Как оформить дарение доли дома

Собственник может подарить свою долю жилого дома родственнику или другому человеку, не спрашивая согласия остальных владельцев долей. Главное, чтобы это было настоящее безвозмездное дарение: преимущественное право других сособственников действует при продаже и в других предусмотренных законом возмездных случаях, но не при дарении (ст. 246 ГК РФ, ст. 250 ГК РФ).

При этом доля в праве собственности — не отдельная комната, этаж или физическая половина дома. Перед сделкой нужно установить, какие права дарителю принадлежат на дом и землю под ним, и нет ли препятствий для передачи доли.

Договор дарения недвижимости между гражданами обязательно удостоверяет нотариус. Это требуется и при дарении близкому родственнику, и когда все собственники одновременно дарят свои доли по одному договору (п. 3 ст. 574 ГК РФ). После проверки прав и подготовки документов нотариус удостоверяет договор и в установленном порядке направляет документы на регистрацию. Получатель становится собственником только после государственной регистрации права и внесения записи в ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости. Затем ему нужно проверить, возникает ли НДФЛ с подарка.

Что именно можно подарить: долю дома и права на землю

Если в ЕГРН указана 1/2 доля в праве собственности на жилой дом, это половина права на весь дом, а не право на определённые комнаты или половину здания. Передача физически выделенной части дома — другая юридическая ситуация. Поэтому сначала посмотрите, как объект и доля записаны в ЕГРН.

С землёй нужно разобраться отдельно. Нельзя считать, что размер доли в доме автоматически равен доле в участке: у земли может быть другой собственник, другое основание пользования или иной размер доли.

Когда доля в здании и доля участка принадлежат одному участнику долевой собственности, долю земли отчуждают вместе с долей дома. Если же дом стоит на чужой земле, получатель доли дома приобретает право пользоваться необходимой частью участка на тех же условиях и в том же объёме, что прежний собственник. Сам участок при этом не становится подарком (ст. 35 ЗК РФ).

Если по документам не получается определить право на землю, начните с ЕГРН и документов-оснований. Покажите их нотариусу и выясните недостающие сведения до подписания договора, а не после.

Что проверить перед дарением доли

Есть ли в ЕГРН сведения о границах участка

Проверьте, внесены ли в ЕГРН сведения о местоположении границ земельного участка. Кадастровый номер не подтверждает их наличие. Даже если когда-то проводилось межевание, нужно посмотреть, какие сведения в итоге содержатся в реестре.

В предусмотренных законом случаях отсутствие сведений о границах может привести к приостановлению регистрационных действий с участком и расположенной на нём недвижимостью (пп. 21.1 и 21.2 ч. 1 ст. 26 Закона № 218-ФЗ). Однако существуют специальные исключения. Утверждать, что без межевания нельзя подарить вообще никакой дом, неправильно.

Перед оформлением выясните одно из двух: в ЕГРН уже есть необходимые сведения о границах либо к вашей сделке применимо специальное правило, позволяющее провести регистрацию. Если ответ неясен, сначала разберитесь с ним.

Не образуются ли доли, на которые приходится менее 6 м²

Если при дарении создаются новые доли в праве на жилое помещение или дробится существующая доля, нужно проверить площадь, которая после сделки будет приходиться на каждого сособственника. Сделка, в результате которой эта площадь составит менее 6 м² общей площади, ничтожна, если не действует законное исключение. Исключения предусмотрены, в частности, для возникновения долевой собственности в силу закона, включая наследование, а также при приватизации (ч. 1.1 ст. 30 ЖК РФ).

Для предварительной проверки используйте формулу:

Общая площадь дома × размер итоговой доли = площадь, приходящаяся на долю.

Если эта доля возникает именно в результате сделки, а законное исключение не действует, оформить такое дарение в обычном порядке нельзя.

Проверьте не только долю получателя. Запишите размеры всех долей после предполагаемой сделки и рассчитайте площадь для каждой из них. Когда даритель передаёт лишь часть своей доли, менее 6 м² может приходиться и на остаток, который он оставляет себе.

Такой расчёт помогает увидеть возможную проблему, но сам по себе не решает вопрос о допустимости сделки. Покажите нотариусу нынешние и предполагаемые доли: важно установить, возникают ли новые доли, дробится ли существующая и есть ли законное исключение.

Нужно ли согласие супруга

Если доля дома или земельного участка относится к общему имуществу супругов, для распоряжения такой недвижимостью требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга. Это отдельный вопрос: согласие остальных владельцев долей только в силу их статуса сособственников при настоящем дарении не требуется.

Если имущество личное — например, приобретено до брака, получено в дар или по наследству, — действует иной режим (ст. 35 СК РФ, ст. 36 СК РФ). Обычные правила могут быть изменены брачным договором или соглашением между супругами.

Историю приобретения дома и земли проверяйте по отдельности. Они могли быть получены в разное время и по разным основаниям, поэтому решение по одному объекту нельзя автоматически переносить на другой.

Если в сделке участвует ребёнок

Значение имеет не просто наличие ребёнка в доме, а то, является ли он собственником, дарителем или получателем:

• Ребёнок только зарегистрирован в доме. Если отчуждаемая доля ему не принадлежит, одна регистрация сама по себе не означает, что для дарения нужно разрешение органа опеки.
• Ребёнок получает долю в подарок. Такое дарение возможно. Кто подписывает договор и какие документы понадобятся, зависит от возраста ребёнка, его дееспособности и законного представительства.
• Ребёнок владеет долей, которую хотят подарить. От имени малолетнего нельзя дарить дорогостоящее имущество. Разрешение органа опеки не снимает этот запрет (ст. 575 ГК РФ).

Для собственника от 14 до 18 лет действуют отдельные правила совершения сделок несовершеннолетними и распоряжения имуществом подопечных. Нельзя исходить из того, что достаточно одного согласия родителей (ст. 26 ГК РФ, ст. 37 ГК РФ).

Передайте нотариусу документы о возрасте ребёнка, о его праве на долю, если оно есть, и документы родителя, опекуна или другого представителя. Обязательно объясните, кто дарит имущество и кто его получает. Если родитель сам дарит долю ребёнку и рассчитывает также подписать договор за него, заранее уточните у нотариуса, кто вправе выступать на каждой стороне. Самостоятельно назначать другого подписанта не нужно.

Если договор подписывает представитель

Представитель должен иметь надлежащие полномочия. В доверенности на дарение обязательно указывают одаряемого и предмет дарения. Если этих сведений нет, доверенность на дарение ничтожна (п. 5 ст. 576 ГК РФ).

Есть ли ипотека, арест или другие ограничения

Проверьте наличие ипотеки, ареста, запрета регистрационных действий и других обременений либо ограничений. Их последствия различаются: в одной ситуации могут понадобиться дополнительные документы или действия, в другой есть препятствие для регистрации. Нельзя заранее считать, что любое ограничение устраняется простым согласием. Сначала установите его вид и условия.

Действительно ли вы хотите заключить договор дарения

Дарение предполагает безвозмездную передачу имущества. Если за долю получатель обязуется что-то предоставить взамен, речь уже не об обычном дарении. Например, встречным исполнением могут быть:

• деньги;
• другое имущество;
• уход за дарителем или иное встречное имущественное исполнение.

Обычным договором дарения нельзя предусмотреть передачу имущества только после смерти дарителя (ст. 572 ГК РФ). Нельзя и рассчитывать, что подарок — это временная передача с возможностью произвольно забрать долю назад. Для отмены дарения, отказа от исполнения и оспаривания существуют отдельные основания; это уже другая задача, а не стандартное оформление подарка.

Какие документы подготовить для нотариуса

Универсального исчерпывающего перечня нет. Нужный комплект зависит от прав на дом и участок, истории их приобретения, состава участников и ограничений. Нотариус сам проверяет принадлежность имущества и получает часть сведений из государственных реестров, поэтому не нужно заранее оплачивать и собирать все справки из типовых интернет-списков (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате).

Базовые документы и сведения

Подготовьте то, что позволит нотариусу установить стороны сделки, предмет дарения и права на него:

• Документы, удостоверяющие личности сторон.
• Сведения о доме и земельном участке.
• Основание приобретения доли дома — например, договор, свидетельство о праве на наследство или другой правоустанавливающий документ.
• Сведения о зарегистрированных правах на дом и землю.
• Документы о правовом режиме участка, если он неясен из ЕГРН.

Если актуальные выписки ЕГРН уже есть, возьмите их с собой. Но прежде чем заказывать новые платные выписки, узнайте, какие сведения нотариус получит самостоятельно.

Дополнительные документы по обстоятельствам

В зависимости от сделки могут потребоваться:

• нотариальное согласие супруга, если недвижимость относится к общему имуществу;
• документы о родстве для нотариальной льготы и освобождения от НДФЛ;
• доверенность с указанием получателя подарка и предмета дарения, если действует представитель;
• свидетельство о рождении, паспорт ребёнка и документы представителя, когда в сделке участвует несовершеннолетний;
• документы о правах на участок, если соответствующие сведения нужно подтвердить;
• документы по кадастровым работам, если перед сделкой пришлось уточнять или исправлять сведения о границах;
• документы об обременении или истории возникновения права, если в них нужно разобраться.

Если не хватает согласия или подтверждения права, подготовьте его до подписания договора. Если проблема касается сведений ЕГРН, сначала выясните, что требуется исправить. Нотариус с учётом конкретной ситуации уточнит окончательный комплект.

Как проходит оформление дарения доли дома

1. Проверьте права и возможные препятствия

   Установите размер доли дома и права на участок, проверьте сведения о границах, будущие размеры долей, режим имущества супругов, участие несовершеннолетних собственников, ограничения и обременения. Проверки из предыдущего раздела помогут определить, какие документы нужны и можно ли переходить к договору.

   Нотариальное удостоверение не исправляет ошибки ЕГРН и не делает допустимой запрещённую сделку. Если препятствие обнаружено, сначала разберитесь с ним.

2. Удостоверьте договор у нотариуса

   Нотариус изучит документы, проверит право дарителя и ограничения, разъяснит сторонам последствия и удостоверит договор. Для дарения недвижимости между гражданами это обязательная форма, даже если стороны — близкие родственники или все сособственники дарят свои доли одновременно по одному договору (п. 3 ст. 574 ГК РФ).

3. Уточните, как документы направят на регистрацию

   После удостоверения договора нотариус в установленном законом порядке направит заявление и документы на государственную регистрацию. Для электронной подачи нотариально удостоверенной сделки предусмотрен сокращённый срок регистрации. Однако это не гарантирует срок всего оформления: при наличии предусмотренного законом основания Росреестр может приостановить регистрацию (ст. 55 Основ законодательства РФ о нотариате, ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

4. Убедитесь, что право зарегистрировано в ЕГРН

   Подписание и нотариальное удостоверение договора ещё не означают перехода права собственности. Завершение оформления подтверждает запись в ЕГРН о праве одаряемого на подаренную долю дома и, если она входит в сделку, на долю участка.

Ознакомительный нотариальный проект ниже — только дарение унаследованных1/2 долей жилого дома и соответствующего земельного участка одним взрослым собственником совершеннолетней дочери. Это не дарение только дома без земельных прав, не детское имущество и не иные семейные режимы. Оба объекта, их связь, права, ограничения и применимую нотариальную форму проверяет нотариус; родство само по себе этих проверок не отменяет.

УвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном образце Андрей Никитин передаёт совершеннолетней дочери Елене по 1/2 доли жилого дома и участка в Домодедове. Обе доли получены дарителем по наследству; у дома и земли отдельно указаны кадастровые номера, основания права и записи ЕГРН. В документе также заполнены сведения об ограничениях, передаче доступа, расходах и регистрации. Скачиваемый файл содержит именно этот заполненный вариант; расположенный ниже шаблон предназначен для внесения собственных сведений.

Скачать DOCXWord · 41 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР ДАРЕНИЯ ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЖИЛОЙ ДОМ И ДОЛИ В ПРАВЕ СОБСТВЕННОСТИ НА ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК

г. [место удостоверения]

[Дата удостоверения]

Гражданин Российской Федерации [Ф.И.О. дарителя полностью],
дата рождения: [Дата рождения дарителя],
паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения],
адрес регистрации: [Адрес регистрации дарителя],
именуемый в дальнейшем «Даритель», с одной стороны,

и гражданин Российской Федерации [Ф.И.О. одаряемого полностью],
дата рождения: [Дата рождения одаряемого],
паспорт: [серия, номер, кем и когда выдан, код подразделения],
адрес регистрации: [Адрес регистрации одаряемого],
именуемый в дальнейшем «Одаряемый», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий договор
о нижеследующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Даритель безвозмездно передает, а Одаряемый принимает
в собственность принадлежащие Дарителю:

1.1.1. [Передаваемая доля дома] долю в праве общей долевой
собственности на жилой дом:

вид объекта: жилой дом;
адрес (местоположение): [Адрес дома];
кадастровый номер: [Кадастровый номер дома];
общая площадь: [Общая площадь дома] кв. м;
размер доли Дарителя до заключения настоящего договора:
[Доля дарителя в доме];
размер передаваемой доли: [Передаваемая доля дома].

Право Дарителя зарегистрировано в Едином государственном
реестре недвижимости: запись № [Номер записи ЕГРН по дому] от [Дата записи ЕГРН по дому].

Основание приобретения права:
[наименование, дата и реквизиты документа].

1.1.2. [Передаваемая доля участка] долю в праве общей долевой
собственности на земельный участок:

адрес (местоположение): [адрес/описание];
кадастровый номер: [Кадастровый номер участка];
площадь всего участка: [Площадь участка] кв. м;
категория земель: [по сведениям ЕГРН];
вид разрешенного использования: [по сведениям ЕГРН];
размер доли Дарителя до заключения настоящего договора:
[Доля дарителя в участке];
размер передаваемой доли: [Передаваемая доля участка].

Право Дарителя зарегистрировано в Едином государственном
реестре недвижимости: запись № [Номер записи ЕГРН по участку] от [Дата записи ЕГРН по участку].

Основание приобретения права:
[наименование, дата и реквизиты документа].

1.2. Передача имущества по настоящему договору является
безвозмездной. Одаряемый не принимает на себя обязанности
выплатить Дарителю денежные средства, передать имущество
или совершить иное встречное предоставление в качестве
условия получения дара.

1.3. Одаряемый принимает указанные в п. 1.1 настоящего
договора доли в дар.

2. ПРАВА ТРЕТЬИХ ЛИЦ И ОГРАНИЧЕНИЯ

2.1. Стороны сообщают нотариусу сведения о зарегистрированных
ограничениях и обременениях каждого объекта в соответствии
с актуальными сведениями ЕГРН и документами сторон.

2.2. Ограничения, обременения и права третьих лиц:
[сведения по каждому объекту и подтверждающие документы].

2.3. Необходимые согласия и разрешения:
[наименование, дата, номер и иные реквизиты документов].

3. ПЕРЕДАЧА ИМУЩЕСТВА

3.1. Фактическая передача доступа к жилому дому осуществляется
[согласованный сторонами порядок и срок передачи доступа].

3.2. Настоящий договор не устанавливает за Одаряемым встречной
обязанности содержать Дарителя или предоставлять ему имущество,
денежные средства либо услуги в обмен на передаваемые доли.

4. НОТАРИАЛЬНОЕ УДОСТОВЕРЕНИЕ И ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ

4.1. Настоящий договор подлежит нотариальному удостоверению.

4.2. Переход права собственности на долю жилого дома и долю
земельного участка к Одаряемому подлежит государственной
регистрации в Едином государственном реестре недвижимости.

4.3. Документы для государственной регистрации направляются
в порядке, установленном законодательством Российской Федерации
для нотариально удостоверенных сделок.

5. РАСХОДЫ

5.1. Стороны определили следующий порядок фактического несения
расходов по нотариальному удостоверению и государственной
регистрации:
[согласованный сторонами порядок несения расходов].

5.2. Условие п. 5.1 не изменяет лицо, которое в соответствии
с законом является плательщиком конкретного тарифа,
государственной пошлины или налога.

6. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

6.1. Содержание и правовые последствия настоящего договора
Сторонам понятны.

6.2. Стороны подтверждают, что условия настоящего договора
выражают их действительную волю.

Даритель:

[Ф.И.О. дарителя]
[Подпись дарителя]

Одаряемый:

[Ф.И.О. одаряемого]
[Подпись одаряемого]

Нотариальное удостоверение:
[оформляется нотариусом]

Договор дарения доли в праве собственности на жилой дом и доли в праве собственности на земельный участок

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Сколько стоит дарение доли дома

Единой стоимости нет: отдельно рассчитываются федеральная и региональная части нотариального тарифа, госпошлина за регистрационные действия и, при необходимости, другие нотариальные действия. Итог зависит от состава подарка, участников сделки, региона и льгот.

Федеральная часть нотариального тарифа

При обязательном нотариальном удостоверении договора, предмет которого подлежит оценке, федеральная часть тарифа составляет 0,5% суммы договора, минимум 300 ₽ и максимум 20 000 ₽ (пп. 5 п. 1 ст. 333.24 НК РФ).

При дарении недвижимости между следующими членами семьи и близкими родственниками действует льгота 50% именно на федеральную часть:

• супругами;
• родителями и детьми;
• усыновителями и усыновлёнными;
• дедушками или бабушками и внуками;
• полнородными и неполнородными братьями и сёстрами.

Это не скидка 50% на все расходы по сделке (п. 19 ст. 333.38 НК РФ).

Региональная часть нотариального тарифа

Её размер ежегодно устанавливает нотариальная палата соответствующего субъекта РФ и публикует на официальном сайте (ст. 25 Основ законодательства РФ о нотариате). Найдите действующую ставку в регионе, где будет удостоверяться договор, и проверьте условия применения и льготы.

Попросите нотариуса отдельно назвать федеральную и региональную части с учётом объектов и участников сделки. Без указания региона достоверно рассчитать общую плату за удостоверение нельзя.

Госпошлина за государственную регистрацию

Для дома и земельного участка нужно отдельно определить, какие права и регистрационные действия входят в сделку, и выбрать применимую ставку. Начните со специальных случаев:

• 700 ₽ — за регистрацию права собственности физического лица на участок для ведения личного подсобного хозяйства, садоводства или огородничества для собственных нужд либо индивидуального жилищного строительства, а также на созданный на таком участке объект недвижимости;
• 200 ₽ — за регистрацию доли в праве общей собственности на земельный участок из земель сельскохозяйственного назначения.

Эти суммы действуют только для соответствующих объектов и регистрационных действий. Назначение земли и характер регистрации сверяют по документам (ст. 333.33 НК РФ).

Если специальная ставка не применяется, для физического лица действует общий расчёт:

• 4 000 ₽, когда кадастровая стоимость объекта не определена;
• 4 000 ₽, когда кадастровая стоимость объекта либо её часть, соответствующая регистрируемой доле, не превышает 20 млн ₽;
• 0,02% соответствующей кадастровой стоимости, когда она превышает 20 млн ₽, с учётом установленных ограничений.

Для последнего случая возьмите кадастровую стоимость на дату обращения за регистрацией: при регистрации доли учитывают соответствующую ей часть стоимости объекта, а не обязательно стоимость всего дома. Рассчитайте 0,02%. Максимальная пошлина — 500 000 ₽. Закон также предусматривает нижнюю границу 0,02% цены сделки, если переход права основан на сделке с такой ценой; при дарении нельзя произвольно подменять кадастровую стоимость оценкой подарка. Процентную пошлину округляют вниз до полных 100 ₽ (пп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ).

Если дарятся доли дома и участка, рассчитайте регистрацию по каждому объекту и действию. Не складывайте автоматически «4 000 ₽ за дом + 4 000 ₽ за землю»: до оплаты уточните у нотариуса применимые ставки по вашим документам.

Другие возможные расходы

Отдельная плата может понадобиться, например, за нотариальное удостоверение согласия супруга или оформление либо удостоверение доверенности. Универсальной итоговой суммы нет: для неё нужно знать регион, характеристики недвижимости, состав регистрационных действий и льготы.

Нужно ли платить НДФЛ с подаренной доли

У дарителя НДФЛ за саму передачу подарка не возникает. Получатель доли должен проверить, освобождён ли он от налога на доходы физических лиц (НДФЛ). Если освобождения нет, имеют значение стоимость полученного имущества и налоговый статус одаряемого.

Кто освобождён от налога

При дарении недвижимости освобождение действует, если даритель и получатель входят в установленный законом круг членов семьи и близких родственников:

• супруги;
• родители и дети;
• усыновители и усыновлённые;
• дедушки или бабушки и внуки;
• полнородные и неполнородные братья и сёстры.

Тётя и племянник, двоюродные родственники и другие люди не получают освобождение только потому, что считаются родственниками в обычной речи (п. 18.1 ст. 217 НК РФ).

Как рассчитать налоговую базу, если освобождения нет

Налоговая база — сумма, с которой рассчитывают НДФЛ. Для подаренной недвижимости исходят из кадастровой стоимости на установленную законом дату.

Дальнейшая схема относится к обычному налоговому резиденту РФ. По общему правилу этот статус определяется пребыванием в России не менее 183 календарных дней в течение 12 следующих подряд месяцев, но закон предусматривает специальные случаи. Само по себе гражданство не заменяет проверку налогового статуса. Если человек подолгу живёт за границей или статус вызывает сомнения, рассчитывать налог по этому примеру без дополнительной проверки нельзя (ст. 207 НК РФ).

Если объект уже состоял на кадастровом учёте, берут его кадастровую стоимость на 1 января соответствующего налогового периода. Если объект поставили на учёт в том же периоде, учитывают стоимость на дату постановки на кадастровый учёт. Для подаренной доли рассчитывают соответствующую её размеру часть стоимости. Если подарены доли и дома, и участка, в налоговой базе учитывают оба объекта (ст. 214.10 НК РФ).

Какие ставки действуют для обычного налогового резидента

Облагаемая стоимость подарка входит в совокупность налоговых баз по п. 6 ст. 210 НК РФ — группу доходов, которые учитывают вместе при определении ставки. Поэтому для окончательного расчёта важен не только подарок, но и другие доходы из этой же группы, а также применимые уменьшения базы.

Для этой совокупности действуют:

• 13% — с суммы в пределах 2,4 млн ₽;
• 15% — с суммы превышения 2,4 млн ₽.

Не путайте это с основной налоговой базой, к которой относится, например, зарплата: для неё установлена другая, пятиступенчатая шкала (п. 6 ст. 210 НК РФ, п. 1.1 ст. 224 НК РФ).

Частые вопросы о дарении доли дома