Можно ли выделить долю в квартире в натуре

Какой результат вы хотите получить

Словами «выделить долю» часто называют разные действия. Прежде всего определите, чего вы хотите добиться: получить собственное помещение, пользоваться конкретной комнатой или выйти из общей собственности.

Здесь важно различать раздел имущества и выдел доли. При разделе все собственники хотят вместо одного общего объекта получить отдельные объекты. При выделе свою часть получает один участник, а остальные продолжают владеть оставшимся имуществом на праве общей собственности.

От выбранного результата зависят содержание соглашения, требования в суде и дальнейшее оформление недвижимости.

Почему доля в квартире не означает право на конкретную комнату

Если вам принадлежит 1/2 квартиры, это не значит, что одна из комнат уже ваша. Доля определяет размер права на общее имущество, но не указывает, какая именно его часть принадлежит вам физически.

По ст. 15 ЖК РФ жилое помещение должно быть изолированным, относиться к недвижимому имуществу и быть пригодным для постоянного проживания. А квартира по ст. 16 ЖК РФ — структурно обособленное помещение в многоквартирном доме, включающее комнаты и помещения вспомогательного использования.

Для отдельной приватизированной квартиры Верховный Суд установил более конкретный критерий: при реальном выделе должна существовать техническая возможность передать собственнику изолированную часть не только жилых, но и подсобных помещений — кухни, коридора, санузла и других — и оборудовать отдельный вход (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ от 24.08.1993 № 8).

Именно поэтому при оценке возможности выдела нужно рассматривать будущий объект целиком, а не только площадь комнат.

При каких условиях возможен реальный выдел

Чтобы выделить долю в натуре, мало подобрать подходящую по площади часть квартиры. Нужно понять, можно ли сделать её самостоятельным жилым объектом, законно выполнить необходимые работы и не причинить несоразмерный ущерб общему имуществу.

Можно ли изолировать помещения и сделать отдельный вход

У образуемой части должны быть необходимые жилые и вспомогательные помещения, изолированные от другой части квартиры. Отдельный вход — одно из условий, прямо названных Верховным Судом применительно к выделу доли в отдельной приватизированной квартире.

Но возможность оборудовать вход нужно проверять вместе с конструкцией дома. Иногда для этого требуется изменить стены, проёмы или другие элементы здания.

При этом нельзя считать, что любой отдельный вход обязательно требует согласия всех собственников помещений в многоквартирном доме. Сначала необходимо выяснить, какие конструкции затронут работы и относятся ли они к общему имуществу.

Когда понадобится согласие собственников дома

К общему имуществу многоквартирного дома относятся, в частности, несущие и другие конструкции, обслуживающие более одного помещения (ст. 36 ЖК РФ).

Дальнейший порядок зависит от того, что именно предполагается изменить.

Поэтому сначала нужно разработать конкретный технический вариант. Только после этого можно определить, какое имущество затрагивается и чьё согласие потребуется.

Можно ли законно выполнить перепланировку

При реальном выделе могут понадобиться новые перегородки или проёмы, перенос оборудования, изменение границ помещений, устройство дополнительных помещений и другие работы.

Закон относит к перепланировке, в частности, изменение границ или площади помещения, образование новых помещений и изменение внутренней планировки (ст. 25 ЖК РФ).

Такие работы проводят по установленной процедуре согласования. Основные федеральные требования содержатся в ст. 26 ЖК РФ.

Даже если все владельцы квартиры согласны на разделение, их договорённость не заменяет согласование работ. Нельзя узаконить технически или юридически недопустимое преобразование только потому, что между собственниками нет спора.

Не причинит ли выдел несоразмерный ущерб квартире

Есть ещё одно ограничение: реальный выдел не должен приводить к несоразмерному ущербу имуществу, которое находится в долевой собственности (ст. 252 ГК РФ).

В этом случае оценивается возможный ущерб самой квартире как общему объекту её владельцев. Это отдельный вопрос, который нельзя смешивать с изменением общего имущества многоквартирного дома по ст. 36 и 40 ЖК РФ.

К несоразмерному ущербу могут относиться невозможность дальнейшего использования имущества по назначению, существенное ухудшение его технического состояния или существенные неудобства в пользовании. Эти обстоятельства разъяснены в п. 35 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8.

Следовательно, недостаточно доказать, что в квартире физически можно поставить перегородку или сделать новый проём. После работ должны получиться пригодные для использования помещения, а само преобразование должно быть технически осуществимым и законным.

Что проверить до обращения в суд

Начинать лучше с документов и обследования квартиры. Так можно понять, есть ли смысл готовить соглашение о выделе или обращаться с соответствующим требованием в суд.

Проверьте сведения ЕГРН и план квартиры

Сначала получите актуальные сведения из Единого государственного реестра недвижимости (ЕГРН) и изучите имеющиеся документы на квартиру.

Если у вас нет поэтажного плана, обратитесь в местную организацию технической инвентаризации — БТИ. Уточните, сохранился ли план и как получить его копию.

Старый план нельзя автоматически считать актуальным. Если квартира фактически выглядит иначе, нужно выяснить, какие изменения проводились и потребуются ли новые обмеры.

По документам проверьте:

• принадлежит ли вам именно доля в праве собственности на квартиру;
• сколько у квартиры собственников и каковы размеры их долей;
• не зарегистрированы ли отдельные комнаты как самостоятельные объекты недвижимости;
• соответствует ли план фактической планировке квартиры;
• есть ли ограничения или обременения, которые могут повлиять на предполагаемое преобразование.

Эта проверка покажет, какой объект существует юридически сейчас и какое право вы собираетесь преобразовать. Особенно важно выяснить, владеете ли вы долей в обычной квартире или уже зарегистрированной отдельной комнатой: для этих ситуаций действуют разные правила.

Проверьте технический вариант с инженером

Следующий вопрос — можно ли в существующей квартире создать самостоятельные жилые объекты.

Для обследования помещений, проверки конструкций и подготовки варианта перепланировки обратитесь к профильному инженеру или в проектную организацию. Сразу объясните, что речь идёт не просто о разделении комнат перегородкой, а об образовании самостоятельных жилых объектов.

До заказа работы уточните, какие вопросы исполнитель сможет проверить. Для подготовки технического плана в дальнейшем понадобится отдельно кадастровый инженер (ч. 12 ст. 24 Закона № 218-ФЗ).

Попросите проверить следующие вопросы:

• Какие изолированные жилые помещения можно образовать?
• Будут ли у каждой части собственные необходимые вспомогательные помещения — кухня, санузел, коридор и другие?
• Будут ли образуемые части действительно изолированы друг от друга?
• Как обеспечить отдельный вход?
• Какие стены, перегородки и инженерные сети потребуется изменить?
• Затронут ли работы несущие конструкции?
• Будет ли затронуто другое общее имущество многоквартирного дома?
• Будут ли образованные объекты соответствовать требованиям к жилым помещениям?
• Допустимы ли необходимые работы?
• Какие именно объекты предполагается образовать и что понадобится для их кадастрового учёта и регистрации?
• Можно ли подготовить технический план на эти объекты? Этот вопрос нужно отдельно обсудить с кадастровым инженером.

Цель проверки — получить не общую оценку «скорее всего получится», а конкретный технически осуществимый и допустимый вариант разделения. Если такой вариант невозможен, важно понять почему.

При этом не каждому собственнику обязательно заказывать платную внесудебную экспертизу ещё до обращения в суд. Если дело уже рассматривается и для разрешения технических вопросов необходимы специальные знания, суд может назначить экспертизу по ст. 79 ГПК РФ.

Как оформить выдел: по соглашению или через суд

Если технически и юридически допустимый вариант найден, дальнейший порядок зависит от того, удалось ли договориться с остальными собственниками.

Если все собственники согласны

По ст. 252 ГК РФ участники долевой собственности могут разделить общее имущество по соглашению. При выделе доли они также вправе договориться о способе и условиях такого выдела.

Однако подписанного соглашения недостаточно, если для создания самостоятельных помещений требуется переустройство или перепланировка. Необходимо выполнить применимые требования ст. 25–28 ЖК РФ.

Конкретный согласующий орган и организация услуги зависят от места нахождения квартиры. А форму соглашения, необходимость нотариального удостоверения и пакет документов для регистрации нужно определять с учётом выбранного способа оформления.

Единого набора документов для всех ситуаций нет. Кроме того, согласие собственников самой квартиры не отменяет требований к общему имуществу дома, допустимости строительных работ и регистрации образованных объектов.

Если договориться не получилось

Когда собственники не смогли согласовать способ и условия выдела, участник долевой собственности вправе потребовать выдела своей доли через суд (п. 3 ст. 252 ГК РФ).

Но прежде чем подавать иск, необходимо определить, какой результат вы просите у суда.

Если нужен самостоятельный объект недвижимости, одного требования «выделить мне комнату» недостаточно. Нужно предложить и обосновать конкретный технически осуществимый вариант реального выдела.

Если же цель — пользоваться определённой комнатой, сохранив общую собственность на квартиру, следует рассматривать требование об определении порядка пользования. Это другой результат, и подменять им реальный выдел нельзя.

Иск о правах на недвижимость подают в суд по месту нахождения объекта (ст. 30 ГПК РФ). Обстоятельства, на которые стороны ссылаются в обоснование своих требований и возражений, должны подтверждаться доказательствами по правилам ст. 56 ГПК РФ.

Для спора о реальном выделе особенно важны:

• документы, подтверждающие права на квартиру;
• сведения о существующем объекте недвижимости и его план;
• конкретный предлагаемый вариант разделения;
• материалы, подтверждающие техническую осуществимость этого варианта;
• сведения о необходимых работах и конструкциях, которые они затронут;
• данные, позволяющие оценить возможность последующего кадастрового учёта и регистрации прав.

Если для разрешения спора потребуется специальное техническое исследование, суд может назначить экспертизу на основании ст. 79 ГПК РФ.

Что нужно сделать после соглашения или решения суда

Даже если собственники обо всём договорились или суд удовлетворил требование о выделе, это ещё не означает, что новые помещения появились в ЕГРН как самостоятельные объекты.

Если выбранный вариант требует согласованных работ, необходимо пройти установленную процедуру их проведения и завершения.

После перепланировки заявитель уведомляет согласующий орган о завершении работ и в предусмотренных случаях прилагает технический план. Результат подтверждается актом приёмочной комиссии. По ст. 28 ЖК РФ завершение перепланировки связано с внесением соответствующих изменений в ЕГРН либо с кадастровым учётом образованных помещений и регистрацией прав на них.

Если образуются два или более объекта недвижимости, применяются правила ст. 41 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ. В числе оснований для кадастрового учёта и регистрации закон предусматривает судебное решение, когда образование объектов основано на нём.

Общий маршрут выглядит так:

1. Документы и план квартиры
2. технически допустимый вариант
3. проверка необходимых работ
4. соглашение собственников или судебный спор
5. требуемые согласования и выполнение работ
6. технический план
7. кадастровый учёт и регистрация прав.

Это ориентир, а не обязательная последовательность для каждой квартиры. Какие действия потребуются и в каком порядке их проводить, зависит от конкретного варианта разделения.

Главное — не считать соглашение или положительное судебное решение готовым результатом регистрации. Для появления самостоятельных объектов нужно завершить применимые процедуры оформления.

Что делать, если выделить долю в натуре нельзя

Отсутствие допустимого технического варианта не лишает собственника всех других возможностей. Но выбор решения зависит от того, хочет ли он пользоваться помещением, получить деньги за долю или прекратить право другого владельца.

Если хотите пользоваться определённой комнатой

Можно договориться с остальными собственниками о порядке пользования квартирой или поставить этот вопрос перед судом.

При таком решении определяется, кто какими помещениями пользуется. Однако квартира остаётся в общей долевой собственности, а отдельная комната не становится новым самостоятельным объектом недвижимости.

Для отдельной приватизированной квартиры Верховный Суд прямо предусмотрел эту возможность: когда технически нельзя выделить изолированную часть жилых и подсобных помещений и оборудовать отдельный вход, суд по просьбе истца может определить порядок пользования квартирой (п. 12 Постановления Пленума ВС РФ № 8).

При рассмотрении такого спора суд может учитывать:

• сложившийся порядок пользования квартирой;
• нуждаемость каждого собственника в определённых частях имущества;
• реальную возможность совместного пользования помещениями.

Эти критерии приведены в п. 37 Постановления Пленумов ВС РФ и ВАС РФ от 01.07.1996 № 6/8.

Как составить соглашение о пользовании комнатами или подготовить самостоятельное судебное требование — отдельный вопрос. Для решения о реальном выделе и для определения порядка пользования нужны разные юридические результаты.

Если хотите получить деньги за свою долю

Невозможность выделить отдельное помещение не означает, что остальные собственники автоматически обязаны выкупить вашу долю по предложенной вами цене.

Закон предусматривает несколько разных оснований для денежного урегулирования:

• Реальный выдел возможен, но получаемое имущество не соответствует размеру доли. Возникшую несоразмерность можно устранить выплатой денежной или иной компенсации.
• Реальный выдел не допускается законом или невозможен без несоразмерного ущерба квартире, находящейся в долевой собственности. В этом случае выделяющийся собственник вправе требовать от остальных участников выплаты стоимости своей доли.
• Компенсация выплачивается вместо выдела в натуре. Для такой замены требуется согласие выделяющегося собственника. Исключение возможно при незначительной доле, если одновременно выполняются специальные условия, о которых речь пойдёт ниже.

Эти механизмы предусмотрены п. 3–4 ст. 252 ГК РФ.

Отдельная возможность — договориться с другими владельцами о добровольном выкупе доли или распорядиться долей путём её отчуждения. Такая договорённость оформляется самостоятельной сделкой и не равнозначна требованию о компенсации по ст. 252 ГК РФ.

Если ваша цель — получить деньги и выйти из общей собственности, сначала определите, какое основание подходит именно вам. Сам факт невозможности выдела ещё не устанавливает условия денежной выплаты.

Если хотите выкупить небольшую долю другого собственника без его согласия

Принудительная выплата компенсации владельцу доли — специальное исключение, а не обычный способ разрешить спор между собственниками.

Если компенсация назначена, право собственника на долю прекращается с момента её получения. Само по себе вынесение судебного решения ещё не прекращает право (п. 5 ст. 252 ГК РФ).

Если у вас уже зарегистрирована комната в коммунальной квартире

Сначала проверьте запись ЕГРН. Если вы владеете отдельной комнатой, которая уже зарегистрирована как самостоятельный объект, ваша ситуация отличается от владения идеальной долей в обычной квартире.

В коммунальной квартире помещения, обслуживающие более одной комнаты, принадлежат собственникам комнат на праве общей долевой собственности. Это следует из ст. 41 ЖК РФ.

Но собственник комнаты не вправе отдельно выделить в натуре свою долю в общем имуществе коммунальной квартиры. Например, нельзя физически выделить принадлежащую ему долю общей кухни или коридора (ст. 42 ЖК РФ).

Поэтому для зарегистрированной комнаты и доли в обычной квартире нельзя использовать один и тот же порядок действий без учёта различий между этими объектами.

С чего начать