Как составить договор покупки квартиры супругами в совместную собственность

Какой вариант оформления квартиры выбрать

Прежде чем составлять договор, выясните, за какие средства покупается квартира и какой режим собственности должен действовать после покупки.

Если квартира покупается за общие деньги и супруги не меняли законный режим имущества, можно переходить к подготовке обычного договора с условием о совместной собственности. В остальных случаях сначала нужно разобраться с режимом имущества, а уже затем выбирать формулировки договора.

Кого указать покупателем в договоре

Когда супруги хотят оформить квартиру именно в общую совместную собственность, лучше указать обоих как покупателей. Тогда из договора сразу видно, кто участвует в сделке и какое право супруги приобретают.

Не используйте обозначения «основной покупатель» и «дополнительный покупатель», если они не позволяют понять, какие права получает каждый супруг. В договоре должны быть чётко определены стороны сделки и приобретаемое право.

Если покупателем указан только один супруг, это не означает, что второй теряет права на совместно нажитую квартиру. При обычной покупке в браке за общие средства законный режим совместной собственности, как правило, сохраняется. Однако при последующем распоряжении квартирой могут возникать дополнительные вопросы, связанные с общим имуществом супругов.

Как записать условие о совместной собственности

Для обычной покупки за общие средства в зарегистрированном браке можно использовать условие о приобретении квартиры обоими супругами без определения долей.

Формулировка подходит, если супруги не заключали брачный договор и нет других оснований, устанавливающих для этой квартиры иной режим имущества.

Условие для обычной совместной покупки можно записать так:

Это только одно условие договора, а не готовый документ для покупки квартиры. Его включают в полный договор после определения сторон и объекта недвижимости. Отдельно по этому фрагменту заключить и зарегистрировать покупку нельзя.

В полном договоре также должны быть сведения о продавце и покупателях, описание квартиры, цена, порядок расчётов, условия передачи и другие необходимые положения.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В DOCX — заполненный образец «Договор покупки целой квартиры супругами в совместную собственность».

Скачать DOCXWord · 41 КБ

Бланк для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ
с приобретением супругами в общую совместную собственность

Место заключения: [Город]
Дата: [Дата договора]

Продавец: [ФИО продавца], дата и место рождения [Дата и место рождения продавца], паспорт [Паспорт продавца], адрес [Адрес продавца].

Покупатель — супруг: [ФИО супруга], дата и место рождения [Дата и место рождения супруга], паспорт [Паспорт супруга], адрес [Адрес супруга].

Покупатель — супруга: [ФИО супруги], дата и место рождения [Дата и место рождения супруги], паспорт [Паспорт супруги], адрес [Адрес супруги].

Покупатели состоят в зарегистрированном браке с [Дата брака], запись акта [Реквизиты записи о браке]. Брачного договора и иных оснований, меняющих законный совместный режим для этой покупки, нет. Квартира оплачивается общими средствами супругов, без кредита и материнского капитала.

1. Предмет договора

Продавец продаёт, а оба Покупателя приобретают в общую совместную собственность без определения долей всю квартиру: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер], площадь [Площадь] кв. м, иные характеристики [Идентифицирующие характеристики]. Доли супругов настоящим договором не устанавливаются.

Квартира принадлежит Продавцу на праве личной собственности на основании [Документ приобретения и основание личного режима]; запись ЕГРН [Запись о праве продавца]. Обстоятельства личного режима подтверждаются [Подтверждения личного режима продавца].

2. Цена и расчёты

Полная цена квартиры — [Цена цифрами] ([Цена прописью]) рублей. Покупатели обеспечивают перечисление всей суммы со счёта [Владелец и реквизиты счёта покупателей] на счёт Продавца [Реквизиты счёта продавца] не позднее [Срок оплаты в рабочих днях] рабочих дней после государственной регистрации перехода права к обоим Покупателям в общую совместную собственность.

Платёж с указанного счёта является оплатой общими средствами обоих Покупателей и не устанавливает долей между ними. Оплата подтверждается [Документ о зачислении полной суммы продавцу]. До регистрации деньги по этому порядку не перечисляются.

3. Права третьих лиц

Продавец подтверждает отсутствие ипотеки, ареста, запрета, аренды и известных притязаний третьих лиц. Лиц, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, нет. Основания этих сведений: [Документы об обременениях и правах пользования]. Права детей на квартиру отсутствуют; средства материнского капитала при её приобретении не использовались.

4. Государственная регистрация

Стороны подают необходимые документы для регистрации перехода права к обоим Покупателям не позднее [Срок подачи] по [Согласованный способ подачи]. Покупатели проверяют, что в ЕГРН отражено общее совместное право без определения долей.

При приостановлении регистрации Стороны предпринимают действия для устранения причин в срок [Срок действий при приостановлении]. Срок оплаты, исчисляемый после регистрации, до её завершения не наступает. Отказ в регистрации сам по себе не объявляется автоматическим расторжением; дальнейшие действия Стороны согласуют отдельно либо разрешают спор в установленном порядке.

Государственную пошлину за возникающее право Покупатели уплачивают в предусмотренном законом порядке. Другие расходы распределяются так: [Согласованное распределение иных расходов].

5. Передача квартиры

Продавец освобождает квартиру и передаёт её обоим Покупателям по акту не позднее [Срок передачи в календарных днях] календарных дней после получения полной цены. Согласованное состояние: [Состояние квартиры]. Передаваемые ключи, документы и принадлежности: [Перечень передаваемого]. Показания приборов и замечания фиксируются в акте.

Подписание договора или акта не заменяет регистрацию права; акт передачи не заменяет банковского подтверждения оплаты.

6. Заключительные условия

Участники подписывают договор лично. Изменения оформляются в надлежащей форме. Ответственность и дальнейшие действия при нарушении определяются законом и договором; автоматический возврат зарегистрированного права Продавцу не устанавливается.

Подписи:
Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО продавца]
Покупатель — супруг: [Подпись супруга] / [ФИО супруга]
Покупатель — супруга: [Подпись супруги] / [ФИО супруги]

Бланк для самостоятельного заполнения. Только один совершеннолетний продавец и двое супругов-покупателей в зарегистрированном браке, общие деньги и совместное право без долей. Нет брачного договора, личных средств, ипотеки, маткапитала, прав детей и сохраняющих пользование лиц; квартира — личное имущество продавца. Выбран прямой банковский расчёт после регистрации до передачи: это риск продавца, а не банковская гарантия. Другой режим, состав сторон, обременения и обязательная нотариальная форма требуют отдельной подготовки.

Договор покупки целой квартиры супругами в совместную собственность

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Что обязательно указать в договоре покупки квартиры

Договор купли-продажи квартиры составляют письменно в виде одного документа, который подписывают стороны сделки (ст. 550 ГК РФ).

Помимо условия о совместной собственности, в договоре должны быть правильно определены участники, квартира, цена и порядок исполнения сделки.

Сведения о продавце и покупателях

В договоре указывают ФИО участников сделки, сведения из документов, удостоверяющих личность, и другие данные, позволяющие определить стороны.

Если покупателями выступают оба супруга, нужно правильно указать каждого из них как самостоятельного участника договора. При этом условие о приобретаемом праве должно соответствовать выбранному режиму собственности.

Описание квартиры

Квартиру необходимо описать так, чтобы её можно было однозначно определить. Обычно для этого указывают:

• адрес;
• кадастровый номер;
• площадь;
• другие характеристики по документам на объект.

Точное описание недвижимости необходимо для согласования предмета договора (ст. 554 ГК РФ).

До подписания также выясните, сохраняет ли кто-либо право пользоваться квартирой после её продажи. Если такие лица есть, в договоре нужно указать их и принадлежащие им права (п. 1 ст. 558 ГК РФ).

Для такой проверки недостаточно просто посмотреть, кто зарегистрирован в квартире. Сведения о зарегистрированных жильцах сами по себе не позволяют сделать универсальный вывод о прекращении всех прав пользования. Вопрос нужно выяснить по документам продавца.

Цена и порядок расчётов

В договоре указывают стоимость квартиры, порядок оплаты и способ расчётов между продавцом и покупателями.

Цена — существенное условие договора продажи недвижимости. Поэтому её нужно согласовать и закрепить в тексте договора (ст. 555 ГК РФ).

Порядок передачи квартиры

В договоре необходимо определить, как продавец передаст квартиру покупателям.

Передачу недвижимости оформляют передаточным актом или другим документом о передаче, если стороны не предусмотрели иной порядок (ст. 556 ГК РФ).

Регистрация перехода права собственности

После заключения сделки нужно зарегистрировать переход права собственности к покупателям.

При этом договор продажи жилого помещения, заключённый после 1 марта 2013 года, обычно не регистрируют отдельно. Государственной регистрации подлежит именно переход права собственности (ст. 551 ГК РФ, ст. 558 ГК РФ).

Поэтому недостаточно только подписать договор с правильной формулировкой о совместной собственности. После оформления сделки нужно проверить, какое право в итоге зарегистрировано в ЕГРН.

Чем совместная собственность отличается от долевой

При общей совместной собственности супруги владеют квартирой вместе, но заранее определённых долей у них нет. Именно такой вариант обычно выбирают для покупки в браке за общие средства при законном режиме имущества.

При долевой собственности у каждого владельца, напротив, есть конкретная доля. Например, супруги могут хотеть оформить по 1/2 квартиры каждому или определить другое соотношение.

Но если супруги покупают квартиру в браке и хотят сразу установить доли, одной записи об этом в договоре купли-продажи может оказаться недостаточно.

В Обзоре судебной практики Верховного Суда РФ № 1 (2024) рассматривалась ситуация, в которой указание долей в договоре покупки само по себе не заменило надлежащее оформление изменения режима имущества супругов (Обзор ВС РФ № 1 (2024), определение № 18-КГ23-45-К4).

Поэтому способ оформления зависит от того, что именно супруги хотят сделать.

• Определить доли или установить другой режим для будущей покупки. Сначала стоит обсудить условия брачного договора. Такой договор удостоверяют у нотариуса, а затем согласуют с ним условия покупки квартиры.
• Разделить имущество, которое супруги уже нажили. Здесь нужен соответствующий способ раздела. Обычный договор с продавцом не заменяет нотариально оформленное соглашение супругов о разделе общего имущества.

Это разные ситуации. Нельзя считать соглашение о разделе уже нажитого имущества универсальным документом для любой будущей покупки квартиры.

Что делать, если квартиру покупают за личные деньги одного супруга

Если один супруг оплачивает квартиру из собственных средств, сначала нужно выяснить происхождение денег. Само по себе перечисление средств с его банковского счёта не доказывает, что квартира должна стать личной собственностью.

Например, зарплата, заработанная в браке, по общему правилу относится к общим доходам супругов. Поэтому покупка с зарплатного счёта мужа или жены сама по себе не меняет режим имущества (ст. 34 СК РФ).

Иначе нужно оценивать средства, которые принадлежали супругу до брака, были подарены ему или получены по наследству. В этом случае важны документы, подтверждающие происхождение денег и их связь с конкретной покупкой (ст. 256 ГК РФ).

Перед составлением договора проверьте:

• когда появились деньги — до регистрации брака или уже во время него;
• были ли они получены в дар;
• были ли они получены по наследству;
• какие документы подтверждают происхождение средств и их движение до оплаты квартиры.

Если личные и общие средства смешаны или документов недостаточно, не делайте вывод о личном характере квартиры только на основании банковского перевода.

Отдельный вопрос — хотят ли супруги специально установить иной режим имущества. Для этого нужно оценить возможность заключения брачного договора или наличие других предусмотренных законом оснований.

Брачный договор позволяет супругам изменить обычный режим имущества. Он обязательно требует нотариального удостоверения (ст. 41 СК РФ, ст. 42 СК РФ).

Поэтому при покупке за личные средства сначала стоит собрать подтверждающие документы и определить желаемый режим квартиры. Только после этого можно выбирать подходящее условие для договора с продавцом.

Нужно ли удостоверять договор у нотариуса

Если квартиру покупают два супруга, это само по себе не означает, что договор купли-продажи обязательно нужно удостоверять у нотариуса. Требование зависит от особенностей сделки, прежде всего от того, что продаётся и кто выступает продавцом.

Например, сделки по отчуждению долей в праве общей собственности обычно требуют нотариального удостоверения. Но закон предусматривает исключения, в том числе когда все участники долевой собственности отчуждают свои доли по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Отдельно нужно проверить форму сделки и необходимые разрешения, если среди продавцов есть несовершеннолетний или имеются другие обстоятельства, для которых установлен особый порядок.

При этом не следует смешивать нотариальное оформление разных документов:

• договор покупки квартиры супругами не становится нотариальным только потому, что покупателей двое;
• брачный договор, которым супруги меняют режим имущества, удостоверяется у нотариуса;
• для отдельных сделок с недвижимостью нотариальная форма может требоваться по самостоятельным основаниям.

Поэтому перед подписанием проверьте обстоятельства именно вашей сделки, а не переносите требования к особым случаям на любую покупку квартиры супругами.

Что проверить в договоре перед подписанием

Когда условия покупки согласованы, ещё раз проверьте договор целиком. Удобно использовать такой список:

• Правильно указаны продавец и покупатели, их данные позволяют определить стороны сделки.
• Если квартира оформляется на обоих супругов, оба названы покупателями.
• При выбранном режиме совместной собственности понятно указано, что квартира приобретается в общую совместную собственность без определения долей.
• Описание квартиры совпадает с документами на объект.
• Согласованы цена, порядок оплаты и способ расчётов.
• Определён порядок передачи квартиры.
• Проверено, нет ли брачного договора или других обстоятельств, меняющих обычный режим имущества супругов.
• Понятно, какие документы потребуются для регистрации перехода права.

Если при проверке выяснилось, что используются личные средства, предусмотрены доли или действуют особые условия покупки, сначала разберитесь с ними. Не стоит подписывать стандартный договор, рассчитывая, что нужный режим собственности возникнет автоматически.

Как проверить право собственности после покупки

После регистрации перехода права проверьте сведения о квартире в ЕГРН. Важно убедиться не только в том, что регистрация состоялась, но и в правильности внесённых сведений.

Проверьте:

• Объект: Зарегистрирована именно та квартира, которую супруги приобрели.
• Правообладатели: Указаны те лица, на которых должно быть оформлено право.
• Вид права: Запись соответствует выбранному режиму собственности.
• Доли: Нет ошибочного указания долей, если квартира должна принадлежать супругам на праве общей совместной собственности.
• Ограничения: В записи нет неожиданных ограничений права.

Для регистрации общей совместной собственности предусмотрено специальное правило: заявление может подать один из участников совместной собственности, если законом или соглашением не установлено иное (ч. 3 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Однако это правило касается заявления о регистрации права. Оно не заменяет подписи всех участников, которые должны подписать сам договор купли-продажи.

Как действовать в вашей ситуации

Если супруги покупают квартиру в зарегистрированном браке за общие средства и не меняли обычный режим имущества, последовательность действий такая:

1. Убедитесь, что для покупки подходит общая совместная собственность без определения долей.
2. Укажите обоих супругов покупателями и включите в договор условие о приобретаемом совместном праве.
3. Проверьте описание квартиры, цену, расчёты, передачу и остальные условия договора.
4. Оформите регистрацию перехода права собственности.
5. Проверьте сведения о правообладателях и виде права в ЕГРН.

Если ситуация отличается от обычной покупки за общие средства, до подписания потребуются дополнительные действия.