Как зарегистрировать построенный дом ИЖС

Построенный дом на участке ИЖС можно оформить в упрощённом порядке или через завершение уведомительной процедуры. Выбор зависит от характеристик дома, документов на землю, сведений в ЕГРН и того, как проходило строительство.

Для части домов до 1 марта 2031 года действует упрощённый порядок по ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ. Он позволяет зарегистрировать дом без уведомлений о начале и окончании строительства. Но сначала нужно проверить право на участок, наличие его границ в ЕГРН, параметры здания и ограничения. Дом должен соответствовать требованиям к объекту ИЖС: быть отдельно стоящим, не выше 20 м и 3 надземных этажей, предназначаться для проживания и не подлежать разделу на самостоятельные объекты недвижимости.

Если строительство проходило через уведомительную процедуру, после окончания работ обычно направляют уведомление об окончании строительства с техническим планом. При этом ранее поданное уведомление о планируемом строительстве само по себе не мешает отдельно проверить возможность упрощённой регистрации.

Какой порядок регистрации выбрать

Для начала определите, к какой ситуации относится ваш дом.

Чтобы выбрать порядок, проверьте четыре обстоятельства:

• Право на землю: Проверьте, зарегистрировано ли оно в ЕГРН и есть ли документ, на основании которого участок вам принадлежит.
• Границы участка: Проверьте, внесены ли они в ЕГРН. Наличие зарегистрированного права на землю само по себе не означает, что сведения о границах уже есть.
• Требования к объекту ИЖС: Проверьте этажность, высоту, назначение помещений и другие признаки, о которых расскажем ниже.
• Ограничения: Выясните, нет ли ограничений, мешающих регистрации. Нужно учитывать требования к использованию участка и параметры строительства.

ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. В нём должны появиться сведения и о самом доме, и о праве собственности на него. Это два разных результата: кадастровый учёт фиксирует характеристики объекта недвижимости, а регистрация права — сведения о его собственнике.

Поэтому после оформления важно проверить выписку ЕГРН: в ней должны быть указаны нужный дом и ваше зарегистрированное право.

Когда можно зарегистрировать дом без уведомлений

Упрощённый порядок по ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ действует до 1 марта 2031 года. Он позволяет зарегистрировать подходящий жилой дом без уведомлений о планируемом строительстве и его окончании.

Для этой статьи основной случай — построенный дом на участке ИЖС. Упрощённый порядок также распространяется на участки для ведения личного подсобного хозяйства (ЛПХ) в границах населённого пункта и другие случаи, прямо предусмотренные ч. 12 ст. 70. Но он не действует автоматически для любого здания или земельного участка.

Основание: ст. 70 Закона № 218-ФЗ.

Какие требования предъявляются к участку

Прежде всего проверьте три обстоятельства:

• Вид разрешённого использования. Для дома ИЖС участок должен предназначаться для индивидуального жилищного строительства. Другие виды использования подходят только в предусмотренных законом случаях, в том числе ЛПХ в границах населённого пункта.
• Право на землю. У вас должно быть основание владения участком, которое можно подтвердить зарегистрированным правом или необходимыми документами.
• Границы участка. В ЕГРН должны содержаться сведения об их местоположении.

Если право на участок уже зарегистрировано в ЕГРН, отдельно представлять подтверждающий его документ обычно не требуется. Если зарегистрированного права нет, понадобится правоустанавливающий документ — например, тот, на основании которого возникло право на землю.

Когда такого документа нет, сначала нужно выяснить, на каком основании участок принадлежит заявителю. Переходить к оформлению дома, не разобравшись с правом на землю, преждевременно.

Каким должен быть дом

Закон определяет объект индивидуального жилищного строительства как отдельно стоящее здание, которое соответствует следующим признакам:

• высота — не более 20 м;
• количество надземных этажей — не более 3;
• внутри находятся комнаты и помещения вспомогательного назначения, предназначенные для проживания;
• здание не предназначено для раздела на самостоятельные объекты недвижимости.

Эти признаки установлены п. 39 ст. 1 Градостроительного кодекса РФ.

В определении объекта ИЖС нет отдельного требования, чтобы дом предназначался исключительно для одной семьи. Добавлять такое условие к перечисленным требованиям нельзя.

Какие ограничения могут помешать

Даже если дом соответствует требованиям по высоте и этажности, нужно проверить ограничения, действующие на участке. Значение имеют:

• зоны с особыми условиями использования территорий;
• ограничения использования земельного участка;
• установленные параметры объекта строительства.

Какие документы понадобятся для упрощённой регистрации

Основной документ для кадастрового учёта построенного дома — технический план. Кроме него, для обращения потребуются:

• заявление о кадастровом учёте и регистрации права;
• документ, удостоверяющий личность заявителя;
• правоустанавливающий документ на участок, если право на землю ещё не зарегистрировано в ЕГРН;
• документ, подтверждающий полномочия представителя, если документы подаёт представитель.

Документы для завершения уведомительной процедуры отличаются. Их рассмотрим отдельно.

Технический план дома

Технический план готовит кадастровый инженер. В нём отражаются сведения об объекте недвижимости, включая необходимые характеристики здания. Этот документ используется при постановке дома на кадастровый учёт.

Для подготовки технического плана инженер использует сведения о построенном доме. В предусмотренных случаях может применяться проектная документация, если она есть. Также основанием для подготовки соответствующих сведений может служить декларация об объекте недвижимости.

Декларация не заменяет технический план. Она может использоваться при его подготовке, но для кадастрового учёта нужен сам технический план.

Когда нужен документ на землю

Здесь важно различать две ситуации.

• Если право на участок зарегистрировано в ЕГРН, отдельно подтверждать его документом обычно не требуется.
• Если права в реестре нет, вместе с техническим планом понадобится правоустанавливающий документ. Если такого документа не оказалось, сначала нужно разобраться с основанием права на землю, а уже затем подавать документы на дом.

Как зарегистрировать дом по упрощённому порядку

Когда дом и участок соответствуют условиям упрощённой регистрации, действуйте последовательно.

1. Проверьте сведения о доме и участке

   Получите выписку ЕГРН, выясните, зарегистрировано ли право на землю и внесены ли границы участка. Если право не зарегистрировано, найдите документ, на основании которого участок вам принадлежит. Если такого документа нет, сначала выясните основание права. При отсутствии границ потребуется обратиться к кадастровому инженеру для их уточнения.

   Отдельно проверьте характеристики дома и ограничения участка. Если обнаружены несоответствия или другие препятствия, сначала оцените возможность их устранения. Подготовка документов сама по себе не гарантирует регистрацию.

2. Подготовьте документ на землю, если он необходим

   Когда право на участок уже зарегистрировано в ЕГРН, отдельно представлять подтверждающий его документ обычно не нужно. Если регистрации права нет, подготовьте правоустанавливающий документ для подачи вместе с техническим планом.

3. Закажите технический план

   Обратитесь к кадастровому инженеру, который подготовит документ на построенный дом.

4. Подайте заявление

   Обратитесь за кадастровым учётом дома и регистрацией права собственности. Документы можно подать через МФЦ или другим предусмотренным законом способом.

5. Проверьте результат

   Получите выписку ЕГРН и убедитесь, что в реестре содержатся нужные сведения о доме и зарегистрированное право собственности.

Если при проверке выяснилось, что дом уже стоит на кадастровом учёте, порядок дальнейших действий может отличаться.

Что делать, если дом уже есть в ЕГРН

Иногда сведения о построенном доме уже внесены в ЕГРН, но право собственности на него не зарегистрировано. В таком случае не нужно автоматически повторять кадастровый учёт.

Сначала проверьте по выписке:

• есть ли в реестре именно ваш дом;
• какие характеристики объекта указаны;
• зарегистрировано ли право собственности.

Если дом уже учтён и его сведения соответствуют объекту, возможно, понадобится только регистрация права. Необходимое действие зависит от того, что именно уже отражено в ЕГРН.

Как завершить регистрацию через уведомительный порядок

Если строительство проходило через уведомительную процедуру, после завершения работ нужно направить в уполномоченный орган уведомление об окончании строительства вместе с техническим планом.

Но перед этим проверьте документы, связанные с началом строительства:

• направлялось ли уведомление о планируемом строительстве;
• не было ли оно возвращено;
• не направлялось ли уведомление о несоответствии.

Это важно, потому что для завершения уведомительной процедуры имеет значение, как оформлялось её начало.

При этом прежнее уведомление о планируемом строительстве само по себе не исключает возможности отдельно проверить упрощённую регистрацию по ч. 12 ст. 70 Закона № 218-ФЗ.

Что указать в уведомлении об окончании строительства

В уведомлении указывают сведения о застройщике, земельном участке и параметрах построенного дома. Также нужны сведения об оплате государственной пошлины и выбранном способе получения ответа.

К уведомлению прилагают:

• Технический план построенного дома. Он необходим для дальнейшего кадастрового учёта.
• Документ о полномочиях представителя. Его прикладывают, если уведомление подаёт представитель застройщика.
• Соглашение об определении долей в доме. Оно необходимо, если участок принадлежит двум и более гражданам на праве общей долевой собственности либо арендован с несколькими лицами на стороне арендатора.
• Заверенный перевод документов о регистрации иностранного юридического лица. Он требуется, если застройщик является таким юридическим лицом.

Уведомление можно направить в уполномоченный орган лично, в том числе через МФЦ, почтой с уведомлением о вручении или через предусмотренный портал.

Если уведомление адресуется специальному органу государственной охраны, применяются отдельные способы подачи, предусмотренные ч. 16 ст. 55 ГрК РФ.

Основание: ст. 55 Градостроительного кодекса РФ.

УвеличитьУвеличить

Соглашение двух сособственников участка об исходных долях в новом доме

В DOCX — заполненный учебный пример: Соглашение двух сособственников участка об исходных долях в новом доме. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Бланк для самостоятельного заполнения. Все лица, персональные реквизиты, права, объекты, записи и события заполненного примера вымышлены; документ не подтверждает реальное право или состоявшееся действие. Перед использованием проверяют применимость и собственные документы. Первичное оформление нового завершённого дома на участке двух совершеннолетних сособственников, не супругов, при отсутствии иных правопритязаний и обязательных детских долей. Не изменение долей зарегистрированного старого дома, не физический раздел, не соглашение о порядке пользования. Состав правообладателей и форму проверяют по реальным документам; технический план и уведомления соглашением не заменяются.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для самостоятельного заполнения

СОГЛАШЕНИЕ об определении долей в праве общей долевой собственности на построенный жилой дом

[Место подписания]

[ФИО первого сособственника], дата рождения [Дата рождения первого сособственника], паспорт [Паспорт первого сособственника], адрес [Адрес первого сособственника], и [ФИО второго сособственника], дата рождения [Дата рождения второго сособственника], паспорт [Паспорт второго сособственника], адрес [Адрес второго сособственника], совместно именуемые «Стороны», заключили настоящее соглашение.

1. Земельный участок и построенный дом

1.1. Первому участнику принадлежит [Доля первого участника в земельном участке] доли, второму участнику — [Доля второго участника в земельном участке] доли земельного участка с кадастровым номером [Кадастровый номер общего участка], площадью [Площадь участка] кв. м, местоположение [Местоположение участка и дома], категория — земли населённых пунктов, разрешённое использование — для индивидуального жилищного строительства. Права зарегистрированы [Дата регистрации прав на участок], записи № [Запись права первого сособственника] и № [Запись права второго сособственника]. Земельные доли настоящим соглашением не изменяются.

1.2. На этом участке Стороны совместно построили новый индивидуальный жилой дом: местоположение [Местоположение участка и дома], общая площадь [Площадь построенного дома] кв. м, надземных этажей — [Количество надземных этажей], высота [Высота дома] м. Дом не предназначен для раздела на самостоятельные объекты недвижимости. Его параметры и расположение отражены в техническом плане от [Дата технического плана], файл [Имя файла технического плана], прилагаемом к соглашению. Кадастровый номер дому ещё не присвоен, право на дом ранее не регистрировалось.

1.3. Строительство осуществлено в уведомительном порядке; уведомление о планируемом строительстве от [Дата уведомления о планируемом строительстве] № [Номер уведомления о планируемом строительстве]. Стороны подготовили уведомление об окончании строительства с указанным техническим планом. Настоящее соглашение не заменяет эти документы и проверку соответствия построенного дома.

2. Доли в новом доме

2.1. Стороны согласовали первоначальное оформление общей долевой собственности на построенный дом: [ФИО первого сособственника] — [Доля первого сособственника в доме] доли; [ФИО второго сособственника] — [Доля второго сособственника в доме] доли. Доли являются идеальными в праве собственности на весь дом, а не отдельными комнатами, этажами или самостоятельными зданиями.

2.2. В выбранном случае каждый участник оплатил строительство в сумме [Вклад каждого в строительство] рублей; дополнительных требований о компенсации друг к другу Стороны не имеют. Согласованные доли выражают их договорённость и не означают, что любая доля в доме автоматически равна доле в земле.

2.3. Стороны не состоят в браке друг с другом; строительство не финансировалось общими средствами супругов, материнским капиталом, субсидией с обязательным выделением детских долей или средствами третьих лиц. Иных лиц с правом на дом либо спором о распределении долей в выбранном случае нет.

3. Оформление права

3.1. Соглашение прилагается к уведомлению об окончании строительства как предусмотренное пунктом 3 части 16 статьи 55 ГрК РФ соглашение правообладателей участка. Кадастровый учёт и регистрация прав выполняются в установленном порядке; подписи Сторон сами по себе не подтверждают совершённую регистрацию.

3.2. Соглашение не отчуждает доли ранее зарегистрированного дома, не перераспределяет старые доли из-за улучшений и не является разделом дома в натуре. Использование дома и земельного участка не меняется без отдельного соглашения или предусмотренного законом основания.

4. Заключительные положения

4.1. К соглашению прилагаются копии документов о правах на участок, выписки ЕГРН с указанными записями, технический план и сведения об уведомлении о планируемом строительстве. Подлинники и электронные документы подаются в требуемом для процедуры виде.

4.2. Соглашение составлено в [Количество экземпляров соглашения] экземплярах. Изменения оформляются письменно с соблюдением необходимой формы. Неурегулированные вопросы решаются по закону; соглашение не гарантирует отсутствие замечаний органа регистрации.

Дата подписания: [Дата подписания]

Первый сособственник: [Подпись первого сособственника] / [ФИО первого сособственника]

Второй сособственник: [Подпись второго сособственника] / [ФИО второго сособственника]

Соглашение двух сособственников участка об исходных долях в новом доме

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда уведомление могут вернуть без рассмотрения

Уполномоченный орган возвращает уведомление об окончании строительства без рассмотрения, если:

• в нём отсутствуют обязательные сведения или не приложены необходимые документы;
• уведомление о планируемом строительстве не направлялось либо было возвращено;
• со дня поступления уведомления о планируемом строительстве прошло более 10 лет.

Возврат производится в течение 3 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства. Орган должен указать причины возврата.

Что происходит после подачи уведомления

Уполномоченный орган проверяет построенный объект и оформляет результат проверки, в том числе соответствующие сведения в реестре уведомлений об окончании строительства.

Если оснований для уведомления о несоответствии нет, орган должен направить заявление и необходимые документы на кадастровый учёт и регистрацию права.

Сделать это он обязан не позднее 5 рабочих дней со дня поступления уведомления об окончании строительства. Это срок направления документов, а не срок государственной регистрации дома. Он отсчитывается от получения уведомления, а не от даты завершения проверки.

Такой порядок предусмотрен ч. 1.2 ст. 19 Закона № 218-ФЗ.

Если уполномоченный орган не направил документы

Если установленный срок прошёл, а орган не направил заявление на кадастровый учёт и регистрацию права, застройщик вправе самостоятельно обратиться в орган регистрации прав.

В этом случае Росреестр запрашивает у уполномоченного органа необходимые документы:

• выписку из реестра уведомлений;
• технический план;
• соглашение об определении долей в доме, если оно необходимо в конкретной ситуации.

Застройщику важно проверить, действительно ли заявление не было направлено в установленный срок, прежде чем обращаться самостоятельно.

Для отдельных случаев могут действовать специальные правила. Например, они могут касаться участка, находящегося в общей собственности нескольких граждан, или полномочий строительного подрядчика при использовании счёта эскроу, если такие полномочия предусмотрены договором.

Эти особенности не распространяются автоматически на любое строительство ИЖС.

Для обычного объекта ИЖС общее разрешение на ввод в эксплуатацию не требуется. Поэтому включать его в обязательный комплект документов для каждого построенного индивидуального дома не нужно.

Почему перед регистрацией важно проверить границы участка

Зарегистрированное право собственности на землю и сведения о её границах — не одно и то же.

Даже если участок принадлежит вам и право внесено в ЕГРН, в реестре может не быть сведений о местоположении его границ.

Для обычного нового дома отсутствие таких сведений является основанием для приостановления кадастрового учёта и (или) регистрации права по п. 21.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Основание: ст. 26 Закона № 218-ФЗ.

Если границы не внесены в ЕГРН, действуйте в следующем порядке:

1. Получите актуальные сведения об участке из ЕГРН.
2. Проверьте, содержатся ли в реестре сведения о местоположении его границ.
3. При необходимости обратитесь к кадастровому инженеру для уточнения границ.
4. Подготовьте межевой план.
5. Представьте необходимые документы для внесения сведений в ЕГРН.

Здесь важно не перепутать два документа:

Технический план дома не заменяет межевой план участка. Если препятствие связано именно с отсутствием сведений о границах, нужно решить эту проблему отдельно.

Что делать, если регистрацию приостановили или отказали

Приостановка означает, что кадастровый учёт и (или) регистрацию права временно остановили по определённому основанию. Она не равнозначна окончательному отказу.

После получения решения о приостановке:

1. Прочитайте указанную причину.
2. Выясните, какое именно обстоятельство препятствует учёту или регистрации.
3. Подготовьте документы, необходимые для устранения причины.
4. Представьте их для продолжения процедуры.

Дальнейшие действия зависят от конкретного основания. Например, проблема может быть связана со сведениями о земельном участке, документами или характеристиками здания.

Если уже вынесен отказ, возможны два варианта:

• устранить причину отказа и снова подать документы;
• воспользоваться предусмотренным законом порядком обжалования.

Обращение в суд не следует считать единственным следующим шагом при любой проблеме с регистрацией. Сначала нужно изучить решение и понять, можно ли устранить указанное препятствие.

При этом заранее гарантировать регистрацию нельзя. Её результат зависит от документов, характеристик недвижимости и соблюдения применимых требований.

Сколько времени занимает регистрация дома

Срок зависит от того, на каком этапе находится оформление. Подготовка технического плана, уточнение границ и устранение препятствий требуют отдельного времени.

Для соответствующего кадастрового учёта и (или) регистрации права закон предусматривает следующие сроки:

Эти сроки установлены ст. 16 Закона № 218-ФЗ.

Они относятся к соответствующему регистрационному действию после приёма заявления и документов. В них не включается время, которое потребуется до подачи заявления для подготовки технического плана или устранения препятствий.

Если процедуру приостановят, общая продолжительность оформления также может увеличиться.

Не путайте эти сроки с 5 рабочими днями для направления документов уполномоченным органом после получения уведомления об окончании строительства. Это другой этап, у которого своя точка отсчёта. Автоматически складывать сроки и обещать определённую дату получения выписки ЕГРН нельзя.

Сколько стоит оформление построенного дома

Основные расходы связаны с подготовкой документов и государственной пошлиной. Общая сумма зависит от конкретного дома и регистрационных действий.

Стоимость технического плана

Технический план готовит кадастровый инженер. Цена его услуг определяется индивидуально и зависит от:

• региона;
• сложности объекта;
• объёма необходимых работ.

Единой стоимости технического плана для всех домов нет. Поэтому цену нужно уточнять применительно к своему объекту.

Государственная пошлина

Размер государственной пошлины зависит от того, какое регистрационное действие совершается и к какой категории относится заявитель.

Единую сумму для всех случаев назвать нельзя. Перед подачей заявления проверьте применимый размер пошлины по ст. 333.33 Налогового кодекса РФ.

Примеры: какой порядок выбрать

Что важно запомнить