Чьё согласие нужно для перевода квартиры в нежилое помещение

Для перевода квартиры в нежилое помещение в многоквартирном доме нужны два самостоятельных документа:

1. Решение общего собрания собственников помещений в доме о согласии на перевод.
2. Письменное согласие каждого собственника каждого помещения, которое примыкает к переводимой квартире.

Если проект предусматривает уменьшение общего имущества дома или присоединение его части к будущему нежилому помещению, дополнительно может потребоваться согласие всех собственников по правилам, установленным для общего имущества.

Эти согласования не заменяют друг друга. Например, даже положительное решение общего собрания не позволяет обойтись без письменного согласия владельца соседней квартиры. При этом подпись человека, который только проживает или зарегистрирован в соседнем помещении, не заменяет согласие собственника.

Получение всех согласий ещё не гарантирует перевод. Квартира должна соответствовать требованиям закона к расположению, доступу, отсутствию постоянного проживания и другим условиям (ст. 22 ЖК РФ).

Какие согласия понадобятся

Набор документов зависит от того, какие помещения примыкают к квартире и затрагивает ли проект общее имущество дома.

Решение собрания и письменные согласия примыкающих собственников предусмотрены пунктами 6 и 7 части 2 статьи 23 ЖК РФ (ст. 23 ЖК РФ).

От каких соседей нужно письменное согласие

Отдельное письменное согласие требуется не от всех жильцов дома. Его должны дать собственники помещений, которые непосредственно примыкают к переводимой квартире.

К примыкающим относятся помещения:

• имеющие общую стену с переводимой квартирой;
• расположенные непосредственно над ней;
• расположенные непосредственно под ней.

Определить примыкающие помещения поможет поэтажный план. Если по нему непонятно, где проходят границы помещений, сначала уточните план и проект у специалиста. После этого проверьте, кому принадлежат найденные помещения. Обычного списка соседей для такой проверки недостаточно.

Кто должен подписать согласие

Подписывает согласие собственник примыкающего помещения, а не любой человек, который в нём живёт. Арендатор или зарегистрированный жилец не может своей подписью заменить согласие владельца.

Если у примыкающего помещения несколько собственников, необходимо получить согласие каждого из них либо проверить подтверждённые полномочия представителя. Подпись одного совладельца сама по себе не означает, что остальные тоже согласились на перевод.

Это касается каждого примыкающего помещения независимо от того, сколько у него владельцев.

Как оформить письменное согласие соседа

Для согласия примыкающего собственника закон не устанавливает специальной нотариальной формы. Документ можно составить письменно в произвольной форме, но из его содержания должно быть ясно, что собственник согласен именно на перевод жилого помещения в нежилое.

Часть 2.2 статьи 23 ЖК РФ предусматривает обязательные сведения, которые необходимо указать в согласии (ст. 23 ЖК РФ).

Обязательные сведения

• фамилия и имя собственника-гражданина, отчество — при наличии;
• паспортные данные собственника-гражданина;
• полное наименование и ОГРН юридического лица, если собственник — организация;
• номер принадлежащего собственнику помещения;
• реквизиты документа, подтверждающего право собственности.

В зависимости от того, кто владеет примыкающим помещением, указывают сведения о гражданине или организации.

Что ещё желательно включить

• адрес квартиры, которую планируется перевести в нежилое помещение;
• сведения о примыкающем помещении;
• прямую формулировку о согласии именно на перевод квартиры из жилого помещения в нежилое;
• дату составления документа;
• подпись собственника.

Второй перечень — практическая рекомендация для ясного оформления согласия, а не дополнительные обязательные реквизиты из части 2.2 статьи 23 ЖК РФ.

Увеличить

Согласие собственника примыкающего помещения на перевод квартиры в нежилое помещение

В заполненном образце собственница квартиры № 14 даёт согласие на перевод соседней квартиры № 15 в нежилое помещение. Указаны её паспортные сведения, адрес и номер собственного помещения, договор, на основании которого возникло право собственности, запись ЕГРН, адрес переводимой квартиры, дата и подпись. Образец показывает, как отдельно обозначить помещение собственника и объект, перевод которого он согласовывает.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАСИЕ
на перевод жилого помещения в нежилое

Я, [фамилия, имя, отчество полностью],
паспорт: серия [Серия паспорта] № [Номер паспорта], выдан [кем и когда],
являюсь собственником помещения № [Номер принадлежащего помещения],
расположенного по адресу: [адрес],
на основании [наименование и реквизиты документа о праве собственности].

Настоящим даю согласие на перевод жилого помещения —
квартиры (помещения) № [Номер переводимого помещения] по адресу:
[полный адрес переводимого помещения]
из жилого помещения в нежилое помещение.

Дата: [Дата согласия]

Подпись: [Подпись] / [ФИО]

Это индивидуальное согласие собственника-гражданина примыкающего помещения, а не согласие юридического лица. Проверьте примыкание по плану, право подписанта и состав собственников: подпись одного совладельца не выражает волю остальных.

Внесите действительные сведения из части 2.2 статьи 23 ЖК РФ, реквизиты своего права и ясное согласие на перевод конкретного помещения. Договор и запись о праве в заполненном примере учебные.

Согласие не заменяет заявление о переводе, решение общего собрания или остальные документы пакета и не гарантирует согласования. Канал подачи всего пакета уточните по местному регламенту.

Имена, личные сведения, события и реквизиты документов учебного дела вымышлены. Замените их подтверждёнными сведениями своего дела; номера квартир и связь персонажей с реальными домами условные.

Согласие собственника примыкающего помещения на перевод квартиры в нежилое помещение

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Чем точнее в документе указано, на перевод какого помещения согласен собственник, тем меньше неопределённости при проверке представленных документов.

Когда нужно согласие всех собственников дома

При обычном переводе квартиры в нежилое помещение получать отдельную подпись каждого собственника в доме не требуется. Достаточно решения общего собрания, принятого с соблюдением установленных правил, и письменных согласий владельцев примыкающих помещений.

Но если работы затрагивают общее имущество дома, требования могут быть другими.

Если планируется отдельный вход или изменение фасада

Само по себе устройство отдельного входа или изменение фасада ещё не означает, что нужно согласие 100% собственников. Требования зависят от конкретных работ и их влияния на общее имущество.

По проекту необходимо проверить:

• затрагивается ли фасад здания;
• изменяется ли общее имущество дома;
• присоединяется ли часть общего имущества к переводимому помещению;
• уменьшается ли размер общего имущества.

Эти обстоятельства нужно оценивать применительно к конкретному проекту, а не только по названию работ.

Даже если все необходимые подписи получены, они сами по себе не подтверждают, что работы технически возможно выполнить. Вопрос о допустимости проекта нужно проверять отдельно.

Как проверить решение общего собрания

Для перевода квартиры в нежилое помещение недостаточно просто провести собрание и получить несколько голосов «за». Нужно проверить два разных показателя:

1. Кворум — достаточно ли голосов собственников, участвующих в собрании, чтобы оно было правомочным.
2. Результат голосования — набрано ли необходимое количество голосов за перевод.

Кворум и результат голосования рассчитывают отдельно. Даже если собрание состоялось и было правомочным, это не означает, что решение о переводе принято.

Правила различаются для домов с одним подъездом и с несколькими подъездами.

Если в доме один подъезд

Здесь важно не перепутать количество голосов для участия в собрании и количество голосов за само решение. Это разные требования.

Если в доме несколько подъездов

В таком доме необходимо учитывать не только голоса собственников всего дома, но и голоса собственников помещений в подъезде, где находится переводимая квартира.

Эти правила установлены частью 3 статьи 45 и частью 1.2 статьи 46 ЖК РФ (ст. 45 ЖК РФ, ст. 46 ЖК РФ).

Как правильно посчитать голоса

Количество голосов зависит не от числа пришедших людей, а от долей собственников в праве общей собственности на общее имущество дома. Принцип «один собственник — один голос» здесь не действует (ч. 3 ст. 48 ЖК РФ).

Для проверки результата:

1. По реестру собственников определите доли и общее количество голосов.
2. Если в доме несколько подъездов, отдельно определите количество голосов собственников нужного подъезда.
3. Посчитайте голоса участников собрания и проверьте кворум по применимым порогам.
4. Отдельно посчитайте голоса «за» и проверьте, принято ли решение.

Если весь многоквартирный дом принадлежит одному собственнику, применяется специальное правило принятия решения этим собственником (ч. 7 ст. 46 ЖК РФ).

Как проверить, подходит ли квартира для перевода

Даже правильно оформленные согласия не отменяют требований к самой квартире. Поэтому до организации собрания и сбора подписей стоит проверить, допускается ли её перевод в нежилое помещение.

Основные условия перечислены в статье 22 ЖК РФ (ст. 22 ЖК РФ).

Если квартира не соответствует необходимым требованиям, получение согласий само по себе проблему не решит. Сначала нужно выяснить, возможно ли выполнить условия перевода и какие изменения для этого потребуются.

Если у переводимой квартиры несколько собственников

Когда сама переводимая квартира находится в общей собственности, необходимо отдельно разобраться, кто вправе обращаться с заявлением.

Перед подготовкой документов проверьте:

• кто указан собственником квартиры;
• кто вправе подать заявление о переводе;
• какие полномочия потребуются от остальных владельцев.

Для имущества супругов также важно учитывать режим собственности. Нельзя автоматически считать, что наличие брака или регистрация супруга в квартире дают необходимые полномочия на перевод. Нужно проверить, кому принадлежит имущество и какие нормы применяются к его правовому режиму.

Эта проверка касается самой переводимой квартиры и не заменяет получение согласий владельцев примыкающих помещений.

Куда обращаться и какие документы подавать

Решение о переводе жилого помещения в нежилое принимает орган местного самоуправления. Подать документы можно непосредственно в уполномоченный орган или через МФЦ.

Для обращения предусмотрен следующий перечень:

• заявление о переводе помещения;
• правоустанавливающие документы, если сведения о праве отсутствуют в ЕГРН;
• план помещения с техническим описанием;
• поэтажный план дома;
• проект переустройства или перепланировки, если для перевода необходимы такие работы;
• протокол общего собрания собственников;
• письменные согласия собственников примыкающих помещений.

При этом не все документы из перечня заявитель обязан получать самостоятельно.

Какие документы могут запросить без заявителя

Заявитель самостоятельно готовит заявление, необходимые согласия, протокол собрания и проект, если запланированные работы требуют его подготовки.

Если право собственности на квартиру зарегистрировано в ЕГРН, сведения о нём могут быть получены межведомственно. Если право не зарегистрировано, заявителю необходимо представить правоустанавливающие документы.

Также по части 2.1 статьи 23 ЖК РФ орган может межведомственно запросить:

• план помещения с техническим описанием — технический паспорт жилого помещения;
• поэтажный план дома;
• правоустанавливающие документы, если право зарегистрировано в ЕГРН.

Это происходит, если заявитель не представил соответствующие документы по собственной инициативе.

Сколько рассматривают заявление о переводе

1. Решение о переводе или отказе — до 45 дней

   Решение о переводе квартиры в нежилое помещение или об отказе принимают не позднее 45 дней со дня представления документов, которые заявитель обязан представить.

   Если документы поданы через МФЦ, срок отсчитывается не с момента обращения в центр, а со дня передачи документов из МФЦ в орган, который рассматривает вопрос о переводе.

2. Направление решения — до 3 рабочих дней

   После принятия решения документ о переводе либо об отказе должны направить заявителю не позднее 3 рабочих дней (ст. 23 ЖК РФ).

Когда перевод считается завершённым

Получение положительного решения ещё не означает, что вся процедура завершена.

Если для перевода нужны работы, необходимо выполнить предусмотренные действия и внести изменения в ЕГРН. Только после этого перевод считается завершённым.

Если работы не требуются, процедуру также нужно завершить внесением необходимых сведений в ЕГРН.

Поэтому при планировании перевода важно учитывать не только срок рассмотрения заявления, но и дальнейшие действия после принятия решения.

Что делать, если сосед не даёт согласия

Если собственник примыкающего помещения отказался подписывать согласие или не отвечает на обращение, считать его согласившимся нельзя. Молчание не заменяет письменный документ.

Получить решение общего собрания вместо такого согласия тоже не получится: это самостоятельные требования.

Прежде чем выбирать дальнейшие действия, проверьте:

• Действительно ли помещение примыкает к квартире. Для этого нужно уточнить его расположение по плану.
• Кто является собственником помещения. Важно обращаться к тому, чьё согласие требуется, а не только к проживающему человеку.
• Правильно ли подготовлен проект. Возможно, отдельные решения требуют уточнения.
• Есть ли другой вариант решения вопроса. Его нужно оценивать с учётом квартиры, проекта и требований к переводу.

В каком порядке действовать

Чтобы не проводить собрание и не собирать подписи до проверки самой квартиры, удобнее организовать подготовку последовательно.

1. Проверьте квартиру и проект

   Убедитесь, что расположение, доступ и другие характеристики позволяют рассматривать перевод в нежилое помещение.

2. Установите состав собственников

   Определите всех владельцев переводимой квартиры и каждого примыкающего помещения.

3. Проверьте влияние работ на общее имущество

   Выясните, требуется ли дополнительное согласие всех собственников дома.

4. Подготовьте необходимые согласования

   Организуйте решение общего собрания и получите отдельные письменные согласия примыкающих собственников.

5. Проверьте голосование

   Убедитесь, что соблюдены требования к кворуму и количеству голосов за перевод с учётом числа подъездов.

6. Подайте документы

   Обратитесь в уполномоченный орган непосредственно или через МФЦ.

Полный маршрут после проверки согласий разобран в статье о переводе жилого помещения в нежилое.