последствия (срыв сроков, несоблюдение строительных стандартов и т.д.).
2. Поговорить с прорабом на стройплощадке. Возможно, руководитель сможет уделить вам 10-15 минут своего времени. Тогда вы уточните у него интересующие вас детали, подробности и нюансы о возводимом доме.
3. Оценить общую инвестиционную привлекательность будущей квартиры. Инвестиционная привлекательность жилья формируется не только на основании таких параметров, как планировка, метраж, количество жилых комнат и пр. Важность имеют и другие характеристики – благоустроенность и экологичность района, транспортная доступность, развитость окружающей инфраструктуры, озелененность территории. Все это вы сможете оценить и изучить, если посетите стройплощадку и прогуляетесь по ее окрестностям.

✅ Виды договоров: как именно можно купить квартиру у застройщика

Купить недвижимость у Девелопера можно сразу несколькими способами. Одни из них – безопасны и надежны, а другие – сомнительны и рискованны.

🔻 Договор долевого участия

Наиболее предпочтительный вариант для Покупателя – это приобретение квартиры по договору долевого участия (ДДУ). Долевое участие в строительстве защищается и регулируется Федеральным Законом от 30.12.2004 №214-ФЗ. Согласно этому нормативно-правовому акту, Застройщик должен будет понести ответственность за срыв сроков, некачественное строительство, а также ненадлежащее исполнение других обязательств.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Большое преимущество ДДУ – это необходимость его регистрации в Росреестре уже на этапе возведения дома. Вы не станете собственником жилья в полном смысле этого слова, т.к. право собственности может быть оформлено только на физически существующий объект. Однако вы уже окажетесь защищены, т.к. получите возможность требовать передачи квартиры в будущем. Это же правило действует для договора о переуступке прав.

Сначала договор регистрируется в Росреестре, и только потом вы рассчитываетесь с Застройщиком деньгами (п. 3 ст. 5 ФЗ №214). Это снижает риск «двойных продаж» и других нечестных схем. В ДДУ всегда прописывается полная и неизменная стоимость квартиры. Это значит, что Застройщик не сможет наживаться на выдуманных «поборах».

🔻 Приобретение квартиры по переуступке прав

Следующий вариант – приобретение квартиры по переуступке прав. Здесь Покупатель заключает договор купли-продажи не с самим Застройщиком, а с физическим или юридическим лицом, которое до этого уже приобрело квартиру у Застройщика по договору долевого участия. Договор купли-продажи может быть заключен не только с первым собственником, но и со вторым, и с третьим, и с четвертым и т.д. В результате цепочка перепродаж и перехода прав может оказаться практически бесконечной.

Все эти операции могут проводиться только до того момента, пока дом не будет сдан в эксплуатацию. После сдачи дома в эксплуатацию договоры о переуступке прав более не будут регистрироваться в Росреестре.

В результате весь поэтапный процесс выглядит так:

1. Физическое или юридическое лицо приобретает квартиру у Застройщика по ДДУ (например, на этапе котлована). ДДУ регистрируется в Росреестре.
2. Физическое или юридическое лицо решает, что в силу тех или иных причин оно больше не хочет/не может дожидаться ввода дома в эксплуатацию. Владельцу необходимо найти заинтересованного Покупателя и «заменить» информацию в ДДУ. Для этого составляется и подписывается договор о переуступке прав (или цессия).
3. Покупатель и Продавец приходят в Росреестр с комплектом следующих документов: исходный договор долевого участия, все договоры переуступки прав (для отслеживания цепочки перепродаж), квитанция об оплате объекта недвижимости, письменное согласие Застройщика на переуступку прав. Если Продавец (исходный владелец) имел супруга или супругу на момент заключения ДДУ, то собственность уже считается совместно нажитой. Так что от супруга/супруги Продавца также потребуется письменное и нотариально заверенное согласие на переуступку прав.

После регистрации договора вы станете единственным человеком, который будет нести все обязательства и риски. Помните: права на квартиру могут уступаться потому, что Продавец знает о несостоятельности Застройщика или о его скором банкротстве. Так что тщательно проверяйте всю информацию «на берегу», до подписания каких бы то ни было документов.

🔻 Договор купли-продажи

Третий вариант – это приобретение квартиры по договору купли-продажи. Такая сделка проводится, если Застройщик уже оформил право собственности на свое имя. Здесь между сторонами заключается типовой договор купли-продажи, который также подлежит регистрации в Росреестре. Участники сделки самостоятельно решают и прописывают в договоре, как и когда будет произведена оплата за квартиру.

🔻 Вступление в жилищно-строительный кооператив

Четвертый вариант – приобретение квартиры путем вступления в жилищно-строительный кооператив и заключения соответствующего договора. Этот способ регулируется Федеральным Законом от 30.12.2004 № 215-ФЗ. Однако сам закон является не до конца проработанным, в связи с чем вступление в кооператив часто оборачивается проблемами.

Схема заключается в следующем: физические и/или юридические лица объединяются друг с другом с целью строительства жилого дома и управления им. Как Покупатель вы должны будете:

1. Заключить с Застройщиком договор об участии в ЖСК.
2. Оплатить паевой взнос, равный стоимости будущей квартиры.

Такая схема имеет целый ряд минусов и недостатков для Покупателя. Во-первых, из «серьезных» документов у вас на руках останется только членская книжка кооператива и договор об участии в ЖСК. Зарегистрировать договор в Росреестре вы сможете лишь в самом конце, когда квартира уже будет сдана в эксплуатацию. Это значит, что деньги за недвижимость вы уплатите вперед, но числиться за вами в Росреестре она не будет. И так – в течение всей стройки.

Во-вторых, заключение договора фактически не обяжет Застройщика укладываться в какие-либо рамки. Это значит, что он сможет сорвать установленные сроки, и наказать его за это у жильцов не получится. В российской правовой системе просто не существует статьи, согласно которой к такому Застройщику могут быть применены санкционные меры.

В-третьих, в договоре не прописывается окончательная и неизменная стоимость квартиры. Вы уплачиваете паевой взнос, однако впоследствии председатель ЖСК может огорошить вас неожиданной новостью: на строительство было затрачено больше средств, чем планировалось. В результате вам придется вносить дополнительную плату, и формально это будет абсолютно законно. В ФЗ №215 ничего не говорится о том, что стоимость квартиры не может быть увеличена.

🔻 Получение квартиры по жилищному сертификату

Приобретение квартиры по жилищному сертификату возможно лишь в уже возведенном доме. Жилищный сертификат является именным, – он выдается на руки определенному гражданину в единоразовом формате. На выдачу такого документа могут рассчитывать только определенные группы лиц:

• военнослужащие;
• переселенцы с Крайнего севера, Байконура или из иностранных государств (при условии получения ими российского гражданства);
• некоторые молодые ученые;
• граждане, пострадавшие на Чернобыльской АС;
• граждане, потерявшие дома из-за стихийного бедствия, техногенной катастрофы, иной чрезвычайной ситуации;
• семьи, которые потеряли 1 из кормильцев во время исполнения им служебных обязанностей в российской армии.

Получение квартиры по жилищному сертификату возможно только в том случае, если гражданин или его семья не имеют в собственности другой жилплощади.

В случае с жилищным сертификатом между Застройщиком и Приобретателем также составляется договор купли-продажи. Однако вместе со стандартными сведениями здесь прописывается информация о жилищном сертификате:

• его регистрационный номер;
• дата выдачи;
• наименование учреждения, которое было ответственно за выдачу.

За жилищным сертификатом закрепляется особый банковский счет, где хранятся государственные субсидиарные средства. Номер этого банковского счета также необходимо указать в договоре купли-продажи. Обычно деньги переводятся со счета Покупателя на счет Продавца в течение нескольких дней, но иногда транзакция может занимать и 2-3 недели. Обналичивание жилищного сертификата запрещено законом.

Вы можете не ограничиваться средствами жилищного сертификата, а добавить к ним свои личные сбережения или кредит, – чтобы получить еще большую квартиру. Однако все это понадобится отразить в договоре купли-продажи.

🔻 Предварительный договор

Следующий вариант, не совсем безопасный и надежный для Покупателя, – приобретение квартиры по предварительному договору купли-продажи. Обычно предварительный договор используется Застройщиком тогда, когда он не имеет возможности сразу же заключить основной договор. Например, у Девелопера отсутствуют необходимые документы. При этом Застройщик хочет начать возведение дома уже сейчас, а для этого ему требуются деньги.

Как же быть, если Застройщик начинает уклоняться от оформления основного договора? В этом случае вам придется обращаться в суд и требовать понуждения Застройщика к заключению основного договора. Только если ваш иск окажется удовлетворен, вы сможете официально зарегистрировать право собственности в Росреестре. Вся эта процедура предполагает потенциальные траты – времени, сил, денег.

🔻 Вексель

Приобретение квартиры по векселю – максимально опасный и рискованный вариант. Сегодня этот способ купли-продажи является официально запрещенным, т.к. в редакции ФЗ №214 от 01.07.2018 Застройщики потеряли право выпускать и продавать векселя.

Фактически вексель даже не был связан с самой недвижимостью. Покупатель просто приобретал у Застройщика вексель, который равнялся стоимости будущей квартиры. Как только дом сдавался в эксплуатацию, Покупатель возвращал Застройщику вексель (т.е. погашал его), а Застройщик – передавал Покупателю квартиру. Происходил взаимозачет и взаиморасчет.

Для Покупателя эта схема не имела абсолютно никаких гарантий, плюсов и преимуществ. Застройщик мог в любой момент времени передумать продавать Покупателю квартиру и заключать с ним основной договор купли-продажи. В этом случае Девелопер должен был просто вернуть деньги по векселю. Однако требовать возврата средств Покупатель мог только после того, как наступала дата, указанная в векселе.

Даже если квартира и доставалась Покупателю, то он оказывался не в состоянии привлечь Застройщика к ответственности за срыв сроков, некачественное строительство и т.д.

✅ Образцы договоров и соглашений

Ниже вы можете ознакомиться с типовыми образцами договоров, которые обычно применяются между Покупателем и Застройщиком.

Скачать образец договора долевого участия

Скачать образец договора о переуступке прав

Скачать образец договора купли-продажи квартиры от застройщика в строящемся доме

Скачать образец договора об участии в жилищно-строительном кооперативе

✅ Способы расчета за квартиру

Подавляющее большинство квартир приобретаются у Девелоперов по договорам долевого участия. Согласно этому способу, вы можете:

1. Либо перевести деньги на счет Застройщика.
2. Либо воспользоваться специальным счетом эскроу. Здесь средства окажутся временно «заблокированы», а Застройщик получит к ним доступ только после исчерпывающего выполнения взятых на себя обязательств и сдачи квартир в эксплуатацию.

Вы можете использовать для оплаты не только личные сбережения, но и ипотечные деньги. Для этого вам понадобится:

1. Договориться с Застройщиком о том, что квартира будет оплачена за счет заемных средств (полностью или частично).
2. Отправиться в банк и получить согласие на выдачу ипотечного кредита.
3. Дождаться, пока банк проведет независимую оценку стоимости жилья и подготовит индивидуальный кредитный договор.
4. Застраховать жилье.
5. Проверить и подписать индивидуальный кредитный договор.
6. Заключить с Застройщиком основной договор, рассчитаться за квартиру и зарегистрировать основной договор в Росреестре.
7. Начать выплачивать кредит, попутно ожидая сдачи дома в эксплуатацию и заселения в квартиру.

Далеко не каждая организация согласится предоставить вам кредит на покупку жилья, которое существует только на бумаге. Для банка это определенный риск, т.к. он заинтересован в наличии объекта залога. Например, в случае со вторичной недвижимостью объект залога – это существующая и физически ощутимая квартира. А вот в случае с первичной недвижимостью самой квартиры еще нет, и банк не может знать наверняка, будет ли она построена.

Наконец, вы также можете договориться с Застройщиком о рассрочке. Обычно Девелоперы предлагают краткосрочную и долгосрочную рассрочку (до 1 года и более 1 года соответственно). Как правило, при краткосрочной рассрочке Покупателю не приходится уплачивать никаких процентов. А вот при долгосрочной рассрочке Застройщик запрашивает проценты, которые устанавливает самостоятельно. Если вы собираетесь рассчитываться за квартиру путем взятия рассрочки, то:

1. Все условия рассрочки должны быть четко отражены в основном договоре (графики платежей, порядок погашения основного долга и процентов, ответственность за нарушение финансовых обязательств и т.д.).
2. Вам понадобится проверить все пункты основного договора. Подумайте, не являются ли условия договора кабальными и потенциально опасными для вас. Сравните рассрочку от Застройщика с ипотекой – возможно, в каком-либо банке вы сможете взять кредит по меньшей процентной ставке.

✅ Регистрация права собственности в Росреестре

Далее вам понадобится обратиться в Росреестр и, наконец, сделаться полноправным собственником фактически существующей квартиры. С собой необходимо иметь следующие документы:

• свой паспорт (паспорт Покупателя);
• квитанция об оплате госпошлины в размере 2000 рублей;
• договор с Застройщиком;
• план БТИ, который выдается вам после сдачи квартиры в эксплуатацию;
• акт приема-передачи объекта.

Право собственности регистрируется в Росреестре за 3-12 дней. После того, как вы получите выписку из ЕГРН, процесс покупки квартиры будет считаться завершенным.

✅ Что нужно знать при покупке квартиры у застройщика в сданном доме

Для приобретения квартиры в уже сданном доме также действительны все вышеописанные правила. Однако вам нужно дополнительно помнить о следующих нюансах:

1. Квартира в уже сданном доме обойдется значительно дороже. Покупатель, который приобретает жилье на стадии котлована, экономит около 30-35%.
2. Квартиру в уже сданном доме необходимо осматривать самым тщательным образом. Вам понадобится внимательно оценить технические параметры жилья (отделка, функциональность систем коммуникаций, вид из окна и пр.).
3. В уже сданном доме могут проживать люди. Важно оценить окружающий контингент до того момента, пока вы еще не приобрели квартиру. Подумайте, подходят ли потенциальные соседи вашему социальному статусу, образу жизни и т.д.
4. Если Застройщик уже оформил право собственности на себя, то вы сможете приобрести квартиру только по стандартному договору купли-продажи.

Покупка квартиры в строящемся доме – это трудоемкий процесс, который включает в себя множество этапов. Так на чем же следует остановиться – на договоре долевого участия, на договоре купли-продажи квартиры, на договоре ЖСК? Не знаете, как приобрести квартиру у Застройщика конкретно в вашем случае? Обратитесь за консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.