Как продать квартиру близкому родственнику: условия сделки с матерью или ребёнком

В каких случаях можно продать квартиру родственнику

Для начала определите, кто продаёт квартиру, кто её покупает и есть ли среди участников несовершеннолетние.

Запрет на покупку родителем имущества несовершеннолетнего связан со ст. 37 ГК РФ и ст. 60 СК РФ.

Таким образом, одного ответа для всех родственников нет. Если обе стороны совершеннолетние и дееспособные, сначала проверяют квартиру и обычные условия продажи. Если в сделке участвует несовершеннолетний или ему принадлежит доля, нужно отдельно разобраться в ограничениях.

Как оформить продажу квартиры между матерью и взрослым ребёнком

Если ребёнку исполнилось 18 лет и он дееспособен, он может купить квартиру у родителя на общих основаниях. Так же оформляется продажа квартиры от совершеннолетнего ребёнка матери.

Родственные отношения не заменяют договор, оплату и регистрацию перехода права. Поэтому стороны проходят обычную процедуру продажи недвижимости.

1. Проверьте собственника и документы на квартиру

   Начните с выписки из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН). Она помогает проверить зарегистрированные права на квартиру и сведения о самом объекте.

   Перед сделкой выясните:

   • Кто является собственником. Проверьте документы о праве собственности и сведения ЕГРН, в том числе зарегистрированные права других лиц.
   • Что именно продаётся. Это может быть вся квартира или доля в праве собственности. Для долей могут действовать специальные правила оформления.
   • Есть ли права супруга. Если квартира приобретена в браке, нужно отдельно проверить права супруга продавца и необходимость его согласия.
   • Есть ли ограничения. Уточните, не находится ли квартира в ипотеке, под арестом или под другим обременением.
   • Есть ли права детей. Проверьте, принадлежат ли несовершеннолетним доли и не связана ли квартира с использованием материнского капитала.

   Для этой проверки подготовьте выписку из ЕГРН, документы о праве собственности и сведения об ограничениях и обременениях.

   После проверки должно быть понятно, кто вправе распоряжаться квартирой, что именно можно продать и какие обстоятельства требуют дополнительного оформления.

2. Согласуйте условия продажи и оплаты

   Продавец и покупатель должны договориться об условиях сделки, в том числе о том, как покупатель передаст деньги.

   При продаже родственнику особенно важно, чтобы оплата была реальной, а её передачу можно было подтвердить документами. Поэтому заранее определите способ расчёта и сохраните подтверждение передачи денег.

   Такие документы помогают показать, что стороны действительно заключили куплю-продажу, а не только подписали договор без фактической оплаты.

3. Подготовьте и подпишите договор

   После проверки квартиры и согласования условий подготовьте договор купли-продажи в форме, необходимой для конкретной сделки.

   Если продаётся вся квартира между совершеннолетними родственниками, обычно применяются общие правила оформления. При продаже доли или других особых обстоятельствах могут потребоваться дополнительные действия, в том числе нотариальное удостоверение.

   Подписать договор нужно с учётом требований к его форме. Само подписание ещё не означает, что покупатель стал собственником квартиры.

4. Проведите расчёт

   Передайте деньги согласованным способом и сохраните подтверждение оплаты.

   Для сделки между родственниками это имеет такое же значение, как и при продаже постороннему человеку: документы о расчёте позволяют подтвердить, что квартира действительно приобреталась за деньги.

5. Зарегистрируйте переход права собственности

   После оформления договора стороны подают документы на государственную регистрацию.

   Когда переход права зарегистрирован, покупатель становится собственником квартиры. Подтверждением зарегистрированного права служат сведения ЕГРН.

   Именно регистрация перехода права, а не только подписанный договор, завершает оформление смены собственника.

Для обычной возмездной продажи целой квартиры взрослому родственнику можно рассматривать этот бланк, если факты соответствуют его условиям: один взрослый продавец, личное имущество, нет обременений и сохраняющих пользование лиц, полная оплата после регистрации до передачи. Заполненный DOCX не утверждает родство его персонажей. Он не подходит для продажи ребёнку и не заменяет фактическую оплату дарением на бумаге.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном договоре один совершеннолетний продавец передаёт целую квартиру одному покупателю. Квартира обозначена личным имуществом продавца, без известных обременений и лиц, сохраняющих право пользования; цену покупатель переводит после регистрации перехода права в ЕГРН, а передача квартиры происходит после получения полной суммы. Для другой ситуации измените не только поля, но и соответствующие условия договора.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЦЕЛОЙ КВАРТИРЫ
с полной оплатой после регистрации до передачи

г. [город]

[число] [месяц] [год] года

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца полностью], дата рождения: [дата рождения продавца], паспорт: серия [серия паспорта продавца] № [номер паспорта продавца], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения продавца], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя полностью], дата рождения: [дата рождения покупателя], паспорт: серия [серия паспорта покупателя] № [номер паспорта покупателя], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения покупателя], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили этот договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру со следующими характеристиками:

• вид объекта недвижимости: квартира;
• кадастровый номер: [кадастровый номер];
• адрес: [полный адрес квартиры];
• площадь: [площадь квартиры] кв. м;
• иные сведения, позволяющие однозначно определить квартиру: [дополнительные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [дата регистрации, если указывается], номер государственной регистрации права: [номер, если указывается].

Основание возникновения права: [договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве на наследство / иной документ, дата и реквизиты].

2. Цена квартиры

2.1. Стороны договорились, что полная цена квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.

2.2. Указанная сумма является полной ценой квартиры по этому договору.

3. Порядок расчётов

3.1. Покупатель уплачивает Продавцу полную цену квартиры, указанную в п. 2.1, не позднее [срок оплаты в рабочих днях] рабочих дней после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности к Покупателю.

3.2. Расчёт производится банковским переводом. Реквизиты Продавца для перечисления: [банковские реквизиты продавца].

3.3. Оплату подтверждает [указать документ].

4. Права третьих лиц и пользование квартирой

4.1. На дату подписания договора квартира не находится под ипотекой, арестом, запретом регистрационных действий, арендой или иным обременением.

4.2. Известные Продавцу притязания и права третьих лиц на квартиру отсутствуют.

4.3. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после перехода права собственности к Покупателю, отсутствуют.

5. Семейный режим квартиры

5.1. Квартира является личным имуществом Продавца.

Основание: [приобретена до брака / получена в дар / получена по наследству / другое подтверждённое основание].

6. Заявления Продавца

6.1. Продавец подтверждает, что на момент заключения договора:

• является собственником квартиры на указанном в договоре основании;
• сообщил Покупателю об известных ему правах третьих лиц и обременениях;
• сообщил о лицах, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, если такие лица имеются.

6.2. Если до государственной регистрации будет обнаружено обстоятельство, которое противоречит этим заявлениям и препятствует исполнению договора, Стороны действуют в соответствии с этим договором и применимым законом.

7. Государственная регистрация

7.1. Стороны обязуются представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю [через МФЦ / иным предусмотренным законом способом] не позднее [срок].

7.2. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель в размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

7.3. Если государственная регистрация будет приостановлена, Стороны в течение [срок устранения причин приостановления в рабочих днях] рабочих дней после получения соответствующей информации предпринимают необходимые действия для устранения причин приостановления, если такие причины можно устранить.

7.4. Само по себе приостановление государственной регистрации не прекращает договор автоматически и не означает автоматического возврата всех платежей.

7.5. Если в государственной регистрации будет окончательно отказано, Стороны в течение [срок согласования действий в рабочих днях] рабочих дней после получения решения определяют дальнейшие действия: устраняют причину и повторно обращаются за регистрацией, если это допустимо, либо заключают соглашение о расторжении договора и расчётах.

Если договориться не удалось, каждая Сторона реализует права на основаниях, предусмотренных законом и договором.

8. Передача квартиры

8.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [срок передачи в календарных днях] календарных дней после полного получения Продавцом цены по п. 2.1.

8.2. Фактическая передача квартиры оформляется отдельным актом приёма-передачи, который подписывают обе Стороны.

8.3. Одновременно с подписанием акта Продавец передаёт Покупателю:

• ключи: [количество и назначение];
• [документы, пульты, ключи от почтового ящика и другие согласованные принадлежности].

8.4. На момент передачи квартира должна находиться в следующем согласованном состоянии: [описать существенное состояние].

8.5. Известные Покупателю недостатки, которые Стороны учитывают при передаче: [нет / перечислить].

8.6. В квартире остаются и передаются Покупателю следующие вещи: [мебель, техника, встроенное оборудование — перечислить достаточно определённо].

8.7. Показания приборов учёта на дату передачи фиксируются в акте.

9. Расходы и обязательства до передачи

9.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель.

9.2. Иные расходы на подготовку и оформление сделки Стороны распределяют следующим образом:

• нотариальное удостоверение, если оно обязательно или выбрано добровольно: [кто несёт расход];
• банковские услуги: [кто несёт расход];
• подготовка документов и другие согласованные услуги: [заполнить применимые расходы].

9.3. Если Стороны договорились о возмещении Продавцом суммы уплаченной Покупателем государственной пошлины, размер, срок и способ возмещения: [заполнить сумму, срок и способ возмещения; если такой договорённости нет, удалить весь п. 9.3]. Такое возмещение определяет распределение расходов между Сторонами и не меняет лицо, признаваемое плательщиком государственной пошлины по Налоговому кодексу РФ.

9.4. Платежи, относящиеся к пользованию квартирой до её фактической передачи, Стороны распределяют следующим образом: [описать договорённость].

10. Ответственность

10.1. За нарушение обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с законом и этим договором.

11. Заключительные положения

11.1. Этот договор составлен в форме одного документа и подписан обеими Сторонами.

11.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в форме, предусмотренной законом.

11.3. Приложения к договору, если Стороны их оформляют, являются его частью:

• акт приёма-передачи квартиры;
• [перечень передаваемого имущества];
• [иные приложения].

12. Реквизиты и подписи

Продавец:

ФИО: [ФИО продавца]

Паспорт: [паспортные данные продавца]

Адрес: [адрес продавца]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail продавца]

Подпись:

[подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель:

ФИО: [ФИО покупателя]

Паспорт: [паспортные данные покупателя]

Адрес: [адрес покупателя]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail покупателя]

Подпись:

[подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

В бланке заполните согласованные сроки, сведения об объекте, реквизиты сторон, порядок подтверждения оплаты и состав передаваемого имущества. Приложения в пункте 11.3 включайте только те, которые стороны действительно оформляют.

Договор купли-продажи целой квартиры с полной оплатой после регистрации до передачи

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Нужно ли обращаться к нотариусу

Родство продавца и покупателя само по себе не требует нотариального удостоверения договора.

Если совершеннолетний собственник продаёт родственнику всю квартиру, нотариус нужен только тогда, когда закон предусматривает его участие для конкретной сделки.

Иная ситуация возможна при продаже доли в праве собственности: для таких сделок действуют специальные правила. Они могут влиять и на необходимость нотариального удостоверения. Особые требования могут возникать и при других обстоятельствах.

Поэтому перед подготовкой договора определите, продаётся вся квартира или доля, кто является собственником и кто участвует в сделке. От этого зависит, достаточно ли обычной формы договора или нужно обращаться к нотариусу.

Что делать, если квартира связана с несовершеннолетним ребёнком

Правила зависят от того, участвует ли ребёнок в купле-продаже и принадлежит ли ему квартира или доля.

При этом наличие ребёнка в семье ещё не означает, что у него есть право собственности на жильё.

Если ребёнок зарегистрирован в квартире или владеет долей

Сначала проверьте его правовой статус.

Если ребёнок только зарегистрирован в квартире, нельзя автоматически применять правила продажи детской доли. Сначала выясните, принадлежит ли ему право собственности и какие права пользования жильём сохраняются.

Если ребёнок действительно владеет долей, продать квартиру без отдельной проверки его имущественных интересов нельзя.

Если родитель хочет продать квартиру несовершеннолетнему ребёнку

Если квартира или доля ребёнка продаётся другому человеку

Продажа имущества несовершеннолетнего третьему лицу — другая ситуация. Такая сделка может быть возможна, если соблюдены требования к защите имущественных интересов ребёнка.

Перед продажей нужно выяснить:

• какое жильё ребёнок получит после сделки;
• сохранится ли его имущественное положение;
• как будут использованы деньги, полученные от продажи его доли;
• требуется ли разрешение органов опеки.

Эти обстоятельства нужно проверить до подписания договора. Само намерение родителей продать квартиру ещё не означает, что можно распорядиться принадлежащей ребёнку долей без учёта его прав.

Какие налоги возникают при продаже квартиры родственнику

Продажа квартиры матери, взрослому ребёнку или другому родственнику сама по себе не освобождает продавца от НДФЛ.

Налоговые последствия зависят прежде всего от того, как и когда продавец получил квартиру, сколько времени ею владел и на каких условиях продаёт.

Чтобы определить, возникает ли налог, проверьте:

• Когда возникло право собственности на квартиру.
• Каким способом продавец её получил.
• Истёк ли применимый минимальный срок владения.
• Есть ли основания для освобождения от налогообложения.
• Можно ли уменьшить налоговую базу.

Если доход от продажи облагается НДФЛ, закон предусматривает способы уменьшения налоговой базы. Например, при выполнении необходимых условий можно применить имущественный вычет или учесть подтверждённые расходы.

Подробнее эти варианты разъясняет ФНС России в материале об имущественном вычете при продаже имущества.

По одному лишь факту родства нельзя определить ни обязанность заплатить налог, ни его размер. Для расчёта нужны сведения о приобретении квартиры, сроке владения и условиях продажи.

Может ли родственник получить вычет при покупке квартиры

Для покупателя действуют другие правила. Даже если он приобрёл квартиру за собственные деньги и сделка действительно состоялась, имущественный вычет по расходам на покупку жилья доступен не всегда.

Таким образом, при одной сделке продавец отдельно проверяет НДФЛ с продажи, а покупатель — возможность получить вычет за приобретение жилья. Это разные вопросы, и родство влияет на них по-разному.

Что лучше оформить: продажу или дарение квартиры

Выбор договора зависит от того, собирается ли новый собственник платить за квартиру.

Купля-продажа предполагает передачу недвижимости за деньги. Дарение — безвозмездную передачу имущества, при которой получатель не оплачивает квартиру.

Если родственник действительно платит за квартиру, нельзя оформлять передачу как дарение только ради изменения последствий сделки. Договор должен соответствовать тому, о чём стороны фактически договорились.

Если же собственник хочет передать квартиру без оплаты, стоит отдельно рассмотреть дарение и оценить правила, которые действуют для такого договора.

Можно ли купить квартиру у родственника в ипотеку

Покупка квартиры у родственника с использованием ипотеки иногда возможна, но многое зависит от банка и условий конкретной сделки.

Банк может дополнительно проверить:

• действительно ли стороны собираются провести куплю-продажу;
• какова стоимость квартиры;
• какие документы есть у продавца;
• нет ли признаков фиктивной сделки.

Само родство не означает ни автоматического отказа, ни гарантированного одобрения ипотеки.

Поэтому, если покупатель планирует использовать кредит, требования банка лучше выяснить до подписания договора. Иначе согласованные между родственниками условия могут не подойти для ипотечной сделки.

Что учитывать при использовании материнского капитала

Если сделка связана с материнским капиталом, недостаточно проверить только возможность оплатить им квартиру.

Использование этих средств связано с дополнительными требованиями, в том числе с защитой имущественных прав членов семьи.

Перед оформлением нужно установить:

• кто выступает продавцом квартиры;
• кому должны быть выделены доли;
• выполнены ли обязанности перед членами семьи;
• соответствует ли сделка требованиям программы материнского капитала.

Особое внимание необходимо уделить квартире, которая ранее приобреталась с использованием маткапитала. В таком случае нужно проверить выполнение обязанностей по выделению долей, а не исходить из того, что жильём можно распоряжаться как обычной квартирой одного собственника.

Материнский капитал — не просто источник денег для расчёта с продавцом. Поэтому все связанные с ним условия лучше выяснить заранее, до оформления договора.

Главное

Продать квартиру матери, совершеннолетнему ребёнку или другому близкому родственнику обычно можно. Если стороны совершеннолетние, дееспособные и действительно заключают возмездную сделку, применяются общие правила купли-продажи недвижимости с учётом особенностей конкретной квартиры.

Начните с проверки собственника, долей, прав супруга и детей, обременений и способа оплаты. Затем определите требования к договору, налоговые последствия и порядок регистрации.

Если в сделке участвует несовершеннолетний, квартира связана с материнским капиталом или покупатель использует ипотеку, эти обстоятельства нужно разобрать отдельно. Именно они, а не само родство, могут изменить порядок оформления или сделать выбранную сделку невозможной.