Продажа квартиры с обременением

Проверяя юридическую чистоту сделки, юрист может указать на то, что желаемая квартира находится под обременением. Владельцам такой недвижимости непросто осуществит продажу, поскольку покупатели чувствуют некий подвох, боятся быть обманутыми. В действительности при грамотной организации сделки она не несет опасности, и более того, проходит под чутким руководством не только заинтересованных лиц, но и кредиторов, госорганов.

✅ Что это значит

Под обременением понимают ограничения, препятствующие собственнику квартиры распоряжаться своим имуществом. В законодательстве информация об обременениях отражена в ст. 1 Закона № 218-ФЗ от 13.07.2015 г.

Ограничения, влияющие на порядок отчуждения недвижимого имущества, должны быть зарегистрированы. В их число входит:

• ипотека;
• сервитут;
• аренда;
• наем жилого помещения;
• доверительное управление.

Кроме того, на ограниченность возможностей собственника в отношении распоряжения имуществом указывает:

• оформление договора пожизненной ренты;
• наличие несовершеннолетних собственников, недееспособных граждан;
• приобретение недвижимости с использованием материнского капитала;
• наличии наследников;
• пребывание жилья в статусе совместной собственности супругов.

Во всех случаях сделка проводится с привлечением 3-го лица. Им может быть банк, органы опеки и попечительства, служба судебных приставов или иные организации, без одобрения которых сделка будет считаться незаконной.

Наличие ограничений не означает, что сделку купли-продажи провести не получится. Все возможно, но только после снятия обременения или перевода долга на покупателя.

Недвижимость с обременением считается проблемной, ведь придется произвести ряд манипуляций по снятию ограничений, поэтому риэлторы и сами владельцы зачастую умалчивают об имеющейся проблеме. Покупателю необходимо узнать, как проверить наличие обременений на квартире. Нужная информация отражается в документах:

Благодаря тщательному изучению документов можно выяснить, какие сложности предстоят при покупке, и стоит ли далее интересоваться выбранным объектом.

✅ Можно ли продать квартиру с обременением

Недвижимость, которая попала под обременение, не всегда можно продать. Если причина в ограничениях, установленных организациями, то действуя в рамках закона их можно снять или перевести на иное лицо. Если же преграда в личных интересах прочих собственников, то проблемы либо не удается решить, либо придется поступиться своими материальными интересами.

✅ Как продать квартиру с обременением

Каждый случай требует отдельного рассмотрения. Оптимальный вариант — добиться снятия обременения и продавать уже «чистую квартиру».

Продавцу не стоит замалчивать ситуацию. Чтобы продать квартиру с обременением без материальных потерь, необходимо самостоятельно предоставить все документы, указать на нюансы и разъяснить, что вопрос решаем.

🔻 Ипотека

При оформлении кредита, направленного на покупку квартиры, недвижимость остается в залоге у банка. Обременение накладывается до момента полного погашения кредитных обязательств.

Если заемщик не вносит проценты по кредиту, всячески избегает ответственности, банк ходатайствует о наложении ареста на жилье, а после — выставляет его на торги. Плательщику кредита необходимо ознакомиться с положением ст. 348 ГПК РФ, согласно которому квартиру могут продать принудительно, если:

• неуплата составляет от 3 месяцев, или же заемщик не платил по счетам более 3 раз за год;
• величина долга составляет не менее 5% от стоимости залога.

Обычно инициатива о продаже исходит лично от заемщика в случае переезда, внезапной нуждаемости в материальных средствах, при невозможности в дальнейшем платить по счетам. Вариантов продажи несколько:

• изыскать возможность досрочного погашения кредита и продать квартиру без обременения;
• обратиться в банк и заручиться согласием на продажу недвижимости.

Отличный вариант — получить от покупателя согласие на предоставление залога в счет погашения кредита.

🚩 Продажа после снятия обременения

Процедура проводится следующим образом:

1. Кредитор обращается в банк. Сотрудник финучреждения производит перерасчет задолженности.
2. Продавец и покупатель оформляют предварительный договор купли-продажи, договор залога.
3. Продавец погашает долг в банке и направляется в Росреестр для снятия обременения. Для этого понадобится справка о том, что долг погашен.
4. Оформляется ДКП с покупателем.

При таком развитии событий продается уже «чистая» квартира, не обремененная долговыми обязательствами.

🚩 Продажа квартиры в ипотеке через банковскую ячейку

Ряд банков, в частности — ВТБ, предлагают провести продажу ипотечной квартиры с использованием банковской ячейки. Схема заключается в следующем:

1. Заемщик обращается в банк с заявлением о продаже квартиры в залоге. В течение 2 недель банк принимает решение о продаже и назначает дату закладки средств в ячейку.
2. Стороны (продавец и покупатель) заключают договор с банком об аренде банковской ячейки. Производится закладка средств. Как правило, часть оплаты идет в счет погашения долга, в вторая часть — средства, получаемые непосредственно продавцом. В некоторых случаях требуется перечисление средств на счет банка в сумме, равной кредиторской задолженности.
3. Продавцу выдается разрешение на продажу квартиры.
4. Стороны оформляют ДКП.
5. Продавец, покупатель и финорганизация обращаются в Росреестр для снятия обременения с квартиры и регистрации перехода права собственности.
6. Согласовывается время изъятия средств из банковской ячейки Продавцом.

В целом процедура займет не более 3 недель — 1 месяца. Это дольше, чем стандартная купля-продажа, поскольку требуется время на согласование процедуры с банком.

🚩 Документы

Для продажи квартиры в ипотеке нужно предоставить в банк:

• выписку ЕГРН;
• ДКП о приобретении заложенной квартиры;
• кредитный договор;
• паспорта заемщиков и покупателей ипотечной недвижимости.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Методика продажи квартир под обременением банка давно выработана, стоит только обратиться в финорганизацию, которая выдала кредит, и получить ответ о допустимых схемах продажи. Основная проблема состоит в том, чтобы продать квартиру с кредитом по наиболее выгодной цене, поскольку стоимость на них обычно ниже средней рыночной.

🔻 Арест

Недвижимость, находящуюся под арестом, продать невозможно до устранения причин наложения обременения. Арест имущества осуществляется в качестве:

• Обеспечительной меры. Это значит, что есть заинтересованная сторона, которая подала иск на Продавца и ходатайствовала о наложении ареста на имущество в качестве принятия обеспечительной меры. Например, недвижимость оформлена на супруга до заключения брака, но была куплена на средства жены и при наличии доказательств может достаться ей после развода. Чтобы при разделе имущества муж не успел продать квартиру, супруга подает ходатайство о наложении ареста. Часто под арест попадают квартиры с большими невыплаченными суммами долга по услугам ЖКХ.
• Процедуры, предшествующей наложению взыскания на недвижимость. Например, при злостном уклонении от алиментов и отсутствии иного имущества по решению суда у неплательщика может быть конфискована квартира за долги.

Сведения об аресте вносятся в ЕГРН. Как только Продавец устранит причины ареста, ограничение снимается тем же органом, что было наложено.

Если покупатель в документах видит запись об аресте недвижимости, не стоит рассчитывать на быструю сделку. Так, если арест был наложен судом общей юрисдикции, снять его можно только в судебном порядке.

Продавцу для успешной продажи рекомендуется объяснить причину ареста и оговорить сроки снятия обременения.

✅ Рента

Под рентой понимают договорное оформление имущественных отношений, при которых одна сторона (получатель) передает второй стороне (плательщику) имущество при условии периодической выплаты ренты (ст. 583-588 ГК РФ). Плата может быть постоянной (бессрочной) или установленной в течение определенного срока.

Рента — обременение, поскольку при передаче недвижимости Покупателю последний будет нести субсидиарную ответственность. Это значит, если основной плательщик ренты не выполнит свои обязательства, перечислять ренту будет обязан человек, который несет субсидиарную ответственность.

Продать такую квартиру можно, однако, согласно ст. 604 ГК РФ, для распоряжения имуществом необходимо получить согласие держателя ренты (прежнего владельца).

Для покупателя сделка несет риск. Сделка может быть расторгнута получателем ренты, если он докажет, что ему не обеспечиваются условия содержания, установленные договором ренты.

🔻 Аренда

Сторонние люди в квартире — неприятный сюрприз для покупателя, но если у них «на руках» договор аренды, то проживание законно, невзирая на смену собственника.

Сведения о том, что квартира арендована, содержатся в выписке ЕГРН только в случае длительной аренды — от 1 года (ст. 609 ГК РФ). Если срок договора менее 12 месяцев, достоверно узнать о таком обременении не удастся.

Решив продать арендованную квартиру, необходимо предупредить об этом жильцов. По закону у них должно быть не менее 3 месяцев на поиск нового жилья и переезд, если иное не установлено договором.

Требовать через суд расторжения договора, не имея на то веских оснований, бессмысленно. По решению суда арендаторов могут выселить, если они:

• нарушают условия договора;
• портят имущество;
• более 2 раз нарушали сроки платежа;
• не делали капремонт в сроки, установленные договором.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Собственнику необходимо найти компромиссные решения и с арендующими жильцами, и с покупателем. Если у последнего есть иное жилье, возможно, он может подождать несколько месяцев и переселиться по истечении срока, оговоренного в договоре аренды. В это время плата за квартиру будет перечисляться на счет Покупателя.

🔻 Прочие ограничения

В ряде случаев квартиру продать невозможно без согласования с иными собственниками, сторонними организациями. Ограничения накладываются, если:

• В числе собственников есть несовершеннолетние дети, недееспособные граждане. По закону продажа части недвижимости, принадлежащей указанным лицам, производится только с разрешения органов опеки и попечительства. При отчуждении имущества ребенка важно, чтобы ему предоставили альтернативное жилье, которое по квадратуре, а также в долевом соотношении не будет уступать продаваемому. В ООП подается предварительный договор купли-продажи альтернативного жилья. Представители госоргана должны убедиться, что детям будут предоставлены условия для комфортного проживания и гармоничного развития.
• Квартира находится в совместной собственности. Если жилье было куплено в барке, то даже при условии оформления квартиры на одного из супругов он обязан получить письменное нотариально удостоверенное согласие второго супруга на продажу.
• В квартире зарегистрированы иные жильцы. Продать жилье можно, но условия снятия с регистрационного учета третьих лиц должны быть четко оговорены в договоре. Особую опасность для покупателя представляют граждане, которые отказались от приватизации. Они имеют право пожизненного пользования квартирой. Также нужно проверить, нет ли среди зарегистрированных граждан, пребывающих на срочной службе или в местах лишения свободы. Они имеют право восстановить регистрацию, сколько бы времени ни прошло с момента их отсутствия. Если допустить оплошность и не «выписать» таких жильцов по их согласию или в судебном порядке, договор может быть расторгнут по инициативе покупателя.
• Квартира была куплена на маткапитал. По закону после покупки такой квартиры необходимо наделить имущественными долями всех членов семьи. Если «обойти» закон и не выделить доли, а продать квартиру без согласия ООП, сделку может оспорить покупатель имущества, представители несовершеннолетних или сами дети, достигнув 18-летия.

Продажа обремененной квартиры вызывает трудности у Продавца и недоверие у Покупателя. Задача обеих сторон предоставить и проверить документы, убедиться, что сделка не будет оспорима со стороны третьих лиц. Свести все риски к минимуму поможет скрупулезное составление ДКП, желательно — с привлечением юриста.

✅ Как оформить договор на продажу

Наиболее типичная ситуация — продажа квартиры в ипотеке. Жилье может быть первичным (когда продается квартира в новостройке) или вторичным. В любом случае в тексте указывается способ оплаты: по частям или единым платежом. Формулировки выглядят так:

• «… расчет производится после подписания Основного договора и государственной регистрации перехода права собственности»;
• «… настоящим договором предусмотрено поэтапное внесение оплаты…» и далее — описание этапов с указанием сроков, сумм;
• «расчет производится с рассрочкой платежа…» с уточнением сроков перечисления суммы.

Если деньги вносятся до момента подписания договора, то для Продавца нет рисков неполучения средств. Если же оплата производится после подписания договора или даже госрегистрации перехода права собственности, необходимо принять меры по обеспечению обязательств. Одна из таких мер — обременение имущества одним из способов:

• В силу закона. О внесении залога ставится пометка на договоре, и регистратор вносит запись о залоге в ЕГРН.
• Согласно договоренности между сторонами.

Ипотечная недвижимость, указанная в договоре, будет находиться одновременно в залоге у 2 субъектов:

1. Банка, поскольку ипотека на момент оформления права собственности до конца не погашена.
2. Продавца, поскольку Покупатель еще не рассчитался за недвижимость.

Иногда в договорах указывается «Стороны пришли к согласию, что право залога у продавца на квартиру не возникает…». Это значит, что в регистрационном органе после завершения сделки необходимо снять только одно обременение — банка, а обременение в пользу Продавца «в силу закона» снимать не придется.

Договор должен содержать информацию:

• О сторонах: ФИО покупателя и продавца, их паспортные данные, включая место регистрации.
• Об объекте соглашения. Квартира должна быть четко идентифицирована, поэтому указывается ее адрес, этажность дома, количество и квадратура комнат, документ-основание для обретения на нее права собственности и прочие сведения.
• Цена квартиры полностью за объект или за 1м2.
• Порядок взаиморасчетов между сторонами.
• Права и обязанности, штрафы за нарушение обязательств.
• Подписи сторон.

Особое внимание уделяется описанию порядка оплаты. Указываются сроки погашения денежных обязательств и снятия с квартиры обременения, оговаривается, кто несет ответственность за сохранность имущества.

🔻 Договор купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца (образец)

Скачать образец договора купли-продажи квартиры с обременением в пользу продавца

🚩 Документы

Чтобы зарегистрировать ДКП в пользу продавца в Росреестре или МФЦ, необходимо предоставить документы:

• заявление от обеих сторон на регистрацию перехода прав;
• ДКП (3 экз.);
• техпаспорт, кадастровый паспорт, правоустанавливающие документы;
• в случае погашения кредитных обязательств — погашенную закладную;
• доверенность, выданную финорганизацией на снятие обременения;
• выписку из домовой книги;
• документ об оплате госпошлины;
• если продается совместная собственность — нотариально заверенное согласие супруги на продажу; если продается имущество ребенка — разрешение ООП.

Стоимость услуг (Госпошлина) при регистрации составляет 2000 руб.

Срок регистрации через Росреестр составляет 7 рабочих дней, а через МФЦ 9. После оплаты по совместному заявлению сторон с квартиры снимается обременение.

Благодаря такому договору при неисполнении обязательств со стороны Покупателя Продавец может оставить объект за собой. Для Покупателя такой договор дает возможность купить квартиру в рассрочку, то есть фактически она будет в залоге продавца до полной выплаты ее стоимости.

Покупка квартиры с обременением безопасна, если подойти к делу профессионально. Часто имущество под обременением выдается за «юридически чистое», и обман может раскрыться нескоро. Если при ипотеке все прозрачно — в выписке ЕГРН четко видно, что имущество под обременением, то наличие скрытых собственников можно сразу не выявить.

Меры безопасности необходимо предпринять еще на стадии заключения договора, и включить такие пункты, при которых нарушение обязательств со стороны контрагента приведет к возврату денег (собственности). Чтобы не оказаться обманутым, спросите у юриста: чем грозит покупка квартиры с обременением? Как снять ограничения по продаже квартиры? Как заключить договор, если квартира в ипотеке? Консультации на сайте предоставляются бесплатно, опишите свою ситуацию прямо сейчас, и квалифицированный юрист поможет вам заключить выгодную сделку.