Покупка квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья, старой квартиры

Схема «трейд-ин» успешно применяется на рынке недвижимости. Она позволяет купить квартиру у застройщика в зачет имеющегося вторичного жилья. Такое решение имеет свои преимущества и недостатки.

✅ Варианты зачета вторичного жилья

🔻 Способ №1: реализация квартиры

Этот способ подразумевает продажу объекта недвижимости путем заключения соглашения между собственником и застройщиком. В соответствии с ним организация берет квартиру на реализацию (чаще всего задача перепоручается агентству недвижимости). По отдельному договору бронируется жилье на ограниченный период времени (цена остается фиксированной). Клиент вносит аванс – 10-20% от стоимости. Срок реализации оговаривается в документе – как правило, он не превышает 3-х месяцев (в редких случаях удается договориться о 5-ти месяцах). Если по истечении этого времени продать объект не удается, бронь снимается, аванс возвращается (если иное не было оговорено в договоре – следует внимательно читать условия, чтобы не столкнуться с неприятным сюрпризом). В некоторых случаях можно перезаключить договор, но все зависит от политики застройщика.

Если в оговоренный срок удается найти покупателя, то после продажи жилья подписывается договор долевого участия (если дом находится на этапе строительства) или ДКП (если он уже построен и введен в эксплуатацию). Вырученная сумма компенсирует часть стоимости новой жилплощади. В большинстве случаев полностью погасить выставленный счет не удается, оставшаяся разница доплачивается покупателем.

🔻 Способ №2: выкуп недвижимости

Эта схема считается классической и представляет собой вариант долевого участия – в ней стоимость старой квартиры становится первоначальным взносом со стороны покупателя. В заключаемом договоре указывается количество купленных квадратных метров и оговаривается порядок погашения дольщиком оставшейся суммы (ипотека, наличные, рассрочка). Право собственности на вторичное жилье переоформляется на застройщика сразу или после переезда жильца в новую квартиру (по договоренности). Главный недостаток такой схемы – строительная организация выкупает объект со значительной выгодой для себя (на 20-30% ниже рыночной стоимости).

Если такой вариант зачета стоимости вторичного жилья используется при приобретении квартиры в уже сданном в эксплуатацию доме, то вместо договора долевого участия заключается ДКП.

✅ Ипотека под залог жилья

Такой вариант заключения сделки подходит тем, кто может внести на первом этапе только 10-30% от стоимости будущего жилья, а остальное планирует выплачивать на протяжении 5-30 лет. Размер первоначального взноса определяется кредитными организациями, сотрудничающими с застройщиком.

Кредит выдается под залог квартиры – она становится гарантией выплаты долга банку и полного погашения процентов (возможна замена на другой объект недвижимости, не уступающий в стоимости).

На залоговое имущество Росреестр налагает обременение. Продать жилье, находящееся в ипотеке, можно только после снятия обременения или путем передачи долговых обязательств покупателю.

Чем больше срок, на который оформляется кредит, тем выше переплата. Финансовые специалисты считают оптимальным кредитование на 10-15 лет с обязательной возможностью досрочного погашения (такие условия предлагает около 80% российских банков).

Прежде чем решиться на ипотечное кредитование, стоит изучить условия, предлагаемые банком. Необходимо выяснить:

• максимальную сумму, на которую можно рассчитывать;
• процентную ставку и порядок погашения;
• имеющиеся ограничения и штрафы;
• варианты страховки;
• наличие скидок для клиентов, имеющих зарплатную карту банка или пользующихся электронными услугами этой финансовой организации.

Важно помнить, что имеются ограничения по возрасту для тех, кто желает получить ипотечный кредит – претендент должен быть не моложе 21 года и не старше 60 лет (некоторые банки подняли планку до 75 лет, но с дополнительными условиями).

Чтобы увеличить запрашиваемую сумму, потребуется поручитель (как вариант – созаемщик). Поскольку находящиеся в браке лица при взятии кредита автоматически становятся созаемщиками, кредитные организации чаще одобряют заявки, поступившие от семей (при условии, что супруги имеют постоянную работу).

На финансирование могут рассчитывать граждане, у которых общий рабочий стаж за последние несколько лет составляет не менее 1 года. Для подтверждения платежеспособности необходимо предоставить справку 2-НДФЛ о размере основного дохода (требуется хотя бы 6 месяцев непрерывного стажа). При наличии дополнительного дохода предоставляется справка 3-НДФЛ. Банк может потребовать погашения всех имеющихся на момент обращения кредитов.

Последовательность действий при приобретении жилья в ипотеку:

• обращение в банк, обсуждение деталей с кредитным специалистом;
• предоставление всех запрашиваемых документов (помимо справки о доходах требуются паспорт, свидетельства о браке/рождении детей, страховое свидетельство);
• ожидание одобрения заявки (2-5 дней);
• оформление договора на ипотеку;
• подписание соглашения с застройщиком;
• перечисление банком средств на указанный счет;
• регистрация прав собственности и заселение в новую квартиру после завершения строительства;
• выплата кредита до полного погашения;
• снятие обременения.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Некоторые категории граждан (молодые семьи, военнослужащие) имеют возможность воспользоваться государственной программой. Социальная ипотека подразумевает пониженную ставку или предоставление субсидии на часть стоимости объекта.

✅ Порядок действий

• Поиск компании. На первом этапе необходимо найти строительную организацию, готовую пойти на такую сделку.
• Изучение информации о застройщике. Этот этап игнорировать не стоит – доверившись недобросовестной компании, можно остаться как без старого, так и без нового жилья. Заслуживают внимания правоустанавливающие документы (право на участок земли и ведение строительства, лицензия подрядчика, договоры на совместную деятельность и пр.). Не лишним будет проверить репутацию организации, поискав отзывы в интернете. Чтобы убедиться в качестве строительства, стоит посмотреть уже реализованные проекты.
• Выбор. Если застройщик идет навстречу покупателям и готов взять в зачет имеющееся вторичное жилье, то это не значит, что он может предложить подходящую квартиру – покупателя могут не устроить этажность здания, планировка, стоимость квадратных метров, инфраструктура. Придется потратить время на поиск оптимального во всех отношениях варианта.
• Обращение в банк. Если доплата за квартиру будет осуществляться не имеющимися в наличии, а кредитными средствами, нужно убедиться, что работающий с застройщиком банк одобрит ипотеку.
• Оценка жилплощади, идущей в зачет. Без определения ее стоимости договор подписать не получится. Берутся в расчет как площадь и состояние, так и другие факторы (район, инфраструктура, стоимость аналогичных объектов).
• Заключение договора. На этом этапе без помощи юриста не обойтись – только правовой эксперт способен оценить подводные камни предстоящей сделки. В договоре должны быть указаны все нюансы, включая сроки и способ расчета.
• Получение прав собственности и регистрация. После выполнения условий сделки и получения прав собственности на новую квартиру остается зарегистрировать их, обратившись в территориальный орган Росреестра или МФЦ.

✅ Необходимые документы

Чтобы заключить договор с застройщиком, необходимо подготовить следующий пакет документов:

• паспорт, выписка из ЕГРН и правоустанавливающий документ (ДКП, приватизация, дарственная, наследство);
• согласие супруга/супруги на отчуждение (обязательным условием является нотариальное удостоверение) или заявление о том, что квартира приобретена не в браке;
• справка из коммунальных служб о том, что задолженности по платежам нет;
• технический паспорт.

✅ Расходы

Помимо того, что в преобладающем большинстве случаев нужно доплачивать определенную сумму сверх стоимости прежнего жилья, придется понести дополнительные траты – это:

• госпошлина за регистрацию прав собственности (ее размер на данный момент составляет 2 тыс. руб.);
• комиссия за реализацию объекта (до 10% от стоимости) – этот пункт затрат актуален, если работу берет на себя агентство недвижимости (могут запросить комиссию и некоторые застройщики, если задействуется их отдел продаж);
• 20-30% от стоимости старой квартиры – если ее выкупает застройщик, то он занижает реальную стоимость, в результате чего клиент компании теряет значительную сумму.

✅ Налоги

Если квартира покупается в зачет имеющегося вторичного жилья, то на протяжении короткого периода времени осуществляется сразу 2 сделки:

• продажа одного объекта;
• приобретение другого.

Нужно ли в этой ситуации платить налоги? Этот вопрос регламентируется ст.220 НК РФ.

Если квартира находилась в собственности свыше 5 лет, то НДФЛ платить не придется. Встречная покупка жилплощади при этом позволит воспользоваться имущественным вычетом – будет возвращен налог с 2 млн. руб. (260 тыс. руб.).

Если срок владения менее 5 лет, то НДФЛ заплатить придется. 13% взимается со стоимости жилья, уменьшенной на 1 млн. руб. (налоговый вычет предоставляется не только покупателям, но и продавцам). Вместо 1 млн. руб. можно вычесть фактические затраты на приобретение объекта (требуется документально их подтвердить). Вложение денег в недвижимость, как и в первом случае, дает право на возврат налога – это подтверждается письмом Минфина № 03-04-05/3648.

Сумма, указанная в ДКП, теперь сравнивается с 70% кадастровой стоимости – при расчете налога учитывается цифра, которая окажется больше.

На налоговые вычеты могут рассчитывать только плательщики НДФЛ. Если человек работает без оформления или вовсе не получает дохода, то налог он не платит, а значит и на его возврат рассчитывать не может. Не смогут вернуть 260 тыс. руб. и те, кто ранее успел получить предоставленную государством компенсацию после покупки жилья, оплаты лечения/обучения.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Если после 2014 г. компенсация была получена менее чем на 260 тыс. руб., то оставшейся частью можно воспользоваться при текущей покупке. Те, кто получал ее до 2014 г., не смогут использовать «остаток» – в тот период действовали другие законодательные нормы, не позволяющие делить вычет, поэтому считается, что лимит полностью исчерпан.

✅ Преимущества и недостатки приобретения квартиры в зачет имеющегося вторичного жилья

Преимущества предлагаемых застройщиками схем очевидны. Покупатель:

• одновременно решает вопросы с продажей и приобретением жилья – ему не придется искать временное место жительства, если организация оставит возможность проживания в зачтенной квартире до момента переселения;
• в соответствии с заключенным договором получает фиксированную цену – учитывая колебания курса, это очень важное преимущество;
• может выбрать удобный способ погашения оставшейся суммы.

Минусы не менее весомы:

• в зачет застройщики берут только «ликвидные объекты», построенные 10 и менее лет назад, находящиеся в хорошем состоянии, не имеющие никаких обременений и не подвергавшиеся перепланировке;
• оцениваются они значительно дешевле рыночной стоимости;
• акции, скидки, специальные предложения при зачете квартиры, как правило, недоступны;
• в программу «трейд-ин» крайне редко попадают недорогие объекты новостройки;
• залог, который вносится при бронировании жилья, часто оказывается невозвратным – это оговаривается в договоре, но покупатель может не обратить внимание на этот пункт или же поверить уверениям, что квартира обязательно будет продана.

Насколько безопасна покупка нового жилого объекта в зачет имеющегося вторичного жилья? Такая схема приобретения квартиры в новостройке по-своему привлекательна, но при этом она имеет множество "подводных камней". Извлечь максимум выгоды, избежать мошеннических действий и денежных потерь поможет бесплатная консультация юристов сайта.