Какие документы подтверждают приватизацию квартиры и как их проверить

Какие документы и что подтверждают

Приватизация — это передача государственного или муниципального жилья гражданам в собственность, которая оформляется договором (ст. 1 и 7 Закона РФ № 1541-1). Однако документы на одну квартиру могут отвечать на разные вопросы: об основании передачи, оформлении права в прошлом или нынешнем собственнике.

В сведениях о зарегистрированном праве может быть указан документ-основание — договор или другой документ, на основании которого зарегистрировали это право. Он не обязательно будет договором приватизации. Если после передачи квартиру продали, подарили или унаследовали, основанием нынешнего права может оказаться последующая сделка или наследование.

Как проверить договор передачи квартиры

Для договоров приватизации, особенно 1990-х годов, не существует единой формы, одинаковой для всех городов и периодов. У них могут отличаться названия передающих органов, оформление и регистрационные отметки. Поэтому необычный вид бумаги, отсутствие привычного современного номера или штампа сами по себе не доказывают подделку.

Что посмотреть в самом договоре

Сначала проверьте семь вещей:

• Название: Обычно документ называется договором передачи жилого помещения в собственность граждан. «Договор приватизации» — его привычное бытовое название.
• Квартиру: Сверьте адрес и остальные сведения, по которым можно определить объект.
• Получателей: Установите, каким гражданам передавалось жильё.
• Передающую сторону: Найдите орган или организацию, которые передавали квартиру.
• Дату и номер: Проверьте дату договора и номер, если он был присвоен.
• Подписи и отметки: Посмотрите, какие подписи, регистрационные отметки и записи есть в сохранившемся экземпляре.
• Связь с последующими документами: Убедитесь, что договор и современные сведения относятся к одной квартире, а изменения собственников, если они были, объясняются дальнейшими документами.

Не пытайтесь по современному образцу определить, какой именно штамп или набор реквизитов был обязателен для старого договора. Универсального перечня для всех регионов и лет нет: важны сведения, подтверждающие оформление права по правилам своего времени.

Как подтвердить оформление старого права

Если из договора и отметок непонятно, было ли право оформлено, обратитесь в администрацию города, к правопреемнику передававшего органа или к установленному держателю архива. Запросите сведения о том:

• передавалась ли эта квартира лицам, указанным в договоре;
• когда оформлялась передача;
• какой орган оформлял право;
• есть ли регистрационная запись, её реквизиты или другое подтверждение оформления права;
• можно ли получить доступную копию соответствующего документа.

В результате нужно связать конкретную квартиру, договор передачи, получателей и дату оформления права. Ещё одна копия договора без сведений о том, как было оформлено право, не всегда решает вопрос. Если таких сведений нет, уточните, у кого хранятся регистрационные документы того периода, либо разберите имеющийся комплект документов отдельно.

По действующей редакции закона право собственности на приватизируемое жильё возникает с момента государственной регистрации (ст. 7 Закона РФ № 1541-1). Для старой приватизации момент возникновения права устанавливают с учётом правил, которые действовали тогда, а не только по дате подписания договора.

Запрос архивных сведений о передаче конкретной квартиры и оформлении права

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В файле — предметный запрос участницы старой приватизации установленному держателю архивных документов. Запрашиваются документы о передаче конкретной квартиры и сведения об оформлении права. Сначала установите держателя архива; выдача копии и доступ к сведениям зависят от документов и полномочий заявителя. Один ответ о месте хранения не заменяет этих сведений.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

В [Установленный держатель архива]
Почтовый адрес: [Актуальный адрес держателя]
От: [ФИО заявительницы]
Адрес для ответа: [Адрес для ответа]
Электронная почта: [Электронная почта]

ЗАПРОС

об архивных сведениях о передаче квартиры и оформлении права

Прошу предоставить доступные мне архивные сведения и копии документов о передаче квартиры по адресу [Адрес конкретной квартиры] в собственность граждан и об оформлении возникшего права. Я являюсь участницей указанной приватизации. Цель запроса — восстановить документальную связь между квартирой, договором, получателями и датой оформления права, а не получить справку только об участии человека в приватизации.

Известные сведения: передающая сторона — [Наименование передававшего органа]; договор передачи от [Дата договора передачи] № [Номер договора передачи]; получатель — [ФИО заявительницы]. Период поиска — [Период поиска]. Прежний и нынешний адрес квартиры совпадают. [Подтверждение держателя архива].

Прошу сообщить:

1. Имеются ли документы о передаче указанной квартиры названной получательнице, кем и когда оформлена передача; указать реквизиты найденных документов.

2. Имеется ли запись, отметка, регистрационная справка либо другой документ об оформлении права по действовавшему тогда порядку; указать орган, дату, номер и связь с квартирой и договором.

3. Возможно ли выдать доступные мне архивные копии договора и документов об оформлении права, а при наличии оснований — архивную справку или выписку с необходимыми реквизитами. Прошу указать архивные шифры найденных документов и условия получения копий.

Если отдельные сведения не сохранились или находятся у другого держателя, прошу сообщить, какая часть поиска выполнена, какие документы отсутствуют и куда можно обратиться за недостающим подтверждением. Отсутствие документа в вашем фонде не прошу считать подтверждением отсутствия приватизации или права.

Ответ прошу направить по указанному почтовому адресу. Если для доступа, подтверждения личности, оплаты копирования или уточнения поиска нужны дополнительные документы, прошу сообщить их состав и порядок предоставления. Запрос не содержит требования раскрыть сведения, к которым у меня нет законного доступа.

Приложения:

1. Копия сохранившегося договора передачи от [Дата договора передачи] № [Номер договора передачи].

2. Копия ответа архива от [Дата ответа о хранении] № [Номер ответа о хранении] о наличии документов в фонде.

3. Копия документа, связывающего нынешние персональные сведения заявительницы с договором, не требуется: фамилия не менялась.

Дата подписания: [Дата подписания]

[Подпись заявительницы] / [ФИО заявительницы] /

Заполненный образец

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как проверить сведения ЕГРН

ЕГРН нужен прежде всего для проверки квартиры и нынешнего зарегистрированного права. При этом состав доступных сведений зависит от заявителя: собственник и посторонний человек могут получить разный объём информации.

Если вы собственник квартиры

Получите актуальные сведения ЕГРН и сопоставьте с документами:

• кадастровый номер, адрес и другие данные квартиры;
• зарегистрированное право;
• дату его регистрации;
• документ-основание, если сведения о нём доступны в полученной выписке.

Выписку можно запросить через государственный сервис «Выписки из ЕГРН» на Госуслугах. Сведения в реквизите «Документы-основания» предоставляются не всем одинаково: порядок предусматривает их отражение в установленных случаях для правообладателя и других лиц из определённого круга (п. 144 Порядка заполнения выписок из ЕГРН).

Если право нынешнего владельца возникло непосредственно из приватизации и в доступных сведениях указан договор передачи, сравните его реквизиты с договором на руках.

Если квартира позднее переходила по договору купли-продажи, дарения, наследству или другому основанию, нынешний документ-основание может быть другим. Здесь важна цепочка по одному объекту: первоначальная приватизация → последующие переходы → нынешнее право. Совпадение нынешнего документа-основания с договором приватизации в этом случае не требуется.

Если вы проверяете чужую квартиру

Потенциальный покупатель не получает автоматически весь объём сведений, доступный собственнику. Закон ограничивает раскрытие персональных данных физического лица — правообладателя и доступ к отдельным сведениям (ст. 36.3 и 62 Федерального закона № 218-ФЗ). ФИО владельца и документы-основания в вашей выписке могут быть скрыты.

Сначала закажите актуальную выписку об основных характеристиках и зарегистрированных правах в доступном вам объёме. В ней можно проверить те сведения, которые раскрыты:

• кадастровый номер;
• адрес;
• площадь;
• назначение объекта;
• записи о правах;
• записи об ограничениях и обременениях.

Затем продолжите проверку вместе с собственником:

1. Попросите его показать свежие документы, подтверждающие право.
2. Сопоставьте сведения об объекте в этих документах с самостоятельно полученной выпиской.
3. Если собственник говорит, что квартира приватизирована, попросите договор передачи.
4. Если после приватизации владельцы менялись, проследите доступные документы о дальнейших переходах права на ту же квартиру.

Если в вашей выписке скрыто ФИО правообладателя, она сама по себе не подтверждает личность продавца. Для этого потребуются законно доступные документы собственника и предусмотренные законом способы получения сведений.

Как проверить электронную выписку

Если вам передали электронную выписку, проверяйте исходный электронный документ и электронную подпись, а не только изображение документа или распечатанный PDF. Для этого у Росреестра есть официальный сервис «Проверка электронного документа».

Даже подлинная выписка подтверждает сведения на дату её выдачи, а не отсутствие изменений после этой даты. Кроме того, подтверждение приватизационного происхождения ещё не означает полной проверки сделки с квартирой: права отказавшихся от приватизации лиц, участие детей, последующие сделки, судебные споры и другие риски рассматривают отдельно.

Что делать, если приватизация старая, а записи ЕГРН нет

Отсутствие записи в современном реестре не означает автоматически, что собственность не возникла. Права на недвижимость, возникшие до 31 января 1998 года, признаются юридически действительными, если были соблюдены правила их возникновения в соответствующий период, даже без нынешней записи ЕГРН (ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ). Это правило привязано именно к дате возникновения права, а не просто к дате договора.

Чтобы разобраться с историей такой квартиры, действуйте последовательно.

1. Соберите сохранившиеся документы

   Это может быть договор передачи, старое свидетельство, регистрационные отметки, справки и другие бумаги. Выпишите сведения о квартире, получателях, передающем органе, датах и записях. Самостоятельно угадывать требования закона конкретного года по этим документам не нужно.

2. Установите город и передающую сторону

   Название органа или организации обычно есть в договоре. Вместе с периодом приватизации оно поможет определить направление поиска.

3. Найдите правопреемника или держателя архива

   Начать можно с местной администрации либо с правопреемника организации, оформлявшей передачу. Уточните, кто хранит документы нужных лет.

4. Запросите сведения об оформлении права

   Попросите установить, была ли квартира передана конкретным гражданам, когда и каким органом это оформлено, существует ли регистрационная запись, отметка или справка, какие доступны реквизиты и можно ли получить копию соответствующего документа.

5. Уточните, где искать недостающее подтверждение

   Если выдали лишь копию договора, а оформление права по прежним правилам остаётся неясным, спросите, где хранятся регистрационные сведения нужного периода, либо получите отдельный разбор сохранившихся документов.

Для вывода о старом праве нужны сведения, которые связывают квартиру, приватизационное основание, получателей и дату оформления права. Одного повторного экземпляра договора для этого может быть недостаточно.

Не существует общего правила, что все документы до 1998 года хранятся в БТИ. Место хранения зависит от региона и истории местных органов. Без конкретного города и периода нельзя достоверно назвать одно учреждение, срок поиска или стоимость получения документов.

Как восстановить потерянный договор приватизации

Начать можно с копии договора из реестрового дела — комплекта документов, которые хранятся в связи с государственной регистрацией объекта недвижимости. Но старый договор мог не попасть в это дело, поэтому получение копии оттуда не гарантировано.

Копию документа, находящегося в реестровом деле, вправе получить правообладатель, его законный представитель или представитель по нотариально удостоверенной доверенности (ч. 15 ст. 62 Федерального закона № 218-ФЗ). Если вы относитесь к этим лицам, порядок поиска такой:

1. Подайте запрос в Роскадастр или через МФЦ, который принимает такие запросы по соглашению о взаимодействии. Эти способы предусмотрены пунктами 33 и 38 Порядка, утверждённого приказом Росреестра № П/0149.
2. Укажите квартиру и известные реквизиты договора, если они сохранились.
3. Получите копию, если договор есть в деле и доступен вам по закону.
4. Перейдите к местному поиску, если документа в деле нет или получить его этим способом не удалось. Это не означает, что приватизации не было.

Для старого договора маршрут поиска выглядит так:

1. год и город
2. передававший квартиру орган
3. его правопреемник или местная администрация
4. установленный держатель архива
5. запрос копии договора и сведений об оформлении права

ЕГРН не является архивом всех прежних договоров, а единого для России архива приватизации нет. Поэтому важно установить, где именно хранятся документы нужного времени.

Что подтверждает старое свидетельство о регистрации права

Свидетельство о государственной регистрации права помогает выяснить, кто был указан собственником при его оформлении, но не подтверждает, кому принадлежит квартира сейчас.

Такие свидетельства выдавали до 15 июля 2016 года. Прекращение выдачи не сделало ранее оформленные свидетельства автоматически недействительными: они по-прежнему могут служить подтверждением сведений на дату выдачи (информация Росреестра от 15.07.2016).

Не путайте названия регистрационных документов:

• с 15 июля 2016 года, после прекращения выдачи свидетельств, регистрацию права удостоверяли выпиской из ЕГРП;
• с 2017 года, после объединения реестров, используются сведения ЕГРН.

Для истории права старое свидетельство полезно, но нынешние сведения об объекте и зарегистрированном праве нужно сверять с актуальными регистрационными данными.

Как разобраться, если документы не совпадают

Отличие старого договора от современных сведений ещё не говорит о подделке. Важно понять, почему данные изменились, и найти документальную связь между ними.

• Другой адрес. Улицу могли переименовать, номер дома — изменить, а адрес привести к современной системе. Нужны сведения, подтверждающие, что прежний и нынешний адрес относятся к одной квартире.
• Другая площадь. Разница может объясняться изменением технических данных, перепланировкой, уточнением площади или ошибкой. По одной цифре нельзя заключить, что договор относится к чужой квартире: сначала установите причину расхождения.
• Другая фамилия или имя. Если собственник менял персональные данные, найдите документы, связывающие прежние сведения с нынешними.
• Другой собственник. После приватизации квартиру могли продать, подарить, передать по наследству или право могло измениться по иному законному основанию. Нужна цепочка документов от первоначальной приватизации до последующих переходов, а не совпадение нынешнего документа-основания с договором передачи.

Другие существенные расхождения тоже требуют объяснения. Если документы не позволяют подтвердить, что речь об одной квартире, одном человеке или последовательных переходах права, проверка ещё не закончена. Ищите документ об изменении данных, соответствующую регистрационную запись или архивное подтверждение.

Какие бумаги не заменяют договор приватизации

Документы о проживании, пользовании жильём или его характеристиках могут помочь восстановить историю квартиры, но сами по себе не подтверждают передачу именно этой квартиры в собственность. К таким бумагам относятся:

• ордер на квартиру и договор социального найма;
• технический паспорт;
• справки о составе семьи или регистрации по месту жительства;
• сведения управляющей компании и квитанции об оплате ЖКУ;
• справка об участии или неучастии гражданина в приватизации.

Последняя справка может показывать, использовал ли конкретный человек право на приватизацию за период, который охватывают сведения. Но из неё нельзя сделать вывод, что именно эта квартира была передана ему в собственность. Для подтверждения приватизации нужен договор передачи либо другое прямое подтверждение передачи и оформления права.

Как понять, что проверка завершена

Для окончательного вывода полезно разделить результат проверки на три вопроса. Наличие большого количества бумаг само по себе не заменяет ответа ни на один из них.

Подтверждено ли, что квартира была приватизирована

Должна прослеживаться передача конкретной квартиры конкретным гражданам в порядке приватизации. Основным документом обычно служит договор передачи. Для старой приватизации могут понадобиться регистрационная запись, отметка, справка соответствующего органа или архивные сведения, связывающие квартиру, договор либо другое прямое подтверждение передачи, получателей, дату и факт оформления права.

Если есть лишь копия договора, а возникновение права по старому порядку не подтверждено, эту часть проверки завершённой считать рано.

Проверены ли нынешние доступные сведения о праве

Сверьте актуальные доступные вам данные ЕГРН об объекте и зарегистрированном праве. Если нынешнее право возникло непосредственно из приватизации и сведения об основании доступны, сопоставьте реквизиты договора передачи.

Если после приватизации собственники менялись, должна быть понятна документальная связь последующих переходов с этой квартирой. Если же право возникло до 31 января 1998 года, но в ЕГРН нет современной записи, проверять его придётся по сохранившимся регистрационным или архивным сведениям прежнего периода.

Установлен ли нынешний собственник, если это нужно

Если ФИО правообладателя раскрыто в законно доступных сведениях, сопоставьте его с остальными документами. Если ФИО в вашей выписке скрыто, выписка не подтверждает личность продавца: нужны документы самого собственника и законные способы получения необходимых сведений.

Перед завершением убедитесь также, что объяснены все существенные расхождения: в адресе, площади, фамилии или других персональных данных, собственниках и остальных сведениях. Для электронной выписки проверьте исходный файл и электронную подпись, а не только распечатку.