Риски покупателя при покупке приватизированной квартиры

Законодательством РФ разрешена покупка и продажа приватизированного жилья. Но перед приобретением недвижимости нужно тщательно проверить документы и правильно оформить сделку. Только в этом случае можно избежать рисков и не опасаться, что право собственности кто-либо оспорит.

✅ Что такое приватизированная квартира?

Приватизированная квартира — это недвижимость, безвозмездно переданная во владение гражданам на основании имеющихся у них документов о регистрации (прописки) в данной жилплощади. Собственники приватизированной недвижимости имеют право ее продавать, передавать в дар, завещать или сдавать в аренду. Порядок приватизации регулируется ФЗ-1541-1 от 1991 г. «О приватизации жилищного фонда в РФ».

✅ Риски покупателя

Пример. Виктор купил квартиру в центре города по хорошей цене. Сделка прошла с участием нотариуса, но через несколько месяцев он получил извещение суда о том, гр. Иванова И.И. - мачеха продавца, подала исковое заявление о незаконности купли-продажи. В ходе судебного процесса было установлено, что по документам гр. Иванова И.И. продала квартиру пасынку. Сделка заверялась нотариально, а в договоре указано, что деньги она получила до подписания соглашения. Но по факту какие-либо средства Ивановой И.И. переданы небыли. На суде потерпевшая заявила, что страдает психическим расстройством, и момент подписания соглашения она не помнит. Ее болезнь подтвердила медицинская экспертиза, поэтому суд признал, что при оформлении сделки она была недееспособной. По результатам разбирательства суд вернул жилье истцу, на пасынка было наложено материальное взыскание, а конечный покупатель остался без квартиры и денежных средств.

Это далеко не единственный пример, когда приобретение приватизированного жилья имеет негативные последствия. И наличие зарегистрированного договора купли-продажи не является гарантией того, что новый собственник с течением времени не окажется на улице.

Чтобы максимально обезопасить себя, нужно учитывать все риски, которые возможны в процессе покупки приватизированной квартиры и знать пути выхода из проблемных ситуаций.

🔻 Обман со стороны продавца

Продавцы часто не освещают проблемы, с которыми может столкнуться покупатель после приобретения недвижимости. Речь идет о:

• незаконной перепланировке, которая может привести к штрафу или к предписанию на возврат жилплощади в исходное состояние;
• долгах по коммунальным услугам – выплата ложится на нового собственника, т.к. задолженность закрепляется за квартирой;
• о незавершенном процессе оспаривания прав на жилплощадь в суде — в результате соглашение может быть аннулировано.

Кроме этого на вторичном рынке жилья действует немало мошенников, которые используют поддельные доверенности, паспорта или другие документы для заключения сделки. Большинство из них исчезает после получения аванса, но в отдельных случаях фиктивная продажа доводится до конца. Со временем появляется реальный собственник, который может вернуть право на жилье в судебном порядке.

🚩 Как избежать проблем

Чтобы не стать жертвой мошенников нужно сверить фото в паспорте с внешностью собственника. Его личность также проверяется через паспортный стол. Если в сделке участвует юрист, то он может подать запрос на проверку лица по всем открытым базам данных. Дополнительно необходимо сверить адрес квартиры с указанным в справке из ЕГРН. Документ выдается в Росреестре. Потребуется написать заявление, предъявить паспорт и оплатить госпошлину.

Желательно сверить планировку с документальным планом, который хранится в БТИ или воспользоваться услугами замерщика. Он отметит все изменения прямо на чертеже.

Запрос в БТИ на получение плана подается только собственником. Если он оказывается это делать, то вероятнее всего в квартире проведена незаконная перепланировка.

Проверить задолженность по коммунальным услугам можно через сайт: www.gosuslugi.ru или управляющую компанию, которая обслуживает дом, где расположена интересуемая жилплощадь.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

В операциях, где фигурирует аванс, многие покупатели невнимательно читают условия его выплаты и возврата, которые отражаются в предварительном соглашении. Они часто невыгодные, и позволяют получателю не возвращать деньги в случае срыва сделки. Речь идет о дополнительной ответственности покупателя, сроках, когда продавец снимает с себя все обязательства и т.д. Добиться возврата положенной суммы можно только в судебном порядке на основании ст. 381 ГК РФ, при условии, что купля-продажа не была завершена по вине продавца.

🔻 Нарушение прав супруга владельца

Сделку могут признать ничтожной, если права на недвижимость есть у настоящего или бывшего супруга продавца. Согласно п. 1 ст. 256 ГК РФ имущество, нажитое супругами в браке, считается общим при отсутствии соглашения с другими условиями владения. Что касается квартир, то супруги могут претендовать на свою долю, даже если они не внесены в реестр в качестве собственника. Поэтому для проведения сделки потребуется согласие второго супруга, оформленное нотариально. Без этого документа сторона, не участвующая в продаже, может добиться отмены операции через суд.

Согласие второго супруга необязательно, если недвижимостью владеет только одно лицо. Например, жилье куплено до вступления в брак либо получено в дар или в наследство (п. 1 ст. 36 СК РФ).

🚩 Как не допустить обмана

Нужно проверить по паспорту, состоял ли продавец в браке на момент приватизации (приобретения) жилья. Если документ получен после наступления права собственности и не содержит сведений о семейном положении, необходимо потребовать у собственника заявление с отметкой нотариуса о гражданском состоянии.

🔻 Нарушение прав несовершеннолетних

Покупка недвижимости, где прописаны или имеют свою долю несовершеннолетние, может быть признана ничтожной при заявлении ребенком своих прав. Если несовершеннолетний имеет долю в квартире либо зарегистрирован в ней, то для продажи потребуется письменное разрешение органа опеки. Учреждение отслеживает, чтобы в процессе совершения операций с жилплощадью не нарушались права детей. При отсутствии документа сделку легко оспорить.

Также соглашение может быть аннулировано, если несовершеннолетний не принимал участия в приватизации. Например, дети проживали в квартире, но в перечень собственников при приватизации они не были включены. Срок исковой давности по указанным фактам начнется с момента, когда несовершеннолетний узнал о нарушении своих прав, даже после достижения им совершеннолетия.

🚩 Как уменьшить риски

1. Получить разрешение из органов опеки. Запрос на получение документа могут подать родители или другие лица, обладающие правом представлять интересы ребенка.
2. Убедиться, что несовершеннолетнему есть где жить – требуйте справку о том, что у ребенка есть постоянное место проживания.
3. Проверить прописку детей через расширенную выписку из домовой книги. В справке отражаются все лица, которые когда-либо были прописаны в помещении, включая несовершеннолетних. Если недвижимость приватизирована с зарегистрированным ребенком, то он не теряет права на долю даже после смены собственника.

🔻 Нарушение прав «отказников»

Отказники – это лица, которые отказались от своей доли в квартире в процессе приватизации. По закону отказники имеют право на пожизненное проживание в приватизированном помещении, и лишить их этого права никто не может. Если при покупке «квартиры с отказником» его интересы не были учтены, то такую сделку также легко оспорить.

🔻 Как избежать проблем

О наличии отказников можно узнать в паспортном столе, где содержится информация обо всех зарегистрированных лицах в интересуемой жилплощади. Права отказника нужно обязательно учесть посредством выплаты ему компенсации в виде «приватизационной доли», о чем составляется отдельный договор.

Если отказник проживает в другой квартире соцнайма, требуйте от продавца соглашение, по которому он вселяется в другую жилплощадь. В этом случае в договоре купли-продажи указывается, что отказник не претендует на проживание и обязуется выписаться в течение определенного периода. Другой вариант – не подписывать договор до тех пор, пока отказник не снимется с регистрации.

🔻 Признание продавца полностью или частично недееспособным

Сделка аннулируются, если будет доказана частичная или полная недееспособность продавца. Риск в том, что признать продавца недееспособным на момент заключения сделки реально уже после оформления соглашения. Инициатором подобных исков чаще всего выступают родственники, опекуны или попечители.

Собственник может быть признан недееспособным до подписания соглашения, но данный факт скрывают от покупателя недобросовестные посредники, принимающие участие в сделке, для быстрого завершения операции. Повышенное внимание также следует проявлять, если продавец – лицо преклонного возраста.

🚩 Как обезопасить себя

Требуйте справки о том, что продавец не состоит на учете в наркологическом или в психоневрологическом диспансере, а также из органов опеки об отсутствии попечительства и судебных решений о признании лица недееспособным. Если собственник состоит на учете у психиатра или нарколога, то заключать договор нужно только в присутствии нотариуса и врача.

Особенности подписания соглашения:

• лицо, признанное ограниченно дееспособным, может подписывать бумаги в присутствии попечителя;
• лицо, признанное недееспособным не может подписывать бумаги самостоятельно; соглашение заключается с опекуном при предъявлении им соответствующих документов.

В обоих случаях согласие органов опеки на проведение сделки обязательно. При возникновении подобных ситуаций желательно воспользоваться помощью юриста, а заключать сделку рекомендуется в присутствии нотариуса.

🔻 Нарушение прав наследников

После покупки приватизированной квартиры новый собственник может столкнуться с судебными исками, поданными скрытыми наследниками. Часто они объявляются после смерти предыдущего владельца и продажи квартиры третьей стороне. Если в суде наследник докажет, что не вступил в наследство в установленный период по уважительной причине, то сделка признается ничтожной в порядке ст. 1155 ГК РФ.

Риски также возникают, если имущество передано по завещанию. Суд может признать документ недействительным, если он составлен с нарушениями, а наследодателя недееспособным. В подобных ситуациях завещание теряет свою юридическую силу.

✅ Как минимизировать риски

Оптимальный вариант – купить недвижимость по истечению срока исковой давности. Обязательно нужно заверить соглашение у нотариуса и потребовать у собственника написать заявление об отсутствии других наследников. Обезопасить себя на 100% не получится, но усилить свои позиции в случае судебного разбирательства вполне возможно.

✅ Надежная защита от рисков

Все заинтересованные лица могут оспаривать операции с недвижимостью в пределах сроков исковой давности (ст. 195 ГК РФ). Отсчет начинается с момента, когда человек узнал, что его права были ущемлены.

Общий срок – 3 года. При этом он не может быть больше 10 лет с момента совершения правонарушения (ст. 196 ГК РФ). По завершении указанного периода заинтересованное лицо теряет право на обращение в суд, поэтому большинство юристов рекомендуют покупать жилье, где продавец является собственником в течение многих лет.

Покупка приватизированной квартиры – сложная процедура, которая содержит в себе множество особенностей и подводных камней. Существует общая схема покупки недвижимости, но каждый отдельный случай во многом индивидуальный. Только участие в сделке специалиста позволит учесть все риски, которые возможны не только на стадии купли-продажи, но и после завершения сделки. Проконсультируйтесь у наших юристов, какие существуют риски при покупке квартиры именно в вашем конкретном случае? Какие дополнительные документы нужно требовать для исключения возможности оспаривания соглашения? В каких случаях привлекать нотариуса? Специалист ответит на указанные и другие вопросы, и поможет избежать проблем при покупке жилья.