Время чтения: ~28 мин

Как купить квартиру через ЖСК и оформить право собственности после выплаты пая

Содержание статьи

Покупка квартиры через жилищно-строительный кооператив (ЖСК) зависит от того, строится ли дом, полностью ли выплачен пай и кому принадлежит право на квартиру.

Если вы вступаете в ЖСК, нужно проверить законность привлечения денег, оформление членства и закрепление за вами конкретной квартиры. Если покупаете у другого пайщика, порядок действий зависит от того, успел ли он полностью выплатить пай.

После полной выплаты паевого взноса за предоставленную квартиру член ЖСК или другое лицо, имеющее право на паенакопление, приобретает право собственности в силу закона. Это право может возникнуть до регистрации в Едином государственном реестре недвижимости (ЕГРН), но для его оформления нужно подтвердить все необходимые условия (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ).

Разберём, какие документы проверять до оплаты, как подтвердить выплату пая и что делать, если квартира ещё не зарегистрирована в ЕГРН.

Сначала определите свою ситуацию

У покупки через ЖСК нет одного порядка, подходящего для всех случаев. Найдите свою ситуацию в таблице — от неё зависит, что проверять и какие документы понадобятся.

Ваша ситуация Что проверить в первую очередь К какому результату нужно прийти
Дом ещё строится, деньги предлагает принять ЖСК Имеет ли именно этот ЖСК законное основание привлекать деньги граждан на строительство этого дома Подтверждены предусмотренное законом основание схемы, документы на землю и строительство
Покупаете у пайщика, который ещё не выплатил пай полностью Членство продавца, конкретную квартиру, внесённую сумму, остаток пая и порядок оформления вас в ЖСК Сам ЖСК признаёт вас членом и подтверждает связь с конкретной квартирой
Продавец полностью выплатил пай и получил квартиру, но его право ещё не зарегистрировано в ЕГРН Возникло ли право продавца на конкретную квартиру и как будет оформлен переход права к вам Подтверждены основания права продавца и выбран допустимый порядок регистрации сделки с недвижимостью
Вы сами полностью выплатили пай Членство либо право на паенакопление, предоставление конкретной квартиры, размер и полную выплату пая, кадастровый статус объекта Установлено, возникло ли право собственности и какое регистрационное действие требуется
Пай выплачен много лет назад, а документов осталось мало Когда возникло право и какие доказательства сохранились Подтверждено ранее возникшее право либо определено, каких доказательств не хватает

В статье используются два реестра. ЕГРЮЛ — Единый государственный реестр юридических лиц, в котором можно проверить регистрационные сведения о ЖСК. ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, содержащий сведения о кадастровом учёте объектов и зарегистрированных правах.

Можно ли покупать строящуюся квартиру через ЖСК

Принимать деньги граждан на строительство многоквартирного дома вправе не любой зарегистрированный ЖСК. Кооператив должен иметь конкретное предусмотренное законом основание для привлечения средств именно на этот проект.

Если дом ещё не введён в эксплуатацию, нужно проверить, подпадает ли ЖСК под предусмотренные законом случаи привлечения денег граждан. Они указаны в ч. 2 ст. 1 Федерального закона № 214-ФЗ.

Если ЖСК строит на государственной или муниципальной земле

Государственная или муниципальная собственность на участок сама по себе не даёт ЖСК права привлекать деньги граждан на строительство.

Для применения соответствующего законного основания нужно подтвердить, что участок предоставлен самому ЖСК на предусмотренном законом праве безвозмездного срочного пользования, в том числе в случаях, связанных с законом № 161-ФЗ.

Поэтому в земельных документах проверьте:

  • Какой участок относится к проекту. Его нужно однозначно связать со строящимся домом.
  • Кому предоставлен участок. Важно установить, что получателем выступает именно рассматриваемый ЖСК.
  • На каком праве предоставлена земля. Недостаточно узнать, что собственник — государство или муниципалитет.
  • Подходит ли это право под законное основание привлечения денег. Если документы подтверждают другое право на участок, считать условие выполненным только из-за государственной или муниципальной собственности нельзя.

Если ЖСК создан по законодательству о банкротстве

Это другое предусмотренное законом основание для привлечения денег граждан.

Проверять нужно не только дату регистрации ЖСК. Важно документально подтвердить, что именно этот кооператив создан в соответствии с законодательством о банкротстве и такое основание относится к конкретному строительному проекту.

Если кооператив не подтверждает ни одного подходящего предусмотренного законом основания, пробел нельзя устранить рекламными обещаниями, договором с покупателем или ссылкой на то, что ЖСК зарегистрирован как юридическое лицо.

Какие документы проверить по строящемуся дому

До перечисления денег последовательно выясните:

Для ЖСК, который строит многоквартирный дом за счёт средств своих членов, закон предусматривает размещение в ЕИСЖС сведений об уставе, разрешении на строительство, земельном участке, проекте, помещениях и предполагаемом сроке ввода дома.

Такой кооператив также ведёт реестр членов, в котором указываются конкретное помещение и размеры вступительного и паевого взносов (ст. 123.1 ЖК РФ).

Посмотреть информацию о проекте можно в ЕИСЖС на наш.дом.рф, а сведения о самом кооперативе — через сервисы ФНС.

Если речь о старом строительном проекте, отдельно установите, когда возникли отношения с кооперативом. Правила, действующие сейчас, нельзя автоматически распространять на отношения, которые возникли при другом регулировании.

Как стать членом ЖСК и проверить оформление членства

Подписать договор и перечислить деньги недостаточно, чтобы во всех случаях считаться членом ЖСК. Закон предусматривает отдельную процедуру вступления в жилищный кооператив.

Человек подаёт заявление в правление ЖСК. Правление рассматривает заявление, после чего приём должен утвердить общее собрание членов кооператива. Членом ЖСК человек признаётся после такого утверждения и уплаты вступительного взноса (ст. 121 ЖК РФ).

Поэтому проверьте не только договор, но и документы о принятии в кооператив. Важно, чтобы они позволяли проследить связь:

  1. вы
  2. надлежащее членство в ЖСК
  3. конкретная квартира
  4. установленный размер пая

Для ЖСК, строящего многоквартирный дом, такая связь должна отражаться и в реестре членов. Закон предусматривает указание помещения, право собственности на которое член ЖСК приобретёт после полной выплаты пая, а также размеров вступительного и паевого взносов (ст. 123.1 ЖК РФ).

Если у вас есть только подписанный с менеджером договор и банковское подтверждение оплаты, но нет документов о надлежащем принятии в ЖСК и закреплении квартиры, считать оформление членства завершённым рано.

Какие документы сверить до оплаты

Документы ЖСК нужно проверять вместе. Недостаточно получить договор, справку или выписку по отдельности: сведения о кооперативе, членстве, квартире, размере пая и платежах должны совпадать.

Что проверяем Где смотреть Что должно совпасть Что делать при расхождении
Сам ЖСК ЕГРЮЛ, устав Наименование, ОГРН, руководитель Установить, с каким именно юридическим лицом вы вступаете в отношения
Членство Заявление, решение общего собрания, документы ЖСК Данные члена ЖСК и дата принятия Не считать частный договор заменой надлежащего оформления членства
Конкретную квартиру Реестр членов, проект, решение ЖСК Номер или проектное обозначение, этаж, характеристики Получить объяснение и документально устранить расхождение
Размер пая Реестр, устав, решение ЖСК Утверждённая сумма Запросить документ, которым установлен размер пая
Изменения размера пая Решения органов ЖСК Новая сумма и основание изменения Не считать устное требование менеджера достаточным основанием
Уже внесённый пай Банковские документы, учёт ЖСК Суммы и назначение платежей Провести письменную сверку
Остаток пая Расчёт ЖСК и ваши документы Совпадающий результат Получить расчёт состава задолженности, а не только общую сумму «долга»
Полную выплату Справка ЖСК, последний платёж Сумма и дата полной выплаты Устранить расхождения до регистрации права
Готовую квартиру ЕГРН Возможность однозначно идентифицировать объект Выяснить, требуется ли кадастровый учёт

Как рассчитать остаток пая

Для расчёта нужно знать утверждённый размер паевого взноса с учётом документально оформленных изменений и сумму платежей, которые ЖСК зачёл именно в счёт этого взноса.

Утверждённый размер пая после документально оформленных изменений − подтверждённые платежи в счёт пая = остаток пая.

Вступительные, членские, целевые и другие платежи не следует автоматически включать в этот расчёт только потому, что они поступили тому же кооперативу. Если суммы не совпадают, запросите у ЖСК письменную сверку с указанием назначения каждого платежа.

Почему ЖСК может требовать взносы помимо пая

ЖСК — потребительский кооператив. Поэтому его отношения с членами не ограничиваются обычной покупкой квартиры по заранее установленной цене. Помимо паевого взноса могут возникать другие платежи, но их основание и назначение нужно проверять отдельно.

Например, члены потребительского кооператива обязаны покрыть образовавшиеся убытки дополнительными взносами в течение 3 месяцев после утверждения ежегодного баланса (ст. 123.3 ГК РФ).

В пределах невнесённой части такого дополнительного взноса предусмотрена субсидиарная ответственность членов кооператива. Это дополнительная ответственность по обязательствам кооператива в установленном законом случае. По рассматриваемому правилу её предел связан именно с невнесённой частью дополнительного взноса.

Однако из этого не следует, что ЖСК вправе произвольно увеличить любую сумму, названную «ценой квартиры».

Если кооператив требует новый платёж, выясните:

  • как называется взнос и к какому виду платежей он относится;
  • предусмотрен ли он законом, уставом или надлежащим решением ЖСК;
  • является ли он частью паевого взноса или другим обязательством;
  • какой орган кооператива принял соответствующее решение;
  • из чего складывается требуемая сумма.

Это различие важно и при оформлении собственности. Подтверждать полную выплату пая нужно отдельно, а не только общей справкой о том, что все платежи в ЖСК внесены.

Как купить квартиру у другого пайщика

При покупке у пайщика сначала выясните, полностью ли он внёс паевой взнос. Если пай ещё не выплачен, нужно разбираться с членством и правами внутри ЖСК. Если пай выплачен полностью за предоставленную квартиру и возникновение права собственности подтверждено, речь уже идёт об отчуждении недвижимости.

Если продавец не выплатил пай полностью

В этой ситуации нельзя автоматически использовать порядок обычной купли-продажи квартиры или уступки по договору участия в долевом строительстве (ДДУ).

Перед расчётом с продавцом проверьте:

Частный договор между продавцом и покупателем сам по себе не заменяет оформление членства по предусмотренной законом процедуре. Перечисление денег продавцу также не подтверждает, что кооператив признал вас новым участником.

До окончательного расчёта должны быть подтверждены сразу несколько обстоятельств: вас надлежащим образом приняли в ЖСК, конкретная квартира определена, внесённая часть пая подтверждена, остаток известен, а сам кооператив признаёт эту связь.

Универсального «договора переуступки пая», подходящего для любого ЖСК, нет. Способ оформления зависит от правовой ситуации и документов конкретного кооператива. Поэтому нельзя считать, что одна частная договорная конструкция автоматически решает все вопросы членства и обязательств.

Если продавец полностью выплатил пай

Когда продавец полностью выплатил пай за предоставленную ему конкретную квартиру и подтверждены необходимые основания возникновения собственности, сделку нужно рассматривать уже как отчуждение недвижимости, а не как простую замену одного пайщика другим.

До окончательного расчёта проверьте:

  • основание возникновения права собственности продавца на конкретную квартиру;
  • факт и дату полной выплаты паевого взноса;
  • соответствие квартиры документам ЖСК и кадастровым сведениям;
  • порядок регистрации права продавца и последующего перехода права к покупателю.

Дальше возможны два регистрационных маршрута.

Первый вариант — сначала зарегистрировать право продавца

Его право вносится в ЕГРН. После этого перед сделкой можно проверить выписку, где продавец уже указан правообладателем конкретной квартиры, и затем оформлять переход права покупателю.

Второй вариант — зарегистрировать право продавца в связи с последующим переходом к покупателю

Если применим предусмотренный законом порядок без предварительной отдельной записи, на регистрацию представляют документы о возникшем в силу закона праве продавца и документы, служащие основанием перехода права покупателю.

Регистрационная процедура при этом должна охватить необходимую регистрацию права продавца и последующий переход права к покупателю (ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ).

Закон признаёт права, возникающие в силу закона, действительными и без предварительной записи в ЕГРН. Однако при последующей регистрации перехода права, его ограничения или обременения регистрация такого права становится обязательной.

Ограничение или обременение — юридическое условие, ограничивающее распоряжение недвижимостью либо отражающее существующее право или притязание в отношении объекта.

Какой маршрут подходит конкретной сделке, нужно выяснить до окончательного расчёта. Универсального способа передачи денег для всех таких сделок нет. Нельзя также заранее обещать, что определённый набор документов обязательно примут по выбранной процедуре через МФЦ.

Главное — подтвердить право продавца, однозначно определить квартиру и выбрать допустимый порядок регистрации. Если один из этих вопросов остаётся открытым, сначала устраните пробел.

Этот пример подходит только после того, как право одного взрослого продавца на целую квартиру из ЖСК уже зарегистрировано в ЕГРН и проверены его личный режим и отсутствие сохраняющих пользование лиц. Оплата полная, после регистрации перехода права, до передачи. Это не передача пая, не замена члена ЖСК и не одновременная регистрация ранее неоформленного права продавца.

Заполненный образец — страница 1 из 4УвеличитьЗаполненный образец — страница 2 из 4УвеличитьЗаполненный образец — страница 3 из 4УвеличитьЗаполненный образец — страница 4 из 4Увеличить

Заполненный образец

В заполненном договоре один совершеннолетний продавец передаёт целую квартиру одному покупателю. Квартира обозначена личным имуществом продавца, без известных обременений и лиц, сохраняющих право пользования; цену покупатель переводит после регистрации перехода права в ЕГРН, а передача квартиры происходит после получения полной суммы. Для другой ситуации измените не только поля, но и соответствующие условия договора.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЦЕЛОЙ КВАРТИРЫ
с полной оплатой после регистрации до передачи

г. [город]

[число] [месяц] [год] года

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца полностью], дата рождения: [дата рождения продавца], паспорт: серия [серия паспорта продавца] № [номер паспорта продавца], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения продавца], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя полностью], дата рождения: [дата рождения покупателя], паспорт: серия [серия паспорта покупателя] № [номер паспорта покупателя], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения покупателя], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили этот договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру со следующими характеристиками:

  • вид объекта недвижимости: квартира;
  • кадастровый номер: [кадастровый номер];
  • адрес: [полный адрес квартиры];
  • площадь: [площадь квартиры] кв. м;
  • иные сведения, позволяющие однозначно определить квартиру: [дополнительные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [дата регистрации, если указывается], номер государственной регистрации права: [номер, если указывается].

Основание возникновения права: [договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве на наследство / иной документ, дата и реквизиты].

2. Цена квартиры

2.1. Стороны договорились, что полная цена квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.

2.2. Указанная сумма является полной ценой квартиры по этому договору.

3. Порядок расчётов

3.1. Покупатель уплачивает Продавцу полную цену квартиры, указанную в п. 2.1, не позднее [срок оплаты в рабочих днях] рабочих дней после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности к Покупателю.

3.2. Расчёт производится банковским переводом. Реквизиты Продавца для перечисления: [банковские реквизиты продавца].

3.3. Оплату подтверждает [указать документ].

4. Права третьих лиц и пользование квартирой

4.1. На дату подписания договора квартира не находится под ипотекой, арестом, запретом регистрационных действий, арендой или иным обременением.

4.2. Известные Продавцу притязания и права третьих лиц на квартиру отсутствуют.

4.3. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после перехода права собственности к Покупателю, отсутствуют.

5. Семейный режим квартиры

5.1. Квартира является личным имуществом Продавца.

Основание: [приобретена до брака / получена в дар / получена по наследству / другое подтверждённое основание].

6. Заявления Продавца

6.1. Продавец подтверждает, что на момент заключения договора:

  • является собственником квартиры на указанном в договоре основании;
  • сообщил Покупателю об известных ему правах третьих лиц и обременениях;
  • сообщил о лицах, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, если такие лица имеются.

6.2. Если до государственной регистрации будет обнаружено обстоятельство, которое противоречит этим заявлениям и препятствует исполнению договора, Стороны действуют в соответствии с этим договором и применимым законом.

7. Государственная регистрация

7.1. Стороны обязуются представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю [через МФЦ / иным предусмотренным законом способом] не позднее [срок].

7.2. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель в размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

7.3. Если государственная регистрация будет приостановлена, Стороны в течение [срок устранения причин приостановления в рабочих днях] рабочих дней после получения соответствующей информации предпринимают необходимые действия для устранения причин приостановления, если такие причины можно устранить.

7.4. Само по себе приостановление государственной регистрации не прекращает договор автоматически и не означает автоматического возврата всех платежей.

7.5. Если в государственной регистрации будет окончательно отказано, Стороны в течение [срок согласования действий в рабочих днях] рабочих дней после получения решения определяют дальнейшие действия: устраняют причину и повторно обращаются за регистрацией, если это допустимо, либо заключают соглашение о расторжении договора и расчётах.

Если договориться не удалось, каждая Сторона реализует права на основаниях, предусмотренных законом и договором.

8. Передача квартиры

8.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [срок передачи в календарных днях] календарных дней после полного получения Продавцом цены по п. 2.1.

8.2. Фактическая передача квартиры оформляется отдельным актом приёма-передачи, который подписывают обе Стороны.

8.3. Одновременно с подписанием акта Продавец передаёт Покупателю:

  • ключи: [количество и назначение];
  • [документы, пульты, ключи от почтового ящика и другие согласованные принадлежности].

8.4. На момент передачи квартира должна находиться в следующем согласованном состоянии: [описать существенное состояние].

8.5. Известные Покупателю недостатки, которые Стороны учитывают при передаче: [нет / перечислить].

8.6. В квартире остаются и передаются Покупателю следующие вещи: [мебель, техника, встроенное оборудование — перечислить достаточно определённо].

8.7. Показания приборов учёта на дату передачи фиксируются в акте.

9. Расходы и обязательства до передачи

9.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель.

9.2. Иные расходы на подготовку и оформление сделки Стороны распределяют следующим образом:

  • нотариальное удостоверение, если оно обязательно или выбрано добровольно: [кто несёт расход];
  • банковские услуги: [кто несёт расход];
  • подготовка документов и другие согласованные услуги: [заполнить применимые расходы].

9.3. Если Стороны договорились о возмещении Продавцом суммы уплаченной Покупателем государственной пошлины, размер, срок и способ возмещения: [заполнить сумму, срок и способ возмещения; если такой договорённости нет, удалить весь п. 9.3]. Такое возмещение определяет распределение расходов между Сторонами и не меняет лицо, признаваемое плательщиком государственной пошлины по Налоговому кодексу РФ.

9.4. Платежи, относящиеся к пользованию квартирой до её фактической передачи, Стороны распределяют следующим образом: [описать договорённость].

10. Ответственность

10.1. За нарушение обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с законом и этим договором.

11. Заключительные положения

11.1. Этот договор составлен в форме одного документа и подписан обеими Сторонами.

11.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в форме, предусмотренной законом.

11.3. Приложения к договору, если Стороны их оформляют, являются его частью:

  • акт приёма-передачи квартиры;
  • [перечень передаваемого имущества];
  • [иные приложения].

12. Реквизиты и подписи

Продавец:

ФИО: [ФИО продавца]

Паспорт: [паспортные данные продавца]

Адрес: [адрес продавца]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail продавца]

Подпись:

[подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель:

ФИО: [ФИО покупателя]

Паспорт: [паспортные данные покупателя]

Адрес: [адрес покупателя]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail покупателя]

Подпись:

[подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

В бланке заполните согласованные сроки, сведения об объекте, реквизиты сторон, порядок подтверждения оплаты и состав передаваемого имущества. Приложения в пункте 11.3 включайте только те, которые стороны действительно оформляют.

Договор купли-продажи целой квартиры с полной оплатой после регистрации до передачи

Четвёртая страница заполненного договора купли-продажи целой квартиры

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Когда после выплаты пая возникает право собственности

Право собственности возникает после полной выплаты паевого взноса за конкретное помещение, предоставленное соответствующему лицу кооперативом. При этом речь идёт не только о члене ЖСК, но и о другом лице, имеющем право на паенакопления (п. 4 ст. 218 ГК РФ, ст. 129 ЖК РФ).

Поэтому для вывода о возникновении собственности необходимо подтвердить два ключевых обстоятельства:

  1. Паевой взнос полностью выплачен.
  2. Пай выплачен за определённое помещение, предоставленное именно этому лицу.

Кому может принадлежать право на паенакопление

Право на паенакопление — это подтверждённое имущественное право человека на пай или его часть. Закон допускает, что один пай принадлежит нескольким лицам (ст. 125 ЖК РФ).

Например, супруг члена ЖСК может иметь право на часть пая, если взносы вносились за счёт общего имущества супругов. Но основание и размер такого права нужно подтверждать с учётом обстоятельств — документами, соглашением или судебным актом (п. 14 Постановления Пленума ВС РФ № 15).

Именно поэтому закон говорит не только о члене кооператива. Вместе с тем право на пай не означает автоматического возникновения права собственности на квартиру. Нужно отдельно установить, что пай полностью выплачен и конкретное помещение предоставлено соответствующему лицу. Одного факта перечисления денег ЖСК недостаточно.

Когда нельзя считать право собственности возникшим

Даже при наличии платёжных документов вывод о собственности может быть преждевременным, если:

  • дом фактически ещё не создан;
  • конкретная квартира не определена;
  • документы связывают человека с другим помещением;
  • есть спор о членстве или праве на паенакопление;
  • на одну членскую позицию претендуют два лица;
  • непонятно, зачтён ли последний платёж именно в счёт пая.

Пока существенные обстоятельства не подтверждены, нельзя делать безусловный вывод о возникновении права на квартиру.

Если все необходимые условия выполнены, возникновение собственности не следует автоматически связывать только с датой внесения записи в ЕГРН. Права, возникающие в силу закона, признаются действительными и до государственной регистрации в предусмотренных законом случаях (ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ).

После подтверждения оснований собственности нужно выяснить, стоит ли квартира на кадастровом учёте и какое регистрационное действие потребуется.

Какие документы нужны для оформления квартиры после выплаты пая

Универсального пакета документов для всех квартир ЖСК нет. Его состав зависит от истории кооператива, документов пайщика и кадастрового статуса конкретного помещения.

Поэтому сначала определите, какие обстоятельства нужно доказать, а затем подберите документы, которые подтверждают их в вашей ситуации.

Что необходимо подтвердить

Для оформления права нужно установить:

  • членство в ЖСК либо соответствующее право на паенакопление;
  • предоставление конкретной квартиры;
  • утверждённый размер паевого взноса;
  • полную выплату пая;
  • дату полной выплаты;
  • полномочия лица, подписавшего справку ЖСК, если они не следуют из доступных регистрационных сведений;
  • кадастровый статус помещения.

Недостаточно подтвердить только последний платёж. Документы должны показывать, кому, за какую квартиру и в каком размере пай был установлен и выплачен.

Какие документы могут понадобиться

В зависимости от обстоятельств в практический комплект могут входить:

  • заявление о вступлении в ЖСК и документы кооператива о принятии в члены;
  • решение общего собрания или другие документы ЖСК, подтверждающие членство;
  • сведения из реестра членов кооператива;
  • документы ЖСК о предоставлении конкретной квартиры;
  • документы об утверждении размера пая и его изменениях;
  • банковские или другие платёжные документы;
  • справка ЖСК о полной выплате паевого взноса;
  • документы о полномочиях лица, подписавшего справку, если их необходимо дополнительно подтвердить;
  • сведения ЕГРН о кадастровом учёте квартиры.

Справка о полной выплате пая обычно является ключевым документом. Но сама по себе она не заменяет доказательства того, кому и какая квартира предоставлена.

Комплект готов к бесспорной подаче, когда документально подтверждены членство либо право на паенакопление, конкретное помещение, размер пая, его полная выплата и дата, а также возможность идентифицировать объект в кадастровых сведениях. Если объект ещё не учтён, должен быть понятен необходимый следующий шаг по кадастровому учёту.

Если хотя бы одно из этих обстоятельств не подтверждается, сначала выясните, какой документ или сведения отсутствуют.

Что проверить в справке о полной выплате пая

Справка должна позволять установить необходимые обстоятельства. Одного названия «Справка о выплате пая» недостаточно.

Проверьте, указаны ли в документе:

Все эти сведения нужно сопоставить с другими документами кооператива.

Если не совпадают фамилия пайщика, номер квартиры, площадь или дата полной выплаты, лучше исправить противоречия до обращения за регистрацией.

Для нового дома особое значение имеет соответствие проектного обозначения квартиры её окончательному адресу и кадастровым сведениям после ввода дома в эксплуатацию.

Как проверить кадастровый статус квартиры

Если квартира уже стоит на государственном кадастровом учёте, следующий вопрос — регистрация возникшего права собственности.

Если сведений о квартире как об отдельном кадастровом объекте в ЕГРН нет, нужно выяснить, требуется ли отдельный кадастровый учёт или одновременное проведение учёта и регистрации права.

Как подать документы на регистрацию

Когда необходимая доказательственная цепочка собрана, а квартира стоит на кадастровом учёте, можно подать заявление о государственной регистрации возникшего права с подтверждающими документами, например через МФЦ.

Если квартира ещё не учтена, сначала определите, какое действие требуется: отдельный кадастровый учёт либо одновременный учёт и регистрация. Документы подают на соответствующее действие, а не автоматически на любую стандартную процедуру.

После рассмотрения заявления проверьте результат по ЕГРН. Если право зарегистрировано, в реестре должна появиться соответствующая запись.

Если Росреестр вместо регистрации направил уведомление о приостановлении, нужно разобраться с указанным в нём препятствием. Порядок действий в такой ситуации рассмотрен ниже.

Сколько времени занимает регистрация квартиры ЖСК

Срок зависит не от самого факта участия в ЖСК, а от того, какое регистрационное действие необходимо провести и куда поданы документы.

Регистрационное действие Если документы принял орган регистрации прав Если документы поданы через МФЦ
Только государственная регистрация права 7 рабочих дней 9 рабочих дней
Только государственный кадастровый учёт 5 рабочих дней 7 рабочих дней
Одновременный кадастровый учёт и регистрация права 10 рабочих дней 12 рабочих дней

Сроки установлены ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ.

Если нужны одновременно кадастровый учёт и регистрация права, 10 или 12 рабочих дней — общий срок соответствующего действия. Складывать его со сроком отдельного кадастрового учёта не требуется.

Это нормативные сроки обычного рассмотрения документов. Если регистрацию приостановят из-за противоречий, недостающих документов или другого препятствия, фактический календарный период увеличится.

Сколько стоит оформление права собственности

Госпошлина зависит от вида регистрационного действия, а в предусмотренных случаях — от кадастровой стоимости недвижимости и цены сделки.

Нельзя автоматически складывать пошлины за разные действия. Приведённые суммы действуют по общему правилу, если для конкретного заявителя и регистрационного действия не предусмотрены льгота или освобождение.

Для старого ранее возникшего права действует отдельное освобождение, о котором расскажем ниже.

Если регистрируется право на квартиру, уже стоящую на кадастровом учёте

Для физического лица размер госпошлины зависит от кадастровой стоимости.

  • 4 000 ₽ — если кадастровая стоимость квартиры не определена либо не превышает 20 000 000 ₽.
  • 0,02 % кадастровой стоимости — если она превышает 20 000 000 ₽. Кадастровая стоимость берётся на дату обращения, а максимальный размер госпошлины составляет 500 000 ₽.

Эти правила предусмотрены подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

Если регистрируется переход права собственности по возмездной сделке, появляется ещё одно условие: пошлина не может быть меньше 0,02 % цены сделки, которая служит основанием перехода права.

Для расчёта в случае кадастровой стоимости свыше 20 000 000 ₽ последовательно:

  1. Рассчитайте 0,02 % кадастровой стоимости квартиры.
  2. Если оформляется переход права по возмездной сделке, отдельно рассчитайте 0,02 % цены сделки.
  3. Для такого перехода учтите установленный законом минимум относительно цены сделки.
  4. Примените максимальный предел 500 000 ₽.
  5. Округлите соответствующую сумму вниз до полных 100 ₽.

Условие о минимуме относительно цены сделки касается именно регистрации перехода права по возмездной сделке. При первоначальной регистрации собственного права пайщика, возникшего после полной выплаты пая, когда перехода по сделке нет, применять это условие автоматически не нужно.

Пример расчёта госпошлины

Предположим, кадастровая стоимость квартиры составляет 30 000 000 ₽.

Условный пример: первоначальная регистрация и возмездный переход
Расчёт по кадастровой стоимости

Кадастровая стоимость квартиры — 30 000 000 ₽.

30 000 000 ₽ × 0,02 %=6 000 ₽
Минимум при переходе по возмездной сделке

Цена квартиры по договору — 40 000 000 ₽.

40 000 000 ₽ × 0,02 %=8 000 ₽

Если пайщик впервые регистрирует своё возникшее право собственности и возмездного перехода права нет, дополнительный минимум относительно цены сделки в этом примере не применяется.

Теперь предположим, что оформляется переход права по договору с ценой квартиры 40 000 000 ₽. В таком случае сумма 6 000 ₽, рассчитанная по кадастровой стоимости, меньше минимума 8 000 ₽, рассчитанного от цены возмездной сделки.

Поэтому в этом условном примере учитывается 8 000 ₽, если нет иной применимой льготы или освобождения и максимальный предел не влияет на результат.

Обе суммы выражены в полных 100 ₽, поэтому округление результата не меняет.

Если одновременно нужны кадастровый учёт и регистрация права

Для физического лица за одновременный кадастровый учёт и регистрацию права на создаваемый, созданный или образованный объект в предусмотренных НК РФ случаях установлена госпошлина 6 000 ₽ (подп. 22.4 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Это отдельное регистрационное действие. Поэтому нельзя автоматически складывать:

4 000 ₽ + 6 000 ₽ = 10 000 ₽.

Такая сумма не является обязательной пошлиной для каждого пайщика. Сначала нужно установить, какое именно действие проводится.

Для ранее возникшего права может применяться отдельное освобождение от госпошлины.

Что делать, если ЖСК не выдаёт справку о выплате пая

Если кооператив не выдаёт справку, сначала направьте письменный запрос и выясните причину. Сам по себе отказ ещё не означает, что нужно немедленно подавать иск о признании права собственности.

В письменном обращении укажите:

  • свои данные;
  • сведения о квартире;
  • основание членства в ЖСК;
  • какие платежи и когда вы внесли;
  • что, по вашим данным, пай полностью выплачен;
  • какие документы или сведения просите предоставить.

Помимо самой справки полезно запросить подтверждения членства, предоставления конкретной квартиры, утверждённого размера пая, платежей, зачтённых именно в счёт паевого взноса, и отсутствия остатка по нему.

Дальнейшие действия зависят от того, почему ЖСК не предоставляет документ.

Если ЖСК считает, что пай выплачен не полностью

Запросите письменный расчёт задолженности. Сопоставьте его с утверждённым размером пая, решениями органов ЖСК и вашими платёжными документами.

Проверять нужно не только итоговую сумму, но и состав требования. Кооператив может учитывать другой вид взноса, который нельзя автоматически считать частью неоплаченного пая.

Если документы о членстве и платежах потеряны

Выясните, какие доказательства сохранились:

  • у самого ЖСК;
  • у его правопреемника;
  • в архивных материалах;
  • в документах, связанных с учётом конкретной квартиры.

Цель — восстановить подтверждения членства, предоставления помещения, размера пая и его полной выплаты. Если отсутствует одно из этих звеньев, нужно установить, где можно получить соответствующие сведения.

Если ЖСК оспаривает членство, квартиру или полную выплату

Когда кооператив не просто отказывается выдать бумагу, а оспаривает само право на пай, предоставление квартиры или исполнение обязательств, ситуация может перейти в спор о праве либо о юридически значимых обстоятельствах.

В таком случае может потребоваться судебная защита. Но её способ зависит от характера спора: отказ в выдаче справки не означает, что иск о признании права собственности подходит автоматически.

Ниже — запрос живого члена действующего обычного ЖСК по собственной предоставленной квартире, когда утрачен экземпляр справки, а точные размер пая и дата полной выплаты выясняются по учёту. Он не утверждает выплату по одной квитанции и не заменяет справку. При споре о членстве, наследовании, ликвидации кооператива или неизвестном хранителе документов сначала уточняют адресата, документы и требуемый способ защиты.

Заполненный образец — страница 1 из 2УвеличитьЗаполненный образец — страница 2 из 2Увеличить

Запрос члена действующего ЖСК о справке и сведениях о выплате пая за квартиру

Заполненный пример показывает запрос живого члена действующего ЖСК по собственной квартире: справка утрачена, а размер пая и дата полной выплаты запрашиваются из учёта. Уточните порядок приёма у своего ЖСК и укажите свои сведения в бланке ниже.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Бланк для заполнения

В правление [Наименование ЖСК]
От члена кооператива [ФИО заявителя в родительном падеже]
Адрес для ответа: [Почтовый адрес заявителя]
ЗАПРОС
о справке и сведениях о выплате пая за квартиру

Я, [ФИО заявителя], принят в члены кооператива по решению от [Дата решения о членстве], протокол № [Номер протокола о членстве]. Мне предоставлена квартира по адресу: [Адрес квартиры], по решению от [Дата решения о предоставлении квартиры], протокол № [Номер протокола о квартире].

Мой экземпляр справки о выплате пая утрачен. Точную дату полной выплаты и полный размер паевого взноса по сохранившимся у меня документам установить не могу.

Прошу проверить относящиеся ко мне и этой квартире документы паевого и бухгалтерского учёта, решения и протоколы кооператива и предоставить справку со сведениями, которые подтверждаются этими документами:
1. Кому и на каком основании принадлежал пай за указанную квартиру.
2. Кому и на основании какого решения предоставлена именно эта квартира.
3. Каков полный размер паевого взноса за неё и какая сумма зачтена именно в его оплату, отдельно от иных взносов и платежей.
4. Был ли этот паевой взнос выплачен полностью и, если это подтверждается учётом, точная дата полной выплаты.
5. Реквизиты документов, на которых основаны сообщённые сведения.

Если подтвердить полную выплату или отдельные сведения нельзя, прошу письменно сообщить, какие сведения установлены, а каких документов или данных недостаёт. Прошу сообщить о возможности получить копии относящихся ко мне документов, на которые будет опираться ответ.

Прошу направить ответ по указанному почтовому адресу. Настоящее обращение просит сведения по имеющимся документам, а не заменяет справку кооператива или самостоятельное установление права собственности.

Приложения:
1. Копия выписки из протокола о приёме меня в члены кооператива от [Дата решения о членстве] № [Номер протокола о членстве].
2. Копия выписки из протокола о предоставлении квартиры от [Дата решения о предоставлении квартиры] № [Номер протокола о квартире].

[Дата заявления]
[Личная подпись заявителя] / [ФИО заявителя] /

Запрос члена действующего ЖСК о справке и сведениях о выплате пая за квартиру

Запрос члена действующего ЖСК о справке и сведениях о выплате пая за квартиру — заполненный образец

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Что делать, если Росреестр приостановил регистрацию

Если регистрация права приостановлена, сначала внимательно прочитайте уведомление Росреестра. В нём должно быть указано, какие обстоятельства препятствуют регистрации.

  1. Найдите причину приостановления

    Например, причиной могут стать:

    • неподтверждённое членство в ЖСК;
    • невозможность однозначно определить квартиру;
    • расхождения в площади или адресе;
    • отсутствие подтверждения полной выплаты пая;
    • проблема с кадастровым учётом;
    • неподтверждённые полномочия человека, подписавшего документ;
    • противоречия между представленными документами и сведениями ЕГРН;
    • другой юридический недостаток.
  2. Определите, можно ли исправить документы

    После этого выясните, можно ли устранить именно названную причину дополнительным или исправленным документом.

  3. Выберите действие по установленной причине
    • Если препятствие устранимо, сначала исправьте документы или представьте недостающие сведения в рамках регистрационной процедуры. Не нужно сразу выбирать судебный способ защиты.
    • Если документами устранить проблему нельзя и действительно возник спор о праве, тогда оценивают подходящий способ судебной защиты.

Для всех приостановлений нет одного универсального документа или решения. Точный следующий шаг зависит от содержания конкретного уведомления Росреестра.

Как оформить старую квартиру ЖСК, если права нет в ЕГРН

Если пай был полностью выплачен много лет назад, отсутствие записи в современном ЕГРН ещё не означает, что право собственности не возникло.

Для старой кооперативной квартиры главное — установить, когда возникло право и какие документы это подтверждают. Проверки, относящиеся к законности привлечения денег на строительство современной новостройки, автоматически проходить заново не требуется.

Права на недвижимость, возникшие до вступления в силу прежнего закона № 122-ФЗ о государственной регистрации, признаются юридически действительными и без записи в ЕГРН (ст. 69 Федерального закона № 218-ФЗ).

Росреестр относит к ранее возникшим права, приобретённые до 31 января 1998 года (информация Росреестра о ранее возникших правах).

Какие документы искать для старой квартиры

Последовательно установите:

  1. Кто был членом ЖСК.
  2. Какая квартира была предоставлена этому человеку.
  3. Когда полностью выплачен паевой взнос.
  4. Сохранились ли справка ЖСК, ордер, документы БТИ или другие исторические документы.
  5. Есть ли сведения о самой квартире в ЕГРН.
  6. Совпадают ли её характеристики в старых документах с современными сведениями.

Если кооператив давно прекратил работу, а документы утрачены, универсального комплекта для восстановления права нет. Нужно искать доказательства членства, предоставления конкретной квартиры и полной выплаты пая.

Если таких доказательств недостаточно или право оспаривает другое лицо, ситуация может потребовать судебного разрешения.

Нужно ли платить госпошлину за ранее возникшее право

Если право действительно возникло до 31 января 1998 года, госпошлина за государственную регистрацию самого ранее возникшего права не взимается (подп. 8 п. 3 ст. 333.35 НК РФ).

Освобождение относится именно к этому регистрационному действию. Его нельзя автоматически распространять на все последующие действия с квартирой.

Например, если после оформления старого права квартира продаётся и регистрируется переход собственности к покупателю, вопрос о госпошлине за такой переход решают отдельно.

Когда можно переходить к оплате и регистрации

Перед окончательным расчётом и перед обращением в Росреестр нужно проверить разные обстоятельства. Выплата денег сама по себе не заменяет оформление членства, а наличие справки ЖСК не устраняет возможные проблемы с конкретной квартирой или её кадастровым учётом.

Если вы вступаете в ЖСК или покупаете позицию пайщика

Пока пай не выплачен полностью, основная задача — подтвердить свою позицию внутри кооператива и обязательства по конкретной квартире.

До окончательного расчёта должны быть понятны:

  • предусмотренное законом основание привлечения денег, если речь о строительстве дома через ЖСК;
  • надлежащее оформление членства;
  • конкретная квартира, связанная с вами;
  • утверждённый размер паевого взноса;
  • суммы подтверждённых платежей именно в счёт пая;
  • документально обоснованный остаток обязательств.

Если покупаете позицию другого пайщика, дополнительно убедитесь, что после оформления сам ЖСК признаёт именно вас новым членом, связанным с конкретной квартирой.

Если продавец полностью выплатил пай

В этой ситуации до окончательного расчёта требуется подтвердить условия возникновения права собственности продавца на предоставленную ему квартиру, однозначно идентифицировать объект и выбрать допустимый порядок регистрации права продавца и его перехода к покупателю.

Такую сделку нельзя оформлять по алгоритму обычной смены пайщика, который ещё не выплатил пай. Если документы противоречат друг другу или необходимые основания собственности не подтверждены, сначала нужно устранить расхождения.

Если вы полностью выплатили пай и оформляете своё право

Перед подачей на регистрацию установите, что квартира предоставлена соответствующему лицу, паевой взнос полностью выплачен и известна дата выплаты. Затем проверьте кадастровый статус помещения и определите, какое действие нужно совершить: регистрацию права либо предусмотренный для вашей ситуации вариант кадастрового учёта и регистрации.

После рассмотрения документов результат подтверждается записью в ЕГРН. Если регистрацию приостановили, дальнейшие действия определяются конкретным препятствием из уведомления Росреестра.