В каких случаях могут выселить собственника квартиры

Почему право собственности не прекращается по одному требованию

Собственник вправе владеть квартирой, пользоваться ею и распоряжаться. Поэтому в споре нужно прежде всего выяснить не то, кто предлагает его «выписать», а есть ли законное основание лишить его собственности, изъять квартиру или принудительно продать её. Основания различаются: нарушение обязательства, обеспеченного ипотекой, изъятие для публичных нужд, неисполненное требование по перепланировке, спор о сделке, взыскание долга либо серьёзные нарушения правил использования помещения.

Для каждого основания закон предусматривает свой порядок. Например, правило об ипотечной квартире нельзя применять к обычной задолженности, а прекращение права проживания бывшего члена семьи не означает, что можно тем же способом выселить собственника. Ниже — какие обстоятельства и документы имеют значение в каждой ситуации.

Когда могут продать ипотечную квартиру

Если квартира заложена по ипотеке, а обеспеченное залогом обязательство не исполняется или исполняется ненадлежащим образом, банк или другой залогодержатель может добиваться обращения взыскания. Это процедура, при которой требования кредитора удовлетворяются за счёт заложенной квартиры (ст. 50 Закона об ипотеке). Но просрочка сама по себе ещё не означает, что квартиру обязательно продадут.

Если суд обращает взыскание на заложенное жильё, по общему правилу его продают с публичных торгов, если законом не предусмотрен другой способ. Публичные торги — установленная законом процедура продажи имущества после обращения на него взыскания (ст. 56 Закона об ипотеке).

Даже если это единственная квартира, пригодная для постоянного проживания, ипотека существенно меняет ситуацию. Защита единственного жилья от взыскания не действует в отношении предмета ипотеки, если по закону на него можно обратить взыскание (ст. 446 ГПК РФ).

Что проверить, если банк требует продать квартиру

1. Получите уведомления банка, иск и другие документы, на которых основаны требования.
2. Проверьте сумму задолженности и конкретные периоды просрочки.
3. Сопоставьте требования с кредитным и ипотечным договорами.
4. Выясните, началась ли судебная или внесудебная процедура обращения взыскания.
5. Уточните в банке, возможны ли погашение задолженности или изменение условий кредита.

Последний вариант стоит обсудить, но сам по себе запрос в банк не гарантирует урегулирования. Для оценки риска важны не только просроченные платежи, но и основания требований и уже начатая стадия процедуры.

Когда квартиру изымают для государственных или муниципальных нужд

Квартиру могут изъять у собственника, если для государственных или муниципальных нужд изымают земельный участок под ней либо под многоквартирным домом. Решение принимает государственный или муниципальный орган, наделённый таким полномочием, — уполномоченный орган (ст. 32 ЖК РФ). Само объявление об изъятии ещё не означает, что нужно немедленно выехать.

Собственнику должны направить уведомление и проект соглашения об изъятии. Если договориться не удаётся и изъятие проводится принудительно, необходимо решение суда, а возмещение должно быть предварительным и равноценным.

Деньги или другая квартира

Основной способ расчёта с собственником — возмещение за изымаемое жильё. В него включаются стоимость квартиры и убытки, которые закон относит к последствиям изъятия. Другая квартира не полагается автоматически вместо денег: по соглашению с собственником ему могут предоставить иное жилое помещение, зачтя его стоимость при определении суммы возмещения (ст. 32 ЖК РФ).

Если дом признан аварийным

Для владельцев квартир в многоквартирных домах, признанных аварийными и подлежащими сносу или реконструкции, субъект РФ может установить дополнительные меры поддержки по обеспечению жильём. Но для применения этого правила нужно учитывать положение собственника на дату признания дома аварийным. В тот день у него не должно быть другого пригодного для постоянного проживания жилья ни по одному из трёх оснований:

• В собственности. У собственника нет другой пригодной для постоянного проживания квартиры или другого жилого помещения.
• По договору социального найма. Он не занимает другое пригодное жильё по такому договору. Социальный наём даёт право жить в государственной или муниципальной квартире по бессрочному договору, но не делает нанимателя её собственником (ст. 60 ЖК РФ).
• По договору найма жилого помещения жилищного фонда социального использования. Он не занимает другое пригодное жильё на этом основании. Это отдельный письменный договор о предоставлении помещения из специального фонда на определённый срок за плату, а не социальный наём и не собственность. Договор заключается на основании решения наймодателя — лица, предоставляющего жильё; в договоре указываются срок, размер платы, порядок её изменения и условия заключения нового договора (ст. 91.1 ЖК РФ).

Эти условия относятся именно к дополнительным региональным мерам поддержки по ч. 8.1 ст. 32 ЖК РФ, а не к общему правилу о возмещении за изъятую квартиру.

Что проверить в предложении об изъятии

Получив документы, последовательно разберите решение, расчёт и свою ситуацию:

• Основание: каким решением предусмотрено изъятие недвижимости.
• Сумма: какой размер возмещения предложен и как его рассчитали.
• Форма: предлагаются деньги или другая квартира; если квартира — оформляют ли её передачу соглашением с собственником.
• Дата признания дома аварийным: когда это произошло, если изъятие связано с аварийным состоянием.
• Приобретение: когда и на каком основании возникло ваше право собственности; если после признания дома аварийным — не наследовали ли вы квартиру.
• Другое жильё в собственности: было ли у вас на дату признания дома аварийным другое пригодное для постоянного проживания жильё.
• Социальный наём: занимали ли вы на ту дату другое пригодное жильё по договору социального найма.
• Наём фонда социального использования: занимали ли вы другое пригодное жильё по этому отдельному договору.
• Региональная поддержка: предусмотрены ли дополнительные меры в вашем субъекте РФ и распространяются ли они на вас.

Можно ли остаться в квартире после выплаты возмещения

Если после изъятия у прежнего собственника нет другого жилого помещения в собственности, по его заявлению за ним может временно сохраняться право пользоваться изымаемой квартирой — не более 6 месяцев после предоставления возмещения, если соглашением не предусмотрено иное (ст. 32 ЖК РФ). Это не происходит автоматически: нужны предусмотренные законом условия и заявление. Поэтому прекращение собственности и фактический переезд не всегда приходятся на один день.

Могут ли продать квартиру из-за самовольной перепланировки

Самовольная перепланировка не ведёт к немедленной потере квартиры. Сначала собственника помещения в многоквартирном доме обязывают вернуть его в прежнее состояние в установленном порядке и в определённый срок. При предусмотренных законом условиях суд может разрешить сохранить помещение в изменённом виде (ст. 29 ЖК РФ).

Принудительная продажа возможна лишь после нескольких этапов:

1. Перепланировку или переустройство признают самовольными.
2. Орган, который согласует такие изменения, требует привести помещение в прежнее состояние.
3. Собственник не выполняет это требование в установленный срок.
4. Нет судебного решения, позволяющего сохранить помещение в изменённом состоянии.
5. Уполномоченный на согласование орган обращается в суд.
6. Если есть предусмотренные законом условия, суд принимает решение о продаже квартиры с публичных торгов.

При продаже собственнику выплачивают выручку за вычетом расходов на исполнение решения суда. Новый собственник получает обязанность привести помещение в прежнее состояние.

Если возник спор, выясните, признаны ли изменения самовольными; выдано ли требование восстановить помещение и какой в нём срок; можно ли законно сохранить перепланировку; предъявлен ли иск о продаже; признан ли дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции. От ответов зависит, применима ли сама процедура и на какой стадии она находится.

Если оспаривают сделку с квартирой

Даже зарегистрированное право собственности могут оспаривать, если спор связан с тем, как квартира была приобретена. Например, заявитель может ссылаться на нарушение прав другого собственника, несоблюдение обязательных условий сделки или основания для признания договора недействительным.

Запись о праве в ЕГРН — Едином государственном реестре недвижимости подтверждает наличие зарегистрированных сведений о правах, но сама по себе не устраняет спор о законности сделки, на которой основана регистрация. При этом ни претензия, ни поданный иск ещё не означают, что нынешний собственник лишился квартиры.

Нужно выяснить, какого именно результата требует истец. Если суд удовлетворит соответствующие требования и в результате право нынешнего владельца прекратится, а квартира вернётся или перейдёт другому лицу, после этого может возникнуть вопрос об её освобождении. Риск выезда связан с последствиями решения, а не с самим фактом спора.

Для разбора ситуации понадобятся:

• договор или другой документ, на основании которого вы получили квартиру;
• документы о расчётах и передаче, если они относятся к спору;
• документы о регистрации права;
• переписка и другие доказательства, имеющие отношение к требованиям;
• исковое заявление с приложениями;
• судебные акты, если дело уже рассматривается.

Сравните основания иска с документами приобретения и отдельно проверьте, чего добивается другая сторона: признания сделки недействительной, возврата квартиры или иного указанного в иске результата. Само наличие судебного спора не тождественно прекращению права собственности.

Заберут ли единственную квартиру за обычные долги

Сам по себе долг не лишает собственника квартиры. Если кредитор добивается принудительного взыскания, нужно проверить исполнительный документ и то, на какое имущество допускается обратить взыскание. Исполнительный документ служит основанием для принудительного исполнения требования, а исполнительное производство — это процедура, в рамках которой приставы исполняют судебный или иной исполнительный документ.

По общему правилу взыскание по исполнительным документам не обращают на жилое помещение гражданина-должника, если для него и совместно проживающих членов его семьи оно является единственным пригодным для постоянного проживания жильём. Исключение предусмотрено для жилья, которое является предметом ипотеки и на которое по закону можно обратить взыскание (ст. 446 ГПК РФ). Поэтому положение должника по обычному обязательству нельзя оценивать по тем же правилам, что ипотечную задолженность.

Чтобы понять, есть ли риск для квартиры, проверьте:

• какой долг взыскивают;
• есть ли исполнительный документ;
• возбуждено ли исполнительное производство;
• является ли квартира единственным пригодным для постоянного проживания жильём должника и совместно проживающих членов его семьи;
• находится ли квартира в ипотеке;
• есть ли у собственника другое недвижимое имущество.

Если вы получили постановление пристава, важно установить, какое действие или ограничение оно предусматривает. Наличие долга и начало исполнительного производства сами по себе не означают, что единственную квартиру можно продать.

Когда нарушения прав соседей могут привести к продаже квартиры

Из-за одной жалобы или бытового конфликта собственника не лишают квартиры. По ст. 287.7 ГК РФ речь идёт о других ситуациях: собственник использует помещение не по назначению, систематически нарушает права и интересы соседей либо бесхозяйственно содержит помещение, допуская его разрушение.

В этих случаях уполномоченный государственный орган или орган местного самоуправления может предупредить собственника и потребовать устранить нарушение. Если после предупреждения он продолжает использовать помещение не по назначению, нарушать права соседей либо без уважительных причин не делает необходимый ремонт, орган может обратиться в суд. Суд может, а не обязан, принять решение о продаже помещения с публичных торгов; из выручки собственнику выплачивают деньги за вычетом расходов на исполнение судебного решения.

Для оценки риска важно различать последовательные обстоятельства:

1. Есть бытовой конфликт или отдельная жалоба — это ещё не подтверждает основание для продажи.
2. Установлено нарушение из числа предусмотренных законом.
3. Уполномоченный орган вынес официальное предупреждение с требованием устранить нарушение.
4. После предупреждения нарушение продолжается либо без уважительной причины не проводится необходимый ремонт.
5. Именно уполномоченный орган обратился с требованием в суд.
6. Суд рассмотрел дело и может принять решение о продаже помещения.

Такой порядок не позволяет приравнять недовольство соседей или их просьбу выселиться к судебной процедуре принудительной продажи собственности.

Чем утрата квартиры отличается от выписки и спора о проживании

Похожие по звучанию требования затрагивают разные права. Смотрите, что именно должно измениться:

Например, зарегистрированный в квартире бывший супруг, который не является её владельцем, и собственник находятся в разных правовых ситуациях. Если требование обращено к несобственнику, нужно проверять основание прекращения его права пользования. Правила такого спора не подменяют основания утраты квартиры собственником.

Что делать, если вам требуют освободить квартиру

1. Выясните, кто и на каком основании предъявляет требование

   Не полагайтесь только на слова «квартиру заберут». Спросите, кто требует выезда и каким документом это подтверждается. В зависимости от ситуации это может быть:

   • уведомление банка;
   • исковое заявление;
   • судебный акт;
   • требование или решение органа власти;
   • постановление судебного пристава;
   • предписание по перепланировке;
   • предупреждение об устранении нарушений использования помещения.

   По документу определите, идёт ли речь об обращении взыскания, изъятии, оспаривании сделки, продаже с торгов или о споре с проживающим человеком. Установите и стадию: только предъявлено требование, уже идёт разбирательство или принято решение.

2. Подготовьте документы о собственности и возникшем споре

   Соберите документы, которые относятся именно к вашему случаю:

   • выписку из ЕГРН;
   • основание приобретения квартиры — например, договор купли-продажи или дарения, свидетельство о праве на наследство, документы о приватизации либо другой подходящий документ;
   • документы об ипотеке, если квартира заложена;
   • судебные документы;
   • материалы исполнительного производства, если оно началось;
   • решения, уведомления и предписания органов власти;
   • переписку с теми, кто предъявляет требования.

   Сведения о недвижимости и доступных государственных сервисах можно проверить на официальном сайте Росреестра.

3. Проверьте условия именно вашей процедуры

   С чем связан спор	На что обратить внимание
   Ипотека	Размер задолженности и периоды просрочки, условия ипотеки, стадия судебного или внесудебного взыскания, возможность урегулирования с банком
   Обычные долги, действия приставов	Основание взыскания и исполнительные документы, статус квартиры как единственного пригодного жилья, ипотека, другое имущество
   Перепланировка	Законность изменений, предписание и срок его исполнения, возможность сохранить изменения, обращение в суд и статус дома как аварийного
   Изъятие жилья, в том числе в аварийном доме	Решение уполномоченного органа, проект соглашения, расчёт возмещения, условия передачи другого жилья, специальные правила для аварийного дома
   Оспаривание приобретения квартиры	Основания иска, документы сделки и конкретное требование другой стороны
   Предупреждение за нарушение правил использования жилья	В чём состоит нарушение, что предложено устранить, что произошло после предупреждения и подал ли уполномоченный орган иск

   Цель этих действий — установить конкретное основание и стадию процедуры, а не просто подтвердить, что кто-то угрожает выселением.

Какие обстоятельства нельзя упустить

Риск утраты квартиры не получится оценить только по словам «я собственник» или «меня выселяют». Для понимания ситуации важно установить:

• находится ли жильё в ипотеке;
• есть ли судебный спор или вступившее в силу решение;
• кто именно требует освободить квартиру;
• имеются ли другие собственники;
• является ли квартира единственным пригодным для постоянного проживания жильём;
• на каком основании вы приобрели право собственности;
• предъявлено ли официальное требование или всё пока ограничивается устным конфликтом.