Как изменить размеры долей в квартире между сособственниками

Какой способ изменения долей выбрать

Сначала определите, почему должно измениться соотношение долей.

Доля в квартире — это часть права собственности на всю квартиру, а не обязательно отдельная комната. Поэтому изменить размеры долей, определить порядок пользования комнатами и выделить долю в натуре — три разные задачи.

Когда выберете подходящий способ, нужно будет проверить ограничения, связанные с детьми, супругами и ипотекой, подготовить документы, определить расходы и зарегистрировать результат.

Как изменить доли по соглашению с учётом вклада собственников

Сособственники могут договориться об изменении размеров долей, если новые доли должны соответствовать их вкладу в образование или приращение общего имущества. Такое основание предусмотрено п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Под вкладом здесь понимается участие в создании, увеличении или улучшении самого общего имущества. Обычная оплата коммунальных услуг или других текущих счетов к такому основанию сама по себе не относится.

Для соглашения по п. 2 ст. 245 ГК РФ важны два условия.

1. Согласие всех участников. Договориться должны все участники долевой собственности. Это правило относится именно к соглашению, на основании которого меняются доли. Для последующей подачи заявлений в Росреестр предусмотрен другой порядок: заявления подают собственники, чьи размеры долей изменяются.

2. Реальный вклад в общее имущество. Изменение должно быть связано с таким вкладом. Если собственник просто отдаёт другому часть уже принадлежащей ему доли за деньги или бесплатно, применяются правила продажи или дарения, а не соглашения по п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Как составить соглашение

Начните с выяснения обстоятельств, из-за которых собственники хотят изменить доли.

1. Определите вклад участников

   Выясните, в чём состоял вклад каждого участника в образование или приращение общего имущества.

2. Подготовьте подтверждающие документы

   Соберите документы, подтверждающие этот вклад.

3. Рассчитайте размеры долей

   Зафиксируйте нынешние и предполагаемые размеры долей каждого собственника.

4. Проверьте правовое основание

   Установите, доли действительно меняются из-за вклада или один собственник фактически передаёт другому существующую часть своего права за деньги либо бесплатно.

5. Оформите документ и зарегистрируйте результат

   После выбора правильного основания подготовьте документ в необходимой форме и переходите к государственной регистрации.

В соглашении нужно указать:

• квартиру и её кадастровый номер;
• всех участников долевой собственности;
• нынешние размеры долей;
• основание изменения и согласие всех участников;
• новые размеры долей каждого собственника;
• итоговое соотношение долей.

Сумма всех долей после изменения должна составлять 1. Например, если доли указаны в дробях, они вместе должны образовывать право собственности на всю квартиру.

Нужно ли удостоверять соглашение у нотариуса

Если все участники действительно изменяют доли в зависимости от вклада в общее имущество по п. 2 ст. 245 ГК РФ, такое соглашение не становится автоматически нотариальным.

Упоминание нотариально удостоверенного соглашения в ч. 2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ, которая регулирует регистрацию изменения долей, само по себе не означает, что нотариальная форма обязательна для каждого соглашения по п. 2 ст. 245 ГК РФ.

Когда речь идёт именно об изменении долей по реальному вкладу, а не об отчуждении уже существующей части права, и нотариальное удостоверение не требуется законом для конкретной ситуации или по соглашению сторон, достаточно простой письменной формы.

Это означает, что участники составляют документ с согласованными условиями и подписывают его. Общие требования к письменной форме установлены ст. 160 ГК РФ, а случаи обязательного нотариального удостоверения — ст. 163 ГК РФ.

Если из проекта непонятно, является ли документ соглашением по вкладу или фактически оформляет передачу части права, не подписывайте его и не проводите расчёты, ориентируясь только на название. Покажите проект специалисту, который будет оформлять или проверять документ. Вместе с ним передайте сведения о нынешних долях и подтверждения вклада, чтобы определить основание изменения и необходимую форму.

После подготовки соглашения проверьте специальные ограничения, соберите документы, уточните госпошлину и зарегистрируйте новые размеры долей.

Узкий проект для нотариуса: уже согласованная, завершённая и учтённая антресоль в квартире, все владельцы взрослые и согласны. Затраты и характер улучшений подтверждаются реальными документами; обычный ремонт, домовая реконструкция и скрытая передача права не покрыты. Учебные 3/5 и 2/5 не универсальная формула.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

Узкий проект для нотариуса: уже согласованная, завершённая и учтённая антресоль в квартире, все владельцы взрослые и согласны. Затраты и характер улучшений подтверждаются реальными документами; обычный ремонт, домовая реконструкция и скрытая передача права не покрыты. Учебные 3/5 и 2/5 не универсальная формула.

Скачать DOCXWord · 43 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ
об изменении размеров долей в праве собственности на квартиру
с учётом согласованного и осуществлённого вклада в неотделимые улучшения

[Место заключения соглашения]
[Дата заключения соглашения]

[ФИО участника 1], [Дата рождения участника 1] рождения, паспорт [Паспорт участника 1: серия и номер], проживающая по адресу: [Общий адрес проживания участников 1 и 2], далее «Участник 1», и [ФИО участника 2], [Дата рождения участника 2] рождения, паспорт [Паспорт участника 2: серия и номер], проживающий по тому же адресу, далее «Участник 2», являющиеся всеми участниками общей долевой собственности на указанную ниже квартиру, заключили настоящее соглашение. Каждый действует лично, является совершеннолетним и дееспособным.

1. КВАРТИРА И ДЕЙСТВУЮЩИЕ ПРАВА

1.1. Объект общей долевой собственности — квартира по адресу: [Адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры]. По актуальным сведениям ЕГРН общая площадь квартиры составляет [Общая площадь квартиры после перепланировки] кв. м после завершённой и учтённой перепланировки с устройством антресоли. Квартира является одним самостоятельным жилым помещением; отдельных объектов или комнат в собственность соглашением не образуется. Стороны ознакомились с выпиской ЕГРН от [Дата актуальной выписки ЕГРН]. До работ общая площадь квартиры составляла [Общая площадь квартиры до работ] кв. м.

1.2. Участнику 1 и Участнику 2 сейчас принадлежит по [Исходная доля каждого участника] доле в праве собственности на всю квартиру. Права возникли по свидетельствам о праве на наследство по закону от [Дата свидетельств о праве на наследство] и зарегистрированы в ЕГРН; иных сособственников нет. Изменения площади после перепланировки уже внесены в ЕГРН при сохранении прежних долей.

1.3. Каждый участник никогда не состоял в браке. Квартира не находится в ипотеке, под арестом или запретом; права не оспариваются, не отчуждены и не обещаны третьим лицам. Несовершеннолетних, подопечных и лиц, чьи имущественные права затрагиваются соглашением, среди правообладателей нет. Невыполненной обязанности оформить семейные доли после маткапитала нет.

2. СОГЛАСОВАННЫЕ УЛУЧШЕНИЯ И ДОКУМЕНТЫ О ВКЛАДЕ

2.1. По письменному соглашению всех сособственников от [Дата предварительного соглашения сособственников] Участник 1 за собственный счёт организовал и оплатил устройство стационарной антресоли с внутренней лестницей в существующей комнате квартиры. Участник 2 до начала работ согласился с проектом, порядком использования общего имущества во время работ и тем, что реальный вклад Участника 1 будет учтён последующим изменением долей по статье 245 ГК РФ. Обязанности Участника 2 возместить эти затраты деньгами стороны не устанавливали.

2.2. Площадь антресоли — [Площадь антресоли] кв. м; площадь комнаты, в которой она сооружена, до работ — [Площадь комнаты до работ] кв. м. Высота этой комнаты до работ — [Высота комнаты до работ] м. Антресоль находится в прежнем объёме квартиры; чердак, коридор общего пользования, соседнее помещение или другое общее имущество к квартире не присоединялись. Проёмы в межэтажном перекрытии, несущих стенах и внешних ограждающих конструкциях не устраивались; этажность и внешние габариты многоквартирного дома не изменились.

2.3. До начала работ получено необходимое решение уполномоченного органа о согласовании перепланировки на основании проекта. Проект содержит расчёты допустимых нагрузок и соблюдения санитарных, строительных и противопожарных требований. Работы выполнены в соответствии с согласованным проектом, приняты уполномоченной комиссией; оформлены акт о завершении перепланировки и технический план. Обновлённые характеристики квартиры уже учтены в ЕГРН. Подтверждающие документы входят в приложение к соглашению. Само согласие двух сособственников не заменяло требуемого административного согласования и приёмки.

2.4. Стационарная конструкция антресоли и лестницы увеличила полезную площадь квартиры. Согласно техническому заключению от [Дата технического заключения] она не может быть отделена без ущерба квартире и не сводится к обычному текущему ремонту, мебели либо отделимому оборудованию. Выполнение работ и их характер подтверждаются проектом, актами работ, техническим заключением и документами до и после перепланировки.

2.5. Все затраты на указанные работы в размере [Сумма затрат участника 1 цифрами] ([Сумма затрат участника 1 прописью]) рублей фактически понесены Участником 1 из собственных средств. Их состав и оплату стороны сверили по договору подряда от [Дата договора подряда], смете, актам выполненных работ и банковским платёжным документам. Затраты Участника 2 на эти работы отсутствуют. Коммунальные платежи, обычное содержание квартиры, мебель и иные отделимые вещи в этот вклад не включаются.

2.6. Стороны ознакомились с отчётом об оценке от [Дата отчёта об оценке]: на одну и ту же дату стоимость квартиры без результата указанных работ оценена в [Оценочная стоимость квартиры без результата работ] рублей, с результатом работ — в [Оценочная стоимость квартиры с результатом работ] рублей. Увеличение стоимости оценивается в [Увеличение оценочной стоимости квартиры] рублей. Стоимость работ и увеличение стоимости квартиры различаются; их нельзя подменять друг другом. Эта оценка и технические документы используются для обоснования согласованного учёта реального вклада, а не как универсальная формула закона.

3. СОГЛАСОВАННЫЕ НОВЫЕ ДОЛИ

3.1. На основании пунктов 2 и 3 статьи 245 ГК РФ все участники согласны учесть подтверждённый вклад Участника 1 в неотделимые улучшения квартиры и изменить размеры существующих долей следующим образом:

Участник 1 — [ФИО участника 1]: вместо [Исходная доля участника 1] установить [Новая доля участника 1] доли в праве собственности на всю квартиру.

Участник 2 — [ФИО участника 2]: вместо [Исходная доля участника 2] установить [Новая доля участника 2] доли в праве собственности на всю квартиру.

3.2. Сумма новых долей составляет единицу: [Новая доля участника 1] + [Новая доля участника 2] = 1. Это согласованное распределение учитывает исходный равный вклад в стоимость общего имущества и увеличение стоимости за счёт работ Участника 1, подтверждённое документами раздела 2. Новые дроби не определяются автоматически делением суммы расходов на цену квартиры или отношением площадей. При другом фактическом вкладе и ином результате работ эти дроби без нового обоснования не применяются.

3.3. Между участниками не установлены цена передачи уже существующей части доли или дарение. Участник 2 не получает денежной компенсации за уменьшение дроби; Участнику 1 не возмещаются деньгами согласованные затраты на улучшения, учтённые новым соотношением долей. Соглашение разрешает вопрос об этих конкретных работах и не погашает автоматически иные самостоятельные требования, если они возникнут.

3.4. Доли относятся к праву на всю квартиру. Соглашение не закрепляет комнаты в отдельную собственность, не является выделом в натуре и не изменяет автоматически порядок пользования помещениями между участниками.

4. ФОРМА, РЕГИСТРАЦИЯ И РАСХОДЫ

4.1. Стороны по своему соглашению выбрали нотариальное удостоверение настоящего соглашения в соответствии с подпунктом 2 пункта 2 статьи 163 ГК РФ и подписывают его при нотариальном удостоверении. Личные подписи без необходимого удостоверения не означают соблюдения избранной формы. Текст не содержит удостоверительной надписи нотариуса и не заменяет нотариального действия.

4.2. После нотариального удостоверения стороны обеспечивают подачу документов для внесения в ЕГРН изменений размеров обеих долей. В предусмотренном частью 2 статьи 42 Федерального закона № 218-ФЗ порядке заявление по нотариально удостоверенному соглашению может подать один из участников или нотариус. Каждая сторона предоставляет необходимые сведения и содействует устранению законно указанных причин приостановления.

4.3. Стороны после регистрации получают подтверждающие сведения ЕГРН и проверяют сохранение того же объекта, правильность имён и новых долей, а также их сумму. Подписание или удостоверение соглашения и приём документов регистратором не объявляются подтверждением уже внесённых новых долей.

4.4. Расходы на нотариальное удостоверение и регистрацию стороны несут поровну в согласованном между ними объёме с соблюдением установленных законом правил о плательщиках и льготах. Универсальная сумма пошлины или нотариального тарифа настоящим соглашением не устанавливается. Дополнительных кадастровых работ для скрытого узаконивания перепланировки соглашение не предусматривает: сведения о завершённых работах уже внесены.

5. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ И ОКОНЧАНИЕ

5.1. Каждый участник подтверждает достоверность предоставленных им сведений и отвечает за их недостоверность и нарушение принятых обязательств в установленном законом порядке. Возникшие разногласия стороны стремятся разрешить переговорами; при недостижении согласия спор разрешается судом. Государственная регистрация новых размеров долей не гарантируется одним названием документа или наличием отчёта об оценке.

5.2. Изменения и расторжение соглашения оформляются с соблюдением необходимой формы и, если затрагивают зарегистрированные права, соответствующих регистрационных правил. Отсутствие подтверждённого вклада или законно выполненных улучшений не исправляется одной заменой чисел в настоящем тексте.

5.3. Приложения: документы о правах на квартиру и актуальные сведения ЕГРН; письменное соглашение сособственников от [Дата предварительного соглашения сособственников]; согласованный проект и решение о согласовании перепланировки; акты выполненных работ и акт о завершении перепланировки; технический план и сведения об учёте изменённых характеристик; техническое заключение от [Дата технического заключения]; договор подряда, смета и платёжные документы; отчёт об оценке от [Дата отчёта об оценке]. Стороны ознакомились с приложениями и согласны с их содержанием.

5.4. Соглашение составляется в трёх подлинных экземплярах: по одному для каждого участника и один для нотариального дела.

Участник 1: личная подпись [Подпись участника 1] / [ФИО участника 1] /

Участник 2: личная подпись [Подпись участника 2] / [ФИО участника 2] /

Все два владельца — взрослые дееспособные, никогда не состояли в браке; наследственные права зарегистрированы по 1/2. Ни ребёнка, ни подопечного, ни ипотеки, ни скрытой семейной обязанности нет.

Не обычная замена обоев/сантехники или коммунальные расходы. Избрано устройство стационарной антресоли с лестницей: 10 кв. м внутри комнаты 30 кв. м при подходящей высоте; выполнено только после согласованного проекта и административного решения, принято, отражено в техническом плане и ЕГРН (квартира 60 → 70 кв. м). Реальные безопасность/геометрия/высоты/нагрузки не подтверждены вымышленным примером.

Разрешимость такого вида квартирной работы подтверждена пунктом 14 первичного Порядка МО 33РВ-668; это не самостоятельное разрешение конкретному дому и не механический перенос решения о реконструкции частного дома. Общее имущество, фасад, несущие стены, межэтажный проём, соседний объект или этажность не затрагиваются в выбранной фабуле; иной случай требует отдельной квалификации.

До работ все сособственники письменно согласовали проект, порядок пользования и последующий учёт реального вклада в долях. Все 1,2 млн рублей оплатил один участник, денежного возврата от другого не было. Неотделимость и увеличение полезной площади/стоимости подтверждены выбранными техническими документами, а не выведены из одного чека.

Новые 3/5 и 2/5 согласованы всеми с учётом одинаково датированной оценки: исходные 6 млн и прирост 1,5 млн. Расходы 1,2 млн не приравнены к приросту и не превращены в универсальную формулу. Оба права сохраняются; состав владельцев не меняется; нет цены существующей части права/дарения/компенсации.

Стороны выбрали нотариальное удостоверение соглашением по статье 163(2)(2). Не утверждается обязательная нотариальная форма каждого настоящего соглашения по 245(2). Частные подписи в B не являются удостоверением. После него применяется 42(2), а не фикция внесённых новых долей.

Обычный текущий ремонт, содержание и мебель; несанкционированная перепланировка; неучтённые работы; новый/объединённый объект; присоединение общего имущества или соседнего помещения; неизвестные разрешения/оплата; дети/подопечные/супруги/ипотека; скрытая продажа или дарение; спор без согласия всех.

До использования именно этого B установить, что фактические работы допустимы в конкретной квартире, безопасны и прошли все необходимые согласования, приёмку и учёт. Запись площади не создаётся соглашением о долях.

Не утверждать существование реального разрешения или акта по вымышленной фабуле. В реальном деле приложить подлинные проект, решение, акт, технический план, сведения ЕГРН и соответствующие точные реквизиты.

Проверить исходные доли, все права, прежние соглашения о последствиях работ, действительную оплату, отсутствие денежного возмещения и реальный характер улучшений. Если по сути передаётся часть существующего права за деньги/безвозмездно, выбрать соответствующую сделку.

Оценка не предрешает правовую квалификацию и не заменяет доказательства неотделимости и законности. Размеры долей согласовываются с обоснованием, без универсального арифметического правила.

Проект предназначен для выбранного нотариального оформления; нотариус должен проверить фактические документы и форму. Все обязательные приложения в реальном деле должны существовать, здесь они не созданы.

Соглашение об изменении долей после согласованных улучшений

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как передать другому собственнику часть доли за деньги

Когда один сособственник получает деньги за уменьшение своей доли, обычно заключают договор купли-продажи соответствующей части права.

Здесь важно правильно рассчитать, что именно продаётся. Доля продавца должна уменьшиться на передаваемую величину, а доля покупателя — увеличиться на неё.

Как рассчитать передаваемую часть доли

Предположим, квартира принадлежит двум собственникам:

• собственнику А — 1/2 квартиры;
• собственнику Б — 1/2 квартиры.

Они договорились, что после сделки у А останется 1/3, а у Б будет 2/3.

Если собственник после сделки должен полностью выйти из долевой собственности, его будущая доля равна нулю. Значит, передать придётся всю нынешнюю долю.

Обязательно ли обращаться к нотариусу

По общему правилу сделки по отчуждению доли в праве общей собственности на недвижимость требуют нотариального удостоверения.

Из этого правила есть законные исключения. Например, отдельное исключение предусмотрено для ситуации, когда все собственники отчуждают все свои доли одной сделкой.

Но обычная передача одним собственником части своей доли другому под такое исключение не подпадает (ч. 1.1 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

То, что покупатель уже владеет другой долей этой же квартиры, само по себе не освобождает стороны от нотариального удостоверения.

Нужно ли сначала предлагать долю остальным собственникам

Преимущественное право покупки по ст. 250 ГК РФ действует при продаже доли постороннему лицу.

Здесь важно различать две ситуации:

Придётся ли продавцу платить НДФЛ

Сам по себе размер продаваемой доли не позволяет определить налог.

Для расчёта нужно учитывать:

• когда и на каком основании продавец приобрёл право;
• истёк ли минимальный срок владения;
• цену продажи;
• подтверждённые расходы;
• применимые имущественные вычеты.

Освобождение от НДФЛ с учётом срока владения регулирует ст. 217.1 НК РФ. Правила имущественных вычетов и учёта расходов установлены ст. 220 НК РФ.

Без сведений о приобретении доли и условиях конкретной продажи назвать точную сумму НДФЛ нельзя.

Порядок действий при продаже: рассчитайте передаваемую часть права, проверьте специальные ограничения и получите необходимые разрешения. Если покупатель посторонний, соблюдите преимущественное право остальных собственников. Затем определите расходы, оформите нотариальную сделку, если нет законного исключения, и зарегистрируйте переход права.

Как бесплатно передать часть доли другому собственнику

Если собственник передаёт часть доли другому гражданину и действительно ничего не получает взамен, оформляют договор дарения.

Если за передачу доли фактически предусмотрена встречная плата, назвать договор дарением недостаточно, чтобы сделка стала безвозмездной.

Когда при дарении не нужно платить НДФЛ

Если даритель и одаряемый являются членами семьи или близкими родственниками из установленного законом перечня, полученная в дар недвижимость освобождается от НДФЛ (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

К ним относятся:

• супруги;
• родители и дети, в том числе усыновители и усыновлённые;
• дедушки, бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Освобождение нельзя распространять на любого родственника. Незарегистрированные партнёры также не получают его только потому, что давно живут вместе.

Порядок действий при дарении: убедитесь, что передача действительно бесплатная, проверьте ограничения и необходимые разрешения, выясните налоговые последствия с учётом родства. После определения расходов оформите нотариальный договор и зарегистрируйте переход права.

Можно ли увеличить свою долю за счёт ремонта или улучшений квартиры

Обычный ремонт квартиры сам по себе не даёт собственнику права на дополнительную долю. Но если он за свой счёт сделал неотделимые улучшения общего имущества и соблюдал установленный порядок работ, его доля может быть соответственно увеличена.

Такое право предусмотрено п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Неотделимыми называют улучшения, результат которых связан с самим объектом и не может быть отделён без ущерба для него. Это юридический ориентир, но не универсальная проверка по одному бытовому признаку. В конкретном споре имеют значение характер работ и обстоятельства их выполнения.

Для увеличения доли должны выполняться три условия:

1. Работы оплачены самим собственником.
2. Их результат является неотделимым улучшением общего имущества.
3. При выполнении работ соблюдён установленный порядок использования общего имущества.

Последнее условие особенно важно. Нужно учитывать порядок владения и пользования общим имуществом, согласованный сособственниками или установленный судом, а также необходимые согласования самих работ, если они требовались.

По общему правилу участники владеют и пользуются общим имуществом по соглашению между собой (ст. 247 ГК РФ).

Нужно ли заранее согласовывать будущий размер доли

Согласие на выполнение работ и согласие на конкретную будущую долю — разные вопросы.

Если собственник за свой счёт сделал неотделимые улучшения с соблюдением установленного порядка, п. 3 ст. 245 ГК РФ не требует, чтобы ещё до выполнения работ сособственники отдельно согласовали точный будущий размер его доли.

В судебной практике по жилой недвижимости рассматривалась и реконструкция жилого дома — Определение ВС РФ от 30.06.2020 № 83-КГ20-4-К1 (текст судебного акта). Но и это дело не означает, что любые расходы на ремонт квартиры гарантируют увеличение доли.

Увеличится ли доля, если оплачивать коммунальные услуги за остальных

Оплата коммунальных услуг, налогов и обычных расходов на содержание квартиры сама по себе не увеличивает долю собственника.

Содержание и сохранение общего имущества — отдельная обязанность участников долевой собственности. Каждый должен участвовать в таких расходах соразмерно своей доле (ст. 249 ГК РФ).

Если один собственник оплачивает расходы вместо другого, между ними может возникнуть денежный спор. Но сам по себе факт оплаты не превращается в дополнительную часть права собственности на квартиру.

Как рассчитать увеличение доли после улучшений

Для изменения доли из-за неотделимых улучшений нет универсальной формулы.

Нельзя просто разделить сумму расходов на ремонт на стоимость квартиры и считать полученный процент обязательным увеличением доли.

В зависимости от ситуации могут иметь значение:

• характер и объём выполненных улучшений;
• увеличение площади;
• изменение технических характеристик недвижимости;
• влияние работ на стоимость общего имущества;
• сведения о том, кто финансировал работы;
• документы об объекте до и после улучшений;
• фактические обстоятельства пользования имуществом;
• результаты экспертизы.

Поэтому арифметика 1/2 − 1/3 = 1/6, которая подходит для расчёта передаваемой части доли при продаже или дарении, не определяет автоматически размер увеличения доли по п. 3 ст. 245 ГК РФ.

Что делать после оценки улучшений

Дальнейший путь зависит от основания изменения долей и согласия остальных собственников.

• Если все собственники согласны изменить размеры долей с учётом реального вклада в улучшение общего имущества, можно использовать порядок соглашения по вкладу. См. образец соглашения для случая с уже согласованной, завершённой и учтённой антресолью. Понадобится подтвердить работы и финансирование, согласовать новые доли, определить содержание и форму соглашения, проверить ограничения и зарегистрировать результат.
• Если фактически собственники договорились о платной или бесплатной передаче уже существующей части права, оформлять нужно соответственно продажу или дарение.
• Когда другие собственники не согласны увеличивать долю из-за улучшений, вопрос может перейти в судебный спор.

Как увеличить долю через суд, если остальные собственники против

Если участник долевой собственности считает, что получил право на увеличение доли из-за неотделимых улучшений, но другие собственники с этим не согласны, спор может рассматриваться в суде.

При подготовке иска нужно определить конкретный результат. Одного требования «увеличить долю» недостаточно: важно указать, право на долю какого размера вы просите признать и как при этом должны измениться доли остальных собственников.

Какие доказательства понадобятся

В суде нужно обосновать не только право на увеличение доли, но и предложенный новый размер.

В зависимости от обстоятельств потребуется подтвердить:

• кто сейчас владеет квартирой и какие доли ему принадлежат;
• какие работы были выполнены;
• почему результат работ относится к неотделимым улучшениям общего имущества;
• кто оплатил работы и чем подтверждается оплата;
• как соблюдался установленный порядок согласования работ;
• законно ли оформлены перепланировка или реконструкция, если это требовалось;
• какими были характеристики объекта до и после работ;
• почему заявленный размер доли соответствует результату улучшений.

В качестве доказательств могут использоваться сведения ЕГРН, договоры, сметы, чеки, банковские документы, акты, проекты, техническая документация и переписка о согласовании работ. Возможны и другие допустимые доказательства.

По общему правилу каждая сторона должна доказать обстоятельства, на которые ссылается (ст. 56 ГПК РФ).

Если оценка характера, стоимости или последствий работ требует специальных знаний, суд может назначить экспертизу (ст. 79 ГПК РФ).

Экспертиза помогает установить обстоятельства, имеющие значение для спора, но сама по себе не гарантирует, что суд определит доли именно в тех размерах, которые предлагает истец.

Кто участвует в судебном деле

Истцом обычно выступает собственник, который требует увеличить свою долю.

Ответчиками будут сособственники, чьи права и размеры долей затрагиваются заявленным требованием.

Росреестр не становится ответчиком автоматически только потому, что после судебного решения понадобится изменить запись в ЕГРН. Его положение в деле зависит от конкретных требований.

В какой суд подавать иск

Споры о правах на недвижимость рассматриваются по месту нахождения недвижимости (ст. 30 ГПК РФ).

Но для выбора между мировым судьёй и районным судом недостаточно знать только адрес квартиры или сослаться на ст. 245 ГК РФ. Нужно разобраться в самих требованиях.

Проверьте последовательно:

1. Какое право или изменение должен установить суд.
2. Есть ли помимо изменения долей самостоятельные денежные или другие имущественные требования.
3. Затрагивает ли иск непосредственно право собственности на квартиру и размеры долей.
4. К подсудности какого суда относится получившийся набор требований.

Мировой судья рассматривает предусмотренные законом имущественные споры при цене иска не более 50 000 ₽ (ст. 23 ГПК РФ).

Гражданские дела, которые закон не относит к компетенции других судов, рассматривает районный суд (ст. 24 ГПК РФ).

Поэтому для обычного спора об изменении права собственности на долю в квартире, который не сводится к оценимому имущественному требованию до 50 000 ₽, практический ориентир — районный суд по месту нахождения квартиры.

Как подготовить иск

Исковое заявление составляют по общим требованиям ст. 131 ГПК РФ.

Особое внимание уделите просительной части. Это часть заявления, где истец точно указывает, что просит суд признать, установить или изменить своим решением.

Документы прилагают по правилам ст. 132 ГПК РФ. В частности, понадобятся:

• доказательства обстоятельств, на которых основан иск;
• документ об уплате госпошлины либо подтверждение льготы или соответствующее ходатайство;
• документы о полномочиях представителя, если он участвует в деле;
• подтверждение направления другим участникам копий иска и приложений, которых у них нет.

По общему правилу специальная обязательная претензия перед обращением в суд с требованием по п. 3 ст. 245 ГК РФ не предусмотрена.

Если конкретная ситуация не подпадает под иной обязательный досудебный порядок, направлять отдельную претензию исключительно ради соблюдения придуманного условия обращения в суд не требуется.

Как рассчитать госпошлину за иск

Единой госпошлины для всех судебных споров об изменении долей нет.

Её размер зависит от того, какие именно требования заявлены и как они квалифицируются для расчёта пошлины.

Перед расчётом нужно выяснить:

• просите ли вы только признать или изменить право на долю либо заявляете дополнительные требования;
• можно ли по процессуальным правилам определить цену иска;
• объединены ли в заявлении несколько самостоятельных требований, которые нужно учитывать отдельно.

Цена иска — это денежная оценка определённых имущественных требований по правилам гражданского процесса. Она не равна автоматически стоимости всей квартиры и не означает просто «стоимость обращения в суд».

Не менее важно различать имущественные требования, которые подлежат оценке, и имущественные требования, которые оценке не подлежат. Сам факт спора о квартире ещё не означает, что госпошлину нужно рассчитывать от стоимости всей квартиры или доли.

Порядок определения цены иска предусмотрен ст. 91 ГПК РФ, а ставки госпошлины установлены ст. 333.19 НК РФ.

Поэтому рассчитывайте госпошлину после подготовки конкретной просительной части. Если по формулировке требований непонятно, нужна фиксированная ставка или шкала по цене иска, лучше проверить проект до оплаты и подачи, чем определять сумму только по стоимости квартиры.

Когда решение суда можно использовать для регистрации

По общему правилу апелляционную жалобу можно подать в течение 1 месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме (ст. 321 ГПК РФ).

Если жалобу не подали, решение вступает в законную силу после истечения срока апелляционного обжалования.

Если жалоба подана, решение вступает в силу после её рассмотрения, при условии что решение не отменено (ст. 209 ГПК РФ).

После вступления решения в законную силу можно обращаться за регистрацией новых размеров долей.

Что проверить перед изменением долей

Даже когда способ изменения долей уже выбран, не всегда можно сразу подписывать документы.

Особые правила действуют, если доля принадлежит ребёнку, квартира связана с общим имуществом супругов или находится в ипотеке. Эти обстоятельства могут изменить порядок оформления и потребовать дополнительных проверок.

Если среди собственников есть несовершеннолетний

Когда изменение долей затрагивает имущество ребёнка, обычную схему сделки между взрослыми применять без дополнительных проверок нельзя.

Предварительное разрешение органа опеки требуется, в частности, для сделок, ведущих к отчуждению или уменьшению имущества подопечного, а также при разделе и выделе (ст. 21 Закона № 48-ФЗ, ст. 37 ГК РФ).

Для недвижимости несовершеннолетних предусмотрены и специальные требования к нотариальной форме (ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Отдельно выясните, кому должна перейти доля ребёнка. Пункт 3 ст. 37 ГК РФ ограничивает сделки подопечного с опекуном, попечителем, их супругами и близкими родственниками. Исключение касается передачи имущества самому подопечному в дар или в безвозмездное пользование (п. 3 ст. 37 ГК РФ).

Если собственники состоят в браке

Сначала установите, в каком режиме находится квартира и на каком основании её приобрели.

Если супруги фактически делят общее имущество, соглашение о разделе должно быть нотариально удостоверено (ст. 38 СК РФ).

Если происходит распоряжение общим недвижимым имуществом, нужно учитывать правила о согласии второго супруга (ст. 35 СК РФ).

При этом сам факт брака не превращает любое изменение долей в раздел имущества. И наоборот: запись о долях в ЕГРН без проверки основания приобретения не всегда позволяет сделать вывод, что квартира относится к личному имуществу каждого из супругов.

Если квартира находится в ипотеке

До изменения долей проверьте ипотечный договор и права банка или другого кредитора, в пользу которого установлена ипотека.

По общему правилу заложенное имущество можно отчуждать с согласия такого кредитора, если законом или договором не предусмотрено иное (ст. 37 Закона № 102-ФЗ).

Но это не означает, что разрешение банка необходимо при любом изменении сведений ЕГРН. Нужно определить, затрагивает ли выбранное действие заложенное право и какие условия установлены конкретным ипотечным договором.

Какие документы понадобятся для изменения долей

Единого комплекта документов нет: соглашение по ст. 245 ГК РФ, купля-продажа, дарение и судебное решение имеют разные основания и требования.

Для начала обычно готовят:

• актуальные сведения ЕГРН;
• документ, на основании которого возникло право собственности;
• паспорта участников;
• кадастровый номер квартиры;
• сведения о действующих и предполагаемых размерах долей.

Остальные документы зависят от выбранного способа.

Не стоит использовать один универсальный шаблон «договора перераспределения долей» для всех случаев. Сначала нужно определить, на каком основании меняются права собственников, и только затем выбирать документ.

Сколько стоит изменение долей в ЕГРН

Размер государственной пошлины зависит от того, какое действие нужно зарегистрировать.

Если меняются только размеры уже существующих долей без передачи права, действует одно правило. Если собственник продаёт или дарит часть доли и регистрируется переход права к приобретателю — другое.

Пошлина за изменение размеров существующих долей

Если нужно только изменить размеры уже существующих долей в ЕГРН, без перехода права и отдельного кадастрового действия, госпошлина для физического лица составляет 700 ₽ (подп. 27 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Когда за совершением одного юридически значимого действия одновременно обращаются несколько плательщиков, по общему правилу пошлина распределяется между ними в равных долях с учётом льгот (ст. 333.18 НК РФ).

Поэтому неправильно автоматически рассчитывать по 700 ₽ с каждого собственника.

Нужно также выяснить, требуется ли отдельное кадастровое действие.

Кадастровый учёт связан со сведениями о самом объекте недвижимости, которые позволяют его определить, а не только с данными о владельцах и принадлежащих им долях (ч. 7 ст. 1 Закона № 218-ФЗ).

Если меняются только дроби в праве на ту же квартиру, новый объект не образуется и учётные характеристики квартиры не требуется изменять, это не то же самое, что оформление нового объекта недвижимости.

Пошлина при продаже или дарении части доли

Когда один собственник продаёт или дарит часть своей доли, регистрируется переход права к приобретателю.

Госпошлину за приобретаемое право платит покупатель или одаряемый. Продавец или даритель не платит её за прекращение своего прежнего права.

Разграничение плательщиков разъяснялось в письме Росреестра с разъяснением Минфина. При этом размер пошлины следует брать из действующих положений ст. 333.33 НК РФ, а не из прежней суммы, указанной в письме.

По подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ для физического лица действуют следующие правила:

Фиксированную сумму 4 000 ₽ не нужно дополнительно умножать на размер приобретаемой доли. Например, регистрация права на 1/6 квартиры не означает расчёт 4 000 × 1/6.

Если для точного расчёта не хватает данных, перед оплатой можно воспользоваться официальным калькулятором госпошлины Росреестра.

Нотариальные расходы оплачиваются отдельно. Их размер зависит от федерального и регионального нотариального тарифа, поэтому единой общей стоимости оформления для всей России нет.

Как зарегистрировать новые размеры долей

После оформления правового основания изменения долей нужно внести соответствующие сведения в ЕГРН.

Кто подаёт заявление и как документы поступают на регистрацию, зависит от того, оформлено соглашение, судебное решение или нотариальная сделка.

Регистрация по соглашению собственников

Если применяется механизм п. 2 ст. 245 ГК РФ, соглашение об изменении долей в зависимости от вклада заключают все участники долевой собственности.

Но заявления о государственной регистрации изменения размеров долей подают все участники, размеры долей которых меняются (ч. 2 ст. 42 Закона № 218-ФЗ).

Это разные требования: для заключения соглашения по п. 2 ст. 245 ГК РФ необходима воля всех участников, а для подачи регистрационных заявлений действует специальное правило Закона № 218-ФЗ.

Если соответствующее соглашение нотариально удостоверено, при предусмотренных законом условиях обратиться за регистрацией может один из участников либо нотариус.

Регистрация по решению суда

Если размеры долей изменены судебным решением, после вступления судебного акта в законную силу за внесением изменений в ЕГРН может обратиться один участник.

Регистрация после продажи или дарения

Для нотариально удостоверенных сделок действует специальный порядок направления нотариусом документов на государственную регистрацию (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

В других допустимых законом случаях документы можно представить предусмотренными способами, в том числе через Росреестр, МФЦ или в электронной форме при соблюдении установленных требований (ст. 18 Закона № 218-ФЗ).