Договор купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки

Продавец и Покупатель могут договориться о том, что деньги за квартиру будут переданы от одного к другому через депозитарную банковскую ячейку. Однако такой способ расчета предполагает заключение особого договора купли-продажи. Что же необходимо отразить в таком соглашении, требует ли оно нотариального заверения, и можно ли при необходимости его расторгнуть?

✅ Суть и назначение договора

ДКПК через банковскую ячейку составляется практически так же, как и стандартный ДКПК. Единственное существенное отличие – это пункт «Порядок проведения взаиморасчетов». Здесь стороны указывают, что деньги будут переданы от Покупателя Продавцу через депозитарную банковскую ячейку. Ячейка представляет собой малогабаритный сейф, который располагается в хранилище финансово-кредитного учреждения.

Помимо этого в договоре описываются все нюансы и детали, связанные с передачей денег. Расчет через депозитарную банковскую ячейку предполагает, что Продавец получит доступ к содержимому только после исчерпывающего выполнения своих обязательств. Сначала Продавцу понадобится официально сделать Покупателя собственником объекта недвижимости.

Также Продавцу потребуется документально подтвердить факт того, что Покупатель стал новым собственником квартиры. Для этого в банк предоставляется определенный комплект документов, который прописывается в ДКПК. Обычно Продавцу оказывается достаточно принести с собой:

• паспорт;
• свежую выписку из ЕГРН;
• свой экземпляр договора, на котором стоит регистрационная отметка Росреестра.

Мнение эксперта

Семен Фролов

Юрист. Стаж 7 лет. Специализация: семейное, наследственное, жилищное право.

Задать вопрос эксперту

Вместе с документами Продавцу понадобится принести с собой ключ от банковской ячейки. Большинство депозитарных банковских ячеек открываются с помощью 2 ключей: один из них находится у арендатора, а другой – у банка. Как только переход права собственности регистрируется в Росреестре, Покупатель встречается с Продавцом и передает ему свой ключ. Продавец может забрать деньги из банковской ячейки в любой день и в любой час после того, как выполнит взятые на себя обязательства.

Помимо этого в ДКПК описываются случаи, при наступлении которых Покупатель оказывается вправе забрать из банковской ячейки свои же средства. Обычно здесь указывается, что если до определенной даты Продавец не явится в банк и не предоставит доказательства перехода права собственности, то деньги сможет забрать Покупатель. За сторонами сохраняется право обговорить и обсудить другие случаи (форс-мажоры и пр.). Однако в этой ситуации подготовку договора лучше доверить опытному юристу – чтобы избежать неточности формулировок, двоякости трактовок и т.д.

✅ Существенные условия

Как и в любом ДКПК, в ДКПК с использованием банковской ячейки должна указываться сумма сделки (т.е. цена объекта недвижимости). В противном случае договор будет считаться незаключенным (ст. 555 ГК РФ).

Помимо этого существенными условиями соглашения являются:

1. Порядок внесения денег (он же «Порядок проведения взаиморасчетов»).
2. Порядок покрытия расходов за аренду банковской ячейки и иные услуги (например, за пересчет купюр и их проверку на подлинность в банковском учреждении). Обычно все эти расходы оплачивает Покупатель, однако стороны могут самостоятельно договориться и о любом другом, устраивающем их, варианте.
3. Условия доступа к сейфу для Продавца и для Покупателя.
4. Сроки исполнения обязательств для Продавца и для Покупателя.

Дополнительно в договоре прописывается вся информация, характерная для документа такого типа. Здесь указываются:

• дата и место заключения;
• персональные данные сторон;
• идентификационное описание квартиры (адрес расположения, метраж, количество комнат и пр.);
• основание, в соответствии с которым Продавец получил право собственности на объект недвижимости (по договору купли-продажи, по договору о приватизации и т.д.);
• права и обязанности сторон;
• порядок разрешения конфликтов;
• пункт о вменяемости и полной дееспособности сторон;
• пункт о необходимости регистрации договора в Росреестре с указанием конкретной даты;
• количество оригинальных экземпляров договора;
• подписи и реквизиты сторон.

Скачать образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

✅ Нужно ли заверять договор у нотариуса

В большинстве случаев ДКПК с использованием банковской ячейки не требует нотариального удостоверения. Стороны могут заверить документ по своей инициативе. Однако в некоторых ситуациях заверение ДКПК является обязательным (вне зависимости от того, как осуществляется оплата за квартиру – наличными, через банковский сейф и т.д.):

1. Если происходит продажа недвижимости, находящейся в общей собственности (долевой или совместной).
2. Если происходит продажа квартиры, которой полностью или частично владеет опекаемое лицо – несовершеннолетний, недееспособный, ограниченно дееспособный гражданин. Подробнее: Продажа квартиры с несовершеннолетними детьми собственниками

✅ Документы, прилагаемые к ДКП

ДКПК с использованием банковской ячейки требует стандартного комплекта документов. Это:

• паспорта Продавца и Покупателя;
• правоустанавливающий документ от Продавца (т.е. предыдущий договор купли-продажи, договор о приватизации и т.д.);
• правоподтверждающий документ от Продавца (выписка из ЕГРН);
• архивная выписка из Домовой книги;
• справка из ЕИРЦ об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам;
• технический и кадастровый паспорта на квартиру;
• опционально – письменное и нотариально заверенное разрешение от супруга на проведение сделки, если продаваемая квартира относится к совместно нажитой собственности;
• опционально – письменное разрешение от ООиП, если со стороны Продавца в сделке участвует опекаемый гражданин (например, в квартире прописан или числится собственником несовершеннолетний ребенок);
• опционально – документальное подтверждение соблюдения ст. 250 ГК РФ, если продается только доля квартиры;
• опционально – действительная доверенность, а также паспорта Доверителя и Доверенного, если Продавец или Покупатель действует через своего посредника.

Стандартный комплект документов понадобится дополнить 1 особым соглашением – договором аренды банковской ячейки. Этот договор может быть составлен до заключения основного договора купли-продажи, а может быть составлен в ближайшие дни после заключения основного договора купли-продажи. Стороны также могут взять уже подготовленный договор купли-продажи в банк и подписать здесь сразу 2 соглашения – и основной ДКПК, и договор аренды банковской ячейки.

✅ Договор аренды банковской ячейки

Договор аренды банковской ячейки – это соглашение, которое составляется между Арендатором (Покупателем) и Арендодателем (Банком). Составление договора аренды регулируется ст. 922 ГК РФ.

Данное соглашение подготавливается финансово-кредитным учреждением по своим собственным формам и стандартам. Однако обычно здесь указываются следующие сведения:

• данные о клиенте (Арендаторе);
• данные о банке (Арендодателе);
• данные о 3-х лицах, которые могут получить доступ к сейфу при наступлении определенных условий (кто, когда и как);
• данные о продаваемой квартире (как минимум, адрес ее расположения);
• срок аренды сейфа (обычно – 1 месяц);
• стоимость аренды сейфа;
• ответственность за утерю ключа;
• права и обязанности банка;
• порядок разрешения споров;
• порядок возвращения денег из сейфа клиенту (например, если договор не будет зарегистрирован в Росреестре, если Продавец скончается и т.д.);
• реквизиты и подписи всех сторон соглашения.

В договоре аренды банковской ячейки не прописывается сумма, которую клиент закладывает в сейф. При непосредственной закладке содержимого в хранилище банковские работники также не контролируют Покупателя. Все происходит в тайном и конфиденциальном формате.

Мнение эксперта

Дмитрий Носиков

Юрист. Специализация семейное, жилищное право.

Основная функция банка заключается в посредничестве, – он просто берет денежную сумму на временное хранение, предоставляя для этого максимально безопасное и защищенное место. Даже несмотря на то, что в банке купюры пересчитываются и проверяются на подлинность, никто не будет точно знать, сколько же денег Покупатель положил в сейф. Так что здесь у Покупателя остаются лазейки для мошенничества в своих интересах.

Чтобы полностью исключить возможность обмана, стороны могут заключить с банком 3-стороннее соглашение. Тогда и Покупатель, и Продавец будут обладать абсолютно равными правами и смогут вместе присутствовать при закладке содержимого в сейф.

✅ Образец договора купли-продажи квартиры через банковскую ячейку

Скачать образец Договора аренды индивидуального сейфа (ячейки)

Другой вариант для снижения рисков – это использование услуги ответственного хранения. В этом случае банковский работник следит за тем, что именно помещается в сейф, а также проводит опись содержимого. Финансово-кредитное учреждение лично ручается за содержимое сейфа. Ответственное хранение – более надежная, но одновременно и более дорогая услуга в сравнении с обыкновенной арендой.

Последний вариант для минимизации рисков: заключение дополнительного договора аренды, но уже между банком и Продавцом. Покупатель положит в свой сейф наличные средства, а Продавец – заранее составленную расписку о получении определенной суммы за квартиру.

Если впоследствии Продавец обнаружит, что в сейфе хранилась не вся сумма, Покупатель не получит доступа к расписке. В результате взаимные обязательства будут считаться выполненными не полностью, а сделка – не доведенной до конца. Такую «частичную» куплю-продажу легко можно будет признать недействительной. Продавец сможет быстро вернуть себе право собственности на квартиру.

✅ Ошибки при заключении договора купли-продажи с использованием банковской ячейки

Основная опасность заключается в том, что сумма, помещаемая в банковскую ячейку, может оказаться никем не проконтролированной.

Например, Продавец полностью доверяется Покупателю и позволяет ему самостоятельно положить деньги в сейф. Ведь купюры вроде бы уже были пересчитаны и проверены на подлинность сотрудником банка, а, значит, нет поводов для беспокойства.

Это – распространенное заблуждение, которым легко может воспользоваться недобросовестный Покупатель. Он просто «не доложит» в хранилище несколько тысяч, десятков тысяч или сотен тысяч рублей. В результате после открытия сейфа вы обнаружите совсем не ту сумму, на которую рассчитывали. А Покупатель, уже ставший собственником квартиры, просто перестанет выходить на связь.

Чтобы не допустить такого исхода, настаивайте на личном присутствии при закладывании содержимого в сейф. В банке внимательно следите за действиями 2 участника сделки.

Еще одна распространенная ошибка – это указание в ДКПК заниженной стоимости квартиры. Для Продавца занижение стоимости по договору может быть выгодно, т.к. он получает возможность либо избежать уплаты НДФЛ, либо заплатить меньшую сумму НДФЛ со своей выручки.

А вот для приобретателя занижение стоимости рискует обернуться финансовыми потерями. Впоследствии сделка может быть признана недействительной – например, из-за юридических проблем со стороны Продавца, Покупателя или банка. В этом случае все активы должны возвратиться к их изначальным владельцам, т.е. квартира – к Продавцу, а деньги – к Покупателю. На какую же сумму возврата сможет рассчитывать Покупатель? Только на ту, что была документально зафиксирована в тексте ДКПК.

✅ Как расторгнуть договор

Для ДКПК с использованием банковской ячейки актуальна та же процедура расторжения, что и для обычного ДКПК. Условия и основания для расторжения:

1. Могут быть индивидуальными. В этом случае они обговариваются сторонами и прописываются ими в тексте договора купли-продажи.
2. Могут быть общими и вытекать из положений Гражданского кодекса РФ. В этом случае в тексте договора должны содержаться ссылки на статьи ГК РФ.
3. Могут быть частично индивидуальными (по договоренности сторон), а частично – общими (по ГК РФ).

Обычно договор расторгается:

1. По инициативе обеих сторон. Стороны составляют дополнительное соглашение, в котором прописывают, что исходный ДКПК более не имеет юридической силы. Если исходный ДКПК был заверен в кабинете нотариуса, то соглашение о расторжении также подлежит нотариальному удостоверению. Покупатель, предъявивший в банк соглашение о расторжении ДКПК, сможет легко и быстро забрать из сейфа положенные туда деньги.
2. По инициативе одной из сторон. Если один участник сделки не выполнил взятые на себя обязательства, то второй участник может известить его о прекращении действия исходного ДКПК. Однако для этого должна иметься реальная причина, вытекающая либо из текста ДКПК, либо из положений ГК РФ.
3. В судебном порядке. Судебное разбирательство инициируется в том случае, если стороны не могут прийти к консенсусу относительно расторжения договора.

Составление договора купли-продажи квартиры с использованием банковской ячейки – непростая процедура. В договоре понадобится полно и грамотно описать, как и когда деньги будут помещены в сейф Покупателем, как и когда деньги сможет забрать Продавец, кто отвечает за оплату хранилища и т.д. Не знаете, как заключить ДКПК с использованием банковской ячейки конкретно в вашем случае? Обратитесь за бесплатной консультацией к юристу сайта и получите ответы на имеющиеся вопросы.