Как приобрести арендованный земельный участок

Как выкупить участок у частного собственника

Если вы арендуете землю у гражданина или организации, сначала прочитайте договор аренды. Проверьте, предусмотрен ли выкуп, как устанавливается цена и можно ли засчитать уже выплаченную аренду в стоимость участка. Длительное пользование землёй само по себе не обязывает владельца продавать её.

Арендные платежи не уменьшают выкупную цену автоматически: такой зачёт возможен по соглашению сторон. Если условия о выкупе нет, стороны могут включить его в дополнительное соглашение или отдельно договориться о продаже. Но если собственник не согласен и у него нет обязанности продать участок, потребовать передачи земли только на основании аренды нельзя (ст. 624 ГК РФ).

ГК РФ статья 624 «Выкуп арендованного имущества»

Когда можно выкупить государственную или муниципальную землю

Для публичной земли одного договора аренды тоже недостаточно. Сначала нужно установить норму, которая позволяет именно вам приобрести этот участок без торгов. Основание может быть связано с принадлежащим вам зданием, использованием сельскохозяйственной земли или условиями предоставления участка в СНТ. Для каждого случая предусмотрены свои требования (ст. 39.3 ЗК РФ).

Если такого основания нет, проверьте другие законные способы приобретения земли. Но отсутствие права на прямой выкуп ещё не означает, что орган обязан выставить участок, занятый действующей арендой, на торги.

ЗК РФ статья 39.3 «Случаи продажи земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, на торгах и без проведения торгов»

Если на участке находится ваш дом или сооружение

Собственник здания или сооружения на государственной либо муниципальной земле может иметь основание для покупки участка под ним без торгов. Но важно подтвердить право именно на подходящий объект недвижимости, а не просто факт наличия постройки.

Перед обращением проверьте:

• зарегистрировано ли право на объект;
• относится ли он к зданиям или сооружениям в смысле закона;
• принадлежит ли объект заявителю;
• соответствует ли участок требованиям для предоставления.

Временная постройка сама по себе не даёт права выкупа. Недостроенный объект также не становится автоматическим основанием для покупки по правилам о зданиях и сооружениях.

ЗК РФ статья 39.20 «Особенности предоставления земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, на котором расположены здания, сооружения»

Если дом уже построен, но право на него ещё не зарегистрировано, отдельный порядок оформления объекта разобран в статье «Как зарегистрировать построенный дом ИЖС». Регистрация дома и приобретение земли под ним — разные задачи.

Если участок пустой, в том числе при аренде на 49 лет

Пустой публичный участок иногда можно приобрести, но для этого требуется самостоятельное законное основание. Ни срок аренды в 49 лет, ни многолетнее пользование, ни своевременная оплата сами по себе такого права не создают.

Проверьте, на каком основании вам предоставили землю, кто ею распоряжается, к какой категории она относится, какой у неё вид разрешённого использования и какие действуют ограничения. Затем выясните, предусмотрена ли в вашей ситуации покупка без торгов.

Для граждан, которые хотят получить участок под индивидуальное жилищное строительство (ИЖС), личное подсобное хозяйство (ЛПХ) в границах населённого пункта или садоводство, существует процедура статьи 39.18 ЗК РФ.

В её рамках публикуют извещение и в течение 30 дней принимают заявления других граждан о намерении участвовать в аукционе.

• Если заявлений нет, в зависимости от состояния участка готовят договор либо предварительно согласовывают его образование.
• Если желающие есть, рассматривают вопрос о торгах.

ЗК РФ статья 39.18 «Особенности предоставления земельных участков гражданам для индивидуального жилищного строительства, ведения личного подсобного хозяйства в границах населённого пункта, садоводства»

Если вы арендуете землю для сельскохозяйственного производства

Арендатор земли сельскохозяйственного назначения в отдельных случаях вправе купить участок без торгов. По подпункту 9 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ важно не только назначение земли, но и то, как давно действует аренда у нынешнего арендатора, когда подано заявление и надлежащим ли образом используется участок.

Проверьте следующие условия:

• Участок используется именно для сельскохозяйственного производства; его категория и вид разрешённого использования — разные сведения, которые нужно проверить отдельно.
• С нынешним арендатором заключён договор аренды либо ему переданы права и обязанности по договору. С даты заключения договора с ним или передачи прав должно пройти 3 года.
• Заявление о покупке подаётся после истечения этого срока, но до окончания договора аренды.
• Нет обстоятельств, которые по закону препятствуют продаже, в том числе связанных с ненадлежащим использованием земли.

ЗК РФ статья 39.3

Постановление Конституционного Суда РФ от 09.07.2026 №47-П

Если участок находится в СНТ

Член товарищества может приобрести землю без торгов по подпункту 3 пункта 2 статьи 39.3 ЗК РФ, если участок образован из земли, предоставленной товариществу, и выполнены остальные требования закона с учётом установленных исключений. Само членство в СНТ такого права не даёт.

Понадобится проверить первоначальное предоставление земли товариществу, образование и распределение конкретного участка, членство заявителя и документы, подтверждающие основание покупки. Один членский билет или квитанции о взносах не заменяют эти документы. Если предусмотрена возможность бесплатного предоставления по отдельной льготе, это другой порядок — не выкуп.

ЗК РФ статья 39.3

Какие документы подготовить

Сначала соберите сведения для проверки земли и аренды. Они помогут оценить право на покупку, но не все обязаны быть приложениями к заявлению:

• Кадастровый номер и сведения ЕГРН.
• Договор аренды и дополнительные соглашения.
• Сведения о собственнике участка.
• Категория земель и вид разрешённого использования.
• Сведения о границах.
• Ограничения и обременения.

Затем подберите подтверждения именно для своего основания:

Перечень для самостоятельной проверки не равен обязательному пакету документов. Для публичной земли он зависит от основания и требований выбранной услуги. При подаче заявления о покупке без торгов прикладывают предусмотренные документы, подтверждающие право на приобретение, кроме тех сведений, которые орган получает межведомственно (п. 2 ст. 39.17 и применимые положения ст. 39.15 ЗК РФ).

У отдельных заявителей потребуются дополнительные подтверждения:

• Если заявление подаёт представитель, он подтверждает свои полномочия.
• Если право на объект не зарегистрировано и в вашем случае допускается его подтверждение документом, понадобится соответствующий документ.
• Когда нужные сведения содержатся в ЕГРН, укажите реквизиты: предусмотренные сведения орган запрашивает сам. Выписку можно приложить добровольно, но требование купить свежую выписку не является общим правилом для всех заявителей.
• Для сельскохозяйственного участка важны также документы о нынешней аренде или передаче прав, подтверждающие срок.

ЗК РФ статья 39.15

Куда обращаться за выкупом публичного участка

Если основание для покупки без торгов есть, найдите орган, уполномоченный распоряжаться землёй. Обычно вопросами занимаются земельные или имущественные подразделения, но полномочия зависят от уровня собственника и места участка. Для земли, государственная собственность на которую не разграничена, полномочия определяются законом, а не только записью в ЕГРН.

На официальном сайте органа найдите услугу предоставления участка в собственность без торгов, проверьте перечень приложений и способ обращения. Подать документы можно непосредственно в орган, через МФЦ, если услуга там предоставляется, или через предусмотренный для неё портал.

Сохраните копию заявления, перечень направленных документов, дату и номер регистрации обращения.

Образец заявления о предоставлении участка без торгов

Из заявления должно быть понятно, кто обращается, о каком участке идёт речь, на каком основании запрашивается покупка, какое право нужно получить, какова цель использования и как связаться с заявителем. Ниже — пример содержания заявления, а не обязательный для всех регионов бланк.

Если документы подаёт представитель, у него должны быть подтверждённые полномочия. Порядок предоставления публичной земли без торгов регулирует статья 39.17 ЗК РФ.

ЗК РФ статья 39.17 «Предоставление земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов»

Что делать, если участок не образован или у него не уточнены границы

Если участок нельзя сразу предоставить из-за отсутствия необходимых кадастровых сведений, сначала может понадобиться образование участка либо уточнение его границ. В соответствующей процедуре обращаются за предварительным согласованием по статье 39.15 ЗК РФ. Когда нет применимого проекта межевания территории, для образования участка необходима схема его расположения.

После предварительного согласования организуют требуемые кадастровые работы, постановку участка на учёт или уточнение границ, а затем обращаются за предоставлением готового участка.

Кадастрового инженера и выполнение работ заявителю необходимо организовать отдельно: МФЦ не выбирает специалиста и не проводит работы вместо него. Срок работ зависит от обстоятельств и договора с инженером и не входит в 20-дневное рассмотрение заявления о предоставлении готового участка.

ЗК РФ статья 39.15

Сколько рассматривают заявление и договор

При предоставлении готового публичного участка без торгов действуют разные сроки, и для каждого есть своя точка отсчёта.

ЗК РФ статья 39.17

Как зарегистрировать собственность после покупки

Когда готовый публичный участок можно продать без торгов, уполномоченный орган направляет подписанный проект договора. Прежде чем подписать его, проверьте кадастровый номер, площадь, стоимость, правовое основание цены, срок и порядок оплаты.

Подпишите и верните проект в течение 30 дней с получения, оплатите землю по условиям договора и сохраните подтверждение расчёта. Право собственности возникнет после государственной регистрации, а не после получения проекта, решения органа или подписания сделки.

При покупке у частного собственника документы на регистрацию подают стороны или их представители в установленном порядке; дополнительные документы зависят от участников и условий сделки.

Если договор заключён с публичным органом, он обязан направить документы на регистрацию не позднее 5 рабочих дней со дня заключения договора (ч. 2 ст. 19 Федерального закона № 218-ФЗ). В любом случае выясните номер регистрационного заявления и как получить результат.

Федеральный закон №218-ФЗ статья 19 часть 2

Сколько длится регистрация

Общие сроки зависят от того, какое регистрационное действие требуется и куда поданы документы:

Федеральный закон №218-ФЗ статья 16

Как проверить результат

После регистрации получите сведения ЕГРН и проверьте:

• кто указан собственником;
• совпадает ли кадастровый номер;
• зарегистрировано ли право на весь участок или долю;
• какие ограничения остались;
• что произошло с прежней записью об аренде.

Не считайте, что все обременения исчезают автоматически при подписании договора.

Федеральный закон №218-ФЗ статья 26

Карту Национальной системы пространственных данных (НСПД) можно использовать для предварительной проверки, но она не заменяет сведения ЕГРН.

Сколько стоит выкуп арендованного участка

Расходы нужно разделить на цену земли, госпошлину за регистрацию и необходимые дополнительные работы. Эти суммы зависят от разных обстоятельств: госпошлина не включается автоматически в цену участка.

Как определяется цена земли

У частного собственника цену определяют по соглашению сторон. Если участок государственный или муниципальный, цену продажи без торгов рассчитывают по применимому акту с учётом основания покупки (ст. 39.4 ЗК РФ). На аукционе цена зависит от результатов торгов, а не от процента, выбранного арендатором.

ЗК РФ статья 39.4 «Цена продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности»

Если применимый акт устанавливает цену в процентах от кадастровой стоимости, расчёт выглядит так:

Кадастровая стоимость × ставка / 100.

Для публичной продажи без торгов запросите расчёт с реквизитами акта и проверьте кадастровую стоимость, применимую ставку и категорию покупателя. Акт и порядок расчёта ищите на сайте собственника земли или уполномоченного органа.

Какую госпошлину платить

Пошлина зависит от того, какое право и на какой участок регистрируют, а также проводится ли одновременно кадастровый учёт. Начните с проверки специальных ставок; общая применяется лишь тогда, когда специальная к вашему случаю не подходит.

Для физических лиц при регистрации участков для ИЖС, ЛПХ, садоводства, огородничества, гаража и крестьянского (фермерского) хозяйства (КФХ) указаны специальные суммы:

• 700 рублей за регистрацию;
• 1000 рублей за одновременные кадастровый учёт и регистрацию.

Для земель сельскохозяйственного назначения действуют отдельные специальные ставки по подпунктам 25 и 25.1 статьи 333.33 НК РФ: также 700 рублей за регистрацию и 1000 рублей за одновременные учёт и регистрацию.

Если специальная ставка не применяется, для физического лица действует общая пошлина по подпункту 22 статьи 333.33 НК РФ:

• 4000 рублей, если кадастровая стоимость не определена либо составляет не более 20 млн рублей;
• 0,02% кадастровой стоимости, если она выше 20 млн рублей, но не меньше 0,02% цены сделки и не больше 500 тыс. рублей. Сумму округляют вниз до полных 100 рублей.

Перед оплатой проверьте ставку, льготы и реквизиты для своего регистрационного действия.

Если нужны кадастровые работы или нотариальное удостоверение, когда оно обязательно, их стоимость оплачивается отдельно от цены земли и пошлины.

НК РФ статья 333.33

Почему могут отказать в выкупе

Причина зависит от того, какое право на землю вы заявили и на каком этапе возникла проблема. Сначала изучите документ, который вам направили, и сопоставьте его с обстоятельствами участка.

Важно различать три результата:

• Возврат заявления связан с недостатками оформления или обращением не в тот орган. Их можно исправить и подать документы повторно.
• Отказ в продаже означает содержательное решение: если права на выкуп без торгов нет, повторение того же заявления ситуацию не изменит.
• Приостановление регистрации выносит уже регистратор; устранять нужно причины из его уведомления.

Если земля изъята из оборота, ограничена в обороте, зарезервирована или в отношении неё недопустимо заявленное право собственности, проверьте её правовой режим. Дополнительная справка сама по себе препятствие не снимет.

При этом действующая аренда заявителя не служит безусловным поводом отказать ему: статья 39.16 ЗК РФ предусматривает исключение для обладателя соответствующего права.

ЗК РФ статья 39.16 «Основания для отказа в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов»

Как обжаловать отказ

Сохраните заявление, дату и номер его подачи, ответ органа и весь комплект переданных документов. По ним можно установить, какое решение оспаривается, на чём оно основано и когда стало известно о нарушении права.

Способ судебной защиты зависит от характера спора:

• Публичный спор гражданина. Если применим порядок административного судопроизводства, может потребоваться административный иск в суд общей юрисдикции. Срок обращения по статье 219 КАС РФ — 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении права.
• Экономический спор. Если дело подлежит рассмотрению арбитражным судом, применяется соответствующий порядок, в том числе статья 198 АПК РФ. Общий срок также составляет 3 месяца со дня, когда стало известно о нарушении.
• Спор о частном договоре или гражданском праве. Может потребоваться гражданский иск. Суд и вид требования выбирают по сути отношений, а не только по наличию статуса предпринимателя.

КАС РФ статья 219

АПК РФ статья 198

Также можно подать жалобу в орган или вышестоящему должностному лицу по применимому порядку. Укажите спорное основание отказа и приложите ответ с подтверждающими документами.

Как это работает: два примера

Частые вопросы

Что сделать в первую очередь