Как составить акт приёма-передачи квартиры при купле-продаже: что указать и когда подписывать

Акт приёма-передачи квартиры подтверждает, что продавец передал квартиру покупателю, а покупатель её принял. В документе фиксируют дату передачи, состояние жилья, полученные ключи, имущество и другие важные обстоятельства.

Подписание акта не делает покупателя собственником квартиры. Передача жилья и регистрация перехода права собственности — разные действия, и каждое имеет своё значение для сделки.

Перед подписью покупателю нужно осмотреть квартиру, сверить её состояние с договором, проверить ключи и имущество. Если обнаружились недостатки, их следует записать вместе с договорённостями об устранении.

Зачем нужен акт приёма-передачи квартиры

Акт помогает продавцу и покупателю подтвердить, когда и в каком состоянии квартира была передана. В нём можно указать переданное имущество, количество ключей, показания счётчиков и замечания, возникшие при осмотре.

По общему правилу передачу недвижимости оформляют передаточным актом или другим документом о передаче, который подписывают обе стороны. Если закон или договор не предусматривает иного, обязанность продавца передать квартиру считается исполненной после вручения имущества покупателю и подписания документа о передаче. Это предусмотрено ст. 556 ГК РФ.

При этом акт не заменяет договор купли-продажи и государственную регистрацию перехода права. Покупатель становится собственником после регистрации перехода права, если законом не установлен другой порядок. Основание — ст. 551 ГК РФ.

Поэтому даже подписанный обеими сторонами акт сам по себе не подтверждает, что переход права собственности зарегистрирован.

Порядок подачи документов и проверка записи в ЕГРН разобраны на отдельной странице «Как зарегистрировать переход права после продажи квартиры».

Когда подписывать акт приёма-передачи квартиры

Подписывать акт нужно с учётом договора купли-продажи и фактической передачи жилья. В одной сделке стороны могут предусмотреть передачу до регистрации перехода права, в другой — после неё. Порядок расчётов тоже может влиять на согласованный момент передачи.

Чтобы определить подходящую дату, проверьте четыре обстоятельства.

После этого действуйте по порядку:

1. Найдите в договоре условие о передаче квартиры

   Уточните, когда она должна состояться: до или после расчётов, до или после регистрации перехода права, в какой срок.

2. Сопоставьте условия договора с текущим этапом сделки

   Если событие, с которым связана передача, ещё не наступило, сначала согласуйте дальнейшие действия по договору.

3. Проверьте квартиру при фактической передаче

   Осмотрите помещения, получите ключи, запишите замечания и после этого подписывайте документ.

Выбирать одну последовательность для всех сделок неправильно. Значение имеют договорённости сторон и то, что фактически происходит с квартирой.

Что проверить перед подписанием акта

Покупателю стоит осмотреть квартиру до того, как он подтвердит её принятие. Важно не только получить ключи, но и убедиться, что передают именно тот объект и в том состоянии, которые предусмотрены договором.

Сверьте квартиру с договором

Проверьте характеристики объекта:

• адрес квартиры;
• общую площадь;
• этаж;
• другие характеристики, указанные в договоре.

Сведения должны относиться именно к квартире, которую покупатель приобретает по договору купли-продажи. Если обнаружились расхождения, выясните их причину до подписания акта.

Осмотр при передаче и проверка истории квартиры перед покупкой — разные задачи. Проверка документов продавца, прав других лиц и ограничений разобрана на отдельной странице «Как проверить квартиру и продавца перед покупкой».

Осмотрите помещения и имущество

При осмотре проверьте состояние:

• стен, потолков и полов;
• окон и дверей;
• сантехники и электрики;
• установленного оборудования;
• мебели и бытовой техники, если по договорённости они должны остаться в квартире.

Если вместе с квартирой передают мебель, технику или другое имущество, лучше перечислить его отдельно. Так сторонам будет проще подтвердить, какие вещи действительно входили в передачу.

Например, запись может выглядеть так:

В квартире остаются встроенная кухня, холодильник и стиральная машина. Состояние имущества проверено сторонами, замечания указаны в настоящем акте.

Если состояние квартиры или отдельных вещей вызывает вопросы, не оставляйте их только в устных договорённостях. Обнаруженные недостатки можно описать в акте.

Проверьте ключи и документы

Уточните, какие ключи передаёт продавец и сколько комплектов получил покупатель. Это могут быть:

• ключи от входной двери квартиры;
• ключи от почтового ящика;
• ключи от помещений общего пользования.

Количество комплектов лучше указать в акте. Там же можно перечислить документы, которые продавец передал вместе с квартирой.

Запишите показания счётчиков

Если в квартире установлены приборы учёта, зафиксируйте их показания на момент передачи:

• электроэнергии;
• холодной и горячей воды;
• газа, если используется соответствующий прибор учёта.

Эти сведения помогают установить показания счётчиков именно на дату передачи жилья.

Какие сведения нужно указать в акте

Единой обязательной формы акта приёма-передачи для всех сделок нет. Продавец и покупатель могут составить документ самостоятельно. Главное, чтобы из него было понятно, кто передаёт квартиру, какой именно объект передаётся и что передача состоялась.

Обычно акт содержит следующие сведения.

Описание должно соответствовать тому, что стороны установили при фактической передаче. Например, если обнаружены повреждения отделки или не всё согласованное имущество осталось в квартире, эти обстоятельства лучше прямо отразить в документе.

Образец акта приёма-передачи квартиры

Ниже представлены два варианта одного документа для разных задач. Заполненный образец показывает передачу конкретной квартиры без выявленных при осмотре недостатков. Его можно посмотреть и скачать в DOCX.

Шаблон для заполнения содержит поля, которые стороны могут адаптировать под собственную сделку. Это не утверждённая государством форма.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце продавец передал покупателю квартиру в Москве 30 сентября 2026 года на основании договора от 20 сентября. В документе указаны адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, передача двух комплектов ключей и показания приборов учёта. При осмотре комнаты были освобождены, сантехника и электропроводка работали, видимых повреждений отделки и выявленных недостатков не было. Ниже расположен отдельный шаблон: для своей сделки нужно заменить значения полей и указать фактическое состояние жилья.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г. [Город]　«[Число]» [Месяц] 20[Год — две цифры] г.

Продавец: [ФИО продавца]

Покупатель: [ФИО покупателя]

На основании договора купли-продажи квартиры
от «[Число договора]» [Месяц договора] 20[Год договора — две цифры] г.

Продавец передал, а Покупатель принял квартиру:

Адрес: [Адрес квартиры]

Кадастровый номер (при наличии): [Кадастровый номер]

Общая площадь: [Общая площадь]

Переданы ключи:
Количество комплектов: [Количество комплектов ключей]

Показания приборов учёта:
Электроэнергия: [Показания электроэнергии]
Вода: [Показания воды]

Состояние квартиры:
[Описание состояния квартиры]

Недостатки (при наличии):
[Описание недостатков]

Порядок устранения недостатков:
[Порядок устранения недостатков]

Подписи сторон:

Продавец[Подпись продавца] /[Расшифровка подписи продавца]/

Покупатель[Подпись покупателя] /[Расшифровка подписи покупателя]/

Описание состояния в акте относится к фактическому осмотру квартиры при передаче. Оно не подменяет проверку возможных скрытых недостатков.

Акт приёма-передачи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

В этом примере предусмотрены поля для описания недостатков и порядка их устранения. Если недостатки обнаружены, соответствующие сведения нужно заполнить с учётом фактических обстоятельств и договорённостей сторон.

Как записать недостатки квартиры в акте

Если при осмотре обнаружились недостатки, не стоит подписывать акт с формулировкой «претензий нет», не отразив замечания.

Недостаточно просто написать, что квартира находится в неудовлетворительном состоянии. Лучше описать конкретные обстоятельства:

• Что обнаружено. Например, неисправность оборудования или повреждение отделки.
• Где находится недостаток. Укажите помещение или конкретный предмет.
• Кто и как его устраняет. Запишите достигнутую договорённость.
• Когда должно быть выполнено устранение. Если стороны согласовали срок, укажите его.

По согласованию сторон к акту можно приложить фотографии или отдельный перечень недостатков. Это особенно удобно, если замечаний много и их трудно подробно описать в основном тексте документа.

Такая фиксация помогает подтвердить состояние квартиры и договорённости сторон. Но запись в акте сама по себе не гарантирует автоматического разрешения любого спора.

Чем опасно подписывать акт до осмотра квартиры

Поэтому сначала следует провести осмотр, сверить квартиру с договором, зафиксировать замечания и только после этого подтверждать передачу подписью. Не стоит указывать в документе, что квартира передана без недостатков, если фактически это ещё не проверено.

Что делать, если продавец или покупатель отказывается подписывать акт

Если одна из сторон не подписывает акт, сначала нужно выяснить причину отказа. Важно различать ситуацию, когда передаче действительно что-то препятствует, и необоснованное уклонение от оформления документа.

По ст. 556 ГК РФ уклонение стороны от подписания документа о передаче на условиях договора считается отказом исполнить обязанность передать или принять квартиру. Но не любой отказ поставить подпись автоматически является таким уклонением.

Нужно ли указывать в акте, что квартира оплачена

Сведения об оплате можно включить в акт, если это соответствует договорённостям сторон. Но акт передачи и документы, подтверждающие расчёты, выполняют разные задачи.

Акт фиксирует передачу квартиры. Для подтверждения оплаты обычно используют:

• расписку;
• банковские документы;
• другие документы, соответствующие выбранному способу расчётов.

Поэтому условие об оплате в акте нужно рассматривать отдельно от подтверждения фактической передачи. Эти обстоятельства могут быть связаны условиями договора, но не являются одним и тем же событием.

Что учитывать в особых ситуациях

При некоторых сделках недостаточно проверить только состояние квартиры и дату передачи. Нужно также учитывать состав участников, полномочия подписантов и специальные условия договора.

Если квартира покупается в ипотеку

При ипотечной покупке проверьте условия кредитного договора и требования банка. Отдельно сопоставьте порядок расчётов с согласованным моментом передачи квартиры.

Единого порядка подписания акта для всех ипотечных сделок нет. Условия банка и способ расчётов могут влиять на то, когда стороны должны оформить передачу.

Если продаётся доля квартиры

При продаже доли нужно проверить состав участников сделки, её форму, необходимость нотариального оформления и документы на долю.

Эти обстоятельства влияют на состав участников договора и условия фактической передачи. Поэтому акт следует оформлять с учётом того, какая именно доля продаётся и кто участвует в сделке.

Если среди собственников есть несовершеннолетние

Когда в сделке участвует несовершеннолетний, важно проверить, кто вправе подписывать документы от его имени, какие разрешения необходимы и в каком порядке действуют представители.

От этого зависит, кто может подписать акт и возможно ли переходить к фактической передаче квартиры.

Если акт подписывает представитель по доверенности

Когда вместо продавца или покупателя действует представитель, проверьте доверенность и предоставленные ему полномочия.

В частности, нужно установить, вправе ли представитель участвовать в передаче квартиры и подписывать акт. Если таких полномочий нет, сначала потребуется решить вопрос с участием уполномоченного лица.

Что запомнить