Как купить квартиру на вторичном рынке

Покупка квартиры на вторичном рынке начинается с проверки продавца и самого жилья. До передачи денег нужно выяснить, кто владеет квартирой, на каком основании получил её, есть ли ограничения или права других людей и какие документы потребуются для продажи. Затем можно согласовать договор, расчёты, регистрацию права собственности и передачу квартиры.

Эти действия связаны между собой, но происходят не обязательно одновременно. Подписание договора ещё не делает покупателя собственником. По общему правилу право собственности возникает после внесения записи о нём в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН), а не в момент оплаты или получения ключей (ст. 8.1 ГК РФ, ст. 551 ГК РФ).

Для покупателя разумно рассмотреть расчёты, при которых продавец получает основную сумму после регистрации права покупателя. Но закон не требует такой последовательности для каждой сделки. Конкретные условия оплаты стороны согласовывают заранее.

Перед тем как передавать деньги, получите ответы на три вопроса:

1. Что именно продаётся и кто вправе распоряжаться квартирой? Нужно установить собственников, их права и полномочия участников сделки.
2. Есть ли обстоятельства, требующие дополнительных документов? Например, права супруга, несовершеннолетнего собственника, других пользователей квартиры или зарегистрированные ограничения.
3. Как пройдёт сама сделка? Когда стороны подпишут договор, подадут документы на регистрацию, проведут расчёты и передадут квартиру.

Одна выписка ЕГРН не заменяет всю проверку. Нотариальное удостоверение договора тоже не гарантирует, что сделку никогда не оспорят. По каждому существенному обстоятельству нужно получить документы и понять, позволяет ли оно провести покупку на выбранных условиях.

Когда покупка квартиры требует специальных правил

Самый простой вариант — вы покупаете всю квартиру у совершеннолетнего собственника, который самостоятельно подписывает договор. Если нет других оснований для обязательного нотариального удостоверения, необходимые согласия получены и зарегистрированные ограничения не препятствуют продаже, договор обычно можно заключить в простой письменной форме. Для этого стороны составляют и подписывают один документ (ст. 550 ГК РФ).

Но не каждая квартира продаётся по такой схеме. Дополнительная проверка потребуется, если:

• Продаётся отдельная доля в квартире, а не вся квартира.
• У квартиры несколько собственников.
• Среди собственников есть несовершеннолетний или ограниченно дееспособный гражданин.
• От имени продавца действует представитель по доверенности.
• Продавец приобретал квартиру в браке.
• Квартира была приватизирована или относится к кооперативному жилью.
• На квартиру зарегистрированы ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другое ограничение.

Каждое обстоятельство нужно рассматривать отдельно. Например, наличие нескольких собственников само по себе не означает, что любая продажа обязательно должна проходить через нотариуса.

Если покупаете отдельную долю

При продаже отдельной доли постороннему человеку по общему правилу нужно соблюдать преимущественное право покупки других участников долевой собственности. Такая сделка обычно требует нотариального удостоверения.

Закон предусматривает исключения из требования о нотариальной форме. Одно из них — одновременная продажа всеми сособственниками всех долей по одной сделке. Но это исключение не отменяет другие самостоятельные основания, по которым договор должен удостоверять нотариус (ст. 42 Закона № 218-ФЗ, ст. 250 ГК РФ).

Если вы приобретаете именно отдельную долю, процедура будет отличаться от обычной покупки всей квартиры. Потребуется отдельно разобраться с правами сособственников, нотариальным оформлением и расчётами.

Если покупаете квартиру в ипотеку

Проверка продавца и квартиры нужна независимо от того, платите вы собственными деньгами или используете кредит.

При ипотечной покупке добавляются требования банка: одобрение объекта, оценка, оформление кредита, страхование и регистрация залога. Конкретный порядок зависит от условий кредитора.

До внесения предоплаты выясните, готов ли банк одобрить именно эту квартиру и что произойдёт с переданными деньгами, если он откажет. Сам банковский процесс нужно согласовывать отдельно.

Что проверить до предоплаты

Проверка нужна не для того, чтобы собрать как можно больше справок, а чтобы понять, можно ли покупать квартиру на предложенных условиях. У каждого документа должна быть понятная задача: подтвердить право продавца, выявить ограничение или помочь определить дальнейшие действия.

Таблица помогает определить направления проверки, но не гарантирует юридическую безопасность покупки. Если обнаружится существенное противоречие или не хватит документа, сначала разберитесь с ним. Передавать деньги в надежде, что проблему удастся решить позже, рискованно независимо от суммы платежа.

Что можно проверить по выписке ЕГРН

В ЕГРН содержатся сведения о квартире, зарегистрированных правах, ограничениях и других обстоятельствах, которые внесены в реестр. Поэтому актуальные сведения ЕГРН — одна из основ проверки.

Однако обычная выписка не всегда позволяет покупателю увидеть персональные данные собственника — физического лица. Если таких данных нет, попросите владельца предоставить доступный ему документ либо воспользуйтесь другим предусмотренным законом способом подтверждения права (ст. 62 Закона № 218-ФЗ).

При этом выписка прежде всего отражает сведения, внесённые в реестр на дату её формирования. Она сама по себе не доказывает, что:

• У других людей нет семейных или жилищных прав, не отражённых в ЕГРН.
• Все предыдущие сделки с квартирой невозможно оспорить.
• Продавец в момент заключения договора способен понимать значение своих действий и руководить ими.
• В квартире не проводили самовольную перепланировку.
• В будущем продажа не станет предметом банкротного спора.

Не существует и универсального срока, за который обязательно нужно проверить историю квартиры, — ровно 3, 5 или 10 лет. Глубина проверки зависит от того, как нынешний собственник получил жильё и какие обстоятельства выявлены по документам.

О чём спросить продавца квартиры

Разговор с продавцом поможет понять, какие документы запросить и каким вопросам уделить больше внимания. Но устные ответы не заменяют документального подтверждения юридически значимых обстоятельств.

До предоплаты выясните:

• Кто владеет квартирой и кто будет подписывать договор?
• Когда и на каком основании продавец получил квартиру?
• Состоял ли собственник в браке при её приобретении?
• Была ли квартира приватизирована или получена через жилищный кооператив?
• Кто сейчас зарегистрирован в квартире и когда её освободят?
• Есть ли среди собственников несовершеннолетние или ограниченно дееспособные граждане?
• Использовался ли материнский капитал, если обстоятельства приобретения делают этот вопрос актуальным?
• Есть ли ипотека, арест, запрет регистрационных действий или другое ограничение?
• Проводилась ли перепланировка и оформлены ли документы на неё?
• Будет ли собственник продавать квартиру лично или через представителя?
• Когда покупателю передадут квартиру и ключи?

Ответы сопоставьте с документами. Если обнаружилось расхождение, это не обязательно делает сделку невозможной. Но причину нужно установить до передачи денег.

Когда нужно согласие супруга продавца

При покупке квартиры важно выяснить не только то, состоит ли продавец в браке сейчас, но и когда и каким способом он получил недвижимость.

Имущество, приобретённое супругами во время брака, по общему правилу является их совместной собственностью. Если этот режим распространяется на квартиру, для распоряжения недвижимостью, права на которую подлежат государственной регистрации, требуется нотариально удостоверенное согласие другого супруга (ст. 34 СК РФ, ст. 35 СК РФ).

Но не вся недвижимость, полученная во время брака, становится общей. Например, квартира, принадлежавшая человеку до свадьбы, полученная им в дар, по наследству или по другой безвозмездной сделке, при установленных законом условиях относится к его личному имуществу (ст. 36 СК РФ).

Развод тоже не означает, что вопрос о совместном имуществе автоматически решён. Бывшие супруги могут разделить его отдельно — по соглашению или через суд (ст. 38 СК РФ).

Поэтому покупателю нужно установить режим собственности именно на эту квартиру и получить документ, который его подтверждает. В зависимости от ситуации это могут быть документы о приобретении, нотариальное согласие супруга, брачный договор, соглашение о разделе или судебный акт.

Если квартира принадлежит ребёнку или ограниченно дееспособному человеку

Когда среди собственников есть несовершеннолетний или гражданин, признанный ограниченно дееспособным, продажа требует специального оформления.

Договор продажи квартиры или доли, принадлежащей такому собственнику, должен быть нотариально удостоверен (ст. 54 Закона № 218-ФЗ).

Если имущество подопечного продаёт опекун, ему необходимо предварительное разрешение органа опеки. Попечитель также не вправе согласиться на продажу без такого разрешения. Соответствующие правила распространяются и на родителей при управлении имуществом ребёнка (п. 3 ст. 60 СК РФ).

Покупателю недостаточно просто увидеть разрешение. Нужно проверить, соответствует ли предполагаемая сделка указанным в нём условиям: объекту, цене и другим требованиям (ст. 37 ГК РФ, ст. 20 Закона № 48-ФЗ, ст. 21 Закона № 48-ФЗ).

Отдельного внимания заслуживает квартира, приобретённая с использованием материнского капитала. В такой ситуации может потребоваться проверить, исполнены ли обязанности по наделению членов семьи долями. Однако наличие детей ещё не означает, что при покупке квартиры использовался маткапитал.

Какие права могут сохраниться после приватизации или выплаты кооперативного пая

При покупке приватизированной или кооперативной квартиры нужно отдельно проверить права людей, которые пользовались жильём раньше. Некоторые из них могут сохранять право проживания и после смены собственника.

Если квартира была приватизирована

Для приватизированного жилья действует специальное правило о бывших членах семьи собственника, которые на момент приватизации имели равные права пользования помещением с человеком, приватизировавшим его. Это правило применяется, если иное не установлено законом или договором.

Поэтому нужно получить документы приватизации и установить, кто имел соответствующие права на тот момент. Того, что сегодня квартира записана на одного собственника, для такого вывода недостаточно.

Если квартира принадлежала жилищному кооперативу

В кооперативном жилье важен момент полной выплаты паевого взноса — суммы, после уплаты которой возникло право собственности.

Если иное не установлено законом или договором, для бывшего члена семьи собственника одновременно имеют значение два условия:

1. На момент полной выплаты пая он был указан как член семьи в ордере — документе о вселении — или в решении общего собрания кооператива о предоставлении помещения. Другой предусмотренный вариант: до полной выплаты пая человек был вселён как член семьи по решению общего собрания кооператива или суда.
2. У него были равные права пользования квартирой с членом кооператива.

Проверьте документы кооператива и установите, кто соответствует этим условиям и какие последствия они имеют для права пользования квартирой (ст. 19 Закона № 189-ФЗ).

Почему недостаточно проверить только ЕГРН

Закон предусматривает внесение в ЕГРН сведений о некоторых лицах с соответствующими правами пользования. Но такие сведения появляются при предусмотренных законом заявлениях и документах либо на основании судебного акта. Поэтому отсутствие записи нельзя автоматически считать доказательством отсутствия самого права (ст. 9 Закона № 218-ФЗ, ст. 38 Закона № 218-ФЗ).

Если выяснится, что человек может сохранить право пользования квартирой после её продажи, нельзя рассчитывать, что новый собственник безусловно сможет снять его с регистрационного учёта.

Когда лица по закону сохраняют право пользования после продажи, договор должен содержать перечень таких людей с указанием характера их прав (ст. 558 ГК РФ).

Как проверить, кто зарегистрирован в квартире

Перед покупкой попросите продавца-собственника получить актуальные сведения о людях, зарегистрированных в квартире. Это поможет установить, кто числится по адресу и с кем необходимо разобраться до передачи жилья.

С 5 сентября 2026 года действует Приказ МВД России от 11.08.2026 № 568, зарегистрированный Минюстом России 24.08.2026 № 87950.

По установленному им порядку собственник жилого помещения может получить адресно-справочную информацию:

• О гражданах РФ, зарегистрированных в принадлежащем ему помещении по месту жительства или пребывания.
• О соответствующих иностранных гражданах и лицах без гражданства, зарегистрированных или поставленных на миграционный учёт.

Максимальный срок оказания услуги — 10 рабочих дней с даты регистрации необходимых документов в подразделении по вопросам миграции (официальная скан-копия Приказа МВД № 568).

Покупателю не следует рассчитывать на свободное получение персональных данных людей, проживающих в чужой квартире. Практический вариант — попросить собственника самостоятельно запросить сведения и показать их.

Но данные о регистрации и миграционном учёте не дают исчерпывающего ответа о жилищных правах. Если человек зарегистрирован в квартире или указан в документах приватизации, отдельно выясните, на каком основании он пользуется жильём и сохранится ли это право после продажи.

Если квартиру продают по доверенности

Представитель может участвовать в продаже квартиры, но сначала нужно убедиться, что доверенность позволяет ему совершить все действия, предусмотренные конкретной сделкой.

Нотариальная доверенность требуется для распоряжения зарегистрированными правами на квартиру, подачи заявлений о регистрации прав и заключения сделки, которая сама требует нотариального удостоверения, если закон не предусматривает исключения. При личной подаче регистрационных документов представителем физического лица также действует требование нотариальной доверенности с установленными исключениями (ст. 185.1 ГК РФ, ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Сведения о нотариальной доверенности можно проверить через Реестр доверенностей Федеральной нотариальной палаты. Однако подтверждение сведений в реестре — только часть проверки.

Прочитайте документ и выясните, вправе ли представитель:

• Объект: Распоряжаться именно этой квартирой.
• Договор: Заключить договор купли-продажи.
• Регистрация: Подать документы на государственную регистрацию.
• Получение денег: Получить деньги, если по согласованной схеме расчётов они передаются представителю.

Учитывайте и срок действия доверенности. Полномочия могут прекратиться, в частности, из-за истечения срока или отмены доверенности доверителем (ст. 188 ГК РФ).

Если объём полномочий или актуальность доверенности вызывает сомнения, до оплаты обратитесь за разъяснением к нотариусу или юристу.

При сомнениях в намерении владельца продавать квартиру можно дополнительно связаться с ним по независимо проверенному каналу и уточнить, подтверждает ли он продажу и согласованные условия. Это практическая мера, а не обязательный видеозвонок или универсальное подтверждение законности сделки.

Даже прямой ответ собственника не заменяет проверки доверенности и других документов. А отсутствие возможности связаться с ним само по себе не означает, что сделка недействительна.

Пример доверенности на продажу 1/2 доли без получения денег

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере собственник поручает представителю продать принадлежащую ему 1/2 доли квартиры за 4 000 000 рублей. Представитель может подписать договор, заниматься регистрацией и извещениями сособственникам, но не вправе получать деньги за долю и передоверять полномочия. Доверенность рассчитана на один год. Это конкретный вариант поручения: для своей продажи нужно выбрать подходящие условия и заполнить сведения в шаблоне.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

ДОВЕРЕННОСТЬ

[место совершения]

Я, [ФИО доверителя полностью, дата и место рождения, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства], настоящей доверенностью уполномочиваю [ФИО представителя полностью, дата и место рождения, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства] представлять мои интересы при продаже принадлежащей мне [размер доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [адрес], кадастровый номер [кадастровый номер].

Для выполнения данного поручения предоставляю представителю право заключить и подписать от моего имени договор купли-продажи указанной доли, а при необходимости — передаточный акт или иной предусмотренный сделкой документ о передаче, подавать и подписывать необходимые заявления о государственной регистрации перехода права, представлять необходимые документы и получать документы по результатам регистрационных действий.

Цена — оставить один вариант:

• продать указанную долю по цене [сумма] рублей;
• продать указанную долю по цене не ниже [сумма] рублей;
• продать указанную долю по цене по своему усмотрению.

Деньги — оставить один вариант:

• с правом получения причитающихся мне по договору купли-продажи денежных средств и подписания документов, подтверждающих их получение;
• без права получения денежных средств, составляющих цену продаваемой доли, и без права распоряжения такими денежными средствами.

Уведомление сособственников — добавить, если этим занимается представитель:

извещать от моего имени остальных участников долевой собственности о намерении продать указанную долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий продажи, обращаться к нотариусу для передачи извещений и получать документы, относящиеся к выполнению этой процедуры.

Передоверие — оставить один вариант:

• без права передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам;
• с правом передоверия предоставленных настоящей доверенностью полномочий в пределах их объёма и срока действия настоящей доверенности.

Срок — заполнить по желанию или удалить строку ниже. Если срок не указан, доверенность действует 1 год со дня совершения.

Доверенность выдана сроком [срок].

Дата: [дата совершения прописью]

Подпись: [подпись доверителя]

Оставьте основную часть и выберите по одному варианту в блоках «Цена», «Деньги» и «Передоверие». Условие об извещении сособственников включайте, только если это поручено представителю.

Окончательные реквизиты и удостоверительную надпись оформляет нотариус.

Образец ограничен продажей определённой доли: он не даёт представителю права распоряжаться всем имуществом собственника, открывать и закрывать любые банковские счета, передавать недвижимость в залог или заключать другие сделки. Если выбранный порядок расчётов или условия продажи требуют дополнительного полномочия, обсудите его с нотариусом отдельно, а не переносите из широкой интернет-доверенности.

Это проект для обсуждения с нотариусом, а не удостоверенная доверенность.

Доверенность на продажу доли квартиры без получения денег и передоверия

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как оценить риск оспаривания сделки из-за состояния продавца

Возраст продавца сам по себе не доказывает, что человек недееспособен или не может распоряжаться квартирой. Справка из психоневрологического либо наркологического диспансера тоже не гарантирует, что сделку впоследствии невозможно оспорить.

Даже договор, заключённый дееспособным человеком, при предусмотренных законом условиях может быть оспорен, если в момент совершения сделки он не мог понимать значение своих действий или руководить ими (ст. 177 ГК РФ).

Поэтому ориентироваться нужно на конкретные обстоятельства, а не на возрастную границу. Дополнительная проверка оправданна, например, если продавец явно не понимает условия договора, постоянно даёт взаимоисключающие объяснения или плохо ориентируется в происходящем.

Добровольное нотариальное удостоверение может добавить проверку личности, воли и содержания сделки. Но и нотариальный договор не становится абсолютно неоспоримым.

Что проверить при долгах и возможном банкротстве продавца

Наличие долга у собственника не делает продажу квартиры автоматически недействительной. Но серьёзные финансовые проблемы продавца требуют внимательнее проверить обстоятельства сделки, особенно цену и реальность оплаты.

Закон о банкротстве предусматривает разные основания для оспаривания сделок. Среди них:

• Сделки с неравноценным встречным исполнением.
• Сделки, совершённые с целью причинить вред имущественным правам кредиторов.
• Сделки с предпочтением.

Для этих оснований установлены разные условия и периоды. Поэтому утверждение, что любую продажу квартиры за последние три года могут отменить по одному и тому же правилу, неверно (ст. 61.2 Закона о банкротстве, ст. 61.3 Закона о банкротстве, ст. 213.32 Закона о банкротстве).

Где искать сведения

Начните с открытых официальных источников:

• Единый федеральный реестр сведений о банкротстве — для проверки сведений о банкротстве.
• Картотека арбитражных дел — для поиска дел по участнику.
• ГАС «Правосудие» — для перехода к опубликованным сведениям о делах на сайтах судов общей юрисдикции.

Найденную информацию нужно сопоставить с данными продавца. Совпадение фамилии ещё не доказывает, что дело относится именно к нему. Для арбитражных дел используйте поиск по участнику, для других судов — сведения на соответствующем официальном сайте.

Отсутствие найденных дел не гарантирует отсутствия споров и банкротного риска: открытая информация может быть неполной.

Если сервис недоступен или обнаружено существенное дело, до оплаты стоит получить юридическую оценку именно выявленных обстоятельств.

Какие обстоятельства требуют дополнительной оценки

Банкротное дело, многочисленные судебные споры, необычно низкая цена и непрозрачные расчёты могут указывать на риск. Но ни один такой признак сам по себе не означает автоматического запрета на покупку. Их нужно оценивать в совокупности.

Для покупателя полезно указать полную реальную цену квартиры в договоре и сохранить подтверждение фактической оплаты. Однако даже это не гарантирует защиту от всех возможных будущих требований.

Можно ли купить квартиру с ипотекой, арестом или запретом

Наличие зарегистрированного ограничения не всегда означает, что квартиру вообще нельзя продать. Но порядок сделки зависит от вида ограничения и его содержания.

Если квартира находится в ипотеке у банка, потребуется схема продажи, согласованная с залогодержателем. Она может предусматривать погашение задолженности, получение необходимых согласий, прекращение или изменение залога. Последовательность действий определяется документами и условиями банка.

Если зарегистрирован арест или запрет регистрационных действий, сначала нужно выяснить содержание ограничения и проверить, возможна ли регистрация перехода права на согласованных условиях.

Ипотека, арест и другие запреты имеют разные последствия. Поэтому нельзя использовать одну схему для всех квартир с обременениями. До оплаты необходимо разобраться именно с тем ограничением, которое относится к выбранному объекту.

Как осмотреть квартиру перед покупкой

Документы подтверждают юридические обстоятельства, но не заменяют осмотра жилья. Состояние квартиры может повлиять на решение о покупке, цену и условия её последующей передачи.

Прежде всего сравните фактическую планировку с техническими документами. Если перенесены стены, дверные проёмы, изменены санузлы или выполнены другие работы, выясните, были ли изменения согласованы.

Самовольная перепланировка может привести к обязанности вернуть помещение в прежнее состояние. В предусмотренных законом случаях последствия могут затронуть и нового собственника. Поэтому скидка, которую предлагает продавец, сама по себе проблему не решает (ст. 29 ЖК РФ).

При осмотре проверьте также:

• Нет ли протечек, следов сырости и плесени.
• Как работают водоснабжение, отопление и электрика.
• В каком состоянии отделка и основные элементы помещения.
• Какие вещи и оборудование остаются после продажи и в каком они состоянии.

Обнаруженные недостатки не обязательно препятствуют заключению договора. Но до сделки стоит определить, устраивает ли вас состояние жилья, нужно ли пересматривать цену и что продавец обязан передать вместе с квартирой.

Почему отдельно нужно проверить долг за капитальный ремонт

Задолженность по взносам на капитальный ремонт отличается от обычных долгов за коммунальные услуги. Для покупателя это важно, потому что последствия смены собственника у таких платежей разные.

Обязанность нового владельца платить за жилое помещение и коммунальные услуги возникает с момента возникновения права собственности с учётом специальных положений закона (ст. 153 ЖК РФ).

А по взносам на капитальный ремонт действует особое правило: при переходе права собственности к новому владельцу переходит и неисполненная обязанность предыдущего собственника по их уплате.

Исключение предусмотрено для задолженности, возникшей при прежнем собственнике — Российской Федерации, субъекте РФ или муниципальном образовании (ст. 158 ЖК РФ).

Поэтому до покупки получите актуальный расчёт задолженности по капремонту.

Если долг есть, можно договориться, что продавец погасит его до продажи. Другой вариант — учесть сумму в цене и расчётах. Но соглашение между покупателем и продавцом само по себе не меняет установленную законом обязанность перед фондом.

Как оформить предоплату за квартиру

Предоплату лучше передавать только после базовой проверки продавца, квартиры и обстоятельств сделки. Небольшой размер платежа не устраняет риск его невозврата.

Если стороны всё же договорились передать деньги до заключения основного договора, условия платежа нужно зафиксировать письменно.

В документе укажите:

• Квартира и сделка: За какую именно квартиру и в счёт какой сделки передаются деньги.
• Получатель: Кто получает платёж.
• Назначение: Каково его назначение.
• Срок договора: В какой срок стороны должны заключить основной договор.
• Отказ от сделки: При каких обстоятельствах сторона вправе отказаться от сделки.
• Возврат денег: Когда и в каком порядке деньги возвращаются.
• Ипотека: Что происходит с платежом, если банк не одобрит выбранную квартиру для покупки в ипотеку, когда такой риск существует.

Не рассчитывайте, что одно название платежа гарантирует его возврат.

Аванс, задаток и последствия нарушения обязательств различаются, но подробно разобрать их только по названию нельзя. Для оценки конкретной договорённости нужно учитывать её условия и соответствующие правовые основания.

Выбор зависит от того, принимают ли стороны обязанность заключить основную сделку: соглашение на период переговоров её не устанавливает, а предварительный договор предусматривает. Это разные варианты, не заменяющие друг друга.

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

Заполненный пример переговорного соглашения: обсуждается квартира за 8 000 000 рублей, аванс 100 000 рублей перечисляется банковским переводом. Ни одна сторона не обязуется заключить продажу; если она не состоится или переговоры прекратятся по предусмотренному условию, полученный аванс возвращается полностью в течение пяти рабочих дней от соответствующего события.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ О ПЕРЕДАЧЕ И ВОЗВРАТЕ АВАНСА В СВЯЗИ С ПЕРЕГОВОРАМИ О ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт: серия [Серия паспорта продавца] № [Номер паспорта продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], код подразделения [Код подразделения продавца], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец»,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт: серия [Серия паспорта покупателя] № [Номер паспорта покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], код подразделения [Код подразделения покупателя], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель»,

совместно именуемые «Стороны», заключили это соглашение о следующем.

Термины «Продавец» и «Покупатель» используются только для обозначения предполагаемых ролей Сторон в возможной будущей сделке. Договор купли-продажи квартиры между Сторонами этим соглашением не заключается.

1. ПЕРЕГОВОРЫ О ВОЗМОЖНОЙ ПОКУПКЕ КВАРТИРЫ

1.1. Стороны ведут переговоры о возможном заключении в будущем договора купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес квартиры].

Кадастровый номер: [Кадастровый номер]. Общая площадь: [Общая площадь] кв. м.

1.2. Цена возможной будущей сделки, обсуждаемая Сторонами на дату подписания этого соглашения, составляет

[Цена возможной сделки, цифрами] ([Цена возможной сделки, прописью]) рублей.

Указание этой цены не создаёт обязанности Продавца продать квартиру по указанной цене и не создаёт обязанности Покупателя приобрести её.

1.3. Стороны намерены завершить переговоры и при достижении договорённости рассмотреть заключение договора купли-продажи не позднее «[День]» [Месяц] [Год] г.

Указанная дата является сроком переговоров для целей этого соглашения и не устанавливает обязанности заключить договор купли-продажи к этой дате.

1.4. Ни одна из Сторон по этому соглашению не принимает на себя обязанность заключить договор купли-продажи квартиры.

Продавец не обязан продать квартиру Покупателю, а Покупатель не обязан приобрести квартиру у Продавца.

2. АВАНС

2.1. В связи с указанными переговорами Покупатель передаёт Продавцу денежную сумму в размере

[Размер аванса, цифрами] ([Размер аванса, прописью]) рублей,

далее — «Аванс».

2.2. Если Стороны впоследствии заключат договор купли-продажи указанной квартиры, фактически полученный Продавцом Аванс засчитывается в счёт цены квартиры.

Порядок такого зачёта при необходимости дополнительно отражается в договоре купли-продажи.

2.3. Передача Аванса сама по себе:

— не создаёт обязанности заключить договор купли-продажи; — не является задатком; — не даёт любой из Сторон права требовать заключения договора купли-продажи только на основании этого соглашения.

3. ПЕРЕДАЧА И ПОДТВЕРЖДЕНИЕ ПОЛУЧЕНИЯ АВАНСА

3.1. Аванс передаётся:

[ ] наличными;

[ ] банковским переводом на реквизиты Продавца:

Получатель: [Получатель аванса];

Банк: [Банк продавца];

Номер счёта: [Счёт продавца];

Иные необходимые реквизиты: [Дополнительные реквизиты продавца].

3.2. Дата передачи наличных / срок банковского перечисления: [Дата или срок передачи аванса].

3.3. Если Аванс передаётся наличными, факт его получения подтверждается отдельной распиской Продавца либо отметкой, подписанной Продавцом только после фактического получения денег.

ОТМЕТКА О ФАКТИЧЕСКОМ ПОЛУЧЕНИИ НАЛИЧНЫХ

Аванс в размере

[Полученная сумма наличными, цифрами] ([Полученная сумма наличными, прописью]) рублей

фактически получил(а) «[День]» [Месяц] [Год] г.

Продавец:

ФИО [ФИО получившего наличные]

Подпись [Подпись получившего наличные]

3.4. Если Аванс перечисляется банковским переводом, подтверждением платежа является банковский документ, из которого можно установить плательщика, получателя, сумму, дату и назначение платежа.

Рекомендуемое назначение платежа:

«Денежная сумма (аванс) по соглашению от [Дата соглашения в назначении платежа] в связи с переговорами о возможной покупке квартиры по адресу [Адрес квартиры в назначении платежа]».

4. СВОБОДА ПЕРЕГОВОРОВ

4.1. Пока договор купли-продажи указанной квартиры не заключён, каждая Сторона вправе до даты, указанной в п. 1.3 этого соглашения, прекратить переговоры в порядке, установленном разделом 6.

4.2. Само по себе надлежащее прекращение переговоров не влечёт предусмотренной этим соглашением неустойки, штрафа, потери Аванса, двойного возврата Аванса или иной договорной платы за отказ от возможной сделки.

4.3. Прекращение переговоров не создаёт обязанности заключить договор купли-продажи и не даёт другой Стороне права требовать его заключения на основании этого соглашения.

5. ОСНОВАНИЯ И СРОК ВОЗВРАТА АВАНСА

5.1. Продавец обязан вернуть Покупателю фактически полученный Аванс в полном размере, если наступило хотя бы одно из следующих обстоятельств:

1) до даты, указанной в п. 1.3 этого соглашения, включительно Стороны не заключили договор купли-продажи указанной квартиры;

2) до указанной даты и до заключения договора купли-продажи Продавцу доставлено письменное уведомление Покупателя о прекращении переговоров;

3) до указанной даты и до заключения договора купли-продажи Покупателю доставлено письменное уведомление Продавца о прекращении переговоров.

Уведомление о прекращении переговоров, доставленное после заключения договора купли-продажи, не создаёт обязанности вернуть Аванс по этому пункту. В заключённой продаже действует зачёт по п. 2.2; судьба платежа при изменении или прекращении продажи определяется договором купли-продажи и применимым законом.

5.2. При основании, указанном в подп. 1 п. 5.1, событие для отсчёта срока возврата — дата из п. 1.3 этого соглашения.

5.3. При основании, указанном в подп. 2 или 3 п. 5.1, событие для отсчёта срока возврата — доставка соответствующего уведомления другой Стороне.

5.4. Во всех случаях, предусмотренных п. 5.1, Продавец возвращает фактически полученный Аванс в полном размере не позднее [Количество рабочих дней возврата]-го рабочего дня после события, указанного в п. 5.2 или 5.3. День события в подсчёт не включается; Первым считается ближайший рабочий день после него.

6. УВЕДОМЛЕНИЕ О ПРЕКРАЩЕНИИ ПЕРЕГОВОРОВ

6.1. Уведомление о прекращении переговоров должно быть направлено другой Стороне одним из выбранных ниже способов.

Продавцу:

Почтовый адрес: [Почтовый адрес продавца];

Электронная почта: [Электронная почта продавца].

Покупателю:

Почтовый адрес: [Почтовый адрес покупателя];

Электронная почта: [Электронная почта покупателя].

6.2. Допустимые способы:

[ ] заказное письмо;

[ ] электронная почта на адрес, прямо указанный в п. 6.1;

[ ] иной согласованный способ: [Иной способ уведомления].

6.3. Если этим соглашением прямо не предусмотрено иное, юридические последствия уведомления возникают с момента его доставки адресату или его представителю.

6.4. Сторона, изменившая указанные контактные данные, обязуется письменно сообщить об этом другой Стороне.

7. СПОСОБ ВОЗВРАТА АВАНСА

7.1. Аванс возвращается:

[ ] банковским переводом на реквизиты Покупателя:

Получатель: [Получатель возврата];

Банк: [Банк покупателя];

Номер счёта: [Счёт покупателя];

Иные необходимые реквизиты: [Дополнительные реквизиты покупателя];

[ ] наличными с письменным подтверждением фактического возврата.

7.2. Если возврат производится наличными, Покупатель письменно подтверждает фактическую дату и размер полученной суммы.

8. ОТВЕТСТВЕННОСТЬ

8.1. Возврат Аванса прекращает денежное обязательство Продавца по возврату этой суммы в фактически исполненной части.

8.2. Право каждой Стороны прекратить переговоры по этому соглашению не ограничивает ответственность, которая может возникнуть непосредственно из закона за недобросовестное ведение или прекращение переговоров.

8.3. Это соглашение также не исключает ответственность, которая может возникнуть за нарушение самостоятельных обязательств по самому соглашению, в том числе обязанности своевременно вернуть фактически полученный Аванс.

9. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

9.1. Это соглашение не является предварительным договором купли-продажи и не устанавливает обязанности Сторон заключить договор купли-продажи квартиры.

9.2. Изменения этого соглашения оформляются письменно и подписываются обеими Сторонами.

9.3. Соглашение составлено в 2 экземплярах, по 1 для каждой Стороны.

10. ПОДПИСИ

Продавец:

ФИО [ФИО продавца]

Дата: [Дата подписи продавца]

Подпись: [Подпись продавца]

Покупатель:

ФИО [ФИО покупателя]

Дата: [Дата подписи покупателя]

Подпись: [Подпись покупателя]

Соглашение о передаче и возврате аванса в связи с переговорами о покупке квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

УвеличитьУвеличить

Заполненный образец

Заполненный предварительный договор: стоимость квартиры 8 000 000 рублей, аванс 100 000 рублей перечисляется банковским переводом и засчитывается в цену. Стороны обязуются заключить основную сделку до 30 октября 2026 года; свободного отказа в примере нет. При письменном соглашении прекратить обязательство аванс возвращается за пять рабочих дней. Расписка о наличных из другого образца не подтверждает банковский платёж.

Скачать DOCXWord · 40 КБ

Шаблон для заполнения

СОГЛАШЕНИЕ ОБ АВАНСЕ — ПРЕДВАРИТЕЛЬНЫЙ ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ КВАРТИРЫ

г. [Город] «[День]» [Месяц] [Год] г.

Гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО продавца], дата рождения [Дата рождения продавца], паспорт: серия [Серия паспорта продавца] № [Номер паспорта продавца], выдан [Кем выдан паспорт продавца], код подразделения [Код подразделения продавца], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации продавца], именуемый(ая) далее «Продавец», с одной стороны,

и гражданин(ка) Российской Федерации [ФИО покупателя], дата рождения [Дата рождения покупателя], паспорт: серия [Серия паспорта покупателя] № [Номер паспорта покупателя], выдан [Кем выдан паспорт покупателя], код подразделения [Код подразделения покупателя], зарегистрирован(а) по адресу: [Адрес регистрации покупателя], именуемый(ая) далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили настоящий предварительный договор купли-продажи квартиры с условием об авансе о следующем.

1. ПРЕДМЕТ ДОГОВОРА

1.1. Стороны обязуются в установленный настоящим договором срок заключить основной договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: [Адрес квартиры].

Кадастровый номер: [Кадастровый номер]. Общая площадь: [Общая площадь] кв. м.

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано: [Сведения о зарегистрированном праве] [Реквизиты подтверждающего документа] [указать сведения о зарегистрированном праве и документе, которым оно подтверждается].

1.3. Настоящий договор является предварительным договором. Право собственности на квартиру по нему к Покупателю не переходит.

2. ЦЕНА КВАРТИРЫ И АВАНС

2.1. Стороны договорились, что цена квартиры по основному договору составит

[Цена квартиры, цифрами] ([Цена квартиры, прописью]) рублей.

2.2. Покупатель передаёт Продавцу аванс в размере

[Размер аванса, цифрами] ([Размер аванса, прописью]) рублей.

2.3. Указанная сумма является авансом в счёт цены квартиры. При заключении основного договора она засчитывается в оплату цены.

2.4. После зачёта аванса Покупателю останется уплатить

[Остаток цены, цифрами] ([Остаток цены, прописью]) рублей.

Согласованный порядок оплаты остатка цены: [Порядок оплаты остатка] [Дополнительные условия оплаты остатка].

3. ПЕРЕДАЧА И ПОЛУЧЕНИЕ АВАНСА

3.1. Аванс передаётся:

[ ] наличными;

[ ] банковским переводом на счёт Продавца: [Банковский счёт продавца].

3.2. Аванс должен быть передан не позднее: «[День]» [Месяц] [Год] г. / [Другой согласованный срок].

3.3. Фактическая дата передачи аванса: «[День]» [Месяц] [Год] г.

[заполняется после фактической передачи или определяется по подтверждающему платёж документу].

3.4. При передаче наличных факт получения денег подтверждается отдельной распиской Продавца либо собственноручной отметкой Продавца на настоящем договоре после фактического получения суммы.

3.5. При банковском переводе подтверждением платежа является банковский документ, позволяющий установить плательщика, получателя, сумму и назначение платежа.

4. СРОК И УСЛОВИЯ ОСНОВНОГО ДОГОВОРА

4.1. Стороны обязуются заключить основной договор купли-продажи не позднее «[День]» [Месяц] [Год] г.

4.2. До указанной даты Продавец обязуется:

— сохранять за собой право распоряжаться квартирой, необходимое для заключения основного договора;

— предоставить Покупателю следующие согласованные документы: [Первый документ от продавца]; [Второй документ от продавца]; [Третий документ от продавца];

— сообщить Покупателю об обнаруженных ограничениях, обременениях, судебных спорах и иных обстоятельствах, способных повлиять на возможность заключения согласованной сделки;

— выполнить иные согласованные действия: [Иные действия продавца] [Дополнительные действия продавца].

4.3. Покупатель обязуется:

— провести предусмотренную договором проверку представленных документов;

— подготовить денежные средства и документы, необходимые с его стороны для заключения основного договора;

— выполнить иные согласованные действия: [Иные действия покупателя] [Дополнительные действия покупателя].

5. ПРЕКРАЩЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ И ВОЗВРАТ АВАНСА

5.1. Если Стороны письменно договорились не заключать основной договор, обязанность заключить основной договор прекращается.

В этом случае Продавец возвращает Покупателю полученный аванс в размере [Сумма аванса к возврату, цифрами] рублей в течение [Количество рабочих дней возврата по соглашению о прекращении] рабочих дней с даты заключения такого письменного соглашения.

5.2. Иные обстоятельства, при наступлении которых Стороны заранее согласовали одновременно:

— прекращение обязанности заключить основной договор; — возврат аванса:

[Первое согласованное обстоятельство]; [Второе согласованное обстоятельство]; [Третье согласованное обстоятельство].

5.3. При наступлении обстоятельства, указанного в п. 5.2, заинтересованная Сторона направляет другой Стороне письменное уведомление.

Если договор предусматривает подтверждающие документы, они прилагаются к уведомлению.

5.4. В согласованном случае прекращения обязательств Продавец возвращает аванс в течение [Количество рабочих дней на возврат] рабочих дней с даты: [Событие начала срока возврата].

Способ возврата:

[ ] банковским переводом на счёт Покупателя: [Банковский счёт покупателя];

[ ] наличными с письменным подтверждением фактического возврата.

5.5. Само по себе возвращение аванса не означает автоматически, что любое возможное нарушение других обязательств Сторон считается урегулированным.

Последствия нарушения определяются законом и условиями договора.

5.6. Договор не устанавливает автоматической невозвратности аванса, двойного возврата аванса, платы за свободный отказ или договорной неустойки.

Если Стороны хотят установить отдельные меры ответственности, их условия требуют самостоятельного согласования с учётом применимого законодательства.

6. ЮРИДИЧЕСКИ ЗНАЧИМЫЕ СООБЩЕНИЯ

6.1. Стороны согласовали следующие способы направления юридически значимых сообщений:

[ ] заказным письмом по адресам Сторон, указанным в настоящем договоре;

[ ] по электронной почте:

Продавец: [Электронная почта продавца];

Покупатель: [Электронная почта покупателя];

[ ] иным согласованным способом: [Другой способ уведомления].

6.2. Сторона, изменившая свои контактные данные, сообщает об этом другой Стороне.

7. ЗАКЛЮЧИТЕЛЬНЫЕ ПОЛОЖЕНИЯ

7.1. Изменения договора оформляются письменно и подписываются обеими Сторонами.

7.2. Договор составлен в 2 экземплярах, по 1 для каждой Стороны.

8. ПОДПИСИ СТОРОН

Продавец:

ФИО [ФИО продавца]

Подпись [Подпись продавца]

Покупатель:

ФИО [ФИО покупателя]

Подпись [Подпись покупателя]

Соглашение об авансе — предварительный договор купли-продажи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере продавец получил 400 000 рублей наличными 4 октября 2026 года. Это аванс, связанный с соглашением от 2 октября 2026 года № АВ-04/26, пунктом 3.1. Ниже размещён отдельный шаблон, в котором нужно заполнить данные своей сделки.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

РАСПИСКА
о получении аванса

г. [Город получения денег]   [Фактическая дата получения денег]

Я, [ФИО продавца — получателя], [Дата рождения продавца, если используется для идентификации], документ, удостоверяющий личность: [Документ продавца: вид документа, серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации продавца],

получил(а) от [ФИО покупателя — плательщика], документ, удостоверяющий личность: [Реквизиты удостоверяющего личность документа покупателя], зарегистрированного(ой) по адресу: [Адрес регистрации покупателя],

денежные средства в размере [Сумма цифрами] ([Сумма прописью]) [Валюта]

[наличными / путём безналичного перечисления — указать фактический способ].

Указанные денежные средства получены в качестве аванса, а не задатка, в счёт цены квартиры, расположенной по адресу: [Полный адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер, если имеется],

в соответствии с [Точное название соглашения или договора] от [Дата соглашения или договора] № [Номер соглашения или договора, если имеется], пункт [Номер пункта основания].

Сумма аванса засчитывается в цену квартиры на условиях указанного соглашения (договора).

Получение указанной суммы в полном объёме подтверждаю.

[Подпись фактического получателя — продавца] /

[ФИО продавца полностью при подписи]

Расписка о получении аванса за квартиру

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере продавец подтвердил зачисление 500 000 рублей банковским переводом 4 октября 2026 года. Задаток предусмотрен пунктом 4.2 предварительного договора от 2 октября 2026 года № ПД-04/26 и обеспечивает заключение основного договора не позднее 30 ноября 2026 года. Для своей сделки заполните шаблон ниже.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

РАСПИСКА
о получении суммы задатка

г. [Город получения денег]   [Фактическая дата получения денег]

Я, [ФИО продавца — получателя], [Дата рождения продавца, если используется для идентификации], документ, удостоверяющий личность: [Документ продавца: вид документа, серия, номер, кем и когда выдан], зарегистрированный(ая) по адресу: [Адрес регистрации продавца],

получил(а) от [ФИО покупателя — плательщика], документ, удостоверяющий личность: [Реквизиты удостоверяющего личность документа покупателя], зарегистрированного(ой) по адресу: [Адрес регистрации покупателя],

денежные средства в размере [Сумма цифрами] ([Сумма прописью]) [Валюта]

[наличными / путём безналичного перечисления — указать фактический способ].

Указанные денежные средства получены в качестве задатка в соответствии с пунктом [Номер пункта обеспечивающего обязательство] [Точное название предварительного договора, договора или соглашения о задатке] от [Дата основания] № [Номер основания, если имеется]

в отношении квартиры, расположенной по адресу: [Полный адрес квартиры], кадастровый номер [Кадастровый номер, если имеется].

Задаток передан в счёт цены квартиры и обеспечивает исполнение обязательства, указанного в названном договоре (соглашении).

Получение указанной суммы в полном объёме подтверждаю.

[Подпись фактического получателя — продавца] /

[ФИО продавца полностью при подписи]

Расписка о получении задатка за квартиру

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Что предусмотреть в договоре купли-продажи

Договор продажи недвижимости заключается письменно — в виде одного документа, который подписывают стороны.

В нём должно быть достаточно сведений, чтобы однозначно определить продаваемую квартиру. Цена недвижимости также должна быть согласована письменно (ст. 550 ГК РФ, ст. 554 ГК РФ, ст. 555 ГК РФ).

Если после продажи в квартире остаются люди, которые по закону сохраняют право пользования жильём, перечень таких лиц с указанием их прав является существенным условием договора (ст. 558 ГК РФ).

Помимо обязательных условий, покупателю полезно заранее согласовать несколько вопросов.

Цена и расчёты:

• Полная фактическая стоимость квартиры.
• Способ и сроки оплаты.
• Условие, после выполнения которого продавец получает основную сумму.
• Действия сторон при приостановке регистрации или отказе в ней.

Освобождение и передача квартиры:

• Когда продавец обязан освободить помещение.
• Когда зарегистрированные лица должны сняться с учёта, если это применимо и их право пользования не сохраняется.
• Когда и как покупатель получит ключи.
• В каком состоянии передаётся квартира.
• Какие предметы имущества должны остаться.
• Каким документом будет оформлена передача.

Не соглашайтесь занижать цену в договоре только ради интересов продавца, не оценив последствия. Если возникнет спор о расчётах или возврате исполненного, разницу между реальной и указанной стоимостью может оказаться сложно доказать.

УвеличитьУвеличитьУвеличитьУвеличить

Заполненный образец

В заполненном договоре один совершеннолетний продавец передаёт целую квартиру одному покупателю. Квартира обозначена личным имуществом продавца, без известных обременений и лиц, сохраняющих право пользования; цену покупатель переводит после регистрации перехода права в ЕГРН, а передача квартиры происходит после получения полной суммы. Для другой ситуации измените не только поля, но и соответствующие условия договора.

Скачать DOCXWord · 42 КБ

Шаблон для заполнения

ДОГОВОР КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЦЕЛОЙ КВАРТИРЫ
с полной оплатой после регистрации до передачи

г. [город]

[число] [месяц] [год] года

Гражданин Российской Федерации [ФИО продавца полностью], дата рождения: [дата рождения продавца], паспорт: серия [серия паспорта продавца] № [номер паспорта продавца], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения продавца], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации продавца], именуемый далее «Продавец», с одной стороны, и

гражданин Российской Федерации [ФИО покупателя полностью], дата рождения: [дата рождения покупателя], паспорт: серия [серия паспорта покупателя] № [номер паспорта покупателя], выдан [кем и когда], код подразделения [код подразделения покупателя], зарегистрированный по адресу: [адрес регистрации покупателя], именуемый далее «Покупатель», с другой стороны,

совместно именуемые «Стороны», заключили этот договор о нижеследующем.

1. Предмет договора

1.1. Продавец обязуется передать в собственность Покупателю, а Покупатель обязуется принять и оплатить квартиру со следующими характеристиками:

• вид объекта недвижимости: квартира;
• кадастровый номер: [кадастровый номер];
• адрес: [полный адрес квартиры];
• площадь: [площадь квартиры] кв. м;
• иные сведения, позволяющие однозначно определить квартиру: [дополнительные идентифицирующие сведения].

1.2. Право собственности Продавца на квартиру зарегистрировано в Едином государственном реестре недвижимости [дата регистрации, если указывается], номер государственной регистрации права: [номер, если указывается].

Основание возникновения права: [договор купли-продажи / договор дарения / свидетельство о праве на наследство / иной документ, дата и реквизиты].

2. Цена квартиры

2.1. Стороны договорились, что полная цена квартиры составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей.

2.2. Указанная сумма является полной ценой квартиры по этому договору.

3. Порядок расчётов

3.1. Покупатель уплачивает Продавцу полную цену квартиры, указанную в п. 2.1, не позднее [срок оплаты в рабочих днях] рабочих дней после внесения в ЕГРН записи о переходе права собственности к Покупателю.

3.2. Расчёт производится банковским переводом. Реквизиты Продавца для перечисления: [банковские реквизиты продавца].

3.3. Оплату подтверждает [указать документ].

4. Права третьих лиц и пользование квартирой

4.1. На дату подписания договора квартира не находится под ипотекой, арестом, запретом регистрационных действий, арендой или иным обременением.

4.2. Известные Продавцу притязания и права третьих лиц на квартиру отсутствуют.

4.3. Лица, которые в силу закона сохраняют право пользования квартирой после перехода права собственности к Покупателю, отсутствуют.

5. Семейный режим квартиры

5.1. Квартира является личным имуществом Продавца.

Основание: [приобретена до брака / получена в дар / получена по наследству / другое подтверждённое основание].

6. Заявления Продавца

6.1. Продавец подтверждает, что на момент заключения договора:

• является собственником квартиры на указанном в договоре основании;
• сообщил Покупателю об известных ему правах третьих лиц и обременениях;
• сообщил о лицах, сохраняющих право пользования квартирой после продажи, если такие лица имеются.

6.2. Если до государственной регистрации будет обнаружено обстоятельство, которое противоречит этим заявлениям и препятствует исполнению договора, Стороны действуют в соответствии с этим договором и применимым законом.

7. Государственная регистрация

7.1. Стороны обязуются представить необходимые документы для государственной регистрации перехода права собственности к Покупателю [через МФЦ / иным предусмотренным законом способом] не позднее [срок].

7.2. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель в размере и порядке, установленных законодательством Российской Федерации о налогах и сборах.

7.3. Если государственная регистрация будет приостановлена, Стороны в течение [срок устранения причин приостановления в рабочих днях] рабочих дней после получения соответствующей информации предпринимают необходимые действия для устранения причин приостановления, если такие причины можно устранить.

7.4. Само по себе приостановление государственной регистрации не прекращает договор автоматически и не означает автоматического возврата всех платежей.

7.5. Если в государственной регистрации будет окончательно отказано, Стороны в течение [срок согласования действий в рабочих днях] рабочих дней после получения решения определяют дальнейшие действия: устраняют причину и повторно обращаются за регистрацией, если это допустимо, либо заключают соглашение о расторжении договора и расчётах.

Если договориться не удалось, каждая Сторона реализует права на основаниях, предусмотренных законом и договором.

8. Передача квартиры

8.1. Продавец обязан освободить квартиру и передать её Покупателю не позднее [срок передачи в календарных днях] календарных дней после полного получения Продавцом цены по п. 2.1.

8.2. Фактическая передача квартиры оформляется отдельным актом приёма-передачи, который подписывают обе Стороны.

8.3. Одновременно с подписанием акта Продавец передаёт Покупателю:

• ключи: [количество и назначение];
• [документы, пульты, ключи от почтового ящика и другие согласованные принадлежности].

8.4. На момент передачи квартира должна находиться в следующем согласованном состоянии: [описать существенное состояние].

8.5. Известные Покупателю недостатки, которые Стороны учитывают при передаче: [нет / перечислить].

8.6. В квартире остаются и передаются Покупателю следующие вещи: [мебель, техника, встроенное оборудование — перечислить достаточно определённо].

8.7. Показания приборов учёта на дату передачи фиксируются в акте.

9. Расходы и обязательства до передачи

9.1. Государственную пошлину за государственную регистрацию возникающего права собственности Покупателя уплачивает Покупатель.

9.2. Иные расходы на подготовку и оформление сделки Стороны распределяют следующим образом:

• нотариальное удостоверение, если оно обязательно или выбрано добровольно: [кто несёт расход];
• банковские услуги: [кто несёт расход];
• подготовка документов и другие согласованные услуги: [заполнить применимые расходы].

9.3. Если Стороны договорились о возмещении Продавцом суммы уплаченной Покупателем государственной пошлины, размер, срок и способ возмещения: [заполнить сумму, срок и способ возмещения; если такой договорённости нет, удалить весь п. 9.3]. Такое возмещение определяет распределение расходов между Сторонами и не меняет лицо, признаваемое плательщиком государственной пошлины по Налоговому кодексу РФ.

9.4. Платежи, относящиеся к пользованию квартирой до её фактической передачи, Стороны распределяют следующим образом: [описать договорённость].

10. Ответственность

10.1. За нарушение обязательств по договору Стороны несут ответственность в соответствии с законом и этим договором.

11. Заключительные положения

11.1. Этот договор составлен в форме одного документа и подписан обеими Сторонами.

11.2. Изменения и дополнения к договору оформляются в форме, предусмотренной законом.

11.3. Приложения к договору, если Стороны их оформляют, являются его частью:

• акт приёма-передачи квартиры;
• [перечень передаваемого имущества];
• [иные приложения].

12. Реквизиты и подписи

Продавец:

ФИО: [ФИО продавца]

Паспорт: [паспортные данные продавца]

Адрес: [адрес продавца]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail продавца]

Подпись:

[подпись продавца] / [ФИО продавца]

Покупатель:

ФИО: [ФИО покупателя]

Паспорт: [паспортные данные покупателя]

Адрес: [адрес покупателя]

Телефон/e-mail при желании: [телефон или e-mail покупателя]

Подпись:

[подпись покупателя] / [ФИО покупателя]

В бланке заполните согласованные сроки, сведения об объекте, реквизиты сторон, порядок подтверждения оплаты и состав передаваемого имущества. Приложения в пункте 11.3 включайте только те, которые стороны действительно оформляют.

Договор купли-продажи целой квартиры с полной оплатой после регистрации до передачи

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как безопаснее организовать расчёты

Закон не предусматривает одного обязательного способа расчёта при обычной продаже квартиры. Покупатель и продавец могут выбрать подходящий законный механизм.

Для покупателя важнее не название банковской услуги, а условия передачи и возврата денег.

До подписания договора выясните:

1. Где будут находиться деньги до выполнения условия выплаты продавцу.
2. Когда покупатель должен их внести.
3. После какого события продавец сможет получить сумму.
4. Какие документы подтвердят выполнение этого условия.
5. Что произойдёт, если регистрацию приостановят или в ней откажут.
6. Как и в какой срок деньги вернутся покупателю, если продавец их не получит.
7. Кто оплачивает банковскую комиссию.

Расчёты через аккредитив

Аккредитив — банковский механизм, при котором покупатель размещает деньги в банке, а продавец получает их после выполнения требований, установленных условиями аккредитива, и представления необходимых документов.

Для основной суммы разумно рассмотреть схему, при которой возможность продавца получить деньги связана с государственной регистрацией права покупателя. Это практический способ снизить отдельные риски расчётов, а не обязательная последовательность для каждой сделки.

Расчёты через банковскую ячейку

Банковская ячейка может использоваться для хранения наличных денег до расчёта. Но само использование ячейки не гарантирует защиту покупателя.

Необходимо заранее определить, при каких условиях продавец получит доступ к деньгам и как покупатель сможет вернуть их, если предусмотренное условие выплаты не наступит.

Какой бы механизм вы ни выбрали, до заключения договора проверьте банковские документы: условия раскрытия или доступа, необходимые подтверждения, сроки, комиссии и последствия приостановки либо отказа в регистрации.

Условия банковского инструмента должны быть согласованы с договором купли-продажи, а не противоречить ему.

Наличными: подтверждение полной цены одним платежом без предоплаты

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце один продавец получил наличными всю цену 8 000 000 ₽ за один платёж 5 октября 2026 года по договору № ДК-605/26. Прежних платежей нет; оговорка об отсутствии претензий касается только оплаты по этому договору.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

РАСПИСКА

г. [город] [дата]

Я, [Ф. И. О. продавца полностью], [дата рождения], паспорт: серия [серия паспорта продавца] № [номер паспорта продавца], выдан [кем и когда], зарегистрированный(ая) по адресу: [адрес],

получил(а) от [Ф. И. О. покупателя полностью], [дата рождения], паспорт: серия [серия паспорта покупателя] № [номер паспорта покупателя], выдан [кем и когда], зарегистрированного(ой) по адресу: [адрес],

денежные средства в размере [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей 00 копеек.

Указанные денежные средства получены в счёт полной оплаты цены квартиры, расположенной по адресу: [полный адрес], кадастровый номер [номер],

по договору купли-продажи от [дата] [№ договора, если есть].

Цена квартиры по указанному договору составляет [сумма цифрами] ([сумма прописью]) рублей 00 копеек.

Денежные средства фактически получены мной полностью. Обязательство покупателя по оплате цены квартиры по указанному договору исполнено полностью.

Претензий к покупателю по оплате цены квартиры по указанному договору не имею.

[подпись продавца] / [Ф. И. О. продавца]

Расписка о получении всей цены квартиры одним платежом

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как зарегистрировать право собственности на квартиру

После заключения договора необходимо зарегистрировать переход права собственности к покупателю (ст. 551 ГК РФ).

В обычной ситуации, когда совершеннолетний собственник лично продаёт всю зарегистрированную квартиру, документы можно подать через МФЦ. Для электронной подачи и нотариальных сделок действуют отдельные требования.

Какие документы подготовить

Для основного сценария понадобятся:

• Документы, удостоверяющие личности продавца и покупателя.
• Подписанный договор купли-продажи.
• Заявления сторон на необходимые регистрационные действия.
• Документ о передаче квартиры, если по согласованной схеме он уже оформлен и нужен как часть основания регистрации.

Дополнительные документы зависят от обстоятельств сделки. Это могут быть доверенность представителя, согласие супруга, разрешение органа опеки или документы по залогу, если они требуются. Для обычной сделки без соответствующих обстоятельств весь дополнительный перечень не нужен.

По общему правилу регистрацию на основании договора проводят по заявлениям его сторон. Для нотариальной сделки и других специальных случаев закон предусматривает иной порядок (ст. 15 Закона № 218-ФЗ).

Госпошлину уплачивают по применимым правилам, но бумажная квитанция не является обязательным приложением: сведения об оплате могут поступить через государственную систему платежей.

Перед обращением уточните необходимый комплект документов именно для своего основания регистрации и способа подачи. Приведённый перечень не является универсальным для любой квартиры (ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Сколько длится регистрация

Для обычной государственной регистрации при применимости соответствующих условий закон предусматривает следующие сроки:

Это сроки регистрационного действия, а не всей покупки — от проверки квартиры до получения ключей. Если регистрацию приостановят, фактическая дата завершения изменится (ст. 16 Закона № 218-ФЗ).

После регистрации проверьте сведения в ЕГРН. Убедитесь, что покупатель, объект, размер приобретённого права и зарегистрированные ограничения соответствуют договору и согласованной схеме сделки.

Сколько стоит регистрация квартиры

Госпошлина за государственную регистрацию права собственности физического лица на целую квартиру зависит от кадастровой стоимости объекта.

Во втором случае сумма пошлины:

• Не может быть меньше 0,02% цены сделки, на основании которой переходит право.
• Не может превышать 500 000 ₽.
• Округляется в меньшую сторону до полных 100 ₽.

Эти правила установлены ст. 333.33 НК РФ.

Плательщиками госпошлины являются лица, обращающиеся за совершением соответствующего юридически значимого действия. При регистрации приобретаемого права покупателя речь идёт о заявителе, в отношении права которого проводится регистрация (ст. 333.17 НК РФ).

Если квартиру приобретают несколько покупателей, оформляются доли или регистрируются несколько прав, нельзя автоматически делить указанную сумму поровну. Сначала нужно определить, какие права регистрируются и какие правила госпошлины применимы к каждому случаю.

Помимо госпошлины возможны расходы на нотариуса, банковский инструмент, оценку для ипотеки и другие услуги. Поэтому универсальной полной стоимости оформления покупки вторичной квартиры нет.

Когда принимать квартиру и подписывать акт

Регистрация права собственности не означает, что продавец уже освободил квартиру, передал ключи и исполнил остальные обязательства.

По общему правилу передача недвижимости оформляется передаточным актом или другим документом о передаче. Если закон или договор не предусматривают иного, обязанность продавца передать недвижимость считается исполненной после фактической передачи объекта и подписания документа (ст. 556 ГК РФ).

Поэтому не стоит подписывать акт только на том основании, что право собственности уже зарегистрировано.

Перед подписанием ещё раз осмотрите квартиру и проверьте:

• Освобождение: Освободил ли продавец помещение в согласованный срок.
• Ключи: Переданы ли все ключи.
• Состояние: Соответствует ли состояние квартиры договорённости.
• Имущество: Осталось ли имущество, которое продавец обещал передать.
• Счётчики: Какие показания у счётчиков.
• Новые повреждения: Не появились ли новые существенные повреждения.

Порядок передачи нужно согласовать ещё до подписания договора, особенно если квартира будет освобождена не сразу после регистрации.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце продавец передал покупателю квартиру в Москве 30 сентября 2026 года на основании договора от 20 сентября. В документе указаны адрес, кадастровый номер и площадь квартиры, передача двух комплектов ключей и показания приборов учёта. При осмотре комнаты были освобождены, сантехника и электропроводка работали, видимых повреждений отделки и выявленных недостатков не было. Ниже расположен отдельный шаблон: для своей сделки нужно заменить значения полей и указать фактическое состояние жилья.

Скачать DOCXWord · 38 КБ

Шаблон для заполнения

АКТ ПРИЁМА-ПЕРЕДАЧИ КВАРТИРЫ

г. [Город]　«[Число]» [Месяц] 20[Год — две цифры] г.

Продавец: [ФИО продавца]

Покупатель: [ФИО покупателя]

На основании договора купли-продажи квартиры
от «[Число договора]» [Месяц договора] 20[Год договора — две цифры] г.

Продавец передал, а Покупатель принял квартиру:

Адрес: [Адрес квартиры]

Кадастровый номер (при наличии): [Кадастровый номер]

Общая площадь: [Общая площадь]

Переданы ключи:
Количество комплектов: [Количество комплектов ключей]

Показания приборов учёта:
Электроэнергия: [Показания электроэнергии]
Вода: [Показания воды]

Состояние квартиры:
[Описание состояния квартиры]

Недостатки (при наличии):
[Описание недостатков]

Порядок устранения недостатков:
[Порядок устранения недостатков]

Подписи сторон:

Продавец[Подпись продавца] /[Расшифровка подписи продавца]/

Покупатель[Подпись покупателя] /[Расшифровка подписи покупателя]/

Описание состояния в акте относится к фактическому осмотру квартиры при передаче. Оно не подменяет проверку возможных скрытых недостатков.

Акт приёма-передачи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения