Продажа, покупка комнаты в коммунальной квартире

Комната в коммуналке — ходовой товар. Ее приобретение дает возможность оформить регистрацию, и при этом получить в собственность жилье по гораздо меньшей стоимости, чем пришлось бы платить за полноценную квартиру. Купля-продажа коммуналки подчинена ряду правил, несоблюдение которых приведет к недействительности сделки.

✅ Можно ли продать комнату в квартире

Не каждую комнату можно продать, а чтобы выяснить, возможно ли отчуждение имущества, необходимо проверить:

• Факт приватизации. Проживающий в комнате может распорядиться ею по своему усмотрению, если имеет документ о праве собственности. Большинство комнат в коммуналках выдавались государством (например, жилье детям-сиротам, инвалидам), предприятиями по ордеру. В таких комнатах можно жить, но продать их получится только после прохождения процедуры приватизации. Документом, подтверждающим собственность, будет свидетельство или выписка ЕГРН.
• Наличие согласия от прочих собственников. Как правило, в коммуналке проживают посторонние лица, семьи, в чьих интересах может быть расширение жилплощади. Собственник комнаты обязан уведомить остальных о продаже, соблюдая определенный порядок действий.

Перед реализацией комнаты нелишним будет ознакомиться с нормативно-правовыми актами, регламентирующими отчуждение имущества:

Исходя из основных требований, предъявляемых к продаваемой коммунальной квартире, можно определить основной порядок действий для реализации недвижимости.

✅ Порядок купли-продажи комнаты в коммунальной квартире

Чтобы продать комнату в коммуналке, собственнику квартиры необходимо:

1. Определить, соблюдены ли условия для продажи, обозначить цену комнаты.
2. Организовать оповещение прочих собственников о продаже. Для этого лучше обратиться к нотариусу.
3. Собрать необходимые документы.
4. Если комната находится в совместной собственности — оформить нотариально заверенное разрешение на продажу, а если один из собственников — несовершеннолетний, недееспособный гражданин — обратиться в ООП за разрешением о продаже.
5. Организовать снятие с регистрационного учета всех жильцов квартиры.
6. Оформить договор купли-продажи.
7. Произвести регистрацию перехода права собственности в Росреестре.

Несложная на первый взгляд процедура имеет ряд нюансов, несоблюдение которых приведет к оспоримости сделки.

✅ Преимущественное право покупки

Первоочередное задание — соблюсти преимущественное право покупки. Что это значит? По закону соседи, проживающие в квартире, имеют приоритет на покупку жилья перед остальными претендентами. Собственник комнаты обязан предложить им комнату по определенной цене (устанавливается по желанию собственника). Впоследствии цену нельзя снижать, поскольку это нарушает правила предоставления права первоочередной покупки.

Особенности коммуналки — наличие соседей в лице госоргана. Так бывает, если одна из комнат не приватизирована, поэтому извещения должны получить:

• В приватизированных соседних комнатах — граждане, являющиеся собственниками жилья. Если владелец из числа соседей — несовершеннолетний, недееспособный гражданин, необходимо обратиться с уведомлением о продаже в органы опеки и попечительства.
• В неприватизированных комнатах — районная администрация, жилищный комитет.

Извещение о продаже должно быть составлено в письменном виде.

🔻 Уведомление соседей о продаже

Оповестить соседей о продаже комнаты в квартире можно лично, направив письменные извещения почтой заказным письмом с уведомлением о вручении и описью вложения, или посредством нотариуса. Последний вариант предпочтителен, если:

• место фактического проживания собственника-соседа неизвестно;
• соседи избегают получения оповещения о продаже, отказываются получать заказное письмо, чинят препятствия к продаже;
• собственники проживают за границей.

Если комната продается одному из соседей, отправлять письменные оповещения о продаже остальным собственникам не обязательно.

Оповещение должно содержать информацию:

• ФИО продавца;
• указание вида объекта недвижимости, его кадастровый номер (кадастровый паспорт предоставляется на комнату или на квартиру по требованию госорганов), адрес и прочие данные, позволяющие идентифицировать комнату в коммунальной квартире;
• размер продаваемой доли в праве общей собственности, квадратура комнаты;
• цену недвижимости;
• предложение о покупке комнаты;
• контактные данные.

🔻 Образец оповещения

Скачать образец оповещения о продаже комнаты в коммуналке

В документе следует акцентировать внимание, что соседям предоставляется 30 дней на раздумья, после чего они должны дать ответ.

Продать комнату можно до истечения 30 дней, если все собственники оформят письменные отказы от приобретения доли.

После возможны несколько вариантов развития событий:

1. Кто-то из соседей решится приобрести комнату. Бывает, что сразу несколько собственников коммуналки решаются на покупку. Продавец волен действовать по своему усмотрению, поскольку среди претендентов первой очереди приоритеты не установлены.
2. Соседи оформили отказы. Тогда продавец может спокойно предлагать комнату третьим лицам, но цена не должна быть меньшей, чем указана в извещении.
3. В течение месяца никто не ответил на извещение. Тогда собственник может подавать квартиру, но у него должны быть документы, подтверждающие, что он следовал закону и предоставлял право преимущественной покупки иным собственникам.

Нередко отказ от получения извещения используется несговорчивыми соседями как способ отсрочить продажу. Однако есть несколько способов продать комнату в коммуналке, если соседи против.

✅ Как можно быстро продать комнату в коммунальной квартире, если соседи против

Даже если прочие собственники всячески избегают получения извещения, можно добиться быстрой продажи комнаты одним из способов:

• Отправить извещение через нотариуса. Услуга не бесплатная, но в итоге у покупателя будет «на руках» документ о принятии мер по уведомлению о продаже.
• Привлечь третьих лиц. Лучший вариант — вызвать участкового в свидетели отказа от получения письма. Важно договориться об одновременном приходе участкового и почтальона.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

При неполучении заказного письма оно вернется адресату с пометкой о невручении. Это будет доказательством принятия мер по оповещению о продаже. Если иные собственники обратятся в суд с целью доказать неправомерность такой сделки, им придется подтвердить веские причины, по которым они не могли получить уведомление (пребывание в тюрьме, больнице или иные существенные основания). При отсутствии таких причин их доводы будут безосновательны. Кроме того, заявители должны предоставить в суд доказательства своей платежеспособности, готовности купить комнату по ранее указанной цене.

🔻 Дарение доли вместо продажи

Один из вариантов продажи комнаты при несогласии соседей по коммуналке — через дарение. Продавец вправе подарить микродолю третьему лицу, а затем продать оставшуюся часть как содольщику. При этом есть риск столкнуться с недобросовестным покупателем. Кроме того, соседи могут потребовать признание такой сделки притворной, но доказать неправомерность дарения трудно и затратно.

🔻 Комната в залоге

Если на квартиру нашелся реальный покупатель, а прочие собственники противятся продаже, можно оформить с потенциальным покупателем договор займа под залог комнаты. По истечении указанного в договоре срока оформляется «Соглашение об отступном» (ст. 409 ГК РФ), согласно которому комната перейдет займодателю взамен невыплаченных денежных средств.

✅ Документы для оформления сделки

Чтобы оформить договор купли-продажи комнаты в коммуналке, продавец и покупатель должны собрать ряд документов.

Продавец предоставляет:

• паспорт;
• извещения о продаже соседям (если комната продается 3-му лицу);
• правоустанавливающие документы (договор купли-продажи, дарения, приватизации или иной документ);
• кадастровый план;
• выписку об отсутствии (или наличии) задолженности за коммунальные услуги;
• выписку БТИ с экспликацией;
• справку о лицах, зарегистрированных в комнате;
• договор купли-продажи;
• акт приема-передачи.

Кроме того, могут понадобиться документы:

• при наличии в продаваемой комнате собственника-несовершеннолетнего, недееспособного нужно разрешение ООП на продажу;
• если комната находится в совместной собственности — нотариально заверенное разрешение второго супруга на продажу;
• документы о смене фамилии;
• для заключенного — справка о пребывании в местах лишения свободы;
• доверенность, если интересы продавца представляет третье лицо.

Покупатель предоставляет:

• паспорт;
• при наличии супруга — свидетельство о браке, согласие супруга на приобретение недвижимости, однако если в сделке участвуют оба, согласие не требуется;
• если комната приобретается на несовершеннолетнего — согласие ООП.

Проверка предоставляемых документов позволяет выявить, нет ли на квартире обременений (это видно в выписке ЕГРН), соответствует ли планировка квартиры той, что указана в технической документации, нет ли в комнате прочих зарегистрированных лиц.

После проверки можно приступать к заключению договора купли-продажи.

✅ Как оформить договор купли-продажи комнаты

Договор может иметь как простую, так и обязательную нотариальную форму. Все зависит от формы собственности коммуналки и особенностей оформления «квартир-общежитий» в конкретном регионе проживания.

Если доли в квартире «реальные», то есть каждая из комнат выделена в натуре, ее площадь конкретно обозначена в м2, каждый объект имеет отдельного собственника, кадастровый паспорт, то нотариальное заверение не обязательно.

Если по документам квартира находится в долевой собственности, доли идеальны (обозначены дробью) и не выделены в реальные, то договор купли-продажи потребует обязательного нотариального заверения. В таком жилье может проживать несколько семей, не связанных родством, но их доли «разбросаны» по всей квартире — несколько метров в одной комнате, несколько — в другой, а место проживания определено порядком пользования, который может быть изменен по договоренности и подлежит пересмотру при появлении нового собственника.

Что касается ДКП, он должен иметь письменную форму, содержать обязательные (существенные) и дополнительные условия. К обязательным относятся пункты:

• О предмете договора — необходимо конкретно определить, что продается, описать комнату, квадратуру, место расположения относительно иных объектов; указать адрес и кадастровый номер.
• О цене сделки. Важно, чтобы цена не превышала указанную в извещениях о продаже, иначе договор может быть оспорен.
• О жильцах, которые имеют право пожизненного проживания в квартире.

Структура договора следующая:

• Преамбула с указанием даты, места заключения договора, ФИО продавца, покупателя, их паспортных данных, место регистрации.
• Существенные условия (о предмете, цене договора).
• Дополнительные условия с информацией; кто зарегистрирован в комнате и когда произойдет снятие с регистрационного учета; как осуществится оплата; каково состояние квартиры; что будет при невыполнении предписаний договора и прочие условия по усмотрению сторон.
• Подпись и дата.

Скачать образец договора купли-продажи комнаты

В договоре следует детализировать схему передачи денежных средств, предусмотреть ответственность за невыполнение обязательств, например, произвести запись «… при нарушении срока передачи денег имущество возвращается в собственность продавца».

✅ Стоимость оформления

К процессу купли-продажи рекомендуется привлечь опытного юриста, нотариуса. Так исключается вероятность совершения мнимой, ничтожной и потенциально опасной сделки.

Оформление справок потребует внесения госпошлины. Так, например, за вписку ЕГРН придется заплатить 300 руб., стоимость кадастрового паспорта (выписки) — 400 руб.

Если в квартире есть неузаконенная перепланировка, придется вносить изменения в кадастровый паспорт. Нередко при проверке выясняется, что перепланировка грозит разрушением объекта. Тогда придется устранять изменения, и величина затрат возрастет до суммы от 10 тыс. руб.

Если купля-продажа связана с отчуждением имущества несовершеннолетнего, недееспособного, ограниченного в дееспособности, или же коммуналка находится в долевой собственности, нотариальное удостоверение сделки обязательно. При этом уплачивается госпошлина, которая в соответствии со ст. 333.24 НК РФ равна 0,5% от суммы договора, но находится в пределах 300 руб.-20 тыс. руб.

В иных случаях, то есть при продаже выделенной в натуре комнаты от дееспособного собственника старше 18 лет, договор заверять не нужно, но по желанию — можно. Тогда стоимость заверения составит (ст. 22.1 Основ законодательства о нотариате):

Впоследствии переход права собственности необходимо зарегистрировать в Росреестре. Затраты составят 2 тыс. руб.

🔻 Налоговый вычет

Если недвижимость находилась в собственности менее 5 лет (а в случаях, если комната была подарена, передана по договору приватизации или договору пожизненной ренты с иждивением, получена по наследству — менее 3 лет), продавцом платится налог в размере 13%.

Если выяснилось, что налог платить нужно, можно использовать один из налоговых вычетов:

• 1 млн. руб.;
• затраты, связанные с приобретением комнаты (их необходимо подтвердить документально).

Например, если комната ранее была куплена и продается менее чем за 1 млн. руб. в срок ранее чем 5 лет с момента ее покупки, используется налоговый вычет в 1 млн. руб., и налог платить не нужно.

✅ На что обратить внимание при покупке, подводные камни

Продавец обязан подготовить документы к продаже, урегулировать все спорные моменты с соседями, но зачастую для ускорения сделки ее участники пренебрегают правилами, поэтому покупателю необходимо проявлять бдительность, проверять сведения:

• Наличие уведомлений. Покупатель должен удостовериться, что все собственники были оповещены о продаже, а квартира продается по цене не меньшей, чем указана в оповещении.
• Участие в сделке детей, супругов, ограниченно дееспособных жильцов. Если окажется, что кто-то из указанных лиц имеет право на собственность, необходимо получить дополнительные документы (нотариальное согласие, одобрение ООП).
• Выделены доли или нет. Нередко покупатели уверены, что покупают комнату в натуре, а на самом деле — доли в квартире. Разобраться в особенностях записей в правоустанавливающих документах поможет юрист.

Чтобы сделка состоялась, и никто не посягал на приобретенные квадратные метры, нужно оформить покупку в соответствии с законодательством.

Покупка комнаты в коммуналке позволяет не только проживать в своем личном пространстве, но и постепенно обзавестись целой квартирой. Например, цена 4 комнат в коммуналке может составлять 5 млн. руб., а при их планомерном выкупе уже целая квартира будет продаваться в 5-10 раз дороже.

Коммуналки пользуются спросом, но важно приобрести именно выделенную в натуре комнату для распоряжения ею по своему усмотрению. Чтобы риэлторы и собственники не смогли ввести вас в заблуждение, предоставьте документы на квартиру и спросите у юриста: как купить комнату в коммуналке? Как продать комнату с соблюдением права преимущественной покупки? Что делать, если соседи против продажи? Обращайтесь прямо сейчас, консультации на сайте предоставляются бесплатно.