Как осмотреть квартиру перед покупкой

Что подготовить перед просмотром

Заранее попросите продавца прислать план квартиры, чтобы на месте сравнить его с фактической планировкой. Лучше использовать план из имеющихся технических документов на квартиру. Если продавец его не предоставил, не заменяйте документ схемой из объявления: соответствие планировки останется непроверенным, пока вы не получите подходящий документ.

Возьмите с собой:

• Телефон: чтобы фотографировать недостатки и записывать замечания;
• План квартиры: доступный план квартиры;
• Сведения из объявления: площадь, этаж, количество комнат и другие характеристики;
• Важные условия: список условий, без которых квартира вам не подходит;
• Карточка осмотра: её можно заполнять во время просмотра.

Фотографировать лучше с разрешения продавца или человека, который показывает квартиру. Снимки пригодятся, если вы выбираете из нескольких объектов: после нескольких просмотров легко забыть, где именно была трещина, как выглядел подъезд или какое окно плохо закрывалось. Такой способ фиксации рекомендуют и практические руководства по осмотру жилья (Домклик — как провести осмотр квартиры перед покупкой, Яндекс Недвижимость — чек-лист просмотра квартиры).

Подумайте, какие характеристики квартиры особенно важны для вас и когда их лучше проверять. Днём проще оценить естественное освещение и многие дефекты отделки. А если вас беспокоит шум или возможность припарковаться возле дома, может понадобиться дополнительный вечерний просмотр.

Что проверить в доме и на территории

Начните осмотр ещё до входа в квартиру. Состояние дома, подъезда и двора может показать проблемы, которые из комнат не видны.

Обратите внимание на следующие места:

• Фасад. Есть ли заметные трещины, повреждения или деформации.
• Входная группа и подъезд. В каком состоянии вход, стены и потолки общих помещений, нет ли следов воды и сырости.
• Лифт. Работает ли он, нет ли необычных звуков и заметных сбоев.
• Площадка на нужном этаже. Есть ли повреждения, следы намокания или другие заметные недостатки.
• Двор и подходы к дому. Насколько удобно проходить к зданию, в каком состоянии территория.
• Парковка. Есть ли места для автомобиля, если это важно для вас.
• Окружение дома. Не мешают ли шум и запахи возле здания.

Этаж квартиры тоже влияет на то, чему уделить больше внимания.

• На первом этаже осмотрите нижнюю часть дома, обратите внимание на сырость и запахи.
• На последнем этаже особенно внимательно проверьте потолок и верхние углы помещений на следы протечек.

Не пытайтесь самостоятельно определить, насколько опасны замеченные трещины, деформации или следы намокания. Если причина или масштаб дефекта непонятны, зафиксируйте его и до решения о покупке обсудите с профильным специалистом необходимость дополнительной технической проверки.

Например, след воды ещё не доказывает, что протечка продолжается сейчас. А по внешнему виду трещины без обследования нельзя надёжно судить о состоянии конструкции.

Дополнительные сведения о доме можно посмотреть в ГИС ЖКХ. Там размещают, в частности, информацию о годе постройки и управляющей организации (ГИС ЖКХ — как посмотреть информацию о доме). Но электронный паспорт может быть заполнен не полностью: это зависит от сведений, внесённых соответствующими организациями (ГИС ЖКХ — сведения о доме).

Как проверить планировку квартиры

Пройдите по всем помещениям и сравните фактическое устройство квартиры с планом из документов.

Проверьте:

• совпадает ли расположение перегородок;
• находятся ли дверные проёмы там, где они обозначены на плане;
• не изменены ли границы комнат;
• не переносились ли кухня, санузел или инженерное оборудование;
• не присоединены ли дополнительные пространства.

Если подходящего плана нет, отметить несоответствия не получится. Запишите, что планировка не проверена, и запросите документ до решения о покупке. Не стоит ориентироваться только на объявление, собственную память или внешний вид помещений.

Площадь квартиры тоже нельзя достоверно определить на глаз. Если этот показатель важен для покупки, сравните заявленные характеристики с документами. При необходимости точное фактическое измерение можно организовать отдельно.

Что делать, если планировка не совпадает с документами

Само по себе расхождение ещё не означает, что в квартире сделана незаконная перепланировка. Сначала нужно выяснить, какие работы проводились и как они оформлены. То же относится к ситуации, когда представленный продавцом план вызывает сомнения или явно не соответствует квартире.

Закон различает два понятия:

• Переустройство связано с изменением инженерных сетей и оборудования в случаях, когда такие изменения требуют отражения в техническом паспорте.
• Перепланировка включает, в частности, изменение границ, площади или внутренней планировки помещения.

Эти понятия определены в ст. 25 ЖК РФ.

Переустройство и перепланировку проводят в установленном законом порядке (ст. 26 ЖК РФ). Завершение перепланировки требует предусмотренного законом оформления результата, а при изменении соответствующих характеристик — внесения сведений в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) (ст. 28 ЖК РФ).

Если обнаружили расхождения, действуйте последовательно:

1. Запишите, что именно отличается от плана.
2. Уточните у продавца, какие работы выполнялись.
3. Запросите документы о согласовании и завершении работ, если для этих изменений они требовались.
4. Проверьте, отражены ли необходимые изменения в документах на квартиру.

Последствия самовольного переустройства и перепланировки зависят от конкретной ситуации и регулируются ст. 29 ЖК РФ.

Как осмотреть стены, потолок и пол

Свежий косметический ремонт может выглядеть убедительно, но не показывает, что находится под отделкой. Поэтому обращайте внимание не только на внешний вид материалов, но и на следы возможных проблем.

Стены и потолок

Осмотрите поверхности во всех доступных помещениях. Особенно важны:

• трещины;
• пятна и разводы;
• вздутия покрытий;
• плесень;
• следы сырости;
• заметные деформации;
• участки со свежей отделкой на фоне старого ремонта.

Так же следует относиться к трещинам. Вы можете отметить их расположение, размер и внешний вид, но обычный осмотр не позволяет определить состояние несущих конструкций.

Если происхождение или масштаб повреждения непонятны, до покупки обсудите с профильным специалистом, нужна ли диагностика или обследование.

Профессиональное обследование технического состояния здания — отдельный комплекс работ, регулируемый ГОСТ 31937-2024 (Росстандарт — ГОСТ 31937-2024). Обычный чек-лист покупателя его не заменяет.

Пол

Пройдите по всем доступным комнатам, коридору, кухне и другим помещениям.

Проверьте:

• нет ли заметных провалов или просадок;
• не скрипит ли покрытие;
• не расходятся ли стыки;
• нет ли повреждений плитки, паркета, ламината или других материалов.

Если покрытие просто изношено и причина его состояния понятна, можно оценить стоимость замены и учесть её при покупке.

Другое дело, если пол заметно проседает или деформирован, а причина неизвестна. В такой ситуации сначала нужно разобраться, что вызвало проблему, и только потом оценивать будущий ремонт.

Как проверить окна и двери

Во время просмотра откройте и закройте все доступные окна и двери. Не ограничивайтесь беглым осмотром рам и полотен.

Обратите внимание:

• легко ли открываются и закрываются створки;
• нет ли заметного перекоса;
• исправны ли ручки и другая фурнитура;
• нет ли влаги или плесени возле оконных откосов;
• как меняется уличный шум при закрывании окна;
• нет ли очевидных повреждений уплотнителей.

Такая проверка позволяет заметить некоторые неисправности, но только в условиях текущего осмотра. Например, в тёплую сухую погоду нельзя надёжно установить, как окна поведут себя зимой или во время сильного дождя.

Если створки работают нормально и видимых повреждений нет, это хороший результат доступной бытовой проверки. Но он не гарантирует отсутствия скрытых недостатков.

Как проверить инженерные системы

Внешне исправная сантехника или новые выключатели ещё не говорят о состоянии скрытых коммуникаций. Во время осмотра можно проверить работу доступного оборудования, заметить следы неисправностей и определить, какие вопросы нужно задать продавцу.

Вода, слив и сантехника

Откройте краны, проверьте слив и осмотрите доступные трубы. Не ориентируйтесь только на то, насколько красиво выглядят смесители и плитка.

Проверьте:

• есть ли холодная и горячая вода;
• устраивает ли вас напор;
• нормально ли уходит вода из раковины, ванны или душа;
• работает ли слив унитаза;
• сухие ли доступные соединения труб;
• нет ли ржавых потёков, коррозии и следов старых протечек;
• что находится под раковинами и возле стиральной машины, если эти места доступны.

Если вода уходит медленно или под соединением есть влага, нужно выяснить причину. Пока она неизвестна, нельзя надёжно оценить ремонт по стоимости замены одной видимой детали — например, сифона или смесителя.

И даже если всё работает нормально, бытовой тест не показывает состояние скрытых труб и общедомовых стояков. Вы проверили только то, что было доступно во время визита.

Отопление

Оценить работу отопления проще в отопительный сезон, когда система действует.

Осмотрите доступные радиаторы:

• нет ли видимых подтёков;
• отсутствуют ли заметные следы коррозии;
• нет ли необычно холодных участков.

Электрика

При самостоятельном осмотре ограничьтесь безопасными бытовыми проверками.

Можно посмотреть:

• включается ли освещение;
• работают ли доступные выключатели и розетки;
• нет ли видимых повреждений или следов перегрева;
• в каком состоянии находится доступный электрощит снаружи.

Не вскрывайте электрооборудование и не вмешивайтесь в проводку самостоятельно.

Если электрика выглядит старой, заметно переделанной или вызывает другие сомнения, договоритесь с продавцом о проверке профильным электриком до решения о покупке. Специалист поможет разобраться с вопросами, которые невозможно решить обычным осмотром. Самостоятельно диагностировать скрытую проводку не нужно.

Газовое оборудование

Если в квартире есть газовая плита, колонка или котёл, отметьте, какое оборудование установлено и нет ли видимых повреждений.

Попросите продавца показать договор на техническое обслуживание и документы о последнем обслуживании.

По Правилам № 410 техническое обслуживание и ремонт внутриквартирного газового оборудования выполняет специализированная организация по договору. Дополнительные разъяснения приведены в документе Минстроя 2026 года.

Обычный осмотр не подтверждает, что газовое оборудование исправно и утечек нет. Если его состояние вызывает сомнения, нужно обратиться в специализированную организацию. Не разбирайте оборудование, не испытывайте его и не пытайтесь самостоятельно проверить утечку.

Вентиляция

При осмотре вентиляции обратите внимание на:

• устойчивые неприятные запахи;
• сырость;
• плесень;
• состояние вентиляционной решётки;
• наличие тяги.

В практических рекомендациях встречается простой тест: приложить лист бумаги к вентиляционной решётке (Яндекс Недвижимость — чек-лист просмотра квартиры).

Этот способ может показать, есть ли тяга в конкретный момент. Но он не подтверждает исправность всей вентиляционной системы.

Если тяги нет, постоянно ощущается неприятный запах или видны следы сырости, зафиксируйте замечание. Когда причина неизвестна, до покупки потребуется дополнительная проверка.

Как оценить найденные недостатки

После осмотра разделите замечания по тому, какие действия они требуют. Это поможет не путать понятные расходы с проблемами, причину которых ещё предстоит выяснить.

Не стоит автоматически переводить каждый недостаток в сумму скидки. Универсального снижения цены «за плохое состояние квартиры» нет.

Если проблема понятна, оцените реальные расходы на её устранение. А удастся ли договориться о снижении стоимости, зависит от переговоров, цены квартиры и других обстоятельств сделки.

Если причина дефекта неизвестна, сначала разберитесь с ней. Иначе сумма предполагаемого ремонта может оказаться необоснованной.

Карточка осмотра квартиры

Чтобы не держать все замечания в памяти, используйте карточку осмотра. Её можно сохранить в телефоне или распечатать перед просмотром.

По каждому пункту отметьте результат, при необходимости сделайте фотографию и запишите, что ещё потребуется проверить.

В «Результате» запишите то, что удалось проверить и заметить. В «Фото или заметке» укажите место наблюдения; фотографию добавляйте при необходимости. В «Следующем действии» отметьте, что ещё нужно выяснить.

Например, если при осмотре вода уходит медленно, результат — «Вода уходит медленно», заметка — где это наблюдалось, следующее действие — «Выяснить причину медленного слива». Такая запись описывает наблюдение, а не устанавливает причину неисправности.

В последней колонке укажите конкретное действие: учесть расход, запросить документ, провести диагностику, повторить проверку. Если доступная проверка не выявила замечаний, это тоже можно записать.

Такая карточка поможет после просмотра увидеть не только достоинства и недостатки квартиры, но и вопросы, которые ещё остаются открытыми.

Что делать после осмотра

После просмотра соберите фотографии, заметки и незакрытые вопросы. Необязательно сразу принимать окончательное решение: сначала стоит получить недостающие сведения.

Действуйте в таком порядке:

1. Направьте продавцу письменные вопросы

   Укажите конкретные замечания и попросите объяснить их происхождение.

2. Запросите документы

   Это особенно важно, когда нужно подтвердить планировку, оформление изменений или другие обстоятельства, о которых сообщил продавец.

3. Организуйте дополнительную проверку

   Если дефект виден, но его причина или масштаб неизвестны, выясните это до решения о покупке.

4. Повторите проверки, зависящие от условий

   Если важное свойство зависит от сезона, времени суток или других обстоятельств, проверьте его в подходящих условиях, когда это возможно. Либо получите необходимые сведения другим способом. Пока этого не произошло, считайте свойство непроверенным.

5. Переходите к юридической проверке

   Если физическое состояние квартиры вас устраивает, отдельно проверьте сам объект, продавца, права на квартиру, обременения и права других лиц.

Юридическая проверка необходима потому, что внешний осмотр не показывает, кому принадлежит жильё и какие права в отношении него могут сохранять другие люди.

Проверьте состояние квартиры перед передачей

Если между первоначальным осмотром и фактической передачей прошло время, полезно ещё раз осмотреть квартиру и сравнить её состояние с тем, о чём вы договорились с продавцом.

По общему правилу передачу недвижимости оформляют передаточным актом или другим подписанным сторонами документом. Если закон или договор не предусматривают иного, обязанность продавца передать недвижимость считается исполненной после вручения квартиры и подписания документа о передаче (п. 1 ст. 556 ГК РФ).

Если продавец обещал оставить определённую мебель, технику или оборудование, заранее закрепите эту договорённость в документах к сделке. Не полагайтесь только на устное обещание.

Этот акт полезен на стадии фактической передачи после продажи, а не вместо карточки предварительного осмотра. Заполненный файл показывает случай без выявленных недостатков. Бланк позволяет записать фактическое состояние, замечания и порядок их устранения; их нельзя заранее заменять фразой об отсутствии претензий. Скрытые дефекты и отдельные обещания о мебели проверяют и согласуют по конкретной сделке.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце продавец передал покупателю квартиру в Москве 30 сентября 2026 года на основании договора от 20 сентября. В документе указаны адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, передача двух комплектов ключей и показания приборов учёта. При осмотре комнаты были освобождены, сантехника и электропроводка работали, видимых повреждений отделки и выявленных недостатков не было. Ниже расположен отдельный шаблон: для своей сделки нужно заменить значения полей и указать фактическое состояние жилья.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г. [Город]　«[Число]» [Месяц] 20[Год — две цифры] г.

Продавец: [ФИО продавца]

Покупатель: [ФИО покупателя]

На основании договора купли-продажи квартиры
от «[Число договора]» [Месяц договора] 20[Год договора — две цифры] г.

Продавец передал, а Покупатель принял квартиру:

Адрес: [Адрес квартиры]

Кадастровый номер (при наличии): [Кадастровый номер]

Общая площадь: [Общая площадь]

Переданы ключи:
Количество комплектов: [Количество комплектов ключей]

Показания приборов учёта:
Электроэнергия: [Показания электроэнергии]
Вода: [Показания воды]

Состояние квартиры:
[Описание состояния квартиры]

Недостатки (при наличии):
[Описание недостатков]

Порядок устранения недостатков:
[Порядок устранения недостатков]

Подписи сторон:

Продавец[Подпись продавца] /[Расшифровка подписи продавца]/

Покупатель[Подпись покупателя] /[Расшифровка подписи покупателя]/

Описание состояния в акте относится к фактическому осмотру квартиры при передаче. Оно не подменяет проверку возможных скрытых недостатков.

Акт приёма-передачи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения