Как рассчитывают выкупную цену квартиры в аварийном многоквартирном доме
Выкупную цену квартиры в аварийном доме обычно рассчитывают не по нормативу за квадратный метр, а исходя из рыночной стоимости изымаемого имущества. В неё входят квартира и принадлежащие собственнику доли в общем имуществе дома и земельном участке. Кроме того, собственник может получить возмещение подтверждённых убытков, возникших из-за изъятия жилья (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Есть и специальные правила. Например, для некоторых собственников, которые приобрели квартиру после признания дома аварийным, размер выплаты ограничен стоимостью приобретения жилья.
Поэтому перед расчётом важно выяснить четыре обстоятельства:
- Квартира находится в вашей собственности или вы живёте по договору социального найма.
- Когда дом признали аварийным и подлежащим сносу или реконструкции.
- Когда и на каком основании возникло ваше право собственности — например, после покупки или наследования.
- Изъятие проходит в обычном порядке или в рамках комплексного развития территории (КРТ).
От этих обстоятельств зависит, какие правила расчёта применяются именно к вам.
Кому положена выкупная цена
Если квартира находится в собственности
При изъятии квартиры в аварийном доме собственнику полагается равноценное возмещение. Его состав определяется статьёй 32 ЖК РФ (ст. 32 ЖК РФ).
Для расчёта важны не только характеристики квартиры, но и история возникновения права собственности. Особенно внимательно нужно проверять ситуацию, когда человек получил квартиру уже после признания дома аварийным. В зависимости от даты и основания приобретения права может действовать ограничение размера выплаты.
Также нужно учитывать основание изъятия: обычный порядок и процедура КРТ имеют различия.
Если вы живёте по договору социального найма
Правила расчёта выкупной цены для собственника к вашей основной ситуации не относятся, поскольку квартира вам не принадлежит.
При сносе аварийного дома права нанимателя обеспечиваются по правилам о предоставлении другого благоустроенного жилого помещения по договору социального найма (ст. 86 ЖК РФ, ст. 89 ЖК РФ).
Дальше разберём расчёт именно для собственника квартиры.
Из чего складывается возмещение собственнику
Основу возмещения составляет рыночная стоимость всего изымаемого имущества. Затем к ней могут добавляться убытки, которые собственник понёс из-за изъятия и может подтвердить.
Отдельно нужно проверить, есть ли основания для дополнительного требования, связанного с непроизведённым капитальным ремонтом. После этого выясняют, не ограничен ли итоговый размер выплаты специальной нормой закона.
Ниже перечислены составляющие, которые стоит проверить в расчёте администрации.
| Составляющая | Что проверить | Чем подтвердить |
|---|---|---|
| Квартира | Оценён ли именно ваш объект и включена ли его рыночная стоимость в итоговую сумму | Отчёт об оценке |
| Доля в общем имуществе дома | Учтена ли доля, принадлежащая собственнику квартиры, и не посчитана ли она дважды | Отчёт об оценке, характеристики дома и помещения |
| Доля в земельном участке | Учтена ли стоимость земли, правильно ли рассчитана доля и нет ли повторного включения её стоимости | Отчёт об оценке, сведения о земельном участке |
| Переезд | Возникают ли из-за изъятия расходы на транспорт, грузчиков и другие услуги | Договоры, счета, чеки, платёжные документы |
| Временное жильё | Приходится ли пользоваться другим жильём до приобретения нового и не сохранено ли соглашением право пользоваться прежней квартирой на соответствующий период | Соглашение об изъятии, договор найма, платёжные документы |
| Поиск другого жилья | Есть ли фактические расходы на подбор новой квартиры или другого жилого помещения | Договор с агентом или риелтором, платёжные документы |
| Оформление другого жилья | Какие расходы непосредственно связаны с приобретением и оформлением нового объекта | Квитанции, договоры и другие платёжные документы |
| Досрочное прекращение обязательств | Возникают ли из-за изъятия подтверждаемые потери по обязательствам перед третьими лицами | Договоры, уведомления, расчёты |
| Упущенная выгода | Можно ли доказать конкретный доход, который собственник не получил именно из-за изъятия | Договоры и расчёт неполученного дохода |
| Непроизведённый капитальный ремонт | Была ли до приватизации обязанность прежнего наймодателя выполнить необходимый капитальный ремонт, не исполнил ли он её и есть ли основания связывать это с состоянием дома | Документы о приватизации и состоянии дома, материалы о необходимости ремонта, экспертные выводы |
Этот перечень нельзя использовать как список сумм для простого сложения. Стоимость квартиры, доли общего имущества и земли могут уже входить в одну итоговую рыночную оценку. В таком случае прибавлять их друг к другу повторно нельзя.
Основной состав возмещения установлен частью 7 статьи 32 ЖК РФ. А требование, связанное с непроизведённым капитальным ремонтом, зависит от дополнительных обстоятельств и судебной практики. Оно не является обязательной надбавкой к выкупной цене (Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014, Постановление КС РФ от 12.04.2016 № 10-П).
Почему нельзя просто умножить площадь квартиры на стоимость квадратного метра
Для выкупной цены определяют рыночную стоимость конкретного изымаемого имущества. Единой федеральной ставки за 1 м² для всех квартир в аварийных домах нет.
Поэтому вместо индивидуальной рыночной оценки нельзя автоматически использовать:
- кадастровую стоимость квартиры;
- среднюю стоимость 1 м², установленную для другой государственной или муниципальной программы;
- норматив стоимости жилья, предназначенный для обеспечения другой категории граждан;
- цену, по которой квартиру когда-то покупали, — за исключением ситуации, когда стоимость приобретения становится установленным законом пределом выплаты по части 8.2 статьи 32 ЖК РФ.
Рыночную стоимость определяют по правилам законодательства об оценочной деятельности. Если собственник и администрация не согласны с результатом оценки, вопрос о стоимости может рассматриваться судом (Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации»).
Сам факт признания дома аварийным не означает, что возмещение можно рассчитывать по формуле «площадь квартиры × муниципальный норматив».
Как учитывают общее имущество дома и земельный участок
Вместе с квартирой собственнику принадлежит доля в общем имуществе многоквартирного дома. По статье 37 ЖК РФ размер этой доли пропорционален общей площади принадлежащего ему помещения (ст. 37 ЖК РФ).
Чтобы определить долю, площадь вашей квартиры сопоставляют с общей площадью жилых и нежилых помещений дома, которые принадлежат отдельным собственникам.
При этом лестницы, коридоры и другие помещения, сами относящиеся к общему имуществу, в общую площадь для такого расчёта добавлять не нужно.
Это важно и при оценке земельного участка. Если доля в общем имуществе рассчитана неправильно, ошибка может повлиять на стоимость соответствующей доли земли.
Например, в одном из дел, рассмотренных Верховным Судом, эксперт включил в расчёт общей площади помещения, относившиеся к общему имуществу дома. Из-за этого были искажены размер доли и последующая оценка земельного участка (разбор РАПСИ, разбор РБК Недвижимость).
Но даже если в отчёте отдельно указана стоимость земли, это ещё не означает, что её нужно прибавлять к общей сумме. Сначала посмотрите, из каких частей сложилась итоговая рыночная стоимость.
Если оценщик уже включил в неё квартиру, соответствующую долю общего имущества и земельного участка, дополнительное прибавление земли или общего имущества приведёт к двойному счёту.
Какие убытки можно добавить к стоимости квартиры
Помимо рыночной стоимости изымаемого имущества, собственник вправе учитывать убытки, вызванные изъятием жилья.
Часть 7 статьи 32 ЖК РФ относит к ним, в частности, расходы на изменение места проживания, переезд, временное пользование другим жилым помещением, поиск и оформление нового жилья, досрочное прекращение обязательств перед третьими лицами. Также может учитываться упущенная выгода — доход, который собственник не получил из-за изъятия (ч. 7 ст. 32 ЖК РФ).
Но такие суммы не включают в возмещение автоматически. Для каждого расхода или потери нужно подтвердить три обстоятельства:
- убыток возник именно из-за изъятия квартиры;
- его размер можно определить и объяснить;
- заявленную сумму подтверждают документы.
Например, расходы на переезд можно подтвердить договором с перевозчиком, счётом и документом об оплате. Для упущенной выгоды понадобятся документы, позволяющие установить конкретный неполученный доход и его связь с изъятием.
Когда учитывают расходы на временное жильё
Для временного жилья есть дополнительное условие. Такие расходы учитывают, когда собственнику приходится пользоваться другим помещением до приобретения нового и соглашением об изъятии не сохранено право пользоваться прежней квартирой на соответствующий период.
Поэтому недостаточно просто указать, что после выселения придётся снимать квартиру. Нужно проверить условия соглашения и подтвердить размер расходов на другое жильё.
Когда размер выплаты ограничен стоимостью приобретения
Не каждый собственник может получить полную сумму, рассчитанную по рыночной стоимости имущества и подтверждённым убыткам.
Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ предусматривает специальное ограничение для граждан, которые приобрели право собственности после признания многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. В предусмотренной законом ситуации возмещение сначала определяют по правилам части 7, но итоговая выплата не может превышать стоимость приобретения жилого помещения.
Если квартиру купили, стоимость приобретения для такой проверки нужно искать прежде всего в документах по сделке. Но одной цены покупки недостаточно: необходимо сопоставить её с датой признания дома аварийным и датой возникновения права собственности.
При этом дата подписания договора не всегда совпадает с датой возникновения права. Подменять одну дату другой нельзя.
Что проверить перед применением ограничения
Отметьте обстоятельства, которые удалось установить по документам. Проверка всех пунктов нужна для определения применимости ограничения, а не означает, что оно обязательно действует.
Последний пункт нельзя пропускать. Часть 8.2 вступила в силу 28 декабря 2019 года. Верховный Суд указывал, что её нельзя автоматически распространять на правоотношения, возникшие до вступления нормы в силу, поскольку обратная сила ей не придана (Определение ВС РФ от 09.11.2021 № 50-КГ21-5-К8).
Примеры расчёта выкупной цены
Рассмотрим два условных примера. Они показывают, почему одна и та же рыночная оценка может приводить к разному результату в зависимости от обстоятельств приобретения квартиры.
Пример 1. Ограничения размера выплаты нет
Предположим, оценщик определил рыночную стоимость всего изымаемого имущества в 4 500 000 ₽. В эту сумму уже правильно включены сама квартира, доля общего имущества дома и доля земельного участка.
Собственник также подтвердил расходы на переезд, поиск и оформление нового жилья на 150 000 ₽.
Если специального ограничения нет, предварительное возмещение составит:
Рыночная стоимость имущества и подтверждённые убытки
4 500 000 ₽ + 150 000 ₽=4 650 000 ₽
Это условный расчёт, а не оценка конкретной квартиры. Отдельно прибавлять стоимость общего имущества и земли в этом примере нельзя, поскольку они уже входят в 4 500 000 ₽.
Пример 2. Действует ограничение стоимостью приобретения
Теперь предположим, что ту же квартиру собственник купил в 2021 году за 1 900 000 ₽. Дом к моменту приобретения уже был признан аварийным, а 1 900 000 ₽ — это цена покупки, указанная в документах по сделке.
Если к ситуации применяется часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ, возмещение всё равно сначала рассчитывают по правилам части 7. Но затем полученную сумму сопоставляют со стоимостью приобретения.
Если применяется часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ
В этом условном примере 4 650 000 ₽ > 1 900 000 ₽. 4 650 000 ₽ — предварительный расчёт по части 7. 1 900 000 ₽ — стоимость приобретения по документам, ограничивающая выплату в этом условном примере.
Предел выплаты=1 900 000 ₽
Поэтому рассчитанные в первом примере 4 650 000 ₽ нельзя автоматически считать размером выплаты. При применении специального ограничения действует предел, связанный со стоимостью приобретения — 1 900 000 ₽.
Именно поэтому до окончательного расчёта нужно выяснить не только рыночную стоимость квартиры, но и дату и основание возникновения права собственности.
Можно ли отдельно требовать компенсацию за непроведённый капитальный ремонт
Такое требование возможно не во всех случаях. Одного факта, что дом признан аварийным, недостаточно.
Основания для отдельного требования могут возникнуть, если ещё до приватизации прежний наймодатель был обязан провести необходимый капитальный ремонт дома, но не сделал этого.
Здесь имеют значение несколько связанных обстоятельств: состояние дома в соответствующий период, наличие обязанности провести ремонт, её неисполнение и последствия этого нарушения. Такие вопросы рассматриваются с учётом судебной практики (Обзор судебной практики ВС РФ от 29.04.2014, Постановление КС РФ от 12.04.2016 № 10-П).
При этом речь не идёт об автоматическом возврате взносов на капитальный ремонт. И нельзя считать, что каждому собственнику аварийного жилья полагается дополнительная сумма сверх обычной выкупной цены.
Если нет документов и других доказательств необходимых обстоятельств, включать такую компенсацию в свой расчёт только из-за аварийности дома не следует.
Что меняется при изъятии квартиры в рамках КРТ
Если квартира изымается в рамках комплексного развития территории — КРТ, применяется специальная процедура.
Статья 32.1 ЖК РФ устанавливает для такого изъятия отдельные правила, но при определении равноценного возмещения отсылает к части 7 статьи 32 ЖК РФ (ст. 32.1 ЖК РФ).
Поэтому сначала посмотрите документы, на основании которых администрация изымает ваше помещение. Нужно установить, идёт ли речь об обычном изъятии квартиры в аварийном доме или о процедуре КРТ.
Для первоначальной проверки суммы важно учитывать применимый порядок. Подробная процедура изъятия в рамках КРТ — отдельный вопрос, который выходит за пределы расчёта выкупной цены.
Можно ли получить другую квартиру вместо денежного возмещения
У любого собственника аварийного жилья нет безусловного права самостоятельно выбрать другую квартиру и потребовать предоставить её вместо денег.
Возможность получить жилое помещение зависит от основания изъятия, применимого порядка, соглашения с собственником и предусмотренных региональных мер.
Другая квартира по соглашению
По части 8 статьи 32 ЖК РФ собственнику может быть предоставлено другое жилое помещение по соглашению с ним. Стоимость предоставленного жилья при этом засчитывается при определении размера возмещения (ч. 8 ст. 32 ЖК РФ).
Это означает, что вопрос решается по соглашению. Само желание собственника получить квартиру вместо денег ещё не обязывает предоставить её именно в таком порядке.
Дополнительные меры поддержки в регионе
Субъекты РФ могут устанавливать для собственников аварийного жилья дополнительные меры поддержки. Но их наличие и условия зависят от конкретного региона.
Часть 8.1 статьи 32 ЖК РФ, в частности, связывает возможность такой поддержки с жилищным положением собственника на дату признания дома аварийным. Имеет значение, было ли у него другое пригодное для постоянного проживания жильё в собственности либо по указанным в законе видам найма (ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ).
Эти меры существуют отдельно от федерального расчёта рыночной стоимости изымаемого имущества. Условие об отсутствии другого пригодного жилья не меняет обычный состав денежного возмещения по части 7 статьи 32 ЖК РФ.
Если действует ограничение по части 8.2
Для собственников, на которых распространяется специальное правило части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, положения частей 8 и 8.1 о предоставлении другого жилья и дополнительных региональных мерах в предусмотренном этими частями порядке не применяются (ч. 8.2 ст. 32 ЖК РФ).
Поэтому вопрос о том, можно ли получить другую квартиру вместо денег, нужно рассматривать отдельно от расчёта выкупной цены. Для ответа понадобятся сведения о вашем праве собственности, основании изъятия и применимой региональной программе.
Как проверить расчёт администрации
Начинать проверку лучше не с поиска средней цены квартир в вашем районе, а с документов, на основании которых администрация определила сумму возмещения.
- Получите расчёт и отчёт об оценке
Если вам сообщили только итоговую сумму, обратитесь за расчётом и отчётом об оценке в орган, который направил предложение о размере возмещения.
Если оба документа у вас уже есть, повторно запрашивать их перед проверкой не нужно.
Прежде всего посмотрите:
- тот ли объект оценён и правильно ли указаны его характеристики;
- какие права и имущество вошли в рыночную стоимость;
- видно ли, как учтены доли общего имущества и земельного участка;
- какие убытки включены в расчёт отдельно;
- не использован ли вместо индивидуальной рыночной оценки норматив за 1 м² или другая средняя величина.
На этом этапе важно разобраться, что именно администрация предлагает возместить, а не пытаться сразу самостоятельно пересчитать всю оценку.
- Разделите очевидные расхождения и вопросы к оценщику
Некоторые проблемы можно обнаружить, даже не имея профессиональных знаний в оценочной деятельности.
Например:
- в расчёте отсутствуют документально подтверждённые расходы на переезд;
- из отчёта не видно, учтена ли доля земельного участка;
- к собственнику применили ограничение части 8.2 статьи 32 ЖК РФ, хотя его право возникло до 28 декабря 2019 года.
Сложнее оценить правильность самой оценочной методики. Дата оценки, выбранные для сравнения объекты и корректировки оценщика требуют профессионального анализа. Нельзя считать отчёт ошибочным только потому, что не понравился один из аналогов или размер корректировки.
Если эти параметры вызывают сомнения, сначала запросите пояснения к расчёту. Если после этого вопросы остаются, передайте отчёт независимому оценщику и покажите, какие именно расхождения вы обнаружили.
Не нужно пытаться самостоятельно вывести универсальную «правильную дату оценки»: из одних только общих сведений такую дату установить нельзя.
- Составьте перечень расхождений
Чтобы возражения были предметными, проверяйте отдельные составляющие расчёта:
Вместо общего возражения «квартиру оценили слишком дёшево» полезнее указать конкретную проблему.
Например: «В расчёт не включены подтверждённые расходы на переезд» или «Из отчёта не видно, как оценена доля земельного участка».
Если использована средняя стоимость 1 м² вместо индивидуальной рыночной оценки, укажите на это отдельно. То же касается применения ограничения части 8.2 к правоотношениям, возникшим до 28 декабря 2019 года.
- Подготовьте подтверждения убытков
Для каждого дополнительного расхода соберите документы, по которым можно установить его размер и связь с изъятием квартиры.
Это могут быть договоры, квитанции, чеки, банковские документы и расчёты. Если речь об упущенной выгоде, понадобятся подтверждения конкретного неполученного дохода.
Важно отличать реальные подтверждаемые потери от предварительных предположений. Например, если вы только предполагаете, во сколько обойдётся переезд, указанная приблизительная сумма сама по себе ещё не доказывает размер убытка.
- При необходимости закажите независимую оценку
Если после проверки отчёта остались сомнения в рыночной стоимости имущества, можно обратиться к независимому оценщику.
Другой отчёт может показать иную рыночную величину и помочь аргументированно оспорить расчёт администрации.
Но наличие собственной оценки не гарантирует, что суд примет именно указанную в ней сумму. При судебном споре отчёты и другие доказательства рассматриваются в совокупности, а стоимость имущества может проверяться с помощью судебной оценочной экспертизы.
Такой способ проверки применялся и в деле, рассмотренном Верховным Судом (Определение ВС РФ от 09.11.2021 № 50-КГ21-5-К8).
- Направьте возражения администрации
Если предложенная сумма вас не устраивает, направьте возражения органу, который предложил размер возмещения. Сделать это следует до согласования суммы, с которой вы не согласны.
В возражениях укажите:
- какой элемент расчёта вы оспариваете;
- в чём состоит ошибка или расхождение;
- какими документами подтверждаете свою позицию;
- какую сумму или изменение расчёта предлагаете;
- каким способом получили свой результат.
К возражениям приложите документы, на которые ссылаетесь.
Не нужно предварительно подписывать соглашение с не устраивающей вас суммой только ради того, чтобы затем спорить о расчёте.
Если договориться о размере возмещения не удаётся, спор может быть передан в суд (ст. 13 Федерального закона № 135-ФЗ). При рассмотрении дела стоимость имущества может проверяться, в том числе с помощью оценочной экспертизы.
Подготовка судебного спора — отдельная задача. Она требует более подробной работы с требованиями и доказательствами, чем первоначальная проверка предложенной выкупной цены.
Образец ниже предназначен собственнику квартиры с уже полученными расчётом или проектом соглашения. В заполненном файле оспаривается только отсутствие подтверждённых расходов на переезд 35 000 рублей; другая оценочная методика, частный дом и права нанимателя этим случаем не охватываются. Документы и сумма проверяются по каждой спорной позиции, результат не гарантирован.
Бланк для заполнения
В [Наименование компетентного органа]
От: [ФИО заявителя]
Адрес для ответа: [Адрес для ответа]
Контакт: [Контакт заявителя]
ПИСЬМЕННЫЕ ВОЗРАЖЕНИЯ
по расчёту возмещения и проекту соглашения об изъятии
Я являюсь собственником [Описание помещения, адрес и кадастровый номер] на основании [Документ о праве и дата приобретения]. Дом признан аварийным [Реквизиты решения]. Решение об изъятии: [Реквизиты решения об изъятии].
[Дата получения] я получил [Название, дата и номер расчёта или проекта соглашения]. Предложенная сумма и условия: [Точная сумма и спорные условия из полученного документа].
Возражения относятся к следующим позициям: [Каждая спорная позиция с номером пункта или строки расчёта]. По каждой позиции указываю причину несогласия, требуемое уточнение и подтверждение: [Последовательное сопоставление предложения с документами и применимым основанием]. Мой расчёт спорных сумм: [Расчёт спорной суммы и недостающие данные].
Прошу:
- Предоставить недостающие документы или пояснения: [Запрашиваемые документы и пояснения].
- Рассмотреть перечисленные расхождения и сообщить мотивированный результат по каждой позиции.
- При подтверждении расхождений скорректировать расчёт или проект в части [Конкретное требуемое изменение].
Денежное возмещение, предоставление другого жилья и зачёт его стоимости прошу оценивать по применимым к моему дому и приобретению правилам, без подмены одного основания другим. Настоящее обращение не является подписанием предложенного соглашения или отказом от нерассмотренных требований.
Приложения: [Копии полученных документов, подтверждений права, отчётов, расчёта и иных доказательств по каждой спорной позиции].
Дата: [Дата обращения]
Подпись: [Подпись заявителя] / [ФИО заявителя]
Что важно запомнить
Правовая база
Основные нормы и судебные материалы, на которые опираются разделы статьи. Подробные условия применения и ссылки на источники приведены рядом с соответствующими объяснениями.
Состав возмещения и права собственника
- Часть 7 статьи 32 ЖК РФ — состав возмещения, рыночная стоимость изымаемого имущества и убытки, связанные с изъятием.
- Часть 8 статьи 32 ЖК РФ — предоставление другого жилого помещения по соглашению с собственником с зачётом стоимости.
- Часть 8.1 статьи 32 ЖК РФ — дополнительные региональные меры поддержки и условия их применения.
- Часть 8.2 статьи 32 ЖК РФ — ограничение возмещения стоимостью приобретения, исключение для наследования и неприменение частей 8 и 8.1 в предусмотренной ситуации.
- Статья 37 ЖК РФ — определение доли собственника в общем имуществе многоквартирного дома.
Особые порядки и оценка
- Статья 32.1 ЖК РФ — специальный порядок изъятия жилых помещений при комплексном развитии территории.
- Статья 86 ЖК РФ и статья 89 ЖК РФ — предоставление другого благоустроенного жилья нанимателям по договору социального найма.
- Федеральный закон № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» — правовая основа определения рыночной стоимости.
- Статья 13 Федерального закона № 135-ФЗ — разрешение споров об оценке.
Судебные разъяснения и специальные требования
- Обзор судебной практики Верховного Суда РФ от 29.04.2014 — вопросы, связанные с непроизведённым капитальным ремонтом.
- Постановление Конституционного Суда РФ от 12.04.2016 № 10-П — правовые вопросы обязанности по капитальному ремонту.
- Определение Верховного Суда РФ от 09.11.2021 № 50-КГ21-5-К8 — пределы применения нормы о стоимости приобретения во времени и вопросы судебной проверки возмещения.