Через сколько можно продать квартиру после покупки

Нередко собственники жилья попадают в ситуации, когда приходится решать, как продать купленную квартиру, сколько лет нужно подождать, чтобы избежать уплаты налогов? Для поиска оптимального решения необходимо установить несколько фактов: в какой период покупалась квартира, какова кадастровая и договорная цена, будет ли покупаться иная недвижимость в обмен на проданную и за какую цену. Расчет производится в соответствии с положениями Налогового кодекса РФ, где установлены предельные сроки владения имуществом для освобождения от налогообложения.

✅ Сроки продажи купленной квартиры

Оформив право собственности на недвижимость, покупатель в любой момент может продать свое жилье. Закон не запрещает искать покупателя хоть на следующий день, вопрос в том, сколько при этом придется заплатить налогов с полученного дохода.

Прежде чем обращаться к риэлторам, подавать объявления для поиска покупателя на квартиру, приобретенную по договору купли-продажи, необходимо проанализировать, не лучше ли повременить. Возможны несколько вариантов развития событий:

• Квартира была приобретена после 01.01.2016 г. и продается до истечения 5 лет с момента покупки. Владелец должен оплатить налог (НДФЛ) в размере 13% (или 30% для нерезидентов) от вырученной суммы.
• Квартира была куплена до 01.01.2016 г, продается до истечения 5-летнего срока. Налог НДФЛ платить не нужно, поскольку в отношении данной недвижимости действует предельный срок владения, равный 3 года.
• Квартира куплена до января 2016 г. и продается через 5 или более лет после покупки. Владелец освобождается от уплаты НДФЛ.

Нужно обратить внимание, что до 01.01.2016 г. срок владения имуществом для освобождения от налогообложения составлял 3 года, однако после произошли изменения в НК РФ, и п. 4 ст. 217.1 НК РФ введен иной обязательный срок владения, равный 5 годам. Прежние правила остались действительны в отношении имущества, купленного до внесения изменений (п. 3 ст. 4 Закона №382-ФЗ). Такие меры приняты для избегания бездумных продаж, мошенничества.

Примеры:

• Гражданка Симонова купила квартиру в марте 2015 года. В мае 2019 г. она решила продать жилье. С момента покупки прошло 4 года и 2 месяца, а поскольку квартира куплена до 2016 г., срок владения для освобождения от налогов равен 3 года. В государственную казну платить не придется.
• Гражданин Пименов купил жилье в июле 2016 г. и в 2019 г. решил его продать. Ему придется платить 13% от стоимости, а чтобы избежать налогообложения, нужно оформлять продажу после июля 2021 г.

🔻 Кто может не платить налог при продаже квартиры от 3 лет в собственности

Следует внести ясность, определив полный перечень лиц, которые будут освобождения от уплаты НДФЛ по истечению 3 лет с момента приобретения жилья в собственность. Новшества о сроках владения не касаются граждан, которым квартира досталась:

• в ходе приватизации;
• плательщику ренты, заключившему договор пожизненного содержания с иждивением;
• в качестве дара от члена семьи и близкого родственника;
• в наследство от родственников.

В число родственников (ст. 5 АПК РФ, ст. 14 СК РФ), входят:

• супруги;
• родители и дети (как родные, так и усыновленные);
• бабушки, дедушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сестры.

По закону, если граждане получат (или получили) квартиру одним из указанных способов, им нужно выждать 3 года и продавать квартиру без уплаты НДФЛ.

✅ Расчет размера налогов

Чтобы правильно определить сумму, подлежащую уплате в бюджет, рекомендуется:

• определить период владения имуществом;
• при необходимости платить налог применить 1 из возможных налоговых вычетов;
• определить возможность возврата налога;
• заполнить декларацию и внести сумму в установленный законом период.

Определить срок владения несложно, достаточно проверить запись в свидетельстве о праве собственности или выписке ЕГРН. Если окажется, что квартира куплена менее чем 5 лет назад, НДФЛ платится.

🔻 Определение ставки НДФЛ

Доходы облагаются налогом 13% или 30% в зависимости от того, является ли гражданин резидентом РФ или нет.

Налоговый резидент (п. 2.1 ст. 207 НК РФ) — это человек, который живет на территории России не менее 183 дней в период, равный 1 году (рассматривается 12 месяцев подряд). Срок пребывания на территории РФ не прерывается на выезды, которые длятся менее 6 месяцев и связаны с лечением, обучением, работой на морских месторождениях углеводородного сырья. К числу резидентов причисляются военнослужащие, госслужащие, командированные граждане РФ.

Ставка НДФЛ для резидентов составляет 13%. Нерезиденты обязаны внести в бюджет сумму, равную 30% от базы налогообложения.

🔻 Какая сумма облагается налогом

Необходимо определиться с расчетной суммой для уплаты налога. Цена, указанная в договоре, устанавливается по согласию сторон и может не совпадать с кадастровой стоимостью.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Ранее, до 2016 г., налогом облагалась сумма, указанная в ДКП. С целью избежать выплат в бюджет продавцы стали массово занижать цену продажи в договоре, и тогда было введено новое правило: если стоимость квартиры в договоре меньше, чем кадастровая стоимость (КС) помноженная на коэффициент 0,7, то расчет ведется от суммы, полученной при умножении КС на понижающий коэффициент. Коэффициент 0,7 может быть изменен по решению местных органов власти. Если цена в договоре оказывается выше, то она берется за основу расчета. КС должна быть определена на 1 января года, в который производится регистрация перехода права собственности.

В законе есть некоторые оговорки. Так, если квартира была куплена до 2016 г., расчет налога ведется от цены договора. Кроме того, КС не учитывается, если она не определена на 01.01 года перехода прав собственности.

Пример. Квартира продается за 5 млн. руб. Ее кадастровая стоимость — 8,6 млн. руб. Если помножить КС на коэффициент, сумма равна (8,6 Х 0,7) 6,02 млн. Налог рассчитывается от полученной величины, поскольку она оказалась выше цены договора.

🔻 На какие льготы можно рассчитывать при продаже квартиры после покупки

Жизненные обстоятельства могут вынуждать к продаже недавно приобретенной квартиры. Если избежать уплаты налогов в казну не удается, можно максимально сократить «базу налогообложения».

Налоговым кодексом предусмотрены 2 варианта вычета (применим только 1 из них):

• первый — равен 1 млн. руб. (пп. 1 п. 2 ст. 220 НК РФ) — дает право лицам, получившим имущество безвозмездно или за определенную цену, снизить сумму налога;
• второй — равен величине расходов, понесенных в связи с приобретением жилья (пп. 2 п. 2 ст. 220 НК РФ) — выгоден для лиц, решивших продать квартиру после ее приобретения.

Если квартира была куплена и имеются документы, подтверждающие понесенные расходы, то при продаже по такой же или меньшей цене налоги платить не придется. Если удалось продать жилье по более высокой цене, рассчитывается разница и облагается налогом.

Пример. Гражданин Булкин купил квартиру за 3 млн. руб., а теперь продает ее за 2,8 млн. руб. Подтвержденная сумма покупки превышает доход, а значит и налог платить не придется.

Зачастую квартиры находятся не в личной, а в долевой или совместной собственности. Возникает вопрос: как выгоднее продать квартиру, купленную супругами или родственниками по долям? При продаже следует учесть нюансы:

• если реализуется совместная собственность, вычеты распределяются по договоренности сторон;
• при продаже долевой собственности вычеты оформляются пропорционально долям.

Пример. Продается квартира, в которой по 1/8 принадлежит сестрам, ¼ — матери, ¼ — бабушке. Квартира была куплена в 2006 г. за 1,2 млн. руб. и теперь продается по цене 6 млн. руб. Если оформить 1 договор на всех, то каждый имеет право использовать только часть вычета от 1,2 млн. руб. или от суммы, равной 1 млн. руб., но если каждый из содольщиков оформит с покупателем отдельные договора, то получит по 1 млн. вычета. При этом следует учесть, что такая льгота (1 млн. руб.) предоставляется только раз в налоговый период, и при продаже стороны должны соблюсти право преимущественной покупки для остальных содольщиков.

Еще один «бонус» для продавца купленной квартиры — возможность вернуть уплаченный НДФЛ.

🔻 Возврат налога

Если покупатель продает жилье, которое ранее было куплено, до момента реализации он имеет право воспользоваться налоговым вычетом. При этом к личности самого налогоплательщика предъявляется ряд требований:

• плательщик должен заниматься видом деятельности, предполагающим уплату НДФЛ;
• статус резидента РФ обязателен;
• в наличии имеется документ о праве собственности на квартиру (или документ о праве требования, если квартира покупается на первичном рынке);
• заявитель — не родственник Продавца квартиры;
• на покупку не тратились бюджетные средства (маткапитал, субсидии).

Чтобы получить возврат НДФЛ, необходимо обратиться в налоговую в последующий налоговый период после продажи с документом о праве собственности и доказательством суммы понесенных затрат, а уж потом продавать имущество. То есть нужно подать заявление на возврат НДФЛ и спокойно заниматься реализацией. Налоговый период определяется временным интервалом с 01.01 по 31.12 года продажи.

Максимальная сумма вычета рассчитывается как 13% от 2 млн. руб. и применяется ко всем видам недвижимости (квартирам, домам, земельным участкам, долям в жилье).

Если жилье покупается в ипотеку, то помимо стандартного возврата НДФЛ, применяется еще и возврат относительно процентов по ипотеке. Максимальная сумма — 13% от 3 млн. руб.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Получить вычет можно только с момента возникновения такого права. Подать документы можно когда угодно, срока давности не существует, однако расчет будет производиться за предыдущие 3 года (п. 7 ст. 78 НК РФ). Так, например, если квартира куплена в 2010 г., можно подать документы на оформление возврата и в 2019 г., но расчет будет произведен за 2016-2018 гг. Обратиться с заявлением в налоговую службу можно в любой из месяцев, ограничений нет.

✅ Когда платить налог

С уплатой налогов в казну медлить нельзя. Срок подачи документов — до окончания апреля года, следующего за истекшим налоговым периодом.

После продажи ранее купленной квартиры необходимо:

• обратиться в налоговую инспекцию по месту проживания;
• оформить декларацию по форме 3-НДФЛ;
• внести оплату налога до 15 июля.

Даже если после всех используемых льгот сумма налогов равна 0, следует подать «нулевую» декларацию. Отсутствие документа — это нарушение законодательства.

🔻 Пример из практики

Гражданка Симонова купила квартиру в 2017 г. за 3,8 млн. руб. Продавец жилья очень просил указать в договоре более низкую сумму, и Симонова отразила цену 2,5 млн. руб., хотя фактически получила больше. Спустя 2 года девушка вышла замуж, решила переехать и продать квартиру по цене 4,2 млн. руб. Кадастровая стоимость жилья составляла 2,8 млн. руб. Покупатель найден, но сделка еще не совершена, поскольку Симонова решила рассчитать налоги, прежде чем оформить договор. Итак:

• Квартира была куплена в 2017 г., а продается в 2019 г. Прошло менее 5 лет, значит, налог платить нужно.
• Поскольку ранее было приобретено жилье, Симонова имеет право применить налоговый вычет в сумме 260 тыс. руб. (13% от максимально возможной суммы 2 млн. руб.). Поскольку у неё «на руках» свидетельство о праве собственности, можно обратиться в налоговую и подать заявление на возврат НДФЛ с понесенных затрат.
• Симонова получила доход в размере 4,2 млн. руб. Продажная цена значительно выше кадастровой, поэтому именно от нее и будет производиться расчет налога. Девушка имеет право вычета на сумму подтвержденных расходов. К сожалению, из базы налогообложения можно вычесть только зафиксированную сумму, истраченную на покупку указанной квартиры, то есть 2,5 млн. руб. Если бы Симонова не пошла на уступки и указала в договоре реальную цену, можно было бы вычесть 3,8 млн. руб.
  НДФЛ составит (4,2 млн. руб. — 2,5 млн. руб. ) Х 13% = 221 тыс. руб.
• Итого, налоговое обязательство — 221 тыс. руб., а возврат — 260 тыс. руб. Из бюджета Симонова сможет вернуть еще 39 тыс. руб., если решит построить дом, купить квартиру, землю и понесет иные подтвержденные расходы. Они могут быть связаны с разработкой проектной документации, покупкой стройматериалов, проведением отделочных работ и прочими действиями.

Указывать в договоре не реальную цену продажи – большая ошибка. Занижение стоимости выгодно для продавца, так он сможет платить меньший налог, но Покупатель лишается возможности полностью использовать налоговый вычет.

Продать купленную квартиру можно когда угодно, но нужно постараться извлечь из ситуации максимальную выгоду. Определяя, в какое время заключить договор купли-продажи, задайте вопрос юристу: когда можно продать приобретенную квартиру и избежать налогообложения? Какие налоги придется платить при продаже жилья, бывшего во владении до 5 лет? Есть ли законные способы уменьшения базы налогообложения? Как производится расчет НДФЛ? В какие сроки нужно сдать документы в налоговую? Разобраться во всех вопросах поможет юрист сайта – обращайтесь за бесплатной консультацией.