Соглашение об определении долей в праве на земельный участок: как составить и оформить

Как выбрать документ для своей ситуации

Сначала определите, что именно нужно изменить. Соглашение об определении долей подходит не для любой сделки с участком.

Для супругов определение долей означает переход от общей совместной собственности к долевой. При этом делится право на участок, а не сама территория. Поэтому документ в нашем примере называется соглашением о разделе общего имущества супругов.

Что изменится после определения долей

Общая собственность на имущество бывает долевой и совместной. При долевой собственности размер доли каждого участника определён. Совместная собственность существует в случаях, предусмотренных законом, и заранее определённых долей у участников нет (ст. 244 ГК РФ).

Такой документ не создаёт новый земельный участок, не выделяет собственникам части территории и не передаёт право третьему лицу. Он также не заменяет договор купли-продажи, дарения или другой документ, необходимый для перехода права собственности.

Если размеры долей в долевой собственности не определены законом или соглашением, они считаются равными. При этом менять доли можно при наличии соответствующего правового основания, а не просто по желанию участников (ст. 245 ГК РФ).

Когда собственники хотят получить самостоятельные участки с отдельными границами, нужно рассматривать именно раздел земли. Определение долей в праве такой результат не даёт.

Когда супругам подходит соглашение

Земельный участок, который супруги приобрели в браке за общие доходы, обычно относится к их совместному имуществу. При этом не имеет решающего значения, на кого из супругов зарегистрировано право (ст. 34 СК РФ).

Однако сам по себе зарегистрированный брак ещё не означает, что любой участок принадлежит обоим супругам. Перед оформлением соглашения проверьте:

• Когда приобрели участок. Если это произошло до брака, имущество обычно остаётся личным.
• Не получен ли участок по наследству. Такое имущество, как правило, принадлежит супругу, который его унаследовал.
• Не подарили ли участок одному супругу. Полученная в дар земля обычно относится к его личной собственности.
• Есть ли брачный договор. Он может устанавливать другой режим собственности и повлиять на возможность использовать соглашение о разделе общего имущества.

Отдельная ситуация — когда в личный участок одного супруга вложили общие средства или средства другого супруга, и эти вложения значительно увеличили стоимость имущества. Это может стать основанием для признания участка совместным в суде, но такой результат не возникает автоматически. При оценке прав на участок нужно учитывать и условия брачного договора (ст. 256 ГК РФ).

Для соглашения о разделе общего имущества супругов обязательно нотариальное удостоверение (ст. 38 СК РФ).

Брачный договор — другой способ урегулировать имущественные отношения. Его можно заключить до регистрации брака или во время брака, и он также требует нотариального удостоверения (ст. 41 СК РФ).

Если доли уже зарегистрированы или их передают другому человеку

Когда в ЕГРН уже указаны доли собственников, речь идёт не о первоначальном определении долей в совместной собственности, а об изменении существующих прав.

В такой ситуации заявления подают все участники, чьи доли меняются, вместе с документом, устанавливающим новые размеры. Если документ нотариально удостоверен, обратиться за регистрацией может один участник или нотариус. Эти правила нельзя автоматически переносить на первоначальное определение долей супругов в совместном имуществе (ч. 2 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Если собственник хочет продать, подарить или иначе передать долю другому лицу, сначала нужно определить содержание сделки. Называть передачу доли «определением долей» недостаточно: для перехода права требуется соответствующее основание.

По общему правилу сделки по отчуждению долей и их ипотеке требуют нотариального удостоверения. Есть исключения, в том числе для ситуации, когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли одной сделкой. Но такое исключение не отменяет самостоятельных требований к нотариальной форме соглашения о разделе имущества супругов или договора дарения недвижимости между гражданами.

В частности, договор дарения недвижимости между гражданами должен быть нотариально удостоверен независимо от родства сторон (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

Отдельные правила действуют для сделок по распоряжению недвижимостью на условиях опеки, а также при отчуждении недвижимости несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного собственника. Такие сделки требуют нотариального удостоверения и не охватываются образцом, подготовленным для двух взрослых дееспособных супругов (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Что проверить перед составлением соглашения

Прежде чем готовить документ для нотариуса, соберите сведения об участке и правах на него. Проверить нужно четыре группы обстоятельств.

• Запись ЕГРН: Установите, кто указан правообладателем, какой режим собственности зарегистрирован, каков кадастровый номер участка и есть ли ограничения или обременения. Для предложенного образца важно, чтобы была зарегистрирована именно общая совместная собственность супругов.
• Основание приобретения: Найдите документ, по которому участок перешёл в собственность. Проверьте дату приобретения, участников сделки и основания считать землю совместным или личным имуществом.
• Здания и другие объекты: Если на участке находится дом или другое строение, отдельно проверьте связь прав на землю и расположенный на ней объект. Предложенный образец рассчитан на незастроенный участок.
• Границы участка: Посмотрите, внесены ли в ЕГРН сведения о местоположении границ. Даже когда участок не делят физически, состояние этих сведений может иметь значение для регистрации.

Нужно ли проводить межевание

Новое межевание требуется не во всех случаях. Сначала проверьте, какие сведения о границах уже есть в ЕГРН.

Если участок является предметом договора, по которому регистрируют права, ограничения или обременения, отсутствие в ЕГРН сведений о местоположении его границ служит основанием для приостановления регистрации. Закон предусматривает исключение для регистрации сервитута (п. 21.1 ч. 1 ст. 26 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если нужных сведений нет, выясните у кадастрового инженера, какие работы необходимы для их уточнения и внесения в реестр. Не нужно заказывать новое межевание только потому, что вы решили определить доли в праве собственности.

Образец соглашения об определении долей для супругов

Ниже приведён проект соглашения о разделе общего имущества супругов путём определения долей в праве собственности на земельный участок.

В соглашении нужно указать размеры долей каждого супруга. Например, можно предусмотреть по 1/2 каждому, но это только один из возможных вариантов. Сумма долей должна составлять 1.

Заполните все реквизиты, проверьте сведения об участке и согласуйте окончательный текст с нотариусом. Для выбранного случая нотариальное удостоверение обязательно, однако даже удостоверенный документ сам по себе не гарантирует государственную регистрацию.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В скачиваемом заполненном образце супруги Ивановы определяют доли по 1/2 в праве на один незастроенный участок площадью 600 кв. м. Участок остаётся единым объектом, без раздела на отдельные территории. В документе предусмотрены личное участие супругов, подача через удостоверяющего нотариуса, распределение расходов поровну и три экземпляра соглашения. В шаблоне ниже соответствующие реквизиты и условия оставлены для заполнения или согласования применительно к своей ситуации.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ
о разделе общего имущества супругов путём определения долей
в праве собственности на земельный участок

г. [Город]

«[День соглашения]» [Месяц соглашения] 20[Две цифры года соглашения] года

Гражданин Российской Федерации [ФИО гражданина],
дата рождения [Дата рождения гражданина],
паспорт: серия [Серия паспорта гражданина] № [Номер паспорта гражданина],
выдан [Кем выдан паспорт гражданина],
код подразделения [Код подразделения гражданина],
адрес регистрации [Адрес регистрации гражданина],

и

гражданка Российской Федерации [ФИО гражданки],
дата рождения [Дата рождения гражданки],
паспорт: серия [Серия паспорта гражданки] № [Номер паспорта гражданки],
выдан [Кем выдан паспорт гражданки],
код подразделения [Код подразделения гражданки],
адрес регистрации [Адрес регистрации гражданки],

состоящие в зарегистрированном браке:

запись акта о заключении брака № [Номер записи акта о браке]
от «[День регистрации брака]» [Месяц регистрации брака] 20[Две цифры года регистрации брака] года,
орган записи актов гражданского состояния [Орган ЗАГС],

именуемые далее «Стороны»,

заключили настоящее соглашение о нижеследующем.

1. Предмет соглашения

1.1. Стороны подтверждают, что являются супругами.

1.2. В период брака Сторонами приобретён земельный участок:

кадастровый номер:
[Кадастровый номер участка]

адрес:
[Адрес участка]

площадь:
[Площадь участка]

категория земель:
[Категория земель]

вид разрешённого использования:
[Вид разрешённого использования]

1.3. Право на земельный участок зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости.

Реквизиты записи ЕГРН:

[Реквизиты записи ЕГРН]

1.4. Основание приобретения земельного участка:

[Основание приобретения участка]

2. Исходный режим имущества

2.1. До заключения настоящего соглашения земельный участок принадлежит Сторонам на праве общей совместной собственности.

2.2. Настоящее соглашение относится только к указанному земельному участку.

3. Определение долей

3.1. Стороны договорились прекратить режим общей совместной собственности на данный земельный участок и установить долевую собственность.

3.2. После государственной регистрации:

доля гражданина [ФИО гражданина] составляет [Доля гражданина];

доля гражданки [ФИО гражданки] составляет [Доля гражданки].

3.3. Размеры долей в сумме составляют 1.

4. Условия соглашения

4.1. Стороны подтверждают, что:

• земельный участок остаётся одним объектом недвижимости;
• соглашение не является разделом земельного участка в натуре;
• доля в праве не означает выдел конкретной части участка;
• соглашение не создаёт прав у третьих лиц.

5. Государственная регистрация

5.1. Стороны согласны на государственную регистрацию изменений в ЕГРН.

5.2. Способ подачи документов:

[Способ подачи документов].

6. Расходы

Расходы, связанные с нотариальным удостоверением и регистрационными действиями, распределяются:

[Распределение расходов].

7. Полномочия представителей

При участии представителя его полномочия подтверждаются необходимыми документами.

8. Приложения

1. Документы, удостоверяющие личности Сторон.
2. Документ о заключении брака.
3. Документы, подтверждающие основание приобретения участка.
4. Сведения ЕГРН.
5. Иные документы, необходимые для нотариального удостоверения и регистрации.

9. Экземпляры

Соглашение составлено в [Количество экземпляров] экземплярах; количество и распределение согласованы с нотариусом с учётом способа подачи документов.

Подписи:

[Подпись гражданина]

[Подпись гражданки]

В шаблоне способ подачи, распределение расходов и количество экземпляров нужно согласовать с нотариусом. Не переносите эти условия из заполненного файла автоматически.

Перечень приложений сохраняет различие между документами о личности, браке, приобретении участка, сведениями ЕГРН и иными документами, которые требуются при необходимости. Если участвует представитель, его полномочия нужно подтвердить необходимыми документами.

Соглашение супругов о разделе общего земельного участка путём определения долей

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

В проекте нет нотариальной удостоверительной надписи. Её оформляет нотариус при удостоверении соглашения.

Как оформить соглашение и зарегистрировать доли

Для оформления нужно пройти четыре последовательных этапа: проверить документы, удостоверить соглашение у нотариуса, подать документы на регистрацию и убедиться, что изменения появились в ЕГРН.

1. Подготовьте документы и согласуйте условия

   Сверьте сведения об участниках, браке, приобретении участка, зарегистрированном праве, границах и ограничениях. Проверьте кадастровый номер и размеры долей. Затем согласуйте полный текст соглашения.

   Для обращения к нотариусу подготовьте документы, удостоверяющие личности, документ о браке, основание приобретения участка и сведения ЕГРН. Если участвует представитель, понадобятся документы, подтверждающие его полномочия.

   Это ориентир для подготовки, а не исчерпывающий список на любой случай. Окончательный комплект зависит от основания оформления и конкретных обстоятельств.

2. Удостоверьте соглашение у нотариуса

   Для раздела общего имущества супругов нотариальная форма обязательна. До подписания уточните у нотариуса окончательный текст соглашения, порядок участия сторон, необходимое количество экземпляров и способ получения результата.

   Отдельно выясните стоимость оформления. Нотариальные расходы и государственная пошлина за регистрационные действия — разные платежи. Их размеры нужно проверять применительно к вашему действию; единую сумму для всех случаев назвать нельзя.

3. Определите, кто подаст документы на регистрацию

   Обычно подачу организуют через нотариуса, удостоверившего соглашение. Однако до подписания нужно согласовать способ обращения и проверить, нет ли обстоятельств, которые этому препятствуют.

   Возможны следующие ситуации:

   • Стороны не возражают против подачи нотариусом. После удостоверения договора, по которому возникает право на недвижимость или долю, нотариус обязан направить заявление и необходимые документы в электронной форме незамедлительно, не позднее окончания рабочего дня либо в срок, согласованный сторонами.

   • Стороны возражают против подачи нотариусом. Тогда нужно согласовать самостоятельное обращение, например через МФЦ. Для регистрации подготовьте заявление, нотариально удостоверенное соглашение и необходимые приложения. Если документы подаёт представитель, потребуются надлежащие полномочия.

   • В ЕГРН есть отметка о необходимости личного участия собственника, а договор подписывает представитель по доверенности. В такой ситуации нотариус документы на регистрацию не направляет. Заранее выясните способ подачи с учётом отметки: доверенность сама по себе не позволяет обойти это ограничение.

   Если нотариус не может отправить документы электронно по причинам, которые от него не зависят, он представляет их на бумаге не позднее двух рабочих дней после удостоверения либо после согласованного срока. Это правило относится к направлению документов, а не к сроку завершения регистрации (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

   При самостоятельной подаче через МФЦ также нужно учитывать требования к заявлению, комплекту документов и полномочиям заявителя. Наличие представителя не отменяет ограничений, связанных с отметкой о личном участии собственника (ст. 18 закона № 218-ФЗ).

4. Проверьте результат в ЕГРН

   После подачи сохраните квитанцию и номер заявления. Они понадобятся, чтобы отслеживать рассмотрение документов и при необходимости выяснить причину задержки.

   Когда регистрация завершится, получите итоговые сведения ЕГРН и проверьте:

   • сохранился ли кадастровый номер исходного участка;
   • указаны ли оба супруга как правообладатели;
   • соответствуют ли размеры долей условиям соглашения.

   Подписание документа и его нотариальное удостоверение ещё не подтверждают, что изменения внесены в реестр. Ориентироваться нужно на результат государственной регистрации.

   Если регистрацию приостановили, изучите указанную причину и требуемые действия. Устранять нужно конкретный подтверждённый недостаток, а не подавать весь комплект повторно без выяснения обстоятельств.

   Сроки направления документов нотариусом не следует путать со сроками регистрационных действий. Единого гарантированного срока завершения регистрации для любого случая нет.

Каких ошибок избегать

• Использовать супружеский образец для любого земельного участка. Он не подходит автоматически для продажи, дарения, образования новых участков или ситуации, когда между собственниками есть спор. Сначала нужно выбрать правильное правовое основание.

• Считать долю конкретной частью земли. Даже если супругам принадлежит по 1/2, это не означает, что каждому выделена половина участка на местности. Размер доли относится к праву собственности.

• Оформлять передачу доли под видом определения долей. Если собственник передаёт своё право другому человеку, нужно оформлять соответствующую сделку. В частности, для дарения недвижимости между гражданами предусмотрено обязательное нотариальное удостоверение, независимо от их родства.

• Считать регистрацию завершённой после подписания. Даже нотариально удостоверенное соглашение не заменяет внесение изменений в ЕГРН. После оформления нужно проверить итоговые сведения о праве.

Что делать дальше