Продажа квартиры по переуступке

Если возникает необходимость перепродать недвижимость незавершенного строительства, приобретенную по договору долевого участия (ДДУ), используется продажа квартиры по переуступке. Подобные сделки имеют отличия от стандартных процедур купли-продажи. Чтобы минимизировать риски и оформить все в рамках закона, нужно учесть ряд нюансов.

✅ Понятие переуступки

Переуступка (цессия) представляет собой сделку о передаче прав на объект недвижимости от продавца покупателю. Она распространяется только на рынок первичного жилья (новостроек). Лицо, приобретающее будущую квартиру непосредственно у застройщика (дольщик), продает не сам объект, а уступает покупателю право требования недвижимости в рамках договора. В документах сменяются только данные дольщика, а все остальные условия (сроки сдачи, метраж и пр.) остаются прежними. Продавец таким образом получает возможность вернуть уплаченные застройщику деньги, покупатель – получить жилье по более доступной, по сравнению с рыночной, цене.

Продажа по переуступке регулируется законом №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве» и отдельными положениями ГК РФ. Ст. 11 Закона предусматривает право дольщика выйти из участия в ДДУ, уступая (переуступая) свои права требования по нему другому лицу на основании соответствующего договора.

В случае заключения предварительного договора долевого участия (ПДДУ) вместо ДДУ переуступить права на недвижимость другим лицам невозможно. Подобный документ только выражает обязательство со стороны застройщика заключить в последующем ДДУ с дольщиком, но не дает 100% гарантии его заключения.

🔻 Возможные сроки

Согласно закону, переуступить право на недвижимость возможно в период от государственной регистрации ДДУ до подписания с застройщиком Акта приема-передачи квартиры (ст. 11 п. 2 № 214-ФЗ) независимо от факта введения дома в эксплуатацию. Даже при окончании строительства и сдаче объекта госкомиссии, но без подписанного Акта недвижимость можно продавать только по Договору переуступки. После передачи жилья по Акту обязательства застройщика будут выполнены, поэтому у дольщика право требования к нему пропадет.

При этом последний будет находиться в некоторой неопределенности, пока не оформит право собственности (если процесс растягивается на несколько месяцев): прав требования больше не будет, а права собственности пока не будет. На этом этапе сделки возможны только по Предварительному договору купли-продажи, на что не всегда согласны идти покупатели. Продавать квартиру рекомендуется до оформления Акта. Иначе это придется делать по стандартной сделке купли-продажи после получения права собственности.

✅ Как продать квартиру по переуступке: порядок действий

Продажа квартиры по переуступке – многоэтапный процесс. Продавцу необходимо:

• Определить цену объекта строительства.
• Найти покупателя и подготовить документацию.
• Уведомить застройщика о своих намерениях.
• Оформить договор.
• Зарегистрировать переуступку.
• Провести окончательные расчеты с покупателем.

🔻 Определение цены

Определиться с ценой продаваемой квартиры можно на основе анализа стоимости подобных квартир от застройщика или по рынку в целом. Как показывает практика, средние цены такого жилья на 5-10% ниже предложений застройщика. Итоговые цифры будут зависеть от:

• срочности продажи: при необходимости реализации в сжатые сроки стоимость придется ставить ниже;
• вложенных средств: приобретение квартиры на самом старте продаж позволяет получить собственнику больше прибыли в будущем;
• аналогичных предложений от застройщика: если таких квартир больше нет, цена предложения может быть не ниже, а выше.

Еще один способ определения цены – обращение в оценочную компанию. Специалисты помогут установить обоснованную цену недвижимости с учетом всех нюансов. Но услуга оценки платная, а для оформления заключения требуется подождать около 7 дней.

🔻 Необходимые документы

Для продажи продавцу необходимо подготовить:

• Документы для подтверждения личности (паспорт, свидетельство о рождении для несовершеннолетнего собственника).
• Свидетельство о браке/разводе.
• ДДУ.
• Нотариальное согласие супруга(-и), если ДДУ оформлен в браке, но с указанием только одного из супругов.
• Согласие на оформление переуступки от застройщика (при необходимости).
• Документы о полной или частичной оплате квартиры: справка от застройщика (делается до 2-х дней на основании составленного в свободной форме заявления) или платежное поручение банка, где проводилась оплата.

Со стороны покупателя понадобится паспорт и согласие второго супруга на приобретение недвижимости по переуступке.

🔻 Согласование с застройщиком

Необходимость получения разрешения зависит от того, выплачена ли полная стоимость квартиры:

• При полном расчете: продавец заключает с покупателем Договор уступки требований о передаче прав по основному ДДУ. Согласие застройщика не обязательно, но требуется уведомить его о намерениях в письменной форме. При этом важно оставить себе любые доказательства отправки и получения документа (например, уведомление о вручении при отправке почтой), иначе застройщик может не признать факт получения уведомления, а по окончании строительства будет передавать квартиру первому дольщику.
• При неполном расчете: вместе с правами по ДДУ продавец передает покупателю обязанности по уплате оставшегося долга. Согласие застройщика является обязательным и зачастую требует дополнительной оплаты (1-10% от цены по договору). На практике эти расходы могут закладываться сразу в стоимость недвижимости. Также возможна совместная оплата по договоренности сторон, но подтверждающий ее документ остается у покупателя.

Некоторые застройщики, независимо от полноты расчетов, прописывают в ДДУ условие об обязательном согласовании с ним переуступки жилья другим лицам. Перед началом этой процедуры важно изучить свой договор, чтобы действовать далее согласно его требованиям.

🔻 Оформление договора

После сбора и проверки необходимой документации составляется договор переуступки права требования по форме, аналогичной первоначальному договору. Важно описать со всеми подробностями передаваемые права и обязанности, их объем и основания для передачи. Все остальные условия прописываются по согласованию сторон.

Грамотно составленный договор содержит сведения о:

1. Сторонах сделки (продавце, покупателе, застройщике): паспортные данные, реквизиты, юридический адрес застройщика.
2. Цене переуступки (стоимость продажи).
3. Порядке расчета (наличный, безналичный, ипотека, рассрочка и пр.).
4. Объекте недвижимости (адрес, метраж и пр.).

Договор дополняется приложениями с проектной документацией, ДДУ, согласием от застройщика на заключение договора переуступки. Количество экземпляров рассчитывается по числу участников сделки плюс дополнительный документ для Регистрационной палаты.

Строительные компании иногда идут навстречу клиентам, предлагая готовую форму соглашения на случай смены владельца. При этом застройщик не имеет права требовать обязательного оформления сделки у себя, что можно квалифицировать как навязывание услуги (ст. 16 п. 2 Закона о защите прав потребителей №2300-1). Договор можно заключить в простой письменной форме самостоятельно или обратиться к нотариусу. Последний скорее необходим для дополнительной защиты для покупателя, поскольку проконтролирует детали Договора уступки прав требования и основного ДДУ продавца и застройщика.

Скачать образец договора продажи квартиры по переуступке

🔻 Регистрация сделки

Для договора обязательна процедура регистрации в Росреестре (ст. 17 закона № 214-ФЗ). Она проводится в Регистрационной палате или ближайшем отделении МФЦ, куда подается пакет документов:

• Об удостоверении личности каждого участника или представителей (при наличии доверенности).
• Нотариальное согласие супругов каждой стороны, если продажа или покупка оформляется в браке.
• Зарегистрированный ДДУ.
• Согласие застройщика на переуступку квартиры (при необходимости).
• Подписанные экземпляры договора переуступки.
• Об объеме расчетов с застройщиком (отсутствии задолженности или ее переводе потенциальному покупателю).

С 2017 года во многих населенных пунктах подача документов возможна только через МФЦ, а при их отсутствии – в Рег. палате.

Представитель регистрирующего органа заполняет заявление, забирает оригиналы и копии поданных документов (кроме удостоверяющих личность) для проверки. Процесс регистрации проводится после уплаты государственной пошлины. Ее размер составит 2000 руб. для физических лиц, 22 000 руб. для юридических лиц. Если заявление поступает от нескольких человек, сумма делится по количеству сторон с выдачей каждому квитанции об оплате.

Продолжительность процедуры регистрации составляет до 10 рабочих дней с даты подачи заявления. Окончательный расчет продавца с покупателем проводится после получения документов из регистрирующих органов. Денежные средства могут быть перечислены на банковский счет или переданы посредством банковской ячейки.

✅ Стоимость и сроки

Затраты будут отличаться в каждом отдельном случае. Кроме непосредственно цены сделки, общей для всех будет уплата госпошлины за госрегистрацию договора. Кроме того, возможны дополнительные расходы при необходимости получения согласия застройщика, оплаты услуги оценочной компании или нотариуса/юриста.

С учетом того, что пакет документов для сделки будет минимальным, оформить продажу квартиры можно в течение нескольких дней. Основное время займет ожидание регистрации документов в Регистрационной палате.

✅ Вопросы налогообложения

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Налоговый кодекс РФ предусматривает обязательное налогообложение доходов граждан, которое распространяется также на сделки по переуступке прав. Размер налога зависит от стоимости квартиры по Договору. Исключение касается случаев, когда доход отсутствует, то есть цена продажи соответствует ранее уплаченной застройщику сумме или меньше нее.

Ставка НДФЛ равна 13% для граждан РФ и 30% для иностранцев. При этом предоставляется два варианта снижения налога:

• Получить налоговый вычет. По ДДУ продавец имеет право на налоговый вычет до 1 млн. руб.
• Уменьшить доход от продажи на сумму, уплаченную ранее застройщику по условиям ДДУ. Налог будет рассчитан по разнице в цене, представляющей собой чистый доход по сделке.

Далеко не все продавцы готовы добросовестно уплачивать налоги, поэтому стремятся намеренно занизить цену недвижимости в договоре. Но такие действия являются нарушением законодательства и несут риски для покупателя. В случае расторжения договора покупатель сможет вернуть только указанную в документах сумму, а не фактически уплаченную.

Независимо от фактического дохода (в том числе нулевого), продавцу обязательно подать декларацию 3-НДФЛ. Иначе можно получить письма от налоговиков о необходимости уплаты налога с суммы продажи или штраф за отсутствие декларации. Декларация заполняется с учетом использованного варианта снижения налога, прилагаются копии документов для подтверждения такого права. При продаже квартиры в 2021 году срок подачи будет до 30 апреля 2023 года, срок уплаты налога – до 15 июля 2023 года.

✅ Преимущества и недостатки для продавца

Продажа квартиры по переуступке не всегда сопряжена с желанием владельца будущей жилплощади заработать на разнице цен. Она может быть обусловлена изменением каких-либо жизненных ситуаций (необходимости переезда и пр.). Продавать жилье после вступления в собственность невыгодно из-за условий налогообложения: с 2017 года для недвижимости, находящейся во владении менее 5 лет, обязательна уплата налога (стандартно 13% стоимости).

Таким образом, продавцу цессия позволяет:

• Заработать на перепродаже благодаря росту стоимости недвижимости на разных этапах строительства. Разница от момента закладки дома до окончания строительства составляет 40-60%.
• Вернуть собственные деньги без уплаты штрафа, если возникает необходимость отказаться от долевого участия.

Что касается недостатков и рисков для продавца, здесь следует учитывать:

1. Возможную задержку оплаты со стороны покупателя. Обезопасить себя можно, используя услугу банковской ячейки или аккредитивов. В последнем случае покупатель кладет деньги на аккредитивный банковский счет, а продавец получает к нему доступ после предъявления зарегистрированного с покупателем договора. Недостаток этого варианта – необходимость уплаты комиссии банка в размере 1% или выше от суммы средств. Надежным и более доступным вариантом будет использование банковской ячейки.
2. Необходимость уплаты налога на полученный по сделке доход (при разнице цен в большую сторону).
3. Несоответствие ценовых ожиданий настоящей рыночной стоимости объекта. В условиях большого количества предложений «переуступочного» жилья от застройщика или других лиц придется уменьшать цену или отказываться от продажи.

Хотите продать недвижимость, приобретенную по ДДУ, но боитесь потерять деньги? Процедура продажи квартиры по переуступке может таить в себе «подводные камни», разобраться с которыми помогут наши юристы. На бесплатной консультации можно получить советы по вопросам подготовки необходимых документов. Опытные специалисты могут также сопровождать сделку на всех этапах, чтобы обезопасить стороны от возможных рисков.