Стоит ли покупать квартиру на первом этаже

Да, квартиру на первом этаже можно покупать, если конкретный объект подходит вам по доступности, расположению окон, свету, шуму, состоянию помещения снизу и цене. Сам номер этажа не означает, что квартира обязательно будет сырой, холодной, тёмной или небезопасной.

Сначала разберитесь, что первый этаж даёт именно вам. Для пожилого или маломобильного человека, семьи с коляской или владельца велосипеда короткий маршрут от улицы до квартиры может быть важным преимуществом. Для другого покупателя это почти ничего не меняет.

Затем воспользуйтесь таблицей проверки ниже. Она помогает отделить особенности, с которыми придётся жить, от недостатков, причину и стоимость устранения которых можно выяснить заранее.

После этого сравните цену с максимально похожими квартирами. Универсальной скидки «за первый этаж» нет. Квартира может быть разумной покупкой и без скидки, если первый этаж даёт вам важное проверенное преимущество.

Когда первый этаж может быть удобен

Одно из главных возможных преимуществ — отсутствие зависимости от лифта. Это особенно важно, если приходится регулярно пользоваться коляской, велосипедом, носить тяжёлые вещи или если подъём по лестнице затруднён.

Но сам номер этажа не гарантирует безбарьерного доступа. До покупки пройдите весь маршрут от улицы до двери квартиры. Проверьте:

• ступени у входа;
• пороги;
• тяжёлые двери;
• тамбур;
• наличие и удобство пандуса;
• другие препятствия на пути.

Если часть маршрута всё равно невозможно преодолеть без посторонней помощи, главное преимущество первого этажа для вас может исчезнуть.

Ещё одна возможная особенность — отсутствие жилой квартиры непосредственно снизу. Это может уменьшить часть обычных конфликтов из-за шагов и детских игр. Но сначала выясните, что находится под квартирой на самом деле: технический подвал, коммерческое помещение, паркинг или другое пространство. Отсутствие жилого соседа не отменяет прав других собственников и пользователей. Например, протечка может повредить коммерческое помещение или общее имущество и без жилой квартиры снизу.

Цена тоже может быть преимуществом, но только если разница действительно есть у выбранного объекта. Встречающиеся в публикациях оценки в 10%, 15% или 20% нельзя считать универсальной скидкой для квартир на первом этаже по всей России.

Поэтому перед покупкой полезнее ответить не на вопрос «на сколько первый этаж должен быть дешевле», а на другой: что я получаю и от чего отказываюсь именно в этой квартире — и соответствует ли этому её цена.

Что проверить до покупки

Подробности каждой проверки приведены ниже. Итог сведите к одному из вариантов в заключении: объект можно оставить в выборе, нужна дополнительная проверка или лучше искать альтернативу.

Как проверить подвал и признаки сырости

Сам подвал под квартирой ещё не означает, что жильё будет сырым. Важно состояние конкретного помещения снизу, конструкций дома, коммуникаций, вентиляции и возможных источников влаги.

На осмотре обращайте внимание на:

• запах сырости;
• плесень;
• высолы — белые солевые пятна на поверхности;
• отслаивание отделки;
• следы старых протечек;
• подозрительно свежий ремонт только на отдельных участках стен или пола.

Плесень может быть связана с повышенной влажностью, конденсатом, протечками и недостаточной вентиляцией (рекомендации Роспотребнадзора). Поэтому важен не сам факт расположения квартиры на первом этаже, а причина конкретных признаков.

Если продавец объясняет заметную сырость словами «на первом этаже всегда так», этого недостаточно. Проблема внутри квартиры, неисправность общедомовых коммуникаций и регулярное подтопление помещения снизу требуют разных действий и расходов.

Технические подвалы, где находятся общедомовые инженерные коммуникации, относятся к общему имуществу собственников (ст. 36 Жилищного кодекса Российской Федерации — ЖК РФ, Правила содержания общего имущества, утверждённые постановлением Правительства РФ № 491). Но это не означает, что любое подземное помещение под квартирой является техническим подвалом.

Покупателю также не стоит рассчитывать на автоматический самостоятельный доступ в технический подвал или возможность самому ремонтировать общее имущество. Осмотр нужно согласовывать с управляющей организацией или её представителем.

Если доступа нет и получить достоверные сведения о состоянии помещения не удалось, вывод должен быть простым: этот вопрос пока не проверен.

Обязательно ли на первом этаже холодно

Нет. Температура пола и помещения зависит от конструкции перекрытия — конструкции, которая отделяет квартиру от помещения снизу, — теплоизоляции, отопления и того, что находится под квартирой.

Современные строительные требования предусматривают теплозащиту перекрытий над неотапливаемыми подвалами и техническими подпольями (свод правил СП 50.13330.2024 «Тепловая защита зданий»). Но наличие такого норматива само по себе не подтверждает фактическое состояние конкретного дома, особенно построенного раньше.

Полезнее всего проверять квартиру в холодный сезон. Летний осмотр не позволяет подтвердить зимний комфорт.

Если есть сомнения, можно привлечь специалиста для обследования конструкций. Тепловизионная проверка информативнее при достаточной разнице между температурой внутри и снаружи.

Требования к жилым помещениям также предусматривают защиту конструкций от проникновения воды и лишней влаги. Жилые комнаты в подвальных и цокольных этажах не допускаются, а пол жилого помещения на первом этаже должен располагаться выше предусмотренного планировкой уровня земли возле здания (постановление Правительства РФ № 47).

При этом низко расположенное окно само по себе не доказывает нарушение. Положение конкретного помещения нужно проверять по документам и фактическому устройству дома.

Почему расположение окон может быть важнее номера этажа

Две квартиры на первом этаже одного дома могут ощущаться совершенно по-разному.

В одной окна расположены достаточно высоко и выходят в зелёную зону, где люди почти не ходят. В другой подоконник находится почти на уровне глаз прохожего, рядом подъезд, парковка или лавочка.

На просмотре проверьте:

• можно ли легко заглянуть в комнату с улицы;
• насколько близко проходит тротуар;
• где находится вход в подъезд;
• могут ли автомобили останавливаться прямо перед окнами;
• есть ли рядом лавочка или детская площадка;
• перекрывают ли свет деревья, козырёк или соседнее здание;
• насколько светло в комнатах днём.

Если для приватности придётся постоянно закрывать плотные шторы, это одновременно может уменьшить естественное освещение. Поэтому вечернего просмотра недостаточно: хотя бы один осмотр проведите днём.

Как проверить шум до покупки

Не делайте вывод после 5-минутного просмотра.

Выбирайте время исходя из того, какой источник шума вас беспокоит. Если окна выходят во двор, приезжайте, когда большинство жителей дома. Если рядом магазин, кафе или пункт выдачи — посмотрите квартиру во время активной работы, разгрузки или работы оборудования. Если рядом детская площадка — приезжайте тогда, когда ею действительно пользуются.

Послушайте квартиру и с закрытыми, и с открытыми окнами.

Телефонное приложение можно использовать для собственных сравнительных наблюдений, но такое измерение не является официальным санитарным исследованием.

Если речь идёт о постоянном шуме от оборудования или деятельности организации, при необходимости используют профессиональные измерения. При этом санитарная оценка технического или предпринимательского источника шума и обычные бытовые звуки поведения людей — не одна и та же процедура (разъяснение Роспотребнадзора).

Для решения о покупке главный вопрос практический: устраивает ли вас тот шум, который реально возникает в этой квартире в важное для вас время.

Канализация, насекомые и грызуны: проверяйте факты

Рассказы о засорах, насекомых и грызунах показывают, что такие проблемы в домах встречаются, но не доказывают их обязательность для любой квартиры на первом этаже.

На просмотре полезнее проверить конкретные признаки:

• есть ли запах канализации;
• заметны ли следы прежних аварий;
• сообщают ли собственник или управляющая организация о повторяющихся неисправностях;
• есть ли фактические следы насекомых или грызунов в подъезде или доступных общих помещениях;
• проводились ли обработки общих помещений, если такая проблема уже возникала.

Если признаки есть, нужно установить конкретную причину. Для решения о покупке этого достаточно: превращать статью о выборе квартиры в инструкцию по ремонту канализации не требуется.

Как оценить приватность и безопасность

Нельзя исходить из утверждения, что квартира на первом этаже обязательно опаснее. Без актуальной общероссийской статистики нельзя честно назвать вероятность квартирной кражи для первого этажа и сравнить её с другими этажами.

Вместо этого проверьте конкретный объект:

• насколько легко физически приблизиться к окнам;
• закрывается ли подъезд;
• освещена ли прилегающая территория;
• используется ли в доме видеонаблюдение или другая система контроля доступа;
• какие окна и запирающие устройства установлены.

Если низкое окно непосредственно у прохода заставляет вас постоянно чувствовать себя некомфортно, это уже важное свойство конкретной квартиры независимо от статистики.

Чем первый этаж в новостройке отличается от старого дома

Новостройка сама по себе не гарантирует отсутствие проблем первого этажа.

В готовом новом доме можно проверить фактическую высоту окон, двор, парковку, входную группу, помещение снизу, коммерческие помещения и реальное качество исполнения.

В строящемся доме часть характеристик можно оценивать только по проектной документации. Будущий шум, эксплуатацию коммерческих помещений и фактическое качество исполнения до завершения строительства полноценно проверить невозможно.

В старом доме особенно внимательно смотрите на помещение снизу, состояние инженерных систем, следы длительных протечек и фактическую температуру пола.

В новом доме уделите больше внимания высоте окон, двору, парковке, входной группе, коммерческим помещениям и соответствию фактического исполнения ожидаемым характеристикам.

Поэтому полезнее сравнивать не «старый дом против новостройки», а что уже можно достоверно проверить у конкретного объекта и что пока остаётся неизвестным.

Как понять, действительно ли квартира дешевле аналогов

Не начинайте с общего правила вроде «первый этаж должен стоить на 15% меньше». Такого универсального процента нет.

Сначала найдите максимально сопоставимые квартиры.

Лучший вариант — предложения в том же доме. Если их недостаточно, ищите квартиры в домах сходного типа и возраста в той же ближайшей части района.

Сравнивайте:

• площадь;
• планировку;
• состояние и ремонт;
• ориентацию окон;
• вид;
• наличие балкона или лоджии;
• другие заметные характеристики.

Для каждого объекта рассчитайте цену 1 м².

Если подходящих аналогов несколько, можно использовать медиану. Сначала расположите цены 1 м² от меньшей к большей. При нечётном количестве возьмите центральное значение: для 158 000 ₽/м², 160 000 ₽/м² и 165 000 ₽/м² это 160 000 ₽/м². При чётном количестве сложите 2 центральных значения и разделите на 2: для 150 000 ₽/м², 158 000 ₽/м², 162 000 ₽/м² и 170 000 ₽/м² получится (158 000 + 162 000) / 2 = 160 000 ₽/м². Медиана не является средним арифметическим всех цен.

Разницу относительно выбранного ориентира можно рассчитать по формуле:

(ориентир цены за 1 м² − цена выбранной квартиры за 1 м²) / ориентир цены за 1 м² × 100%

Полученный процент показывает разницу относительно выбранных аналогов. Он не доказывает, что вся эта разница появилась именно из-за первого этажа, и не является универсальным рыночным тарифом.

Пример расчёта

Предположим, вы рассматриваете квартиру площадью 60 м² за 9 000 000 ₽.

Её цена 1 м²:

Допустим, вы нашли 3 предложения в сопоставимой ближайшей части района с близкими характеристиками по дому, планировке, состоянию и другим важным параметрам:

• 9 600 000 ₽ за 60 м² — 160 000 ₽/м²;
• 9 900 000 ₽ за 62 м² — примерно 159 677 ₽/м²;
• 10 100 000 ₽ за 63 м² — примерно 160 317 ₽/м².

После расположения значений по порядку медиана составляет 160 000 ₽/м².

Разница относительно этого ориентира:

Если условно применить ориентир 160 000 ₽/м² к площади выбранной квартиры, то 60 м² стоили бы:

Разница с ценой выбранной квартиры составляет 600 000 ₽.

Это не означает, что «правильная скидка за первый этаж — 6,25%». Расчёт показывает только то, что при принятых допущениях выбранная квартира дешевле этих аналогов примерно на 600 000 ₽.

Следующий вопрос — что именно приходится принять в обмен на эту экономию.

Если квартира заметно темнее, окна находятся у шумной парковки, а состояние помещения снизу вызывает вопросы, 600 000 ₽ нужно сопоставить с этими характеристиками и с подтверждёнными расходами на недостатки, которые действительно можно устранить.

Не придумывайте будущую стоимость ремонта. Если расходы важны для решения, получите оценку или смету специалиста.

Некоторые характеристики вообще не стоит сводить к проценту скидки. Если вам неприемлемы постоянный шум, нехватка света или неудобный маршрут, большая разница в цене не обязана делать объект подходящим.

Верна и обратная ситуация: квартира может подходить без скидки. Например, если для человека с ограниченной подвижностью именно этот объект обеспечивает проверенный маршрут от улицы до двери без лестницы, а квартира этажом выше такого преимущества не даёт, равная цена сама по себе не делает покупку неразумной.

Если сопоставимых вариантов нет, точный процент разницы определить нельзя.

И учитывайте ещё одно ограничение: цена объявления — не цена состоявшейся сделки. Сравнение объявлений даёт ориентир для выбора и переговоров, а не доказывает окончательную рыночную стоимость.

Что можно проверить через ГИС ЖКХ

ГИС ЖКХ — государственная информационная система жилищно-коммунального хозяйства.

На портале ГИС ЖКХ можно искать доступные сведения о многоквартирном доме, управляющей организации, технических характеристиках и программах капитального ремонта.

Полнота зависит от того, какие сведения размещены в системе. Если записи о конкретной проблеме нет, это не доказывает, что проблемы никогда не было. Если ремонт включён в программу, это не означает, что дефект уже устранён.

Поэтому сведения из ГИС ЖКХ лучше использовать вместе с осмотром квартиры и запросами в управляющую организацию, а не вместо них.

Что учитывать, если квартиру придётся перепродавать

Круг покупателей квартиры на первом этаже может оказаться уже. На рынке встречается практика более долгой продажи и необходимости предлагать привлекательную цену для объектов с менее востребованными характеристиками (РБК Недвижимость).

Но из этого нельзя вывести универсальный срок будущей продажи или обязательный процент скидки.

Высокий первый этаж с хорошим светом и окнами в спокойный двор — не то же самое, что низкие окна непосредственно у оживлённого входа. При будущей продаже снова будут иметь значение характеристики конкретного объекта.

Если вы покупаете квартиру надолго и первый этаж удобен лично вам, возможная перепродажа может быть второстепенным фактором. Если продажа вероятна через относительно короткое время, этот вопрос стоит учитывать серьёзнее.

Можно ли потом перевести квартиру в нежилое помещение

Первый этаж имеет значение для перевода квартиры в нежилое помещение, но не гарантирует, что перевод разрешат.

Для перевода должен быть отдельный доступ к будущему нежилому помещению либо техническая возможность его оборудовать. Помещение не должно продолжать использоваться как место постоянного проживания, а право собственности не должно быть обременено правами других лиц: у другого лица не должно быть права на объект, ограничивающего перевод. Наличие таких прав нужно выяснять отдельно; только сведений о зарегистрированных ограничениях для полного вывода может быть недостаточно. Для квартиры выше первого этажа дополнительно требуется, чтобы непосредственно под ней не находилось жилое помещение (ст. 22 ЖК РФ).

Для перевода квартиры в многоквартирном доме нужны предусмотренные законом документы, в том числе решение общего собрания собственников о согласии на перевод и письменное согласие каждого собственника помещений, примыкающих к переводимой квартире. Это помещения, которые имеют с квартирой общую стену либо находятся непосредственно над ней или под ней. Если для использования помещения требуется переустройство или перепланировка, нужен и подготовленный проект (ст. 23 ЖК РФ).

Поэтому слова продавца «это первый этаж, потом сделаете магазин» не стоит учитывать как подтверждённое преимущество. Если возможность коммерческого использования влияет на решение о покупке или цену, её нужно проверять отдельно до сделки.

Короткие ответы на частые вопросы

Какие главные минусы у квартиры на первом этаже

Возможные минусы — недостаток приватности и света, шум возле окон, соседство с входом или парковкой, а также проблемы помещения непосредственно снизу.

Но ни один из этих недостатков не возникает автоматически только из-за номера этажа. Проверять нужно конкретную квартиру.

Стоит ли покупать квартиру на первом этаже в новостройке

Можно, но новизна дома не заменяет проверку.

Оцените высоту окон, двор, парковку, входную группу, коммерческие помещения, пространство под квартирой и фактическое качество исполнения. Если дом ещё строится, часть этих характеристик пока невозможно проверить непосредственно — это нужно учитывать как неизвестное.

На что смотреть в первую очередь

Начните с таблицы «Что проверить до покупки». Косметический ремонт можно переделать, а поднять окна выше или перенести существующую парковку практически невозможно. Цену сопоставляйте после оценки этих особенностей.

Что лучше — первый или последний этаж

Это отдельное сравнение. У первого, средних, верхних и последнего этажей разные характеристики и риски, поэтому их нужно сопоставлять по единым критериям.

Эта статья решает более узкую задачу: помогает понять, подходит ли вам конкретная квартира на первом этаже.

Как принять итоговое решение

Первый этаж стоит оценивать не по стереотипу, а по конкретному объекту.

Если квартира удобна именно вам, существенные риски проверены, а оставшиеся особенности приемлемы, её можно оставлять в выборе. Обязательная скидка для такого решения не нужна.

Если обнаружены устранимые недостатки, выясните их причину и подтверждённую стоимость устранения, а затем сопоставьте расходы с ценой и преимуществами квартиры.

Если важный фактор остаётся неизвестным либо есть неудобство, которое для вас неприемлемо независимо от цены, не пытайтесь компенсировать его условным процентом скидки. Сначала проведите дополнительную проверку или сравните объект с альтернативой.