Приватизация кооперативной квартиры

Вторая половина 80-х годов прошлого века ознаменовалась появлением кооперативных квартир. До этого момента жилье принадлежало государству, а обычные люди имели право на проживание в квартирах. Понятия «частной собственности» еще не существовало. Однако с появлением первых жилищно-строительных кооперативов (ЖСК) многие семьи получили возможность приватизировать недвижимость.

Стоит ли регистрировать кооперативную квартиру в 2024 году? Однозначно! Но процедура существенно отличается от приватизации, которую мы знаем сейчас. Оформление кооперативного жилья имеет ряд нюансов – настало время рассказать о них более подробно.

✅ Что такое «кооперативная квартира»?

Основное отличие кооперативной квартиры от муниципального жилья – статус собственника. Кооперативное жилье изначально не принадлежит государству. Владельцем и распорядителем выступает юридическое лицо – ЖСК, куда входят так называемые пайщики. Члены ЖСК уплачивают паевые взносы, после чего могут стать полноправными собственниками квартир (п. 1 ст. 129 ЖК РФ).

Вместе с введением нового Жилищного кодекса в 2004 году, произошли изменения и в деятельности ЖСК. Им на смену пришли товарищества собственников жилья (ТСЖ). Изменение организационной формы фактически не поменяло жилищные правоотношения среди пайщиков. Но их «вежливо» попросили подтвердить факт выплаты пая не обычным свидетельством, а полноценным документом на владение недвижимостью – начиная с 2016 года, таким документом считается выписка из ЕГРН.

Для того, чтобы стать собственником кооперативной квартиры человеку нужно погасить паевой взнос. До тех пор пайщик имеет право только на проживание в кооперативной квартире. Заключать договор купли-продажи, дарения, обмена или завещания пайщик не сможет. Правда, допускается сдача квартиры в аренду (п. 1 ст. 128 ЖК РФ).

✅ Нужно ли приватизировать кооперативную квартиру?

Разобравшись с тем, что такое кооперативная квартира, самое время обсудить – нужна ли приватизация или можно обойтись без нее?

Подробнее о статусе и особенностях приватизированного жилья читайте в нашей статье «Что такое приватизированная квартира?»

Но как подтвердить право собственности после выплаты паевого взноса? Пайщику потребуется пройти регистрацию недвижимости в Росреестре. Сразу после регистрации собственник получит выписку из ЕГРН.

Удобнее всего рассмотреть плюсы и минусы регистрации в таблице:

Как видно, основное преимущество от приватизации кооперативной квартиры – возможность распоряжаться жильем по своему усмотрению. Впрочем, некоторых людей устраивает обычное проживание без регистрации права собственности. При таком раскладе в приватизации нет нужды.

✅ Как приватизировать кооперативную квартиру

Окончательная выплата пая не является юридической гарантией имущественных прав на кооперативную квартиру. Утвердиться в правах собственника можно только в случае регистрации в Росреестре.

Прежде чем оформить кооперативную жилплощадь, соискатель должен:

• убедиться, что выплатил паевой взнос в 100% размере – просрочки платежей могут привести к исключению из ТСЖ (п. 3 ст. 130 ЖК РФ);
• определить время внесения последнего платежа – чтобы знать, где проставить штамп на справке об уплате пая.

Затем можно приступать к сбору документов и заявлений на регистрацию права собственности. Ниже мы рассмотрим алгоритм действий, где наглядно продемонстрируем, что оформление отличается от обычной приватизации квартиры.

🔻 Порядок действий

Осуществление регистрации кооперативного жилья подчиняется нормам жилищного и гражданского законодательства.

Как утвердить право собственности (алгоритм):

1. Дождаться, пока дом будет введен в эксплуатацию.
2. Оформить кадастровые документы на квартиру.
3. Погасить паевой взнос в полном объеме (о чем свидетельствует справка).
4. Собрать документы на регистрацию права собственности.
5. Обратиться в ГБУ «Мои документы» и передать пакет в Росреестр.
6. Получить выписку из ЕГРН о праве собственности на кооперативную квартиру (см. «Как выглядит документ о приватизации квартиры«).

Особых сложностей нет – в отличие от приватизации, оформление кооперативного жилья не требует контактов с администрацией. Это значительно сокращает сроки.

🔻 Процедура

Справка о выплате пая выдается в правлении ЖСК. Соискателю нужно обратиться непосредственно к председателю или секретарю. Выданный документ визируется в государственной инстанции:

• если пай был выплачен до 1997 года – в БТИ;
• если после 1997 года – в территориальном органе Росреестра.

Отметим еще одно важное обстоятельство: на одну кооперативную квартиру приходится один пай (п. 1 ст. 112 ЖК РФ). Даже если жилплощадь занимают несколько человек, финансовое бремя возлагается на плательщика пая. Однако бывает, что пай выплачивает не один человек, а сразу несколько пайщиков. Согласно такому раскладу кооперативная квартира также делится на несколько долей – пропорционально выплачиваемым частям.

Вопрос:

Здравствуйте!

Подскажите, пожалуйста! Хочу оформить право собственности на кооперативную квартиру. Выплачиваю паевой взнос, но пока возникли финансовые трудности. Мой брат располагает средствами и предлагает помощь с выплатой. Но он хочет получить свою долю в этой квартире, хотя у него уже имеется отдельное жилье. Как быть? Могу ли я переоформить договор с ЖСК на брата или вписать его в качестве второго пайщика?

Ответ:

Добрый день!

Членство в ЖСК, равно как и в ТСЖ оформляется единовременно на одного пайщика. Сейчас именно вы являетесь плательщиком, т.к. именно с вами заключен договор ЖСК. Включить в него брата вы не сможете, даже если он намерен помогать с погашением пая в финансовом плане. Претендовать на кооперативную квартиру наравне с вами брат также не сможет. Попробуйте поговорить с братом: вероятно, он сможет одолжить вам недостающие суммы, а вы вернете ему их сразу после выплаты паевого взноса. Например, разменяв кооперативную квартиру. Сделку нужно будет оформить в виде расписки, после чего заверить ее у нотариуса.

🔻 Документы

Утверждение права собственности на квартиру в доме ЖСК не представляет особых сложностей. Самое главное иметь на руках документы о членстве в кооперативе, а также справку о погашении паевого взноса.

Список документов:

• копии + оригиналы паспортов пайщика и членов его семьи;
• официальная справка о полном погашении пая (штамп ставится либо в БТИ, либо в отделении Кадастровой Палаты);
• ордер на вселение в жилплощадь;
• техпаспорт на кооперативную квартиру;
• копия выписки из протокола собрания представителей ЖСК – подтверждает членство в кооперативе;
• копия выписки из домовой книги (расширенная);
• ИНН;
• квитанция об оплате госпошлины;
• свидетельство о браке – если в регистрации участвует супруг, а квартира считается совместной;
• свидетельство о рождении детей (при необходимости);
• завещание и свидетельства о наследовании – если после смерти пайщика права на квартиру перешли к его преемникам.

Скачать образец заявления на приватизацию кооперативной квартиры

Скачать образец справки о погашении паевого взноса за кооперативную квартиру

Пример протокола собрания членов ЖСК

Стандартный перечень может расширяться за счет документов ЖСК – речь идет об Уставе кооператива, протоколе собрания, техническом паспорте дома и т.д.

🔻 Сроки

Развитие вспомогательных отделений упрощает взаимодействие граждан с государственными органами. Если раньше люди толпились в Росреестре в ожидании приёма, то сейчас документы подаются гораздо быстрее – с помощью ГБУ «Мои документы» или попросту МФЦ, которые имеются в каждом населенном пункте России. Рекомендуем приватизировать квартиру через МФЦ — подробная инструкций в нашей статье.

Подача заявления и документов занимает от силы 5-10 минут. Ожидание изготовления выписки из ЕГРН – от 7 до 14 рабочих дней, в зависимости от загруженности отделения Росреестра. Таким образом, регистрация права собственности на кооперативную квартиру длится 2-3 недели.

🔻 Расходы, налоги

Размер государственной пошлины за утверждение права на квартиру – 2 000 рублей с человека. Платеж является единоразовым. Его можно оплатить любым удобным способом: в кассе банка, через терминал, посредством сервиса Сбербанк Онлайн и т.д.

Если требуется обновить или изготовить техпаспорт на квартиру, придется отдать от 1 000 до 3 000 рублей (расценки БТИ зависят от региона). Расходы на получение учредительных документов ЖСК индивидуальны. Справка о погашении пая выдается бесплатно.

✅ В каких случаях могут отказать?

Представим, что пайщик успешно вступил в ЖСК, получил квартиру, выплатил взнос за жилье и собирается зарегистрировать право собственности… но ему отказывают. Правомерны ли действия сотрудников Росреестра?

Отказы случаются, причем на первых порах они были очень частыми. Виной тому статус ЖСК, а также достоверность собранных документов.

Отказ в регистрации права собственности последует:

1. Если дом был построен незаконно.
2. Если ЖСК имело фиктивный статус.
3. Если заявитель предоставил неполный пакет документов.
4. Если от имени заявителя выступает лицо, не имеющее права на регистрацию (см. «Кто имеет право на приватизацию жилья«).
5. Если у служащих имеются сомнения в подлинности документов.

Спорные вопросы предстоит решать совместно с администрацией. Нередко дело доходит до судебных разбирательств. Заявителю не обойтись без квалифицированной поддержки юриста. Если вы чувствуете, что не справитесь самостоятельно, обращайтесь к нашим юристам!

✅ Нюансы приватизации

Процедура «приватизации» кооперативной квартиры – это выделение обособленного жилого помещения из общего имущества дома. Регистрация права позволит распоряжаться квартирой по своему усмотрению без оглядки на правление ЖСК (ТСЖ).

Особенности оформления кооперативной квартиры:

1. Так называемая «приватизация» доступна только пайщику, который имеет членство в ЖСК.
2. Если супруг вступает в кооператив в период семейной жизни, второй супруг автоматически приобретает право на жилое помещение – имущество, нажитое в браке, признается совместным и делится на равные доли между супругами в случае развода (ст. 35 и ст. 39 СК РФ).
3. Члены семьи пайщика, даже если они проживали совместно с ним, не имеют права на кооперативную квартиру. Жилье может достаться им в качестве объекта дарения или наследства.
4. Если пайщик выплачивает сумму паевого взноса, но умирает до регистрации права собственности – право может перейти к его наследникам. Например, если наследодатель оставит завещание, в котором включит в наследство кооперативное жилье (ст. 218 ГК РФ).
5. Если пайщик умирает, но за ним числится долг – наследники не смогут погасить оставшуюся сумму, т.к. они не являются членами ЖСК. Впрочем, внесенный пай будет возвращен правлением кооператива. Жилое помещение останется в собственности ЖСК.

Как можно заметить, приватизацией кооперативной квартиры называется обычная регистрация права собственности в Росреестре. Воспользоваться привилегией могут исключительно пайщики. Подтверждением их статуса служит справка о погашении пая, а также выписка из протокола общего собрания членов ЖСК. Утвердившись в правах собственника, пайщик может продавать, обменивать, дарить, завещать и закладывать квартиру.