Как изменить договор продажи квартиры дополнительным соглашением

Дополнительным соглашением можно изменить условия договора купли-продажи квартиры, которые ещё должны исполняться. Для этого нужно согласие сторон, а само изменение не должно противоречить закону, основному договору и обязательным условиям сделки (ст. 450 ГК РФ). Например, если покупатель ещё не перечислил часть цены, продавец и покупатель могут договориться о новом сроке доплаты.

Даже если право собственности уже зарегистрировано на покупателя, договор может оставаться исполненным не полностью: деньги ещё не уплачены, квартира не передана или продавец не освободил помещение. Но если стороны хотят изменить уже исполненное обязательство, обычным допсоглашением нельзя просто переписать то, что произошло. Нужно определить, какой результат требуется оформить сейчас.

Когда подходит дополнительное соглашение

Сначала выясните, на какой стадии находится регистрация перехода права. Затем проверьте, исполнено ли условие, которое вы собираетесь изменить, и нет ли дополнительных требований к сделке. Несколько ситуаций из таблицы могут относиться к одному договору одновременно.

Переход права собственности регистрируется отдельно от исполнения других обязанностей по договору (ст. 551 ГК РФ). Передача недвижимости регулируется отдельно ст. 556 ГК РФ. Поэтому запись о новом собственнике не подтверждает сама по себе, что вся цена уплачена, квартира передана и остальные условия исполнены.

Какие условия можно изменить

Если стороны согласны и соответствующее условие ещё предстоит исполнять, в дополнительном соглашении можно изменить:

• цену квартиры;
• срок или порядок расчётов;
• срок передачи квартиры;
• срок освобождения помещения и передачи ключей;
• отдельные условия об ответственности сторон;
• неточность в описании той же квартиры.

Если меняется квартира или участник сделки

Исправить ошибку в сведениях о той же квартире — не то же самое, что договориться о продаже другого объекта. Если вместо одной квартиры стороны собираются передать другую, типовой текст допсоглашения не подходит: нужно отдельно определить, как оформить сделку с новым объектом.

Замена продавца или покупателя также не является обычной технической правкой договора. Прежде чем готовить документ, необходимо разобраться, как оформлять изменение состава участников.

Если хотят исключить право пользования квартирой

Удаление пункта из договора не всегда прекращает право, о котором в нём сказано. Например, если у других лиц по закону сохраняется право пользования квартирой после продажи, простое исключение соответствующей строки из договора не лишает их этого права (ст. 558 ГК РФ).

Поэтому важно отличать изменение формулировки от попытки прекратить право или обязанность, существующие независимо от неё.

Как составить и подписать дополнительное соглашение

Обычный договор продажи недвижимости составляют письменно в виде одного документа, подписанного сторонами (ст. 550 ГК РФ). По общему правилу соглашение об изменении заключают в той же форме, что и основной договор, если закон или сам договор не предусматривают иное (ст. 452 ГК РФ).

Недостаточно изменить цифру в старом файле и сохранить его заново. Нужно согласовать отдельный текст с новой редакцией конкретного пункта и получить подписи всех участников, чьё согласие требуется. Обычно для начала сверяют список продавцов и покупателей с основным договором. Если кто-то из участников изменился или непонятно, кто должен подписывать документ, это нужно проверить по документам у нотариуса или юриста, а не исключать человека без проверки.

Образец дополнительного соглашения к договору купли-продажи квартиры

Этот каркас рассчитан на обычную ситуацию: стороны меняют ещё не исполненное условие, и специальное оформление, выходящее за рамки такого соглашения, не требуется. Поля нужно заполнить по своему договору.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном образце взрослые продавец и покупатель меняют только срок оплаты ещё не внесённого остатка: из цены 8 000 000 ₽ уже уплачено 100 000 ₽, оставшиеся 7 900 000 ₽ покупатель должен перечислить не позднее 15 октября 2026 года. Цена квартиры, сам объект и состав сторон не меняются. Ниже приведён более общий шаблон: замените поля данными своей сделки и оставьте лишь применимые к ней связанные условия.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры от [Дата основного договора]

Место и дата: [Город подписания соглашения], [Дата соглашения].

Стороны: [Ф. И. О. продавцов и покупателей из исходного договора, чьё согласие требуется для этого изменения, и данные для их идентификации].

Основной договор: стороны заключили договор купли-продажи квартиры от [Дата основного договора], [Номер основного договора — если он есть].

Квартира: [Адрес и другие сведения, однозначно связывающие соглашение с той же квартирой].

Изменяемый пункт: пункт [Номер изменяемого пункта] договора изложить в следующей редакции: «[Полная новая редакция изменяемого пункта]».

Связанные условия: пункт [Номер связанного пункта] изложить в следующей редакции: «[Новая редакция связанного пункта]». Этот блок нужен, если изменение цены, срока или порядка расчётов затрагивает другие пункты договора.

Платежи: на дату подписания соглашения покупатель уплатил в счёт цены квартиры [Сумма, уже уплаченная в счёт цены] ₽. Эта сумма засчитывается в новую цену. Остаток к оплате составляет [Остаток к доплате] ₽ и уплачивается [Срок и способ доплаты]. Если образовалась переплата, продавец возвращает [Сумма переплаты к возврату] ₽ в срок [Срок возврата переплаты] способом [Способ возврата переплаты].

Момент действия: изменения применяются с даты подписания соглашения всеми сторонами. Если стороны хотят установить другой момент, его допустимость нужно проверить отдельно.

Остальные условия: остальные положения договора, не изменённые этим соглашением, сохраняются.

Дата: [Дата соглашения]

Подписи: [Подписи всех продавцов и покупателей, чьё согласие требуется для этого изменения].

Дополнительное соглашение к договору купли-продажи квартиры

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

По общему правилу обязательства меняются с момента заключения соглашения сторонами, если из самого соглашения или характера изменения не следует иное (ст. 453 ГК РФ). Другой момент действия изменения нужно проверять отдельно.

Не используйте этот каркас без дополнительной проверки, если сделка касается имущества несовершеннолетнего, требует нотариальной формы, связана с ипотекой или другой банковской схемой. Он также не рассчитан на замену квартиры, изменение участника сделки и попытку изменить полностью исполненное обязательство.

Единого обязательного количества экземпляров из приведённых оснований не следует. Его определяют с учётом конкретной сделки, требуемой формы и дальнейших действий.

Как изменить цену с учётом уже внесённых денег

Если меняется цена, одной замены суммы в договоре недостаточно: цена недвижимости должна быть определена однозначно (ст. 555 ГК РФ). Новую цену нужно связать с фактическими платежами.

Для этого проверьте четыре величины:

1. Новая общая цена квартиры.
2. Сколько покупатель уже действительно уплатил именно в счёт её цены.
3. Какая часть ранее уплаченного засчитывается в новую цену.
4. Сколько покупателю осталось доплатить или сколько продавец должен вернуть.

Пример расчёта

Квартира первоначально стоила 8 000 000 ₽. Покупатель уже внёс в счёт цены 3 000 000 ₽, после чего стороны договорились снизить цену до 7 500 000 ₽.

В соглашении нужно указать новую цену — 7 500 000 ₽, зачесть фактически уплаченные 3 000 000 ₽ и установить, в какой срок и каким способом покупатель перечислит оставшиеся 4 500 000 ₽.

Это учебный расчёт, а не сведения о рыночной стоимости квартиры.

Если покупатель уже переплатил

Когда фактически внесено больше денег, чем составляет новая цена, не записывайте отрицательный «остаток к оплате». Отдельно укажите сумму переплаты, обязанность продавца её вернуть, срок и способ возврата. Текст должен описывать возврат денег продавцом, а не отрицательный долг покупателя.

Что делать с прежними платежами

Изменение будущих обязанностей не меняет факты уже состоявшихся расчётов. Если определённая сумма была перечислена в конкретную дату, её нужно учитывать именно как состоявшийся платёж. Нельзя указывать другую дату, сумму или способ передачи денег лишь для того, чтобы новая редакция договора выглядела проще.

Когда нужно обращаться к нотариусу

Если основной договор нотариально удостоверен, его изменение по общему правилу оформляют в соответствующей форме (ст. 452 ГК РФ). Нотариальное удостоверение может требоваться по закону либо потому, что стороны выбрали нотариальную форму сделки (ст. 163 ГК РФ). Подготовить текст самостоятельно можно, но там, где нотариальная форма обязательна, подписи сторон не заменят удостоверения.

Если продаётся доля

Для отчуждения отдельных долей в праве общей собственности закон в определённых случаях требует нотариального удостоверения. Есть исключения: в частности, отдельно регулируется продажа всеми участниками долевой собственности своих долей по одной сделке (ч. 1.1 ст. 42 Федерального закона № 218-ФЗ). Поэтому считать, что любая продажа доли обязательно проходит через нотариуса, неверно.

Если собственник несовершеннолетний или ограничен в дееспособности

Для отчуждения недвижимости несовершеннолетнего либо гражданина, ограниченного в дееспособности, предусмотрено самостоятельное основание обязательной нотариальной формы (ч. 2 ст. 54 Федерального закона № 218-ФЗ). Исключения, относящиеся к отдельным сделкам с долями, нельзя автоматически распространять на этот случай.

Нужно ли обращаться в Росреестр из-за дополнительного соглашения

Здесь три разных вопроса: требуется ли регистрировать само соглашение, нужно ли представить новый документ по уже поданному заявлению и должно ли изменение отразиться в ЕГРН. ЕГРН — Единый государственный реестр недвижимости, в котором содержатся сведения о зарегистрированных правах, ограничениях и обременениях.

Нужно ли регистрировать соглашение как сделку

Для договоров продажи квартиры, заключённых после 01.03.2013, сам договор как сделка по общему правилу не регистрируется: регистрируют переход права собственности. Поэтому дополнительное соглашение к такому договору обычно не регистрируют как самостоятельную сделку (подборка КонсультантПлюс о регистрации дополнительного соглашения к договору купли-продажи, правовая консультация ГАРАНТ). Но сам документ в определённых ситуациях всё же понадобится для регистрационных действий.

Если документы уже подали, но право ещё не зарегистрировано

Изменение договора после подачи документов не означает, что рассмотрение заявления автоматически пойдёт по новым условиям. Выясните, затрагивает ли соглашение данные, которые регистратор должен учитывать, и требуется ли дополнить документы по конкретному заявлению. Под регистрационным делом здесь имеются в виду документы, уже поданные для этой регистрации.

Общий порядок представления документов предусмотрен ст. 18 Федерального закона № 218-ФЗ. Универсального ответа о форме обращения, сроке или пошлине из приведённых оснований нет: нужно выяснить, должен ли регистратор учитывать изменившееся условие и какие актуальные документы представить.

Если право собственности уже зарегистрировано

Сначала выясните, должна ли новая договорённость изменить сведения в ЕГРН. Если она влияет на зарегистрированное право, ипотеку или другое зарегистрированное ограничение либо обременение, подписанного соглашения недостаточно. Нужно определить необходимую запись, совершить соответствующее регистрационное действие и проверить результат (ст. 28 Федерального закона № 218-ФЗ).

Если собственность уже зарегистрирована, а стороны изменили только срок выплаты оставшейся части цены и запись о праве или обременении меняться не должна, это само по себе не требует регистрировать переход собственности заново.

Если основной договор заключён до 01.03.2013

К таким договорам современное правило нельзя применять автоматически: до 01.03.2013 для соответствующих сделок могла регистрироваться не только смена собственника, но и сама сделка. Поэтому:

1. Проверьте дату основного договора.
2. Выясните, какую именно запись по нему зарегистрировали.
3. До изменения договора уточните порядок для этого случая у нотариуса или в органе регистрации прав.

Универсального алгоритма для всех старых договоров из приведённых оснований нет. Эта особенность относится к регистрации и сама по себе не меняет правила исполнения обязательств.

Полный порядок подачи документов и проверки результата при продаже квартиры рассмотрен отдельно: как зарегистрировать переход права после продажи квартиры.

Если квартира продавалась с разрешения опеки

Когда несовершеннолетний владел квартирой или долей, а орган опеки разрешил продажу на конкретных условиях, одного согласия участников сделки на изменение может быть недостаточно. Сначала сравните дополнительное соглашение с выданным разрешением, особенно:

• новую цену;
• сроки и порядок расчётов;
• куда должны поступить деньги ребёнка;
• условия покупки другого жилья, если они были установлены.

Если новые условия выходят за пределы разрешённых, не считайте прежнее разрешение достаточным. До подписания нужно решить вопрос с органом опеки. Предварительное разрешение на действия, затрагивающие имущественные права подопечного, регулирует ст. 21 Федерального закона № 48-ФЗ.

Если нужно подготовить саму продажу имущества ребёнка, а не только изменение условий уже подписанного договора, порядок описан отдельно: как продать квартиру ребёнка с разрешением опеки.

Если в расчётах или кредите участвует банк

При ипотеке, жилищном кредите, аккредитиве, эскроу или банковской ячейке новые условия договора продажи должны согласовываться с документами, по которым действует банк. Например, при аккредитиве и эскроу перечисление или выдача денег зависит от условий соответствующей схемы расчётов. Подписи продавца и покупателя сами по себе не меняют эти условия.

Проверьте:

• совпадает ли новая цена с кредитными и расчётными документами;
• совпадают ли сроки;
• подходят ли документы после изменения для перечисления или выдачи денег;
• не изменилось ли условие, от которого зависят действия банка.

Что делать, если вторая сторона не согласна

Просто исправить свой экземпляр договора нельзя: общий договор от этого не изменится. Дополнительное соглашение предполагает согласие необходимых участников. Без согласия изменить договор односторонне или через суд можно лишь при наличии основания, предусмотренного законом либо самим договором.

Если изменение или расторжение договора предполагается требовать через суд, сначала нужно обратиться к другой стороне с соответствующим предложением. По п. 2 ст. 452 ГК РФ в суд можно обратиться после отказа, а если ответа нет — по истечении установленного для него срока. Если срок ответа не установлен, действует срок 30 дней.

Если нужное условие уже полностью исполнено

Когда цена уплачена полностью, квартира передана и остальные условия, которые стороны хотят изменить, уже исполнены, соответствующие договорные обязательства прекращены надлежащим исполнением (ст. 408 ГК РФ). Обычное допсоглашение не стоит использовать для их изменения задним числом.

Сначала определите цель сторон: установить новое обязательство, вернуть часть денег, урегулировать отдельное требование или получить другой результат. В зависимости от этого может потребоваться другой договор, отдельное соглашение о новом обязательстве или документальное оформление возврата денег.

Полное исполнение договора не исключает любых требований между сторонами после сделки: некоторые права и требования могут возникать непосредственно из закона. Здесь речь только о прекращении конкретных договорных обязательств исполнением.

Что проверить перед подписанием и после него

Перед подписанием убедитесь, что:

• Изменяемое обязательство: ясно, какое условие ещё должно исполняться и как именно оно меняется;
• Необходимые подписанты: в документе учтены все продавцы и покупатели, чьё согласие необходимо; при изменении состава участников отдельно проверено, кто должен подписать соглашение;
• Связь с договором и квартирой: соглашение однозначно связано с исходным договором и той же квартирой, а изменённые пункты не противоречат остальным условиям;
• Цена и фактические платежи: при изменении цены указаны новая сумма, реальные платежи, их зачёт, остаток к оплате либо сумма возврата, а также срок и способ доплаты или возврата;
• Форма соглашения: соблюдена письменная или необходимая нотариальная форма;
• Условия разрешения опеки: новые условия сопоставлены с разрешением опеки, если оно требовалось для продажи;
• Банковские документы: проверено соответствие кредитным и расчётным документам, если участвует банк;
• Регистрационные действия: определено, нужно ли дополнить уже поданные регистрационные документы или изменить запись в ЕГРН.

После подписания стороны исполняют изменённое условие в новой редакции, если закон, основной договор и связанные документы не требуют дополнительных действий. В остальных случаях нужно завершить и соответствующую часть оформления:

• Если заявление о регистрации перехода права ещё рассматривается, выяснить, нужно ли представить соглашение или другие актуальные документы для конкретной регистрации.
• Если изменение должно повлиять на зарегистрированное право, ипотеку или другое обременение, совершить нужное регистрационное действие и проверить запись в ЕГРН. Если запись не меняется, повторная регистрация перехода права лишь из-за нового срока оставшейся оплаты не нужна.
• Если сделка связана с опекой или банковской схемой, убедиться, что новые условия не противоречат соответствующим документам и необходимые действия с ними выполнены.