Как оформить доверенность на продажу доли квартиры: полномочия и образец

Продать долю квартиры можно через представителя — родственника, риелтора или другого человека. Для этого собственнику потребуется нотариальная доверенность. Она обязательна независимо от того, кому вы поручаете продажу (ст. 185.1 ГК РФ).

Главное — заранее определить границы поручения: по какой цене можно продать долю, кто получит деньги, кто при необходимости уведомит остальных собственников и сможет ли представитель передать полномочия другому человеку. Лучше оформить доверенность на конкретную долю и конкретную продажу, не предоставляя без необходимости права распоряжаться другой недвижимостью, всеми счетами и деньгами.

Ниже есть формулировки для каждого решения и полный проект доверенности. Это материал для обсуждения с нотариусом, а не документ, который можно использовать без нотариального удостоверения.

Чем доверенность отличается от договора продажи

Доверенность позволяет представителю действовать от имени собственника в обозначенных пределах. Сама по себе она не продаёт долю и не передаёт право собственности покупателю: для этого заключается договор купли-продажи, а переход права регистрируется.

Нотариальная форма требуется для доверенности на распоряжение правами, зарегистрированными в государственном реестре, а также для доверенности на подачу заявлений о государственной регистрации прав (ст. 185.1 ГК РФ).

Сам договор продажи отдельной доли в праве общей собственности на недвижимость по общему правилу тоже удостоверяет нотариус. Исключение, например, действует, если все собственники продают все доли по одной сделке. Но оно относится к договору, а не к доверенности представителя (ч. 1.1 ст. 42 закона № 218-ФЗ).

Для удостоверения доверенности по общему правилу можно обратиться к любому нотариусу. А нотариальный договор об отчуждении недвижимости удостоверяет нотариус, работающий в субъекте РФ, где расположен объект (ст. 40 Основ законодательства о нотариате, ст. 56 Основ).

Когда нотариус удостоверяет доверенность, он подтверждает волю собственника передать определённые полномочия. Это ещё не проверка всех условий будущей продажи. Цену, расчёты и ограничения для представителя следует согласовать отдельно.

Кому вы собираетесь продать долю

От того, кто станет покупателем, зависит, нужно ли соблюдать преимущественное право покупки остальных сособственников и включать в доверенность полномочия на их уведомление.

Покупатель — посторонний человек

Если покупатель не владеет долей в этой квартире, остальные участники долевой собственности имеют преимущественное право приобрести продаваемую долю по той же цене и на прочих равных условиях. Продавец должен письменно известить их о предстоящей продаже (ст. 250 ГК РФ).

Когда извещениями занимается представитель, такое право нужно прямо включить в доверенность. Порядок уведомления и сроки разобраны ниже.

Покупатель уже владеет долей в квартире

Предлагать долю остальным собственникам по процедуре ст. 250 ГК РФ не требуется: она предусмотрена для продажи постороннему лицу. Поэтому полномочия на такое уведомление при этой продаже представителю не нужны.

При этом договор продажи отдельной доли сособственнику по общему правилу всё равно удостоверяет нотариус.

Что указать в доверенности

Сначала выберите условия, от которых зависит свобода действий представителя.

Полномочия должны быть конкретными, правомерными и осуществимыми. Если поручение касается определённого имущества, нужно точно обозначить это имущество (Методические рекомендации ФНП по удостоверению доверенностей).

В проекте для продажи доли предусмотрите:

• Документ и участников: наименование доверенности, место и дату её совершения, сведения о доверителе и представителе.
• Недвижимость: адрес квартиры, кадастровый номер и точный размер продаваемой доли.
• Действия по продаже: право продать указанную долю и подписать договор купли-продажи; при необходимости — передаточный акт или другой документ о передаче.
• Регистрацию: право подавать и подписывать заявления о государственной регистрации перехода права, представлять необходимые документы и получать документы по результатам регистрации.
• Условия поручения: выбранные правила о цене, получении денег и передоверии; если требуется — полномочие уведомлять остальных сособственников.
• Срок: его можно указать, если собственник хочет ограничить действие доверенности определённым периодом.

В образце ниже дата, сведения о сторонах и квартире оставлены заполнителями. Окончательные реквизиты и удостоверительную надпись оформляет нотариус.

Как ограничить цену продажи

Если не хотите, чтобы представитель сам решил, за сколько продавать долю, не ограничивайтесь общей фразой «продать на любых условиях». Выберите один из вариантов.

Продажа по конкретной цене

Подходит, когда цена уже согласована и представитель не должен её менять.

Продажа не дешевле установленной суммы

Представитель сможет продать долю дороже, но не ниже указанного предела.

Цена по усмотрению представителя

Это самый широкий вариант полномочия в отношении цены. Его стоит выбирать, только если собственник готов доверить представителю самостоятельное решение.

Кто будет получать деньги за долю

Право подписать договор не следует автоматически считать правом получить деньги по нему. Если представитель должен принять расчёт за продажу, прямо укажите это отдельное полномочие:

Если деньги должен получать только собственник, используйте другое условие:

В последнем случае договор купли-продажи должен предусматривать способ расчётов, при котором деньги поступят самому собственнику.

Не добавляйте на всякий случай право открывать и закрывать любые банковские счета, снимать с них деньги или распоряжаться всеми средствами доверителя. Такие полномочия нужны только тогда, когда без них нельзя выполнить осознанно выбранный способ расчётов.

Когда представитель должен уведомить сособственников

Этот вопрос возникает при продаже доли постороннему лицу. В таком случае продавец письменно сообщает остальным участникам долевой собственности цену и другие условия предстоящей продажи (ст. 250 ГК РФ).

В извещении о продаже доли жилого помещения указывают объект и цену. Если есть лица, сохраняющие право пользоваться жильём, нужны сведения и о них. Рекомендуется отразить также другие существенные для продавца условия — например, порядок расчётов и срок передачи имущества (Методические рекомендации ФНП).

Важно подтвердить, кому, по какому адресу и с каким содержанием направлено извещение. Одна опись вложения не всегда бесспорно доказывает надлежащее уведомление, если из неё нельзя установить существенные и иные предложенные условия продажи. По просьбе продавца передать извещение может нотариус (Методические рекомендации ФНП).

Отказ сособственников и истечение месячного срока относятся к предложению на условиях, указанных в извещении. Если впоследствии долю собираются продать постороннему лицу на иных условиях, преимущественное право придётся соблюдать заново. Прежнего уведомления автоматически недостаточно (п. 4.5 Методических рекомендаций ФНП).

Если извещениями будет заниматься представитель, в доверенности можно написать:

Если собственник выполняет эту процедуру сам, добавлять такое полномочие не нужно.

Можно ли разрешить передоверие

Передоверие означает, что представитель передаёт полученные от собственника полномочия другому человеку. По общему правилу поручение выполняют лично. Передоверить его можно, если доверенность прямо разрешает это. Закон также предусматривает случай, когда представитель вынужден передать полномочия для охраны интересов доверителя и первоначальная доверенность этого не запрещает.

Доверенность, которую физическое лицо выдаёт в порядке передоверия, по общему правилу удостоверяется нотариально. Передаваемые полномочия не могут быть шире первоначальных, а срок новой доверенности — дольше срока исходной (ст. 187 ГК РФ).

Если вы поручаете продажу определённому человеку и не хотите, чтобы вместо него выступал кто-то ещё, укажите:

Если передоверие необходимо, предусмотрите другой вариант:

Запрет передоверия не стоит обходить другими широкими формулировками полномочий.

Может ли представитель купить долю сам

По общему правилу представитель не вправе от имени собственника заключать сделку с собой лично или одновременно представлять другую сторону той же сделки. Исключения возможны только в прямо предусмотренных законом случаях (п. 3 ст. 182 ГК РФ).

Поэтому обычная фраза «вправе продать кому угодно, в том числе себе» не делает такую сделку допустимой.

Образец доверенности на продажу доли квартиры

Проект предназначен для совершеннолетнего дееспособного собственника. Если доля принадлежит ребёнку или подопечному, до использования образца нужно проверить специальный порядок.

Если доля может быть общим имуществом супругов, заранее выясните, потребуется ли согласие супруга. При оформлении доверенности за границей нужно согласовать форму документа для использования в России. Каждая из этих ситуаций разобрана дальше.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере собственник поручает представителю продать принадлежащую ему 1/2 доли квартиры за 4 000 000 рублей. Представитель может подписать договор, заниматься регистрацией и извещениями сособственникам, но не вправе получать деньги за долю и передоверять полномочия. Доверенность рассчитана на один год. Это конкретный вариант поручения: для своей продажи нужно выбрать подходящие условия и заполнить сведения в шаблоне.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

ДОВЕРЕННОСТЬ

[место совершения]

Я, [ФИО доверителя полностью, дата и место рождения, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства], настоящей доверенностью уполномочиваю [ФИО представителя полностью, дата и место рождения, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства] представлять мои интересы при продаже принадлежащей мне [размер доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [адрес], кадастровый номер [кадастровый номер].

Для выполнения данного поручения предоставляю представителю право заключить и подписать от моего имени договор купли-продажи указанной доли, а при необходимости — передаточный акт или иной предусмотренный сделкой документ о передаче, подавать и подписывать необходимые заявления о государственной регистрации перехода права, представлять необходимые документы и получать документы по результатам регистрационных действий.

Цена — оставить один вариант:

• продать указанную долю по цене [сумма] рублей;
• продать указанную долю по цене не ниже [сумма] рублей;
• продать указанную долю по цене по своему усмотрению.

Деньги — оставить один вариант:

• с правом получения причитающихся мне по договору купли-продажи денежных средств и подписания документов, подтверждающих их получение;
• без права получения денежных средств, составляющих цену продаваемой доли, и без права распоряжения такими денежными средствами.

Уведомление сособственников — добавить, если этим занимается представитель:

извещать от моего имени остальных участников долевой собственности о намерении продать указанную долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий продажи, обращаться к нотариусу для передачи извещений и получать документы, относящиеся к выполнению этой процедуры.

Передоверие — оставить один вариант:

• без права передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам;
• с правом передоверия предоставленных настоящей доверенностью полномочий в пределах их объёма и срока действия настоящей доверенности.

Срок — заполнить по желанию или удалить строку ниже. Если срок не указан, доверенность действует 1 год со дня совершения.

Доверенность выдана сроком [срок].

Дата: [дата совершения прописью]

Подпись: [подпись доверителя]

Оставьте основную часть и выберите по одному варианту в блоках «Цена», «Деньги» и «Передоверие». Условие об извещении сособственников включайте, только если это поручено представителю.

Окончательные реквизиты и удостоверительную надпись оформляет нотариус.

Образец ограничен продажей определённой доли: он не даёт представителю права распоряжаться всем имуществом собственника, открывать и закрывать любые банковские счета, передавать недвижимость в залог или заключать другие сделки. Если выбранный порядок расчётов или условия продажи требуют дополнительного полномочия, обсудите его с нотариусом отдельно, а не переносите из широкой интернет-доверенности.

Это проект для обсуждения с нотариусом, а не удостоверенная доверенность.

Доверенность на продажу доли квартиры без получения денег и передоверия

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Что проверить у нотариуса перед подписанием

Перед удостоверением внимательно прочитайте окончательную доверенность. Проверьте не только паспортные сведения, но и сам объём поручения.

• Недвижимость: правильно ли записаны адрес квартиры, кадастровый номер и размер доли; ограничены ли полномочия продажей нужного объекта.
• Цена и деньги: соответствует ли условие о цене вашему решению и однозначно ли указано, может представитель получить деньги или не может.
• Передоверие: установлен ли нужный вариант передоверия.
• Права сособственников: если доля продаётся постороннему покупателю, определено ли, кто будет соблюдать преимущественное право сособственников.
• Лишние полномочия: не появились ли полномочия на другие объекты, банковские счета, залог или сделки, которые вы не собирались поручать.

Название «генеральная», «специальная» или «разовая» не заменяет эту проверку. Для продажи важны действия, которые документ в действительности разрешает представителю.

Что учитывать после выдачи доверенности

Доверенность ещё не означает, что доля продана: представитель должен совершить предусмотренные ею действия, а переход права — пройти государственную регистрацию.

Если нотариус удостоверяет договор, то при предусмотренных законом условиях он должен направить заявление и документы на государственную регистрацию, если стороны не возражают против такой подачи (ст. 55 Основ законодательства о нотариате).

Если вам нужен не только порядок оформления полномочий представителя, но и последовательность самой сделки — от проверки доли и сособственников до регистрации перехода права, она разобрана в отдельном материале как продать долю в квартире.

Когда нужны дополнительные документы или особый порядок

Если доля относится к общему имуществу супругов

Сам факт зарегистрированного брака не означает, что согласие супруга потребуется для продажи любой доли. Сначала выясните, является ли она общим имуществом супругов или личной собственностью.

Если доля входит в общее имущество, распоряжение имуществом, права на которое подлежат государственной регистрации, требует нотариально удостоверенного согласия другого супруга (ст. 35 СК РФ).

Доверенность представителю такое согласие не заменяет. Если статус доли неясен, его нужно определить до продажи.

Если собственник доли — ребёнок или подопечный

Обычный образец доверенности для такого случая без дополнительной проверки не подходит. Сделки по отчуждению недвижимости несовершеннолетнего или гражданина, признанного ограниченно дееспособным, имеют специальный режим и требуют нотариального удостоверения (ч. 2 ст. 54 закона № 218-ФЗ).

Для распоряжения имуществом подопечного нужно предварительное разрешение органа опеки и попечительства. Оно требуется также для выдачи доверенности от имени подопечного (ст. 21 закона № 48-ФЗ).

Поэтому сначала необходимо пройти специальную процедуру, относящуюся к имуществу ребёнка или подопечного, и только потом составлять полномочия представителя.

Если собственник находится за границей

Оформить доверенность из-за границы возможно, но единых требований к апостилю, легализации и переводу для всех стран нет. Они зависят от страны, международных соглашений и способа удостоверения документа.

До оформления уточните в российском консульском учреждении или у нотариуса, какой документ примут для продажи доли в России и какие формальности понадобятся. Иначе может выясниться, что уже подготовленная иностранная доверенность для сделки не подходит.

Сколько стоит нотариальная доверенность

Для доверенности, которая по закону обязательно удостоверяется нотариусом, федеральная часть тарифа составляет 200 ₽ (подп. 1–3 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

У частного нотариуса единый нотариальный тариф включает и региональную часть. В зависимости от ситуации могут применяться льготы или возникать дополнительные расходы (ст. 22 Основ законодательства о нотариате).

Поэтому полную сумму без указания субъекта РФ назвать нельзя: запросите расчёт у выбранного нотариуса перед визитом.

Удостоверение доверенности — отдельный расход. Его не следует путать со стоимостью нотариального договора и общей стоимостью продажи доли.

Как отменить доверенность и проверить её действие

По общему правилу собственник может отменить выданную доверенность. Если она нотариальная, отмену также необходимо оформить у нотариуса (ст. 188 ГК РФ).

После отмены следует известить представителя и известных доверителю третьих лиц, для представительства перед которыми выдана доверенность.

Закон отдельно определяет, когда сведения об отмене имеют значение для третьих лиц (ст. 189 ГК РФ). Поэтому возврат бумажного экземпляра или сама отмена не означает, что автоматически исчезают последствия действий, которые представитель уже совершил при действовавших полномочиях.

Сведения о доверенности можно проверить через официальный сервис Федеральной нотариальной палаты «Проверка доверенностей по реквизитам». Но такая проверка не заменяет чтение документа: нужно убедиться и в том, что он даёт полномочия именно на нужную сделку.