Выселение граждан из жилого помещения по договору социального найма

Очередь на получение отдельного жилья в России постоянно растет. Претендентами на муниципальные квартиры являются малоимущие граждане: пенсионеры, инвалиды, матери-одиночки, сироты. Всем им положены благоустроенные жилые помещения по договору социального найма.

Отмеченные в договоре с муниципалитетом условия не сильно отличаются. От жильцов требуется соблюдать правила проживания в доме, уважать интересы окружающих и оплачивать коммунальные услуги. Истечение срока действия договора обязывает жильцов выселиться из жилого помещения. Особых проблем не возникает.

Впрочем, некоторых квартиросъемщиков выселяют против их воли – за серьезные нарушения. Возникает вопрос, как выселить гражданина из муниципальной квартиры, если он не согласен с решением и категорически отказывается выселяться?

✅ Основания для выселения из квартиры по договору социального найма

Жилищные правила таковы, что договор соц найма жилья расторгается в двух случаях: обеими сторонами или в одностороннем порядке.

Первый случай не вызывает сложностей. Орган власти уведомляет жильцов о желании расторгнуть договор, после чего назначает время на выселение из квартиры. Обычно в таких случаях семья нанимателя получает новое благоустроенное жилье со всеми удобствами (электричество, водоснабжение, отопление).

Если договор расторгается в судебном порядке – скорее всего граждане нарушили его условия.

За что могут выселить из квартиры по договору социального найма?

1. Прекращение права пользования

• Встречается в случае приобретения отдельного жилья. Примером может служить ситуация, когда квартира была куплена, унаследована, перешла в дар, выиграна в лотерею.
• Бывает, что семья нанимателя сменила статус с «малоимущего» на обычный. Например, в связи с увеличением доходов. Решение о смене статуса принимает орган социальной защиты.

2. Задолженность по квартплате свыше 6 месяцев

Условия договора социального найма обязывают жильцов оплачивать услуги ЖКХ в установленный законом срок – ежемесячно. Если платежи не поступают свыше полугода, муниципалитет имеет полное право выселить из квартиры семью нанимателя (ст. 83 ЖК РФ). Вместо благоустроенного жилого помещения им предоставят комнату в общежитии или иное жилье.

3. Систематическое нарушение прав соседей

Список злостных нарушений общественного порядка достаточно внушительный. Обычно сразу выселяют за:

• захламление квартиры;
• громкую музыку с 23:00 до 7:00 утра (реже с 13:00 до 15:00 часов – детский сон)  о том, что делать мы рассказывали в статье «Как выселить из квартиры шумных соседей«;
• дебоши, распитие алкоголя, курение, наркоманию;
• порчу муниципального имущества и/или имущества соседей.

4. Жильцы не проживают в квартире

Случается, что наниматель не появляется по месту регистрации, фактически проживая в другом месте. Если квартира пустует свыше 6 месяцев, муниципалитет имеет право расторгнуть договор соц найма. Пустующее жилое помещение передадут следующим претендентам из малоимущей категории.

5. Жилье не является таковым

Отдельные съемщики могут использовать жилое помещение с нарушением целевого принципа. Например, как склад, торговую точку (магазин), парикмахерскую, кальянную, ремонтную мастерскую или офис. Разумеется, подобное недопустимо, а в случае обнаружения факта арендаторов могут выселить из квартиры. Отметим, что власти не предоставляют другое жилье взамен утраченного. О том, как это происходит, читайте в статье «Выселение без предоставления другого жилого помещения«.

6. Лишение матери или отца родительских прав

Недобросовестные родители могут быть лишены судом права воспитывать ребенка. Вместе с тем, они потеряют возможность жить с детьми под одной крышей (п. 2 ст. 91 ЖК РФ). Альтернативное жилье таким «родителям» не предоставляют, однако это не запрещает им встать на учет в орган социальной защиты населения.

Рассмотренные основания могут быть использованы в качестве аргументов для выселения жильцов через суд.

✅ Кого могут выселить, а кого не могут?

Некоторым может показаться, что под выселение попадают абсолютно все жильцы муниципального дома. Однозначно, так не происходит и здесь имеются исключения.

Срочное выселение касается:

• семьи нанимателя – в случае систематических нарушений;
• зарегистрированных в квартире лиц – если выселение не зависит от них (например, при переводе жилого помещения в нежилое).

Запрещается выселять из муниципальной квартиры:

• малолетних (до 14 лет) и несовершеннолетних – если они живут вместе с матерью или отцом;
• инвалиды I-II группы – считаются малоимущей категорией людей, которым нужен постоянный уход и соответствующие условия для проживания (пандус, инвалидное кресло, специальный санузел);
• пенсионеры – если они являются одинокими.

Современная практика знает три вида выселения из социальной жилплощади (ст. 84 ЖК РФ):

• люди получают благоустроенную квартиру – условия идентичны;
• жилое помещение не будет благоустроенным – например, комната в общежитии;
• жильцов выгонят из квартиры «в никуда».

Последний случай как раз связан с выселением за систематическое нарушение жилищных правил. Здесь действует простой принцип: «нарушил – освобождай жилое помещение и ищи новое».

✅ Как выселить гражданина из социального жилья

Выдворение из жилого помещения происходит при участии суда – жилищными вопросами занимается районный судебный орган.

Основанием для выселения обычно является расторжение договора социального найма. Законное право истца – заявить одну или несколько причин.

🔻 Куда обращаться?

Социальное жилье находится в распоряжении местного органа власти (муниципального объединения). Следовательно, только ему разрешается выселить жильцов из квартиры в судебном порядке.

Не исключено, что жалоба о неподобающем поведении жильца поступит от соседей. Жители многоквартирного дома вправе сообщить о нарушении в местную администрацию. На основании проведенной проверки будет выявлено, нарушает человек правила или нет.

🔻 Порядок действий

Расторжение договора соц найма возможно только при согласии сторон или в судебном порядке, если наниматель жилья против выселения из квартиры.

Алгоритм действий по выселению гражданина из социального жилья:

Затем муниципальный орган может подселить нового гражданина, заключив с ним договор социального найма квартиры. Если предыдущий жилец выселяется с предоставлением другого жилья, власти подберут ему отдельную жилплощадь или комнату в общежитии.

Остальные подробности, советы и нюансы вы найдете в статье «Выселение из муниципальной квартиры прописанного человека«.

🔻 Документы

Представитель муниципалитета знаком с судебным процессом, поэтому соседи могут не переживать, что выселение застопорится, еще даже не начавшись.

Выдворение из муниципального жилья требует следующих документов для суда:

• идентификацию истца (доверенность от муниципалитета + копия паспорта представителя юридического отдела);
• копия договора социального найма, а в ряде случаев ордер на вселение;
• выписка из лицевого счета ответчика – показывает текущую задолженность;
• выписка из домовой книги – указывает на состав семьи нанимателя (необязательно родственников);
• копия предупреждения, требования или уведомления семьи нанимателя;
• акт о фактическом отсутствии по месту жительства – если ответчик не появляется в социальной квартире свыше полугода;
• копии актов о правонарушении – выписывает участковый, полицейские;
• копия акта обследования жилого помещения Роспотребнадзором;
• копия акта жилищного органа – демонстрирует ненадлежащее пользование квартирой из муниципального фонда;
• квитанция об оплате госпошлины;
• дополнительные документы.

Определяющим документом из вышеперечисленного списка является исковое заявление, которое должно отвечать требованиям ст. 131-132 ГПК. Если истец забудет указать некоторые детали, суд оставит иск без движения или возвратит обратно.

🔻 Сроки выселения

Судебные дела о выселении из социального жилья отличаются основательностью. Сроки рассмотрения зависят от собранных доказательств и общей загруженности районного суда.

Современные судебные тяжбы могут длиться от 3 до 6 месяцев, а если ответчик упирается и подает протест – свыше полугода.

Общий срок, в течение которого истец может заявлять о нарушении его законных интересов – три года (ст. 196 ГК РФ). Фактически это означает, что при несоблюдении данного срока суд отклонит исковое заявление.

🔻 Расходы, стоимость

Выше мы выяснили, что правом подачи искового заявления обладает наймодатель, т.е. собственник муниципального имущества. Таким человеком может быть уполномоченный разрешать жилищные вопросы. Вместе с ним выступают юристы муниципального объединения. Именно они несут расходы на судебные тяжбы.

Соседям и членам семьи нанимателя, которые хотят выселить недобросовестного жильца, не придется оплачивать судебные издержки.

✅ Исковое заявление о расторжении договора социального найма и выселении

Секретарь суда не примет документы, если истец не приложит юридически грамотное исковое заявление. Очень важно уделить внимание заполнению документа. Если вы испытываете сложности, желательно довериться профессиональному юристу.

🔻 Как заполнить?

Исковое заявление о выселении граждан составляется в произвольной форме с соблюдением структуры документа:

1. Истец определяет, есть ли у него основания для подачи иска.
2. Исковых требований может быть несколько, но все они излагаются в лаконичной форме.
3. Обязательно указать данные истца и ответчика. Если место жительства второй стороны неизвестно, информацию лучше не указывать. Секретарь районного суда самостоятельно сделает нужные запросы и определит точный адрес гражданина.
4. Исковое заявление должно включать опору на нормативно-правовые акты – в нашем случае подойдут статьи 83, 86, а также 91 ЖК РФ. Нужно обосновать, что гражданин утратил право пользования жильем по договору социального найма недвижимости. Если это действительно так, суд одобрит выселение из квартиры.
5. Согласно правилам, иск о выселении подается по месту жительства ответчика – в нашем случае адрес совпадает с адресом регистрации муниципального жилья.

Следование указанным инструкциям позволит не нарушить процессуальные сроки и обратиться в суд по всем требованиям законодательства.

🔻 Содержание

Образец искового заявления о выселении вы можете скачать по ссылке ниже:

Скачать образец искового заявления о выселении из жилого помещения по договору социального найма

Независимо от исковых требований, структура иска о выселении не имеет существенных отличий.

Грамотная структура содержания:

• «шапка» – наименование суда (районный или городской);
• ФИО истца, юридический адрес, контактные телефоны, e-mail;
• ФИО ответчика, адрес проживания, контактные сведения;
• суть претензии;
• изложение обстоятельств дела;
• указание на конкретные права, которые были нарушены ответчиком;
• отсылка к гражданскому и жилищному законодательству (конкретные статьи);
• требование (-я) к суду – например, выселить ответчика + обязать его возместить расходы на оплату коммунальных услуг за время отсутствия по месту жительства;
• вспомогательные документы, которые прикладывает истец;
• дата и подпись.

Соседи или жильцы квартиры могут поставить подписи под исковым заявлением – при таком раскладе документ приобретет гораздо весомое значение, а значит суд не сможет оставить его без движения. Вместе с тем, соседи могут выступить в качестве свидетелей. Об этом нужно заранее договориться с истцом (муниципалитетом).

Нюансы заполнения иска о выписке и выселении читайте в материале «Исковое заявление о выселении и снятии с регистрационного учета«.

✅ Судебная практика

Многие наниматели не горят желанием покидать квартиру, даже если суд признал их утратившими право пользования жилым помещением. Но это не означает, что выселение станет невозможным. Скорее наоборот, к делу подключаются судебные приставы – желание/нежелание квартиросъемщиков не играет особой роли.

Рассмотрим несколько случаев из судебной практики.

Пример:

Супруги Костюковы занимали муниципальную квартиру по договору социального найма. Вскоре они развелись, бывший муж переехал к родителям, а затем встретил женщину и стал жить с ней. Костюкова продолжала жить в муниципальной квартире, оплачивала коммунальные услуги за себя и за экс-супруга. Последний не появлялся по месту прописки порядка 9 месяцев. Костюкова не знала, где он живет, поэтому обратилась в местную администрацию с целью выселить бывшего мужа на основании непоявления по месту основной регистрации. Власти обратились в суд и помогли Костюковой выселить экс-супруга в принудительном порядке. Помимо выселения женщина добилась возмещения коммунальных расходов, которые ей пришлось оплачивать за бывшего члена семьи.

Пример:

Администрация г. Москва заключила договор социального найма с гражданином Макаровым. Мужчина являлся сиротой, он прописал в квартире свою жену и сестру. Съемщики были поставлены на учет как малоимущая семья, поскольку их доходы едва дотягивали до прожиточного минимума. Но спустя 2 года ситуация изменилась: Макаров получил наследство от дальней родственницы, устроился на высокооплачиваемую работу и приобрел новую иномарку. Его супруге подарили дачный домик, а сестра Макарова закончила учебу в ВУЗе и уехала на заработки в США.

Сложилась следующая ситуация: наниматель и члены его семьи перестали считаться малоимущими, а значит фактически утратили право пользования жилым помещением по договору соц найма. Обновленный статус жильцов зафиксировали в столичном органе соцзащиты населения. Кардинальные жизненные улучшения Макаровых не остались в стороне от местной администрации. Собственник уведомил жильцов о выселении из квартиры муниципального фонда. Основание – снятие статуса «малоимущих». Макаровым пришлось искать новое жилье.

ВИДЕО: