Как проверить квартиру, если продавец владеет ею менее 3 лет
Квартиру, которой продавец владеет менее 3 лет, покупать можно. Сам по себе короткий срок владения не означает, что с недвижимостью что-то не так или сделка опасна. Но прежде чем передавать деньги, стоит выяснить, как продавец получил квартиру, чем подтверждается его право собственности и нет ли у других людей прав на это жильё.
Главное — не просто проверить дату регистрации права, а разобраться, почему квартира недавно перешла к продавцу. Например, при наследовании важно выяснить, были ли другие наследники, а при приватизации — не сохранил ли кто-то право пользоваться квартирой. Поэтому набор документов и глубина проверки зависят прежде всего от истории недвижимости.
- Продавец владеет менее 3 лет
- Почему получил квартиру?
- Покупка / наследство / дарение / приватизация
- Какой документ подтверждает основание?
- Какие дополнительные права нужно проверить?
- Можно ли переходить к договору?
Что проверить до аванса
Начните с четырёх вопросов:
Необязательно, что проверка выявит проблемы. Но если происхождение квартиры непонятно или документы противоречат друг другу, сначала нужно разобраться с этими обстоятельствами и только потом переходить к авансу и договору.
Как продавец получил квартиру и что это меняет
Одна и та же дата регистрации права может относиться к совершенно разным ситуациям. Поэтому сначала выясните основание приобретения квартиры, а затем проверьте обстоятельства, которые с ним связаны.
| Как продавец получил квартиру | Какие документы запросить | Что выяснить |
|---|---|---|
| Купил по договору | Договор купли-продажи, документы о регистрации права, по возможности подтверждение расчётов | Кто был предыдущим собственником, совпадают ли данные участников сделки, нет ли спорных обстоятельств предыдущей покупки |
| Получил в наследство | Свидетельство о праве на наследство, документы наследственного дела, если они доступны | Кто мог претендовать на наследство, были ли другие наследники, нет ли вопросов к переходу права |
| Получил в подарок | Договор дарения | Кто подарил квартиру, какие отношения были между сторонами, соответствует ли договор зарегистрированному праву |
| Получил при приватизации | Договор передачи квартиры, сведения об участниках приватизации, документы об отказах от участия | Кто имел право участвовать в приватизации, кто отказался и не сохранил ли кто-то право пользования квартирой |
| Стал собственником после нескольких быстрых переходов права | Историю переходов права и документы по предыдущим сделкам | Почему квартира часто меняла владельцев и не повторяются ли в истории спорные обстоятельства |
Если квартира досталась продавцу другим способом, попросите документ, который подтверждает именно это основание.
Несколько переходов права за короткое время не доказывают, что с квартирой есть проблема. Но в такой ситуации стоит выяснить причины смены собственников и по возможности проверить документы по каждому переходу.
Какие документы нужно запросить у продавца
Выписка из ЕГРН
Выписка из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) помогает проверить основные сведения о квартире:
- характеристики объекта;
- зарегистрированное право собственности;
- зарегистрированные ограничения и обременения;
- доступные сведения об истории переходов права.
Бланк для самостоятельного заполнения
СОВМЕСТНОЕ ПИСЬМЕННОЕ ОБРАЩЕНИЕ К НОТАРИУСУ
Нотариусу [ФИО нотариуса в дательном падеже], [Нотариальный округ]
От продавца [ФИО продавца в родительном падеже], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт [Реквизиты паспорта продавца — серия и номер], выдан [Реквизиты паспорта продавца — дата выдачи] [Реквизиты паспорта продавца — кем выдан], адрес [Адрес продавца]
и покупателя [ФИО покупателя в родительном падеже], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт [Реквизиты паспорта покупателя — серия и номер], выдан [Реквизиты паспорта покупателя — дата выдачи] [Реквизиты паспорта покупателя — кем выдан], адрес [Адрес покупателя]
Мы, [ФИО продавца для подписи] и [ФИО покупателя для подписи], намерены заключить договор продажи квартиры [Адрес проверяемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры]. Продавец заявляет о зарегистрированном праве собственности на квартиру на основании договора купли-продажи от [Дата договора приобретения продавцом] № [Номер договора приобретения продавцом], запись ЕГРН [Дата и номер записи права]. Документы для проверки прилагаются.
В имеющейся у Покупателя выписке ЕГРН [Дата и номер имеющейся выписки] отсутствуют персональные сведения, необходимые для сопоставления нынешнего правообладателя с личностью Продавца. Просим рассмотреть совместное обращение и удостоверить конкретные сведения о правообладателе в ЕГРН, необходимые для этой сделки: [Конкретные необходимые сведения].
Просим сообщить, какие документы и действия необходимы для надлежащего нотариального действия и возможно ли его совершить по представленным материалам. Настоящая просьба не означает свободного доступа Покупателя ко всем персональным данным прежних владельцев, не подменяет проверку истории права и не обязывает удостоверить неподтверждённые сведения.
Приложения для рассмотрения: документы, удостоверяющие личности заявителей; имеющаяся выписка ЕГРН [Дата и номер имеющейся выписки]; документ приобретения Продавцом: договор купли-продажи от [Дата договора приобретения продавцом] № [Номер договора приобретения продавцом]; проект договора продажи от [Дата подписания]. Надлежащие оригиналы и дополнительные необходимые документы предъявляются по требованиям нотариального действия.
Связь с Продавцом: [Контакт продавца]. Связь с Покупателем: [Контакт покупателя]. Обращение подписывается обоими заявителями.
Дата подписания: [Дата подписания]
Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО продавца для подписи]
Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя для подписи]
Документ, на основании которого возникло право собственности
Выписка из ЕГРН подтверждает наличие зарегистрированного права, но не заменяет проверку обстоятельств его возникновения.
Попросите продавца показать документ, по которому он стал собственником: договор купли-продажи, дарения, свидетельство о праве на наследство, договор передачи квартиры при приватизации или другой документ-основание.
Дальше проверяйте обстоятельства именно этого приобретения. Например, если квартира получена по наследству, одного факта регистрации права недостаточно, чтобы разобраться в вопросах о возможных наследниках.
Паспорт продавца и доверенность представителя
Если продавец участвует в сделке лично, проверьте его паспорт и сопоставьте данные с остальными документами.
Если от имени собственника действует представитель, дополнительно запросите доверенность. Важно не только убедиться в её наличии, но и прочитать, какие именно полномочия предоставлены представителю и вправе ли он совершить эту сделку.
Сведения о продавце и его представителе в документах не должны противоречить друг другу.
Когда нужны дополнительные проверки
После изучения основных документов могут появиться вопросы, связанные с семейным положением продавца, историей приватизации, правами детей или финансовыми обстоятельствами. Проверять всё подряд одинаково подробно не нужно: дополнительные действия зависят от конкретной ситуации.
Если продавец состоит или состоял в браке
Нужно выяснить, не относится ли квартира к совместному имуществу супругов. Для этого важно установить, когда она была приобретена и каким способом досталась продавцу.
Также проверьте:
- требовалось ли согласие супруга на сделку;
- есть ли брачный договор;
- заключалось ли соглашение о разделе имущества;
- принималось ли судебное решение по поводу квартиры.
Нельзя делать вывод о семейных правах на недвижимость только по тому, на чьё имя зарегистрирована квартира. Нужно учитывать обстоятельства её приобретения и документы, которые определяют права супругов.
Если с квартирой связаны права несовершеннолетних
Наличие детей у продавца само по себе не означает, что с квартирой возникнут проблемы. Важно другое — были ли у несовершеннолетних права на это жильё и затрагивает ли их предстоящая сделка.
Выясните:
- принадлежит ли детям доля или были ли у них другие права на квартиру;
- использовался ли при приобретении жилья материнский капитал;
- требовалось ли участие органов опеки.
Если такие обстоятельства есть, необходимо проверить соответствующие документы, а не ограничиваться объяснением продавца.
Если квартира была приватизирована
При покупке недавно приватизированной квартиры особое внимание уделите людям, которые проживали в ней во время приватизации.
Нужно установить, кто имел право участвовать в приватизации, кто действительно участвовал и кто отказался. Отдельно проверьте, не сохранил ли кто-то из этих людей право пользоваться квартирой.
Договор передачи квартиры и документы об участниках приватизации помогут разобраться в её истории. Вопрос о сохранившихся правах пользования особенно важен, даже если в ЕГРН уже указан новый собственник.
Если квартира находится в ипотеке, под арестом или есть другие ограничения
Проверьте зарегистрированные обременения и ограничения. Если выявлена ипотека, выясните, требуется ли согласие банка на сделку.
При аресте или других ограничениях важно установить, можно ли зарегистрировать переход права собственности к покупателю.
Пока эти вопросы не выяснены, не стоит считать квартиру готовой к продаже только потому, что продавец указан собственником в ЕГРН.
Если у продавца есть долги или финансовые проблемы
Финансовое положение продавца тоже может потребовать дополнительной проверки. В зависимости от обстоятельств можно изучить:
- сведения об исполнительных производствах;
- информацию о банкротстве;
- судебные споры, связанные с имуществом продавца.
Сам по себе долг не означает, что квартиру нельзя покупать. Нужно выяснить, какие именно обстоятельства стоят за финансовыми проблемами и могут ли они повлиять на сделку.
Почему срок в 3 года не гарантирует безопасность сделки
Три года и налог при продаже
Срок владения недвижимостью влияет на налогообложение дохода продавца от продажи квартиры.
По общему правилу минимальный срок владения составляет 5 лет. В отдельных случаях применяется срок 3 года, также существуют другие исключения.
Это налоговые правила для продавца. Они помогают определить, возникает ли у него обязанность платить налог с продажи, но ничего сами по себе не говорят о безопасности покупки для нового собственника.
Подробнее — ФНС России: налогообложение доходов от продажи недвижимости.
Три года и возможность оспорить сделку
Нельзя считать, что после 3 лет с момента регистрации права сделку уже невозможно оспорить.
Сроки оспаривания зависят от нескольких обстоятельств:
- по какому основанию предъявлено требование;
- кто обращается с требованием;
- когда соответствующее лицо узнало или должно было узнать о нарушении.
Поэтому сама дата регистрации собственности не позволяет определить, остались ли основания для возможного спора и какие сроки к ним относятся.
Эти вопросы регулирует, в частности, ст. 181 ГК РФ.
Три года и банкротство продавца
В законодательстве о банкротстве предусмотрен трёхлетний период, связанный с отдельными основаниями оспаривания сделок должника.
Но это не означает, что любая квартира, которой продавец владеет меньше 3 лет, обязательно связана с риском банкротства. Равно как и по истечении этого срока нельзя считать, что все возможные риски исчезли.
Если у продавца есть финансовые проблемы или сведения о банкротстве, проверять нужно конкретные обстоятельства и возможные последствия для сделки.
Источник — Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)».
Когда можно продолжать сделку, а когда лучше остановиться
Результат проверки зависит не от количества документов, которые удалось собрать, а от того, удалось ли подтвердить происхождение квартиры и разобраться с возможными правами других людей.
| Что выяснилось при проверке | Как действовать |
|---|---|
| Основание приобретения понятно, документы согласуются между собой, возможные права других лиц проверены | Можно переходить к следующему этапу сделки |
| Остались вопросы к наследству, приватизации, семейным правам или истории переходов собственности | Запросите дополнительные документы и проверьте обстоятельства до передачи денег |
| Продавец не может объяснить происхождение квартиры, документы противоречат друг другу или права других лиц остаются неясными | Не передавайте деньги, пока вопросы не будут устранены |
Если продавец получил квартиру недавно, это ещё не повод отказываться от покупки. Но при невыясненных обстоятельствах не стоит торопиться с авансом только потому, что стороны уже договорились о цене.
Почему не стоит занижать цену квартиры в договоре
В каком порядке проверять квартиру
Чтобы не пропустить важные обстоятельства, проводите проверку последовательно.
- Получите документы на квартиру
Запросите у продавца документ, на основании которого возникло его право собственности, и другие документы, связанные с приобретением жилья.
- Проверьте сведения ЕГРН
Сопоставьте характеристики квартиры и зарегистрированное право с документами продавца, выясните наличие ограничений и обременений.
- Разберитесь в истории приобретения
Установите, почему право собственности возникло недавно. Если было несколько быстрых переходов права, по возможности проверьте документы по предыдущим сделкам.
- Выясните возможные права других людей
В зависимости от ситуации проверьте права супругов, несовершеннолетних, зарегистрированных жильцов и других лиц, которые могут претендовать на квартиру или пользоваться ею.
- Устраните вопросы до передачи денег
Если документы согласуются, происхождение квартиры понятно, а возможные права других лиц проверены, можно переходить к авансу и заключению договора.
Правовая база
Источники, на которые опираются отдельные разделы статьи. Условия и пределы применения приведены непосредственно в объяснениях выше.
- Часть 14.1 статьи 62 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» — получение конкретных сведений о правообладателе через нотариуса.
- ФНС России: налогообложение доходов от продажи недвижимости — информация о минимальных сроках владения и налоговых последствиях продажи.
- Статья 181 ГК РФ — сроки исковой давности по требованиям о недействительности сделок.
- Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» — положения, связанные с оспариванием сделок должника.