Как купить квартиру с маткапиталом

Купить квартиру с маткапиталом можно как с ипотекой, так и без неё. Но использовать деньги сразу после рождения ребёнка получится не в любой сделке. Всё зависит от возраста ребёнка, с рождением или усыновлением которого возникло право на маткапитал, и от того, привлекаете ли вы жилищный кредит или заём.

Если этому ребёнку ещё нет 3 лет, маткапитал можно направить на первоначальный взнос, погашение основного долга или процентов по предусмотренному законом жилищному кредиту или займу. А вот напрямую оплатить покупку квартиры у продавца или квартиру по договору участия в долевом строительстве (ДДУ) без такого кредита можно только после 3-летия ребёнка (ст. 7 Федерального закона № 256-ФЗ, ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, Правила № 862).

Независимо от способа покупки квартиру, оплаченную маткапиталом полностью или частично, нужно оформить в общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей. Закон не устанавливает универсальный размер доли для каждого члена семьи (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Как выбрать способ покупки

Сначала определите, какую квартиру вы покупаете и как собираетесь её оплачивать. От этого зависит, можно ли использовать маткапитал сейчас, кому перечислят деньги и какие документы понадобятся.

Заявление о распоряжении маткапиталом рассматривает Социальный фонд России — СФР. Он же перечисляет средства по выбранной законной схеме.

При покупке строящейся квартиры используется ДДУ — договор участия в долевом строительстве. Расчёты по нему могут проходить через счёт эскроу. Это специальный банковский счёт, на котором деньги хранятся до наступления условий их перечисления. Бенефициаром такого счёта называют получателя денег после выполнения этих условий. При ДДУ им является застройщик.

В кредитных схемах также встречается термин заимодавец — организация, предоставившая заём.

Во всех ситуациях ниже возраст относится именно к ребёнку, с рождением или усыновлением которого возникло право на маткапитал.

Получатель денег зависит не просто от того, покупаете ли вы квартиру в новостройке или на вторичном рынке, а от цели использования маткапитала и схемы расчётов.

Например, при ДДУ с эскроу без жилищного кредита СФР перечислит средства на счёт эскроу, а не на обычный счёт застройщика. Если же маткапитал идёт на первоначальный взнос по жилищному кредиту, непосредственным получателем будет кредитор или заимодавец.

Как кредитор затем учитывает этот платёж и направляет деньги на покупку квартиры, зависит от кредитного договора и банковской схемы. Считать этот порядок одинаковым для всех банков нельзя (п. 12–16 Правил № 862).

Сколько маткапитала можно потратить на квартиру

Для покупки нужно знать фактический остаток маткапитала, а не только первоначальный размер сертификата. Если часть средств уже использована, на новую сделку можно направить оставшуюся сумму в пределах, установленных для выбранного способа оплаты.

С 1 февраля 2026 года размеры федерального материнского капитала составляют:

• 728 921,90 ₽ — в предусмотренных законом случаях, когда право возникает в связи с первым ребёнком;
• 234 321,27 ₽ — дополнительная часть при появлении второго ребёнка, если право ранее возникло в связи с первым;
• 963 243,17 ₽ — в предусмотренных законом случаях, когда право в полном размере возникает в связи со вторым или последующим ребёнком.

Актуальные суммы можно проверить на странице СФР о размере материнского капитала.

Как рассчитать, сколько собственных денег понадобится

Из цены квартиры вычтите сумму маткапитала, которую планируете использовать, и имеющиеся собственные средства:

Недостающая сумма = цена квартиры − маткапитал, направляемый на сделку − собственные средства.

При расчёте учитывайте и ограничения на перечисление маткапитала. Нельзя исходить из того, что СФР автоматически переведёт весь остаток сертификата.

Для разных способов покупки пределы отличаются:

• Готовая квартира напрямую у продавца. Перечисляемая сумма не может превышать цену договора купли-продажи или оставшуюся неуплаченную часть цены (п. 8(1) Правил № 862).
• Прямая оплата квартиры по ДДУ. Маткапитал можно направить в пределах оставшейся неуплаченной суммы по договору.
• Погашение жилищного кредита или займа. Перечисление ограничено остатком основного долга и задолженностью по процентам (п. 14 Правил № 862).

Поэтому перед покупкой нужно одновременно знать остаток сертификата, стоимость квартиры и сумму, которую СФР вправе перечислить именно по вашей схеме.

Какую квартиру можно купить с маткапиталом

Маткапитал можно направить на приобретение жилого помещения, расположенного на территории России.

Проверяйте юридический статус квартиры, а не только название в объявлении. Например, если продавец предлагает «апартаменты», нужно посмотреть сведения Единого государственного реестра недвижимости — ЕГРН — и выяснить, является ли объект жилым помещением.

В предусмотренных законом случаях СФР также проверяет, не признано ли помещение непригодным для проживания и не признан ли многоквартирный дом аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ).

При этом квартиру нужно отличать от жилого дома. С 2025 года для использования маткапитала при покупке жилого дома, части жилого дома или дома блокированной застройки предусмотрено заключение о пригодности объекта для проживания.

Для покупки обычной квартиры отдельное заключение о пригодности не требуется (Правила № 862).

Как купить готовую квартиру без ипотеки

Если ребёнку, в связи с которым возникло право на маткапитал, исполнилось 3 года и собственных средств вместе с маткапиталом хватает на покупку, можно приобрести готовую квартиру без жилищного кредита.

Главное отличие от обычной сделки — продавец получит часть цены из маткапитала не сразу. Сначала стороны заключают договор и регистрируют переход права собственности. После этого покупатель обращается в СФР, а фонд рассматривает заявление и при положительном решении перечисляет деньги продавцу.

Поэтому порядок расчётов нужно согласовать заранее.

1. Договоритесь с продавцом об отложенной оплате

   Объясните продавцу, какую часть цены он получит из ваших средств, а какую — после перечисления маткапитала.

   Ещё до подписания договора нужно договориться о сроках платежей и о том, как стороны поступят, если СФР откажет в перечислении либо направит меньшую сумму, чем они ожидали.

   Если продавец требует получить всю цену одновременно с регистрацией перехода права и не готов ждать СФР, одного сертификата на маткапитал недостаточно. Нужно согласовать другую допустимую схему расчётов или выбрать другую квартиру.

2. Пропишите порядок расчётов в договоре

   В договоре купли-продажи недостаточно указать только общую стоимость квартиры. Из него должно быть понятно, кто, сколько, когда и на каких условиях платит.

   Проверьте, чтобы договор определял:

   • полную цену квартиры;
   • сумму, которую покупатель оплачивает собственными средствами;
   • предполагаемую сумму маткапитала;
   • банковские реквизиты получателя;
   • порядок и срок каждого платежа;
   • момент передачи квартиры;
   • последствия отказа СФР в перечислении средств;
   • действия сторон, если СФР перечислит меньшую сумму;
   • гарантии получения продавцом оставшейся части цены до полного расчёта.

   Последний пункт особенно важен, когда квартира передаётся покупателю до полной оплаты.

   По общему правилу при продаже с последующей оплатой переданная покупателю квартира считается находящейся в залоге у продавца до расчёта, если договором не предусмотрено иное. Такой залог защищает право продавца получить оставшуюся часть цены (ст. 488 ГК РФ).

   Если стороны используют аккредитив — банковский способ расчётов, при котором продавец получает деньги после выполнения заранее согласованных условий, — либо одновременно возникает ипотека или применяется другое обеспечение платежа, последствия конкретной конструкции договора нужно проверить отдельно.

3. Зарегистрируйте переход права собственности

   После заключения договора нужно зарегистрировать переход права собственности на квартиру.

   Общий федеральный срок регистрации составляет:

   • 7 рабочих дней со дня поступления документов непосредственно в орган регистрации;
   • 9 рабочих дней при подаче через МФЦ.

   Это общие сроки. Для отдельных случаев закон может предусматривать специальные правила (ст. 16 Федерального закона № 218-ФЗ).

   Результатом регистрации станет запись о праве покупателя на квартиру в ЕГРН.

4. Подайте заявление в СФР

   После регистрации перехода права можно подать заявление о распоряжении маткапиталом.

   Не все сведения обязательно собирать самостоятельно. Часть информации СФР получает от других государственных органов и информационных систем. Поэтому набор документов зависит от способа покупки и от того, какие сведения фонд уже может получить.

   Для прямой покупки особенно важны данные договора купли-продажи, сведения о зарегистрированном объекте и реквизиты для перечисления средств.

   Перечни необходимых документов и сведений для разных способов приобретения жилья размещены на сайте СФР.

5. Дождитесь решения СФР и перечисления денег

   После подачи заявления продавцу придётся дождаться решения фонда и самого перевода денег. Эти сроки нужно отличать от срока регистрации перехода права собственности.

   СФР принимает решение в течение 5 рабочих дней после приёма заявления с необходимыми сведениями.

   Если нужная информация не поступила в рамках межведомственного обмена, срок принятия решения в предусмотренном законом порядке может увеличиться до 12 рабочих дней с даты приёма заявления.

   После положительного решения СФР перечисляет деньги в течение 5 рабочих дней (ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ, Правила № 862).

   Для прямой покупки последовательность такая:

   Регистрация перехода права → заявление в СФР → решение СФР → перечисление средств продавцу.

   Не стоит просто складывать указанные сроки и обещать продавцу точную дату окончательного расчёта. Продолжительность сделки зависит от способа подачи документов, полноты сведений и обстоятельств регистрации.

   Поэтому в договоре важно предусмотреть понятные условия отложенной оплаты.

6. Проверьте окончательный расчёт с продавцом

   Когда СФР перечислит деньги, сравните фактически полученные продавцом суммы с ценой квартиры.

   Убедитесь, что:

   • все согласованные платежи из собственных средств поступили продавцу;
   • сумма, перечисленная СФР, соответствует расчётам;
   • цена квартиры оплачена полностью;
   • оформлены необходимые документы о завершении расчётов;
   • при необходимости прекращён залог или другой способ обеспечения оставшейся части цены.

   Если права всех членов семьи не были оформлены сразу, после перечисления маткапитала нужно исполнить обязанность по оформлению квартиры в общую собственность родителей и детей.

УвеличитьУвеличить

Заполненный пример: Договор прямой покупки целой квартиры с оплатой маткапиталом и собственными средствами

В DOCX — заполненный учебный пример. Ниже — бланк для самостоятельного заполнения. Только готовая целая квартира одного взрослого продавца; взрослый владелец сертификата — покупатель, ребёнку уже исполнилось три года. Нет кредита, ипотеки банка, ДДУ, сделки с детской собственностью или сохраняющих пользование лиц. Продавец согласен ждать перечисления СФР. Выбран способ: собственные средства и перечисление СФР после регистрации. При отказе или меньшей сумме покупатель доплачивает из собственных средств до договорной даты. СФР этим договором не связан. Пример не подтверждает право на маткапитал, остаток, пригодность квартиры или одобрение фонда. Семейные права оформляются после перечисления СФР в применимый срок; это не соглашение о размерах долей. Состав семьи, размеры долей и способ их оформления проверяют отдельно. Нельзя переносить на покупку доли, кредит, дом или иной порядок расчёта.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Бланк для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. [Город заключения договора]

[Дата заключения договора]

[ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения гражданина], паспорт [Реквизиты паспорта гражданина], адрес [Адрес гражданина], именуемый «Продавец», и [ФИО покупателя — владельца сертификата], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт [Паспорт покупателя], адрес [Адрес покупателя], именуемая «Покупатель», заключили договор.

1. Предмет договора

1.1. Продавец передаёт в собственность Покупателю целую квартиру: [Адрес продаваемой квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер квартиры], общая площадь [Общая площадь квартиры] кв. м, этаж [Этаж квартиры]. Покупатель принимает квартиру и уплачивает цену по настоящему договору.

1.2. Право Продавца зарегистрировано в ЕГРН: [Номер и дата записи права продавца в ЕГРН]. Основание приобретения: [Документ приобретения квартиры продавцом]. Стороны сопоставили описание объекта и право Продавца с представленными документами.

2. Цена и источники оплаты

2.1. Цена составляет [Цена квартиры цифрами и прописью] рублей. Из неё [Сумма собственных средств] рублей Покупатель оплачивает собственными средствами не позднее [Предельная дата оплаты собственными средствами], а [Предполагаемая сумма маткапитала] рублей предполагается перечислить Продавцу средствами материнского капитала на основании решения СФР после государственной регистрации перехода права. До подписания платежей не было. Кредитные средства не используются.

2.2. Все суммы перечисляются на счёт Продавца [Счёт продавца для оплаты] в [Наименование банка продавца], БИК [БИК банка продавца], с указанием договора и квартиры. Денежное обязательство исполнено в размере фактически зачисленных Продавцу средств. Покупатель не позднее [Согласованный срок подачи заявления в СФР] подаёт надлежащее заявление о распоряжении средствами и необходимые сведения, при условии состоявшейся регистрации; о решении и перечислении сообщает Продавцу, предоставляя имеющиеся подтверждения.

2.3. Если СФР откажет, перечислит меньшую сумму либо средства не поступят к согласованной дате, Покупатель обязуется собственными средствами доплатить всю недостающую часть цены так, чтобы полный расчёт состоялся не позднее [Предельная дата окончательного расчёта покупателем]. Эта дата — договорный срок обязанности Покупателя, не обещание срока решения СФР. Отказ фонда не возвращает зарегистрированное право Продавцу автоматически.

3. Обеспечение и регистрация

3.1. Стороны не исключают предусмотренный законом залог Продавца до полной оплаты и совершают необходимые регистрационные действия. После расчёта Продавец подтверждает отсутствие долга и в течение трёх рабочих дней подаёт надлежащее заявление о погашении ипотеки; при необходимости Стороны подают его совместно. Срок действий регистратора этим договором не изменяется.

3.2. Стороны обращаются за регистрацией перехода права в установленном порядке. Право Покупателя возникает после регистрации в ЕГРН. При приостановлении обмениваются причиной и относящимися к ним документами. Если в регистрации отказано, обязанность перечислить собственные средства до регистрации не возникает; дальнейшая судьба договора и денег оформляется в надлежащем порядке.

4. Передача и семейные права

4.1. Квартира освобождается и передаётся по отдельному акту с ключами, документами, состоянием и показаниями счётчиков в течение пяти календарных дней после полного расчёта. Отсутствуют сохраняющие право пользования лица и иные известные обременения, кроме залога Продавца. Эти обстоятельства проверяются до подписания.

4.2. Покупатель обеспечивает оформление жилья в общую собственность владельца сертификата, его супруга и всех детей в применимом порядке. Для прямой покупки без кредита по этому договору, если семейные права не оформлены сразу, соответствующая обязанность исполняется в течение шести месяцев после перечисления СФР средств Продавцу. Размеры долей определяются отдельным соглашением, не данным договором продажи.

5. Заключительные положения

5.1. Расходы по содержанию до передачи включительно несёт Продавец, затем Покупатель. Покупатель несёт расходы регистрации своего права; каждая Сторона оплачивает услуги своего банка. Размеры обязательных платежей проверяются отдельно. Нарушение обязательств влечёт предусмотренные законом последствия без автоматического обратного перехода права.

5.2. Сообщения направляются по адресам Сторон с подтверждением отправки и содержания. Изменения оформляются в требуемой законом форме. Подписаны два экземпляра, по одному каждой Стороне.

Дата подписания: [Дата заключения договора]

Продавец: [Подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель: [Подпись покупателя] / [ФИО покупателя — владельца сертификата]

Договор прямой покупки целой квартиры с оплатой маткапиталом и собственными средствами

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как купить квартиру в ипотеку с маткапиталом

Если маткапитал направляется на предусмотренные законом цели по жилищному кредиту или займу, ждать 3-летия ребёнка, с рождением или усыновлением которого возникло право, не нужно.

Средства можно использовать:

• как первоначальный взнос;
• для погашения основного долга;
• для уплаты процентов по жилищному кредиту или займу.

Но штрафы, комиссии и пени за нарушение обязательств маткапиталом погашать нельзя (п. 3 Правил № 862).

Если маткапитал нужен для первоначального взноса

Сначала согласуйте с банком, можно ли использовать маткапитал в выбранной программе и какую часть первоначального взноса он покроет.

При таком распоряжении СФР перечисляет средства на банковский счёт организации, которая предоставила жилищный кредит или заём владельцу сертификата либо его супругу (ч. 6 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, п. 12 и 16 Правил № 862).

Это правило действует и при покупке строящейся квартиры по ДДУ с жилищным кредитом. В таком случае непосредственным получателем платежа СФР является кредитор или заимодавец, а не застройщик и не счёт эскроу покупателя.

Как именно кредитор учитывает полученный маткапитал и финансирует покупку, зависит от кредитного договора и банковской схемы. Без этих документов нельзя заранее утверждать, как деньги пройдут дальнейшие этапы расчётов.

Если маткапиталом погашаете кредит

Маткапитал можно направить на основной долг и проценты по действующему жилищному кредиту или займу.

В этом случае СФР перечисляет деньги на банковский счёт кредитора или заимодавца.

Иногда первоначальный кредитор передаёт другой организации право требовать погашения долга. Такая передача называется уступкой требования. Если она произошла, получателем средств СФР становится организация, к которой перешло право требования (п. 13, 14 и 16 Правил № 862).

Перечисляемая сумма не может превышать остаток основного долга и задолженность по процентам. Поэтому перед подачей заявления нужно получить актуальные сведения о задолженности.

Почему для маткапитала подходит не любой жилищный заём

Не любой договор займа позволяет использовать маткапитал до 3-летия ребёнка.

Закон определяет круг организаций, которые могут предоставлять кредиты и займы для таких целей. В него входят, в частности, кредитные организации, кредитные потребительские кооперативы при соблюдении установленных условий и другие организации, прямо указанные в законе.

Для займов также установлены требования к подтверждению их безналичного получения (ч. 7–8 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Поэтому нельзя просто заключить договор займа с любым лицом и считать, что возрастное ограничение больше не действует.

До подписания договора выясните, какая именно организация выдаёт кредит или заём и соответствует ли выбранная схема требованиям закона. Это нужно проверить по документам кредитора или заимодавца.

Если остаются сомнения, уточните условия в самой организации, а возможность использования маткапитала по такой схеме — в СФР до принятия обязательств.

Может ли банк потребовать собственные деньги

Даже если закон разрешает использовать маткапитал для первоначального взноса, конкретный банк не обязан автоматически одобрять любую предложенную схему.

Например, банк может не согласиться принять маткапитал в качестве всего первоначального взноса, потребовать собственные средства покупателя, не одобрить выбранную квартиру или не предоставить кредит на необходимую сумму.

Поэтому до подписания договора получите ответы на три вопроса:

1. Какой первоначальный взнос требуется по выбранной ипотечной программе?
2. Какую часть этого взноса банк позволяет оплатить маткапиталом?
3. Сколько собственных денег нужно внести дополнительно?

Так вы узнаете реальную сумму, которая потребуется от семьи, ещё до принятия обязательств перед продавцом или застройщиком.

Как купить квартиру по ДДУ с маткапиталом

Маткапитал можно использовать при покупке строящейся квартиры по договору участия в долевом строительстве. Но здесь важно различать покупку без жилищного кредита и покупку с таким кредитом.

В первом случае имеет значение возраст ребёнка и предусмотренный договором способ расчётов. Во втором маткапитал направляется на кредитную цель по правилам, действующим для жилищных кредитов и займов.

Если покупаете по ДДУ без кредита

Напрямую оплатить квартиру по ДДУ маткапиталом можно после 3-летия ребёнка, в связи с которым возникло право на сертификат.

При этом ДДУ должен быть зарегистрирован государством. СФР использует сведения о зарегистрированном договоре для рассмотрения заявления о распоряжении средствами (п. 9 Правил № 862).

Куда именно перечислят маткапитал, зависит от того, какой законный порядок расчётов предусмотрен конкретным ДДУ.

Если расчёты проходят через эскроу

Когда ДДУ предусматривает эскроу, СФР перечисляет маткапитал на счёт эскроу, бенефициаром которого является застройщик (п. 16 Правил № 862).

По такой схеме участник долевого строительства вносит цену договора на специальный счёт эскроу в уполномоченном банке (ч. 2 ст. 15.4 Федерального закона № 214-ФЗ).

Поэтому выражение «СФР перечислит деньги застройщику» здесь неточно. Сначала средства поступают на счёт эскроу.

После наступления предусмотренных законом условий происходит раскрытие счёта эскроу: банк перечисляет находящиеся на нём деньги бенефициару либо использует их другим способом, установленным законом (ч. 2, 4 и 6 ст. 15.5 Федерального закона № 214-ФЗ).

Перед подачей заявления проверьте реквизиты счёта эскроу в зарегистрированном ДДУ.

Если договор законно предусматривает прямой расчёт с застройщиком

В отдельных законных схемах зарегистрированный ДДУ может предусматривать непосредственную оплату организации, которая строит приобретаемое жильё, без использования эскроу.

Тогда СФР перечисляет маткапитал на банковский счёт этой организации, предусмотренный договорной схемой (п. 9, 14 и 16 Правил № 862).

Но такую возможность нельзя автоматически переносить на любой ДДУ. Если ваш договор предусматривает расчёты через эскроу, перечисление должно проходить по правилам этой схемы.

Если квартиру по ДДУ покупаете с жилищным кредитом

Если для приобретения квартиры по ДДУ используется предусмотренный законом жилищный кредит или заём, маткапитал можно направить на кредитную цель ещё до 3-летия ребёнка, в связи с которым возникло право.

Получатель платежа зависит от цели распоряжения:

• при первоначальном взносе СФР перечисляет средства кредитору или заимодавцу;
• при погашении основного долга и процентов деньги также поступают кредитору или заимодавцу;
• если право требовать долг передано другой организации, получателем становится новый кредитор.

Эти правила установлены для соответствующих кредитных схем (ч. 6–8 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ, п. 12–16 Правил № 862).

При этом возможность использовать маткапитал не означает, что сам проект новостройки уже проверен. Застройщика, проектную документацию и условия конкретного ДДУ нужно оценивать отдельно.

Можно ли купить квартиру с маткапиталом у родственника

Само по себе родство продавца и покупателя не запрещает использовать федеральный маткапитал. Но сделка должна быть настоящей покупкой жилого помещения, а деньги — направляться на предусмотренную законом цель улучшения жилищных условий.

Это означает, что право собственности должно действительно перейти к покупателям, а условия договора — соответствовать фактическим расчётам и исполнению сделки.

При покупке у родственника особенно важно проверить:

• что именно стороны договорились продать и купить;
• как оформляется фактический переход права собственности;
• как и в какие сроки проходят расчёты;
• соответствует ли исполнение сделки условиям договора.

Формальная купля-продажа, которую оформляют только ради получения государственных средств наличными, законным способом использования маткапитала не является.

Кроме того, у конкретной сделки с родственником могут быть другие гражданско-правовые ограничения и налоговые последствия, в том числе связанные с имущественным вычетом. Оценивать их нужно с учётом того, кто участвует в сделке и на каких условиях она проводится.

Когда нужно выделить доли родителям и детям

Жильё, полностью или частично оплаченное маткапиталом, должно стать общей собственностью владельца сертификата, его супруга и детей. Размер долей определяется соглашением (ч. 4 ст. 10 Федерального закона № 256-ФЗ).

Если доли не оформлены сразу, для исполнения этой обязанности установлен срок. Но событие, от которого отсчитываются 6 месяцев, зависит от способа покупки.

Поэтому для готовой квартиры без кредита, квартиры по ДДУ и ипотечного жилья действуют разные ориентиры.

Если готовую квартиру купили напрямую у продавца

Когда квартира куплена с прямым перечислением маткапитала продавцу и права членов семьи не оформлены сразу, общую собственность нужно оформить в течение 6 месяцев после перечисления СФР средств продавцу (п. 15(1) Правил № 862).

Здесь срок начинается не с даты договора купли-продажи и не с регистрации перехода права. Важна именно дата перечисления средств фондом.

Если квартиру купили по ДДУ без жилищного кредита

Для квартиры по ДДУ действует другая точка отсчёта.

Общую собственность владельца сертификата, его супруга и детей нужно оформить в течение 6 месяцев после подписания передаточного акта или другого документа о передаче квартиры участнику долевого строительства (подп. «е» п. 15(1) Правил № 862).

Этот срок не начинается с перечисления маткапитала, полной оплаты ДДУ, ввода дома в эксплуатацию или последующей регистрации права собственности.

Ввод дома в эксплуатацию предшествует передаче квартиры, но для отсчёта 6 месяцев имеет значение именно документ о её передаче (ст. 8 Федерального закона № 214-ФЗ).

Поэтому после получения квартиры сохраните передаточный акт или другой документ о передаче и отсчитайте от его даты срок оформления прав членов семьи.

Если квартиру купили в ипотеку

Если семья не оформила доли раньше, для начала 6-месячного срока нужно учитывать два события:

1. Полное погашение задолженности по жилищному кредиту или займу.
2. Погашение записи об ипотеке в ЕГРН.

Запись об ипотеке подтверждает, что квартира находится в залоге. Поэтому после выплаты кредита нужно не только получить подтверждение расчёта с банком, но и убедиться, что запись об ипотеке погашена.

Росреестр направляет залогодателю — владельцу заложенной квартиры в описанной сделке — уведомление о погашении записи не позднее следующего рабочего дня после её погашения (ст. 25 закона об ипотеке).

Сохраните уведомление. Если из него непонятна дата погашения записи, уточните её в Росреестре.

Шесть месяцев на оформление общей собственности отсчитываются после выполнения обоих условий: долг полностью погашен и запись об ипотеке в ЕГРН погашена (п. 15(1) Правил № 862).

Как определить размер долей

Закон не устанавливает, что после покупки квартиры с маткапиталом каждому члену семьи обязательно нужно выделить одинаковую долю, например по 1/4.

Размер долей определяется соглашением. При этом в практике Верховного суда использовался ориентир, согласно которому равенство прав членов семьи учитывается в части стоимости жилья, оплаченной маткапиталом, а не обязательно во всей стоимости квартиры (п. 13 Обзора судебной практики Верховного суда РФ от 22.06.2016).

Распределение оставшейся части квартиры зависит от других обстоятельств, в том числе от вложенных собственных средств супругов и действующего режима их имущества.

Нужно ли идти к нотариусу для оформления долей

Нотариус нужен не для каждого соглашения о долях после использования маткапитала. Форма документа зависит от того, какие права оформляются и что ещё меняется в собственности семьи.

Например, одна ситуация — когда семья только исполняет обязанность по оформлению общей собственности после использования маткапитала.

Другая — когда одновременно происходит раздел имущества супругов, меняется режим их собственности или совершается сделка с уже существующими долями.

Если оформление затрагивает существующие доли или одновременно изменяет режим имущества супругов, требования к форме документа нужно определять по конкретной конструкции сделки (ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ).

Поэтому при сложной структуре собственности сначала выясните, кому сейчас принадлежит квартира, какие права должны возникнуть или измениться и только затем определяйте необходимую форму соглашения.

Почему СФР может отказать в перечислении маткапитала

СФР может отказать в распоряжении средствами, если условия программы для выбранной сделки не соблюдены.

Основания бывают разными. В частности, отказ возможен, если:

• право использовать маткапитал выбранным способом ещё не возникло;
• деньги хотят направить на цель, которую закон не допускает;
• нарушен установленный порядок обращения;
• заявленная сумма превышает доступный остаток маткапитала или предел перечисления по соответствующему обязательству;
• квартира не отвечает требованиям программы;
• жилищный кредит или заём не соответствует условиям закона;
• возникло другое основание для отказа, прямо предусмотренное законом.

Если СФР отказал, сначала прочитайте решение и выясните указанную в нём причину. Затем сопоставьте её с установленными законом основаниями отказа и порядком принятия решения (ст. 8 Федерального закона № 256-ФЗ).

Дальнейшие действия зависят от проблемы.

Если причина связана с недостающими или неверными сведениями, нужно разобраться, можно ли их исправить. Если выбранная схема финансирования не допускается законом, потребуется оценить другой способ покупки. А если есть основания считать решение фонда незаконным, его можно обжаловать в установленном порядке.

Поэтому до подписания договора лучше проверить возможность использования маткапитала именно в вашей сделке, особенно когда порядок расчётов зависит от условий кредита, займа или конкретного ДДУ.

Что проверить перед покупкой квартиры

До подписания договора полезно пройтись по всем существенным условиям сделки. Этот список не заменяет проверку документов квартиры, банка или СФР, но поможет понять, какие вопросы ещё не решены.

Право на маткапитал и расчёт бюджета

• Ребёнок и возраст: Выяснили, в связи с рождением или усыновлением какого ребёнка возникло право на маткапитал, и исполнилось ли ему 3 года?
• Остаток и бюджет: Проверили фактический остаток маткапитала и рассчитали сумму собственных средств с учётом предела перечисления по вашей схеме?
• Объект и кредит: Определили, что именно покупаете — готовую квартиру или жильё по ДДУ, — и будете ли использовать жилищный кредит или заём?

Квартира и способ финансирования

• Жилой статус: Проверили по ЕГРН, что приобретаемый объект является жилым помещением?
• Допустимый кредитор: Если используете кредит или заём, выяснили, какая организация его предоставляет, отвечает ли она требованиям закона и подтверждает ли возможность выбранной схемы?
• Цель маткапитала: Определили точную цель распоряжения маткапиталом: прямую оплату жилья, первоначальный взнос или погашение основного долга и процентов?
• Расчёты по ДДУ: Если квартира покупается по ДДУ, проверили, какой порядок расчётов предусмотрен договором: эскроу или допустимая законом прямая оплата организации, которая строит жильё?
• Сомнения до сделки: Если есть сомнения в допустимости использования маткапитала для выбранного объекта или схемы, уточнили вопрос в СФР до принятия обязательств, а при покупке с кредитом или займом — также у кредитора или заимодавца?

Договор и перечисление денег

• Согласие продавца ждать: Если готовую квартиру покупаете без кредита, согласен ли продавец получить часть цены после регистрации перехода права и решения СФР?
• Источники оплаты: Указаны ли в договоре отдельно собственные средства покупателя и предполагаемая сумма маткапитала?
• Получатель средств: Понятно ли, кому СФР перечислит деньги и какие реквизиты используются?
• Отказ или меньший платёж: Согласовано ли, что произойдёт при отказе СФР или перечислении меньшей суммы?

Оформление долей

• Прямая покупка: Если готовую квартиру покупаете напрямую у продавца, учли ли вы, что 6 месяцев отсчитываются после перечисления ему средств СФР?
• ДДУ без кредита: Если квартира приобретается по ДДУ без жилищного кредита, знаете ли вы, что срок начинается после подписания передаточного акта или другого документа о передаче?
• Ипотека: Если жильё куплено в ипотеку и доли не оформлены раньше, сохранили ли вы подтверждение полного погашения кредита и выяснили ли дату погашения записи об ипотеке в ЕГРН по уведомлению Росреестра или через обращение в Росреестр?

Главное