Как определить долю в общем имуществе дома и участка
Размер доли в общем имуществе зависит от того, какой недвижимостью вы владеете. Для квартиры или нежилого помещения в многоквартирном доме долю рассчитывают по площади помещения. Для комнаты в коммунальной квартире действует специальный порядок. А если речь о частном доме или отдельном земельном участке, нужно смотреть зарегистрированные права и документы, на основании которых они возникли.
При этом доля в праве собственности — не конкретные квадратные метры дома или земли. Даже если собственник занимает большую часть помещений или пользуется определённой территорией двора, это само по себе не меняет размер его доли.
Поэтому сначала нужно определить объект недвижимости и проверить сведения ЕГРН. Если у вас в собственности и дом, и земельный участок, документы на них придётся изучить отдельно.
Как определить долю в зависимости от вида недвижимости
Для разных объектов действуют разные правила. Выберите свою ситуацию, прежде чем переходить к расчётам. Название объекта ведёт к соответствующему разделу статьи.
| Ваша ситуация | Как определить долю | Что проверить |
|---|---|---|
| Квартира или нежилое помещение в многоквартирном доме | По площади помещения относительно суммы площадей помещений собственников в доме | Площадь своего помещения и сведения о площадях остальных помещений собственников |
| Комната в коммунальной квартире | По специальным правилам с учётом общего имущества самой коммунальной квартиры | Площадь комнаты и приходящуюся на собственника часть общего имущества коммунальной квартиры |
| Частный дом нескольких собственников | По зарегистрированным долям и документам, на основании которых возникло право | Выписку ЕГРН, договоры, наследственные документы, решения суда |
| Отдельный земельный участок в общей собственности | По зарегистрированным долям или основаниям их определения | Документы на землю и сведения ЕГРН |
| Земельный участок под многоквартирным домом | По правилам общей собственности владельцев помещений | Сформирован ли участок как отдельный объект, есть ли кадастровые сведения о нём |
В выписке ЕГРН найдите вид объекта и запись о своём праве. Это поможет понять, какой из описанных ниже порядков относится к вашей недвижимости.
Что означает доля в общем имуществе
Доля показывает, какая часть права общей собственности принадлежит человеку. Например, собственник квартиры может иметь 1/100 доли в общем имуществе многоквартирного дома. Но это не значит, что ему принадлежит конкретный 1% лестницы, крыши или двора.
Здесь важно различать три понятия.
| Понятие | Что означает |
|---|---|
| Доля в праве собственности | Размер участия человека в общей собственности |
| Порядок пользования | Договорённость или установленный порядок, по которому собственники пользуются разными частями имущества |
| Выдел доли в натуре | Получение отдельной части имущества, если такой выдел возможен |
Таким образом, размер права, фактическое пользование и получение отдельной части имущества — разные вопросы. Определение доли само по себе не закрепляет за собственником конкретные комнаты или территорию.
Как рассчитать долю в общем имуществе многоквартирного дома
В многоквартирном доме доля собственника квартиры или нежилого помещения в общем имуществе пропорциональна площади принадлежащего ему помещения. Это правило установлено ст. 37 ЖК РФ.
Для расчёта понадобятся два значения: площадь помещения собственника и сумма площадей всех жилых и нежилых помещений собственников в доме.
Формула:
Доля = площадь помещения собственника / сумма площадей жилых и нежилых помещений собственников в доме.
Пример: собственнику принадлежит вся квартира
Предположим, площадь квартиры составляет 50 м², а сумма площадей всех жилых и нежилых помещений собственников в доме — 5 000 м².
Доля в общем имуществе дома
50 м² / 5 000 м²=1/100 = 1%
Значит, собственнику квартиры принадлежит 1/100 доли в праве общей собственности на общее имущество дома.
Это не даёт ему права считать конкретные 1% лестницы, подвала или двора своей отдельной собственностью. Дробь обозначает размер права на общее имущество.
Пример: собственнику принадлежит половина квартиры
Теперь предположим, что квартира площадью 50 м² принадлежит двум людям, каждому — по 1/2 доли. Общая сумма площадей помещений собственников в доме остаётся прежней — 5 000 м².
Доля в общем имуществе дома
50 м² × 1/2 / 5 000 м²=1/200 = 0,5%
Таким образом, собственнику половины квартиры принадлежит 1/200 доли в общем имуществе многоквартирного дома.
Здесь учитывается именно доля человека в праве собственности на квартиру, а не физическая половина её площади. Неважно, кто из совладельцев занимает большую комнату или пользуется большей частью квартиры.
Где взять данные для расчёта
Площадь своей квартиры или нежилого помещения можно посмотреть в выписке ЕГРН, документах о праве собственности или документах на само помещение.
Сведения о сумме площадей помещений собственников в доме запросите у управляющей организации или ТСЖ. Для этого используются технические данные дома.
Получив сведения, проверьте, что в расчёт включены жилые и нежилые помещения собственников, но не включены общие лестницы, коридоры и другие площади общего имущества. Если данные из разных источников отличаются, сначала нужно выяснить причину расхождения и сверить состав помещений.
Не стоит подставлять в формулу всю площадь здания только потому, что другой цифры нет. Такой расчёт не даст нужного результата.
Также учитывайте, что отдельная доля в общем имуществе дома не обязательно указывается в выписке ЕГРН на квартиру как самостоятельная дробь.
Как рассчитать долю собственника комнаты в коммунальной квартире
Для комнаты в коммунальной квартире обычная формула «площадь комнаты / площадь всего дома» не подходит. Здесь нужно учитывать общее имущество не только многоквартирного дома, но и самой коммунальной квартиры.
По ст. 42 ЖК РФ действуют два связанных правила:
- Для общего имущества коммунальной квартиры доля собственника пропорциональна общей площади принадлежащей ему комнаты.
- Для общего имущества всего многоквартирного дома учитывается площадь комнаты вместе с приходящейся на собственника площадью общего имущества коммунальной квартиры.
Поэтому сначала нужно определить долю в общем имуществе самой коммунальной квартиры, а затем использовать соответствующую площадь для расчёта доли в имуществе дома.
Если просто разделить площадь комнаты на площадь здания, приходящаяся на собственника часть общего имущества коммунальной квартиры останется за пределами расчёта.
Как определить долю в земельном участке под многоквартирным домом
Земельный участок под многоквартирным домом относится к общему имуществу собственников помещений по правилам ст. 36 ЖК РФ.
Однако это не означает, что каждый собственник квартиры может самостоятельно отмерить свою часть двора. Нельзя определить личную территорию возле подъезда или конкретное количество квадратных метров земли только по площади квартиры.
Для начала нужно выяснить, образован ли земельный участок под домом как самостоятельный объект недвижимости.
Если земельный участок сформирован
Проверьте кадастровые сведения об участке: есть ли у него кадастровый номер, установлены ли границы и относится ли он к общему имуществу многоквартирного дома.
Если участок образован и поставлен на кадастровый учёт, он переходит в общую долевую собственность собственников помещений по правилам закона. Это предусмотрено ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
При этом размер доли в общем имуществе не превращается в право на отдельную часть земельного участка. Например, собственник не может считать территорию около своего подъезда принадлежащей только ему.
Если земельный участок не сформирован
Если участок под домом ещё не образован, любой собственник помещения вправе подать заявление о его образовании в уполномоченный орган государственной власти или местного самоуправления. Такое право предусмотрено ч. 3 ст. 16 Закона № 189-ФЗ.
Образование участка — обязанность соответствующего органа. Собственник не может заменить эту процедуру самостоятельным расчётом доли земли.
Сохраните поданное заявление и полученный ответ. По этим документам можно проверить, какие действия предприняты для образования участка и постановки его на кадастровый учёт.
Самого факта, что жильцы много лет пользуются двором, недостаточно, чтобы считать участок сформированным.
Шаблон для заполнения
ЗАЯВЛЕНИЕ
об образовании земельного участка под многоквартирным домом
об образовании земельного участка под многоквартирным домом
Я являюсь собственником помещения № [Номер помещения] в многоквартирном доме,
расположенном по адресу:
[Адрес многоквартирного дома].
Основание права собственности на помещение:
[Основание права собственности].
Реквизиты документа, подтверждающего право:
[Реквизиты документа, подтверждающего право].
Прошу организовать образование земельного участка, на котором расположен
указанный многоквартирный дом, и выполнить предусмотренные законом
действия для его постановки на государственный кадастровый учёт
в соответствии со статьёй 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ.
Сведения о земельном участке:
[Сведения о земельном участке].
(указать кадастровый номер при наличии либо указать, что сведения о
земельном участке не установлены)
Прошу сообщить:
— какие действия выполнены для образования участка;
— какой орган или организация выполняет необходимые мероприятия;
— этапы процедуры и планируемые сроки выполнения действий;
— результат рассмотрения обращения.
Если земельный участок уже образован, прошу сообщить:
— его кадастровый номер;
— сведения о границах;
— основания формирования участка.
Приложения:
- [Приложение 1]
- [Приложение 2]
Дата: [Дата обращения]
Подпись: [Подпись]
Как определить долю в частном доме
Для частного дома, принадлежащего нескольким людям, формула из раздела о многоквартирных домах не применяется. Здесь размер доли зависит от режима собственности и оснований возникновения права.
Общая собственность регулируется ст. 244 ГК РФ.
Поэтому сначала откройте выписку ЕГРН и проверьте, зарегистрирована ли долевая или совместная собственность. Если доли уже определены, нужно посмотреть их размер и документы, на основании которых они возникли.
Если доли уже зарегистрированы
Например, в ЕГРН указано:
- собственнику А принадлежит 1/3 дома;
- собственнику Б принадлежит 2/3 дома.
Это означает, что у собственников именно такие доли в праве общей собственности. Их нельзя пересчитать только потому, что один человек занимает больше комнат или пользуется большей частью двора.
Если между владельцами возник конфликт, нужно понять, о чём они спорят:
- О размере права собственности. Тогда нужно выяснить, почему зарегистрированы именно такие доли и есть ли основания ставить их под сомнение.
- О фактическом пользовании домом. Тогда вопрос касается того, кто какими помещениями пользуется. Сам по себе такой спор не означает, что зарегистрированные доли нужно менять.
Например, если собственник с долей 1/3 фактически занимает большую часть дома, это не увеличивает его долю до 1/2 или 2/3.
Если доли в долевой собственности не определены
Если доли участников нельзя определить на основании закона и они не установлены соглашением всех собственников, такие доли считаются равными. Это правило содержится в ст. 245 ГК РФ.
Важно, что правило о равенстве долей при указанных условиях относится именно к долевой собственности. Его нельзя автоматически применять к любой недвижимости, которая принадлежит нескольким людям.
Если дом находится в совместной собственности
При совместной собственности действует другой порядок. Прежде чем разделить имущество или выделить из него долю, нужно определить доли участников.
Для установления долевой собственности участники могут заключить соглашение. Если договориться не удаётся, вопрос решается судом по п. 5 ст. 244 ГК РФ.
При разделе или выделе имущества из совместной собственности применяются ст. 254 ГК РФ и специальные правила, предусмотренные для соответствующего вида совместной собственности.
То есть нельзя просто распределить комнаты между участниками и объявить площадь каждой комнаты размером доли в праве собственности. Сначала определяется само право, а вопрос о конкретных частях дома решается отдельно.
Почему доли в доме и земельном участке нужно проверять отдельно
Дом и земельный участок — два самостоятельных объекта недвижимости. Даже если они принадлежат одним и тем же людям, у них могут отличаться документы, основания возникновения права и сведения ЕГРН.
Поэтому не следует автоматически переносить зарегистрированную долю в доме на земельный участок или наоборот. Для каждого объекта нужно проверить собственные документы и записи о праве.
Предположим, человеку принадлежит 1/3 земельного участка площадью 900 м².
Одна треть участка площадью 900 м²
900 м² × 1/3=300 м²
Но такой расчёт не означает, что собственнику автоматически выделен отдельный участок площадью 300 м².
Его доля 1/3 остаётся долей в праве собственности на весь земельный участок. Чтобы получить отдельную часть имущества, одного арифметического расчёта недостаточно.
Что делать, если сведения ЕГРН, документы и фактическое пользование не совпадают
Расхождение между документами и фактическим пользованием ещё не означает, что доля рассчитана неправильно. Сначала нужно выяснить причину.
Проверьте последовательно:
- Проверьте выписку ЕГРН
Посмотрите, какой вид собственности указан и зарегистрированы ли доли.
- Сопоставьте документ, на основании которого возникло право
Это может быть договор, наследственный документ или решение суда. Сопоставьте его со сведениями ЕГРН.
- Определите характер расхождения
Выясните, идёт ли речь об ошибке в записи, отсутствии необходимых сведений или споре между собственниками.
Дальнейшие действия зависят от того, что обнаружилось.
Если в ЕГРН ошибка
Когда сведения ЕГРН расходятся с документом-основанием из-за ошибки, обратитесь в Росреестр с документами, подтверждающими расхождение. Там нужно определить порядок исправления записи.
Самостоятельный расчёт не заменяет документы и основания, необходимые для изменения сведений о праве.
Если собственники спорят о размере доли
Когда один из собственников оспаривает само право или размер доли другого участника, вопрос уже не сводится к исправлению цифры в реестре.
В таком случае обычно требуется соглашение собственников или обращение в суд. Выбор зависит от характера разногласий и документов, на которых основаны требования сторон.
Если же разногласия касаются только того, кто какими комнатами или частью двора пользуется, сначала нужно отделить спор о пользовании от спора о размере права. Пересчитывать долю по фактически занимаемой площади нельзя.
Можно ли получить отдельную часть имущества после определения доли
Определение доли и выдел доли в натуре — разные процедуры.
Определить долю означает установить размер права собственности. Выделить долю в натуре — получить отдельную часть общего имущества, если это возможно.
Различие между этими процедурами связано с правилами ст. 252 ГК РФ.
Поэтому даже правильно рассчитанная и зарегистрированная доля не означает, что собственник автоматически получит отдельную комнату, часть двора или участок земли.
С чего начать и что делать дальше
Первое действие — проверить выписку ЕГРН и установить, какая недвижимость вам принадлежит и какой вид права на неё зарегистрирован.
Дальше порядок зависит от объекта:
- Для квартиры или нежилого помещения в МКД понадобятся площадь принадлежащего помещения и сумма площадей жилых и нежилых помещений собственников в доме. Если сведения из разных источников отличаются, сначала их нужно сверить.
- Для комнаты в коммунальной квартире необходимо отдельно учесть долю в общем имуществе коммунальной квартиры, а затем определить долю в общем имуществе многоквартирного дома с учётом приходящейся на собственника площади.
- Для частного дома и отдельного земельного участка нужно сопоставить зарегистрированные доли с документами, на основании которых они возникли. Дом и землю проверяют отдельно.
- Если обнаружена ошибка в ЕГРН, нужно собрать документы о расхождении и обратиться в Росреестр для определения порядка исправления. Если спор касается самого права или размера доли, вопрос обычно решается по соглашению собственников либо в суде.
- Если участок под многоквартирным домом не сформирован, собственник помещения может обратиться с заявлением о его образовании в уполномоченный государственный или муниципальный орган.
Правовая база
Основные нормы, на которых основаны правила определения долей. Условия их применения и практические примеры приведены в соответствующих разделах статьи.
Общее имущество многоквартирного дома
- Ст. 36 ЖК РФ — состав общего имущества многоквартирного дома, включая земельный участок.
- Ст. 37 ЖК РФ — определение доли собственника помещения в общем имуществе дома.
- Ст. 42 ЖК РФ — доли собственников комнат в общем имуществе коммунальной квартиры и многоквартирного дома.
- Ст. 16 Федерального закона от 29.12.2004 № 189-ФЗ — образование земельного участка под многоквартирным домом и возникновение общей собственности на него.
Общая собственность, определение и выдел долей
- Ст. 244 ГК РФ — общая собственность, её виды и установление долевой собственности.
- Ст. 245 ГК РФ — определение долей участников долевой собственности.
- Ст. 254 ГК РФ — раздел имущества, находящегося в совместной собственности, и выдел из него доли.
- Ст. 252 ГК РФ — раздел имущества в долевой собственности и выдел доли.