Можно ли вернуть муниципалитету квартиру в аварийном доме и что изменится при расселении

Да, ранее приватизированную квартиру можно передать обратно государству или муниципалитету, если выполняются условия специальной нормы. Само признание дома аварийным в ней не названо отдельным запретом (ст. 9.1 Закона о приватизации).

Но передача меняет главное: вы перестаёте быть собственником и после заключения договора социального найма становитесь нанимателем. Поэтому при дальнейшем расселении действуют уже другие правила.

Перед заявлением нужно решить два вопроса:

1. можете ли вы вообще передать эту квартиру по специальному порядку;
2. что вы теряете как собственник и что получите как наниматель.

Собственник и наниматель при расселении: в чём разница

Права собственника при изъятии регулирует прежде всего ст. 32 ЖК РФ, права нанимателя при переселении — ст. 89 ЖК РФ.

Размер денежного возмещения нанимателю определяется соответствующим нормативным актом. Полные условия приведены ниже в подразделе «Когда вместо жилья возможны деньги».

Поэтому передача квартиры муниципалитету — не дополнительная льгота при расселении. Это переход в другой правовой режим.

Когда приватизированную квартиру можно передать обратно

Специальный механизм предусмотрен для гражданина, который сам приватизировал это жилое помещение.

По ст. 9.1 Закона о приватизации одновременно должны выполняться четыре условия:

• квартиру приватизировал нынешний собственник;
• квартира принадлежит ему на праве собственности;
• она является его единственным местом постоянного проживания;
• помещение свободно от обязательств.

Если условия соблюдены, соответствующие органы исполнительной власти, органы местного самоуправления или уполномоченные ими лица обязаны принять помещение в государственную или муниципальную собственность и заключить с гражданином договор социального найма в установленном порядке (ст. 9.1 Закона о приватизации, ст. 20 Федерального закона № 189-ФЗ).

Квартира переходит в государственную или муниципальную собственность. Заявление и документы рассматривает соответствующий уполномоченный орган либо уполномоченное им лицо; его нужно определить по местному порядку передачи.

Если вы купили, унаследовали или получили в дар когда-то приватизированную квартиру

Сам факт прежней приватизации квартиры недостаточен.

Если нынешний собственник приобрёл её по договору купли-продажи, получил в дар, унаследовал или получил по другому основанию, нельзя применять ст. 9.1 только потому, что когда-то эту квартиру приватизировал другой человек.

Поэтому сначала найдите документ, по которому право собственности возникло именно у вас.

Если вы квартиру купили, это также не превращает вас в человека, который её приватизировал. Обратную передачу нельзя рассматривать как способ автоматически обойти специальные ограничения для приобретателей аварийного жилья.

Как проверить «единственное место постоянного проживания»

Не сводите это условие к вопросу: «Есть ли у меня ещё одна квартира в собственности?»

Для предварительной проверки соберите:

• документы, подтверждающие основание проживания в этой квартире;
• сведения о ваших правах на другие жилые помещения, если они есть;
• документы, из которых видно, где находится ваше постоянное место проживания;
• документы о других жилищных правах, если они могут иметь значение.

Само отсутствие второй квартиры в собственности ещё не доказывает автоматически, что условие ст. 9.1 выполнено.

Если документы дают неоднозначную картину, окончательный вывод лучше делать применительно к конкретной ситуации и местному порядку передачи, а не по одному признаку.

Как проверить, свободна ли квартира от обязательств

Здесь тоже недостаточно одной выписки ЕГРН.

Сначала соберите:

• актуальные сведения ЕГРН;
• договоры, связанные с квартирой;
• документы об имеющихся обременениях;
• другие документы, из которых могут следовать обязательства в отношении помещения.

Это не закрытый федеральный перечень препятствий. Нельзя заранее объявить любой конкретный договор или обстоятельство безусловным запретом, если такой вывод не подтверждён применимой нормой.

Практический смысл проверки другой: до обращения нужно выявить обстоятельства, из-за которых муниципалитет может посчитать помещение несвободным от обязательств, и предъявить документы для оценки конкретной ситуации.

Если по документам ответ неочевиден, запросите у уполномоченного органа письменную позицию по применимости ст. 9.1.

Если у квартиры несколько собственников

При нескольких собственниках нужно проверить не только согласие людей, но и основание права каждого.

Распоряжение имуществом в общей долевой собственности происходит по соглашению участников (ст. 246 ГК РФ).

Сначала установите:

• кто является собственником квартиры или долей сейчас;
• на каком основании каждый получил свою долю;
• кто из них участвовал в приватизации;
• согласны ли все лица, от которых зависит распоряжение всей квартирой.

Если один из участников против передачи, нельзя обещать, что другой собственник самостоятельно передаст муниципалитету всю квартиру.

Если доли возникли по разным основаниям — например, один человек участвовал в приватизации, а другой получил долю позднее по иной сделке, — нельзя без дополнительного подтверждения считать, что специальный механизм ст. 9.1 автоматически распространяется на всю квартиру.

Следующий шаг: подготовьте документы о правах каждого собственника и их согласованной позиции, затем предъявите их органу, который занимается обратной передачей. Если последует отказ, важно получить его письменно и выяснить конкретное основание.

Обычный отказ от собственности не заменяет обратную передачу

Заявление «отказываюсь от квартиры» само по себе не превращает собственника в нанимателя.

Отказ от права собственности не прекращает права и обязанности владельца до тех пор, пока право на имущество не приобретёт другое лицо (ст. 236 ГК РФ).

Такой отказ также не создаёт автоматически договор социального найма.

Если цель — передать приватизированное жильё муниципалитету и остаться в нём уже как наниматель, нужен применимый специальный порядок, оформление перехода права и договор соцнайма.

Мешает ли аварийность дома обратной передаче

Сама по себе аварийность не названа отдельным федеральным запретом в ст. 9.1.

Важно не смешивать два разных правила.

Ст. 4 Закона о приватизации ограничивает приватизацию жилья, которое находится в аварийном состоянии. Речь идёт о передаче государственного или муниципального жилья в частную собственность.

Ст. 9.1 регулирует обратное направление — передачу уже приватизированной квартиры государству или муниципалитету. Отдельного условия «дом не должен быть аварийным» в ней нет.

Как стадия изъятия влияет на возможность передачи

Признание дома аварийным само по себе не означает, что собственность уже прекращена.

При этом не нужно считать, что каждое дело обязательно проходит один и тот же набор стадий в одной последовательности. В документах конкретного собственника могут встречаться:

• акт о признании дома аварийным;
• требование о сносе или реконструкции;
• решение об изъятии земельного участка и жилого помещения;
• проект соглашения об изъятии;
• подписанное соглашение;
• документы о судебном споре;
• вступившее в силу судебное решение;
• сведения о прекращении права собственности и регистрации перехода.

Их значение различается.

Только признан аварийным дом. Это ещё не означает прекращения собственности и само по себе не отвечает на вопрос, можно ли провести обратную передачу.

Получен проект соглашения. Проект ещё не равен подписанному соглашению. Нужно смотреть его содержание и другие уже принятые решения.

Соглашение уже подписано или идёт судебный спор. Нельзя придумывать универсальное правило «передавать уже поздно» или, наоборот, обещать, что сделать это ещё можно. Нужно проверить содержание соглашения, требования сторон, сроки и состояние права собственности.

Право собственности уже прекращено. Бывший собственник больше не распоряжается квартирой как своей и не может передать её муниципалитету по правилам для собственника.

Чтобы определить свою стадию, соберите все документы администрации, соглашения, судебные акты и актуальные сведения о зарегистрированном праве.

Само заявление о передаче квартиры не меняет статус мгновенно. Значимым результатом является оформленный переход жилья соответствующему государственному или муниципальному образованию и заключённый договор социального найма.

Что вы сохраняете, если остаетесь собственником

При изъятии аварийного жилья основные права собственника определяет ст. 32 ЖК РФ.

Базовый вариант — возмещение

В состав возмещения входят, в частности:

• рыночная стоимость жилого помещения;
• рыночная стоимость соответствующей доли в общем имуществе дома;
• стоимость соответствующей доли в земельном участке;
• относимые к изъятию убытки, которые по закону включаются в возмещение.

Поэтому сумму нельзя определить только по площади квартиры (ст. 32 ЖК РФ).

Если администрация уже предложила выплату, перед отказом от собственности полезно изучить само предложение и оценочные документы. Иначе сравнение с будущим положением нанимателя будет абстрактным.

Подробный расчёт относится к отдельной теме «Как рассчитывают возмещение за аварийную квартиру и как оспорить оценку».

Другая квартира собственнику положена не автоматически

Нельзя исходить из формулы «аварийная квартира в собственности = новая квартира такой же площади».

Другое помещение может предоставляться при наличии предусмотренного законом основания, по соответствующей программе или по соглашению с собственником.

Поэтому проверьте действующую региональную программу и сведения именно по своему адресу.

Дополнительно субъект РФ вправе устанавливать меры по обеспечению жильём собственников помещений в аварийных домах, подлежащих сносу или реконструкции.

Для такой меры по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ имеет значение отсутствие на дату признания дома аварийным другого пригодного для постоянного проживания жилья:

• в собственности;
• по договору социального найма;
• по договору найма жилья фонда социального использования.

Жильё фонда социального использования — отдельная предусмотренная законом категория наёмного жилья; его не следует автоматически приравнивать к обычному социальному найму.

Сама ч. 8.1 не создаёт одинаковую помощь по всей России. Нужно найти действующий акт именно вашего субъекта РФ и проверить его условия (ст. 32 ЖК РФ).

Подробнее варианты для собственника относятся к теме «Что положено собственнику при расселении аварийного дома: компенсация или квартира».

Если квартиру приобрели после признания дома аварийным

Здесь может действовать специальное ограничение ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

Если жилое помещение приобретено после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, возмещение для приобретателя в предусмотренном нормой случае ограничивается стоимостью, за которую он приобрёл помещение. В рамках этого ограничения механизмы ч. 8 и 8.1 ст. 32 не предоставляются. На получение квартиры по наследству это ограничение не распространяется (ст. 32 ЖК РФ).

Проще говоря, человек, который приобрёл уже аварийную квартиру, в подходящей под эту норму ситуации может оказаться в менее выгодном режиме, чем собственник, чьё право возникло раньше.

Но применять ограничение автоматически ко всем старым приобретениям нельзя. Нужно установить:

• дату признания дома аварийным;
• дату приобретения квартиры;
• основание приобретения;
• дату договора, по которому приобретена квартира, и дату возникновения права собственности;
• относится ли к ситуации правило, вступившее в силу 28.12.2019;
• не получена ли квартира по наследству.

Если договор заключён и право возникло до 28.12.2019, нельзя автоматически применять позднее введённое ограничение только потому, что квартира была куплена в уже аварийном доме. Верховный Суд подтвердил отсутствие обратной силы этой нормы для отношений из договоров до её вступления в силу (определение от 08.02.2022 № 75-КГ21-5-К3). Для проверки возьмите договор и документы о возникновении права. Если даты в них различаются или спорны, нужно оценить конкретные документы; одна дата аварийности ответа не даёт.

И ещё одно важное различие: купивший квартиру после признания дома аварийным не становится лицом, которое её приватизировало. Поэтому обратную передачу по ст. 9.1 нельзя советовать как универсальный способ обойти ограничение ч. 8.2.

Что изменится после передачи и заключения соцнайма

После состоявшейся передачи человек уже не получает возмещение за прежнюю квартиру как её собственник.

При дальнейшем расселении применяются правила для нанимателя.

По общему правилу в предусмотренных законом случаях ему предоставляют другое благоустроенное жилое помещение по договору социального найма (ст. 89 ЖК РФ).

Какую площадь должны предоставить

Базовое правило ориентируется на общую площадь ранее занимаемого помещения.

Само количество зарегистрированных жильцов не означает безусловного права увеличить площадь до нормы на каждого.

При этом в предусмотренных федеральным законом или актом субъекта РФ случаях помещение по норме предоставления может предоставляться гражданам, которые:

• уже состоят на жилищном учёте;
• имеют право состоять на нём.

Для этого нужны самостоятельные основания. Аварийность дома сама по себе их не заменяет.

Подробные требования к предлагаемой квартире относятся к теме «Какое жильё дают нанимателю при расселении аварийного дома».

Где должно находиться новое жильё

По общему правилу предоставляемое помещение должно находиться в границах того же населённого пункта.

Для отступлений действуют специальные условия, включая предусмотренные законом случаи письменного согласия.

Если наниматель занимал отдельную квартиру, ч. 2 ст. 89 ЖК РФ также содержит специальные правила о виде предоставляемого помещения.

Когда вместо жилья возможны деньги

Наниматель не имеет универсального права потребовать денежную выплату вместо квартиры.

Но и утверждение «нанимателю деньги невозможны никогда» тоже неверно.

В предусмотренных федеральным законом или актом субъекта РФ случаях выселения по ст. 86 или 87.2 ЖК РФ денежное возмещение может предоставляться вместо другого помещения. Требуется письменное согласие нанимателя и совместно проживающих с ним членов семьи, включая временно отсутствующих. Размер определяется соответствующим нормативным актом (ст. 89 ЖК РФ).

Можно ли потом приватизировать новое жильё

Добровольный возврат квартиры не восстанавливает использованное взрослым гражданином право на бесплатную приватизацию.

Общее правило — бесплатной приватизацией можно воспользоваться 1 раз. Для несовершеннолетних действует специальное исключение: участие в приватизации в детстве не лишает их предусмотренного законом права после достижения совершеннолетия (ст. 11 Закона о приватизации).

Поэтому для каждого члена семьи отдельно проверьте:

• участвовал ли он раньше в приватизации;
• в каком возрасте;
• сохраняется ли у него личное право на бесплатную приватизацию.

Нельзя делать один вывод сразу за всю семью.

Проверьте альтернативу по ст. 57 ЖК РФ до отказа от собственности

Для некоторых собственников единственного непригодного жилья существует отдельный маршрут получения помещения по социальному найму. Поэтому передача приватизированной квартиры — не обязательно единственный вариант.

П. 1 ч. 2 ст. 57 ЖК РФ предусматривает специальную ситуацию, когда имеют значение следующие условия:

• жилое помещение является единственным;
• оно признано непригодным для проживания;
• оно не подлежит ремонту или реконструкции;
• отдельно выполняются необходимые основания предоставления жилья по социальному найму и жилищного учёта;
• ещё не принято решение об изъятии земельного участка для государственных или муниципальных нужд в целях последующего изъятия этого жилого помещения (ст. 57 ЖК РФ).

Здесь важно не подменять два разных факта.

Аварийный дом и конкретное жилое помещение, признанное непригодным для проживания, — не одно и то же условие. Для маршрута по ст. 57 нужно проверить именно требуемый статус помещения и возможность его ремонта или реконструкции.

Кроме того, собственника нельзя считать нуждающимся только потому, что квартира находится в аварийном доме.

Отдельно нужно выяснить:

• состоите ли вы сейчас на жилищном учёте;
• есть ли у вас основания для такого учёта;
• какие документы подтверждают нуждаемость;
• какой орган ведёт учёт по месту вашей ситуации.

В органе, который ведёт жилищный учёт, уточните, какие основания и документы нужны именно для вашего случая по ст. 57 и требуется ли предварительная постановка на учёт. Нельзя считать само наличие аварийной квартиры подтверждением всех условий предоставления социального жилья.

Особенно важно сделать это до добровольного прекращения собственности.

Что проверить перед заявлением: девять практических шагов

Не все пункты одинаково просты. Часть можно закрыть документом самостоятельно, а часть требует оценки документов администрацией или специалистом.

1. Установите, как вы получили квартиру

   Найдите: договор передачи при приватизации или другой правоустанавливающий документ.

   Результат: если именно вы приватизировали квартиру, можно переходить к другим условиям ст. 9.1. Если вы только купили, получили в дар или унаследовали её, прежняя приватизация другим человеком сама по себе специального права не создаёт.

2. Соберите документы по постоянному проживанию и обязательствам

   Найдите: документы о проживании, сведения о других жилищных правах, ЕГРН, договоры и документы об обременениях и обязательствах.

   Результат: это позволит предварительно проверить два обязательных условия ст. 9.1.

   Если вывод остаётся спорным, не считайте отсутствие второй собственности или чистую выписку ЕГРН окончательным доказательством. Предъявите комплект документов органу, который рассматривает передачу, и получите позицию по вашей ситуации.

3. Проверьте всех собственников

   Найдите: сведения ЕГРН и документы каждого владельца.

   Результат: станет понятно, кто должен участвовать в распоряжении квартирой, на каком основании получена каждая доля и есть ли согласованная позиция всех участников.

   При разных основаниях приобретения долей применимость ст. 9.1 ко всей квартире нужно проверять отдельно.

4. Установите дату и содержание решения об аварийности

   Найдите: официальный акт о признании дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.

   Результат: дата нужна для проверки специальных правил собственника, включая ч. 8.1 и 8.2 ст. 32 ЖК РФ.

5. Определите фактическую стадию изъятия

   Соберите: решения об изъятии, уведомления, проекты и подписанные соглашения, судебные документы и сведения о зарегистрированном праве.

   Результат: станет понятно, сохраняется ли собственность и какие уже принятые решения нужно учитывать.

   Проект соглашения не равен подписанному соглашению. Начавшийся суд также сам по себе не даёт универсального ответа. Если право уже прекращено, распоряжаться квартирой как собственник вы больше не можете.

6. Проверьте программу и региональные меры отдельно

   Найдите:

   • действующую региональную программу;
   • сведения именно по вашему адресу;
   • действующие акты субъекта РФ о дополнительных мерах для собственников.

   Результат: вы узнаете не только общий способ расселения, но и существуют ли в регионе дополнительные меры по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ и выполняете ли вы их условия.

   Для ч. 8.1 отдельно проверяется наличие другого пригодного для постоянного проживания жилья на дату признания дома аварийным.

7. Получите фактическое предложение администрации

   Найдите: проект соглашения, отчёт об оценке, предложение выплаты, другого помещения и другие уже выданные документы.

   Результат: станет понятно, от какого конкретного имущественного варианта собственник может отказаться, если передаст квартиру муниципалитету.

8. Проверьте историю приватизации каждого члена семьи

   Найдите: сведения о предыдущем участии в приватизации и возрасте человека на тот момент.

   Результат: можно будет отдельно оценить право каждого на возможную будущую приватизацию муниципального жилья.

9. Отдельно проверьте маршрут по ст. 57 ЖК РФ

   Установите:

   • является ли помещение единственным;
   • признано ли оно именно непригодным для проживания;
   • подлежит ли оно ремонту или реконструкции;
   • есть ли основания нуждаемости и жилищного учёта;
   • какое решение принято по земельному участку и связано ли оно с последующим изъятием этого помещения.

   Результат: вы поймёте, есть ли отдельный маршрут, который стоит исследовать до добровольной передачи собственности.

   Если неизвестно, требуется ли в вашей ситуации уже состоять на учёте или достаточно соответствовать условиям для постановки, запросите разъяснение и перечень документов в органе, который ведёт жилищный учёт.

Куда обращаться для передачи квартиры

Единого для всей России названия подразделения, универсального списка документов и общего срока услуги нет.

На официальном сайте муниципалитета или региональном портале услуг ищите услугу по формулировке вроде:

«передача приватизированного жилого помещения в муниципальную собственность».

По действующему местному регламенту нужно установить:

• какой орган принимает заявление;
• кто может быть заявителем;
• какие документы нужны;
• какими способами принимается заявление;
• какой срок предусмотрен;
• как оформляется переход права;
• как заключается договор социального найма.

Для проверки собственной ситуации также соберите документы о возникновении собственности, актуальные сведения о правах, акт об аварийности, документы программы, бумаги по изъятию и уже полученное предложение администрации.

Регион здесь не указан. Поэтому нельзя обещать возможность обращения через конкретный МФЦ, называть единый срок или использовать перечень документов другого города как универсальный.

Что делать, если администрация отказала из-за аварийности

Если сотрудник устно сказал, что аварийную квартиру муниципалитет не принимает, попросите письменное мотивированное решение.

Дальше проверьте:

1. какое основание отказа указано;
2. как оно соотносится с условиями ст. 9.1 Закона о приватизации;
3. что предусматривает действующий местный регламент;
4. не связан ли отказ на самом деле с составом собственников, обязательствами или уже состоявшимся изъятием;
5. есть ли основания оспаривать решение.

В деле № 2-4399/2023 есть пример, когда суд не признал саму аварийность предусмотренной законом причиной для отказа (решение по делу № 2-4399/2023).

Использовать этот пример можно как аргумент по сходной ситуации, но не как гарантию результата.