Чем отличается жилой дом от садового и как изменить статус дома

Чем садовый дом отличается от жилого

Главное различие — в назначении здания и требованиях к нему. При этом нужно разделять статус самого дома, разрешённое использование земельного участка и фактическое состояние постройки.

Садовый дом — здание сезонного использования, предназначенное для удовлетворения бытовых и других нужд граждан, связанных с временным пребыванием (ст. 3 Федерального закона № 217-ФЗ).

Жилой дом относится к жилым помещениям и предназначен для проживания граждан. Такое помещение должно быть пригодным для постоянного проживания (ст. 15 ЖК РФ, ст. 16 ЖК РФ).

Основные различия выглядят так:

Оба вида домов можно продать. Их статус указывается в сведениях ЕГРН, а правила налогообложения и получения имущественных вычетов требуют отдельного рассмотрения — о них расскажем ниже.

Можно ли построить жилой дом в СНТ

Само нахождение участка в СНТ — садоводческом некоммерческом товариществе — не запрещает размещение жилого дома и не означает, что любая постройка здесь автоматически считается садовой.

Нужно проверить вид разрешённого использования земли и требования законодательства. При этом правила для садовых и огородных участков различаются: садовый дом и огородный участок — не одно и то же.

Даже когда участок подходит для размещения жилого дома, это ещё не подтверждает жилой статус уже построенного здания. Назначение объекта, допустимое использование земли и пригодность здания для проживания проверяют отдельно.

Как проверить статус дома и земельного участка

Начните с документов, а не с осмотра здания. Дом с полноценным отоплением может числиться садовым, а небольшой дом — жилым. Наличие адреса тоже не подтверждает назначение объекта.

Для проверки понадобятся сведения о самом доме, земельном участке и зарегистрированных правах.

1. Посмотрите выписку ЕГРН на дом

   В выписке можно проверить назначение объекта и его характеристики. Именно эти сведения позволяют понять, какой статус указан в реестре.

   Заодно проверьте зарегистрированные права и ограничения, особенно если собираетесь покупать дом.

2. Проверьте земельный участок

   Для участка важны:

   • Кадастровый номер. Он помогает определить, о каком именно участке идёт речь.
   • Вид разрешённого использования. От него зависит, какие объекты допускается размещать на этой земле.
   • Ограничения. Их необходимо учитывать при покупке, строительстве и изменении статуса дома.

   Проверьте также права на земельный участок. Регистрация права на землю, оформление права на здание и изменение назначения здания — разные юридические вопросы.

3. Сопоставьте сведения о доме и земле

   Убедитесь, что документы относятся именно к тем объектам, которые вы проверяете. Сведения о доме нужно рассматривать вместе с документами на участок.

   Например, запись о жилом доме не означает, что любой земельный участок подходит для размещения такого здания.

Получить сведения ЕГРН можно через МФЦ или предусмотренные государственные сервисы получения выписок.

Что ещё учитывать при покупке

Жилой статус сам по себе не гарантирует, что покупатель сможет воспользоваться любой ипотечной программой, материнским капиталом, определёнными тарифами или условиями подключения коммуникаций.

У банков, государственных программ и поставщиков услуг могут быть собственные требования. Поэтому сначала проверяют статус дома и земельного участка, зарегистрированные права и ограничения, а затем — условия конкретной программы или услуги.

Можно ли жить в садовом доме круглый год и зарегистрироваться в нём

Собственник может фактически находиться в садовом доме длительное время, в том числе зимой. Но постоянное проживание не превращает здание в жилое и не заменяет процедуру изменения его статуса.

Для регистрации по месту жительства нужны жилое помещение и законные основания проживания (ст. 2 Закона РФ № 5242-1).

Если дом имеет садовый статус, для решения вопроса о регистрации сначала может потребоваться признать его жилым. При этом нужно различать две процедуры:

1. Признание садового дома жилым. Уполномоченный орган рассматривает вопрос об изменении статуса здания.
2. Регистрация по месту жительства. После решения вопроса о статусе отдельно проверяют основания для регистрации гражданина.

Если дом нужен только для сезонного отдыха, менять статус обычно необязательно. Но если планируется постоянное проживание, сначала стоит проверить назначение объекта в ЕГРН, возможность признания его жилым и соответствие самого здания необходимым требованиям.

Как статус дома влияет на налоги и вычеты

Изменение статуса не обязательно уменьшает налог на имущество и не даёт автоматического права вернуть часть расходов на покупку. Здесь важно различать два самостоятельных налоговых механизма.

Налог на имущество и вычет 50 м²

Для целей налога на имущество физических лиц садовые дома относятся к жилым объектам (п. 2 ст. 401 НК РФ).

При расчёте налога налоговая база уменьшается на кадастровую стоимость 50 м² площади дома. Это правило применяется как к жилым, так и к садовым домам (разъяснение ФНС России о вычете 50 м² для садовых домов).

Речь идёт именно об уменьшении налоговой базы по площади, а не о возврате денег, потраченных на покупку недвижимости.

Размер налога зависит не только от статуса здания. На него влияют кадастровая стоимость, применяемые ставки, льготы и правильность сведений об объекте. Поэтому после признания садового дома жилым налог не обязательно станет меньше.

Имущественный вычет при покупке дома

Это другой вычет. Возможность вернуть часть расходов на приобретение недвижимости определяется условиями ст. 220 НК РФ, правом самого налогоплательщика на вычет и другими обстоятельствами (ФНС России об имущественном вычете при покупке жилья).

Покупка только садового дома сама по себе не создаёт права на имущественный вычет при приобретении жилья. При этом и жилой статус объекта — лишь одно из условий. Остальные требования нужно проверять отдельно.

Поэтому утверждения «после перевода садового дома в жилой вычет появляется автоматически», «после изменения статуса налог обязательно уменьшится» и «жилой статус автоматически даёт все льготы» неверны. Для каждого налогового последствия действуют свои условия.

Как признать садовый дом жилым

Если дом числится садовым, но собственнику нужен жилой статус, необходимо обратиться в орган местного самоуправления по месту нахождения здания.

Процедура установлена разделом VI Положения, утверждённого постановлением Правительства РФ № 47 (раздел VI Положения № 47).

Она включает подготовку документов, подачу заявления, получение решения и проверку сведений об объекте после изменения статуса.

1. Подготовьте документы

   Для признания садового дома жилым понадобятся:

   • Заявление о признании садового дома жилым. В нём указывают сведения о доме и земельном участке.
   • Заключение обследования технического состояния дома. Оно необходимо для подтверждения соответствия объекта предъявляемым требованиям.

   Заключение должно быть подготовлено индивидуальным предпринимателем или юридическим лицом — членом СРО (саморегулируемой организации) в области инженерных изысканий.

   Не путайте это заключение с техническим планом кадастрового инженера: технический план не заменяет обязательного заключения обследования (пп. 55–56 Положения № 47).

   Дополнительные документы зависят от обстоятельств:

   • Если право на дом не зарегистрировано в ЕГРН, понадобится правоустанавливающий документ — оригинал или нотариально удостоверенная копия.
   • Если дом обременён правами третьих лиц, необходимо нотариально удостоверенное согласие этих лиц.

   Выписку из ЕГРН заявитель может приложить по желанию. Если её не представили, орган самостоятельно запрашивает необходимые сведения. Однако это не отменяет требования представить правоустанавливающий документ, когда право на дом не зарегистрировано.

2. Подайте заявление

   Подать заявление с документами можно непосредственно в уполномоченный орган местного самоуправления или через МФЦ.

   Перед обращением проверьте требования конкретного органа к оформлению заявления.

3. Дождитесь решения

   Орган местного самоуправления должен принять решение о признании садового дома жилым либо об отказе не позднее 45 календарных дней со дня подачи заявления.

   После принятия решения его направляют заявителю не позднее 3 рабочих дней со дня принятия.

   Важно правильно понимать эти сроки. 45 календарных дней отведены на принятие решения, а не на все последующие действия. Изменение сведений ЕГРН и регистрация по месту жительства — отдельные вопросы, которые не входят автоматически в этот срок.

4. Проверьте сведения ЕГРН

   После изменения статуса проверьте, что сведения о доме отражены в реестре корректно.

   Если цель заключалась в регистрации по месту жительства, после решения вопроса о статусе нужно отдельно заняться такой регистрацией.

Образец заявления о признании садового дома жилым

Ниже — шаблон с полями для заполнения. Заполненный образец можно посмотреть на изображении и скачать в DOCX. Единой федеральной формы для всех случаев нет: перед подачей проверьте требования органа, в который будете обращаться.

Увеличить

Заполненный образец

В образце заявитель просит признать садовый дом жилым. Право на дом уже зарегистрировано в ЕГРН. К заявлению приложены заключение обследования и выписка ЕГРН, которую можно приложить по желанию. Решение заявитель просит отправить почтой. Если вам удобнее другой способ, выберите его в шаблоне ниже и укажите подходящий адрес для ответа.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

В [Наименование органа]
(наименование органа)

От [Ваше ФИО]
(ФИО заявителя)

Заявление
о признании садового дома жилым домом

Прошу признать садовый дом жилым домом.

Кадастровый номер дома: [Кадастровый номер дома]

Кадастровый номер земельного участка: [Кадастровый номер земельного участка]

Способ получения решения: [Способ получения решения] (почтовое отправление с уведомлением о вручении / электронная почта / лично в МФЦ / лично в органе местного самоуправления)

Почтовый адрес или электронная почта для направления решения: [Почтовый адрес или электронная почта]

Приложения:

1. Правоустанавливающий документ — оригинал или нотариальная копия, если право не зарегистрировано в ЕГРН: [Правоустанавливающий документ]
2. Заключение обследования технического состояния дома: [Заключение обследования технического состояния дома]
3. Нотариально удостоверенное согласие третьих лиц, чьими правами обременён дом, если требуется: [Согласие третьих лиц]
4. Выписка ЕГРН (прилагается по желанию): [Выписка ЕГРН]

Дата: [Дата]Подпись: [Ваша подпись]

Заключение обследования технического состояния показано как пример приложения. Правоустанавливающий документ, если право не зарегистрировано в ЕГРН, и согласие третьих лиц добавляются с учётом обстоятельств и требований органа.

Этот пример помогает подготовить обращение, но не заменяет местную форму заявления.

Образец заявления о признании садового дома жилым домом

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Почему могут отказать в признании садового дома жилым

Отказ возможен, если не выполнены требования к документам, правам на объект, земельному участку или самому зданию.

В частности, основанием для отказа могут стать следующие обстоятельства:

• Не представлены обязательные документы. Например, отсутствует необходимое заключение обследования технического состояния дома.
• Не подтверждено право на объект. При отсутствии зарегистрированного права не представлен необходимый правоустанавливающий документ.
• Нет согласия третьих лиц. Когда дом обременён их правами и требуется нотариально удостоверенное согласие, но оно не представлено.
• Зарегистрировано право другого лица на дом. Сведения о правах не позволяют признать объект жилым по заявлению обратившегося лица.
• Использование земельного участка несовместимо с требуемым статусом дома.
• Дом находится в зоне затопления или подтопления. Это становится основанием для отказа в случаях, предусмотренных правилами.

В решении об отказе должно быть указано конкретное основание. Если собственник не согласен с отказом, его можно обжаловать в судебном порядке (пп. 61–63 Положения № 47).

Как определяется статус старых садовых и жилых строений

Для некоторых зданий, сведения о которых появились до 01.01.2019, действуют специальные правила.

Здесь имеет значение, какое назначение или наименование здания было указано в документах:

• «Жилое» или «жилое строение». Если такие здания были зарегистрированы на садовых участках, они признаются жилыми домами.
• Нежилое сезонное здание для отдыха и временного пребывания. Такие зарегистрированные здания признаются садовыми домами. Правило не распространяется на хозяйственные постройки и гаражи.

Менять документы и соответствующие записи только из-за применения этих положений не требуется (ч. 9 и 11 ст. 54 Федерального закона № 217-ФЗ).

Это специальное правило для старых записей. Оно не означает, что любой новый садовый дом автоматически становится жилым при наличии удобств или постоянном проживании собственника.

Что в итоге