Как продать квартиру удалённо

Что проверить перед удалённой продажей

Удалённый формат не освобождает от обычных требований к продаже недвижимости. Поэтому сначала выясните, нет ли обстоятельств, которые изменят порядок сделки.

Если продаётся доля в квартире, может потребоваться нотариальное удостоверение договора. При продаже доли постороннему покупателю нужно также учитывать преимущественное право покупки других сособственников. При этом из требования обязательной нотариальной формы есть исключения, в том числе для некоторых сделок, когда все собственники одновременно отчуждают свои доли (ст. 42 Закона № 218-ФЗ, ст. 250 ГК РФ).

Если собственник несовершеннолетний, отдельно проверьте необходимость предварительного разрешения органа опеки (ст. 37 ГК РФ, ст. 21 Закона об опеке) и специальные требования к нотариальному удостоверению (ст. 54 Закона № 218-ФЗ). Исключения, предусмотренные для некоторых сделок со всеми участниками долевой собственности, этих специальных требований не отменяют.

Если квартира приобретена в браке, одной выписки из ЕГРН недостаточно, чтобы определить, нужно ли согласие супруга. Сначала выясните, какой режим имущества действует и на каком основании квартира была приобретена. После этого проверьте необходимость нотариально удостоверенного согласия супруга (ст. 35 СК РФ).

Если квартира находится в ипотеке, изучите договор и требования залогодержателя. По общему правилу для отчуждения заложенной недвижимости необходимо его согласие, если закон или договор не предусматривает иного. Кроме того, законом установлен специальный порядок по статье 37.1, на который прямо ссылается пункт 1 статьи 37 (ст. 37 Закона об ипотеке). При этом сама ипотека не означает, что продавать квартиру через представителя запрещено во всех случаях.

Когда эти обстоятельства выяснены, можно выбирать способ подписания договора и подачи документов.

Как продать квартиру через представителя по доверенности

Если вы не хотите самостоятельно участвовать в подписании договора, можно поручить это другому человеку. Представитель сможет подписать документы, подать заявление на регистрацию и выполнить другие действия, которые вы ему разрешите.

Доверенность на распоряжение зарегистрированным правом на недвижимость и на подачу заявлений о государственной регистрации должна быть нотариально удостоверена. Исключения возможны только в прямо предусмотренных законом случаях (ст. 185.1 ГК РФ).

Какие полномочия включить в доверенность

Вместо просьбы оформить «генеральную доверенность» лучше заранее перечислить действия, которые действительно понадобятся представителю.

Определите, вправе ли он:

• согласовывать цену квартиры и изменять её в установленных вами пределах;
• подписывать договор купли-продажи и дополнительные соглашения;
• подавать документы на государственную регистрацию;
• взаимодействовать с банком;
• подписывать передаточный акт;
• передавать покупателю ключи;
• получать документы после регистрации;
• получать деньги от продажи;
• передоверять полномочия другому человеку.

Представитель действует от вашего имени в пределах предоставленных ему прав (ст. 182 ГК РФ).

Отдельной правовой проверки требуют ситуации, когда квартиру предполагается продать самому представителю или один человек должен одновременно представлять продавца и покупателя. Рассматривать такие варианты как обычную схему продажи без проверки нельзя.

Ограниченный пример удалённого поручения относится к продаже именно 1/2 доли: в заполненном файле фиксированы цена 4 000 000 рублей, запрет получения денег и передоверия, срок один год и полномочия на извещения. Ниже — именованный бланк выбора полномочий для доли. Это не доверенность на целую квартиру и не готовый иностранный документ; состав полномочий и оформление у нотариуса проверяют до использования.

Увеличить

Заполненный образец

В заполненном примере собственник поручает представителю продать принадлежащую ему 1/2 доли квартиры за 4 000 000 рублей. Представитель может подписать договор, заниматься регистрацией и извещениями сособственникам, но не вправе получать деньги за долю и передоверять полномочия. Доверенность рассчитана на один год. Это конкретный вариант поручения: для своей продажи нужно выбрать подходящие условия и заполнить сведения в шаблоне.

Скачать DOCXWord · 39 КБ

Шаблон для заполнения

ДОВЕРЕННОСТЬ

[место совершения]

Я, [ФИО доверителя полностью, дата и место рождения, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства], настоящей доверенностью уполномочиваю [ФИО представителя полностью, дата и место рождения, данные документа, удостоверяющего личность, место жительства] представлять мои интересы при продаже принадлежащей мне [размер доли] доли в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: [адрес], кадастровый номер [кадастровый номер].

Для выполнения данного поручения предоставляю представителю право заключить и подписать от моего имени договор купли-продажи указанной доли, а при необходимости — передаточный акт или иной предусмотренный сделкой документ о передаче, подавать и подписывать необходимые заявления о государственной регистрации перехода права, представлять необходимые документы и получать документы по результатам регистрационных действий.

Цена — оставить один вариант:

• продать указанную долю по цене [сумма] рублей;
• продать указанную долю по цене не ниже [сумма] рублей;
• продать указанную долю по цене по своему усмотрению.

Деньги — оставить один вариант:

• с правом получения причитающихся мне по договору купли-продажи денежных средств и подписания документов, подтверждающих их получение;
• без права получения денежных средств, составляющих цену продаваемой доли, и без права распоряжения такими денежными средствами.

Уведомление сособственников — добавить, если этим занимается представитель:

извещать от моего имени остальных участников долевой собственности о намерении продать указанную долю постороннему лицу с указанием цены и иных условий продажи, обращаться к нотариусу для передачи извещений и получать документы, относящиеся к выполнению этой процедуры.

Передоверие — оставить один вариант:

• без права передоверия полномочий по настоящей доверенности другим лицам;
• с правом передоверия предоставленных настоящей доверенностью полномочий в пределах их объёма и срока действия настоящей доверенности.

Срок — заполнить по желанию или удалить строку ниже. Если срок не указан, доверенность действует 1 год со дня совершения.

Доверенность выдана сроком [срок].

Дата: [дата совершения прописью]

Подпись: [подпись доверителя]

Оставьте основную часть и выберите по одному варианту в блоках «Цена», «Деньги» и «Передоверие». Условие об извещении сособственников включайте, только если это поручено представителю.

Окончательные реквизиты и удостоверительную надпись оформляет нотариус.

Образец ограничен продажей определённой доли: он не даёт представителю права распоряжаться всем имуществом собственника, открывать и закрывать любые банковские счета, передавать недвижимость в залог или заключать другие сделки. Если выбранный порядок расчётов или условия продажи требуют дополнительного полномочия, обсудите его с нотариусом отдельно, а не переносите из широкой интернет-доверенности.

Это проект для обсуждения с нотариусом, а не удостоверенная доверенность.

Доверенность на продажу доли квартиры без получения денег и передоверия

Закрыть

Прокрутите лист вниз или вбок, чтобы прочитать его целиком.

Открыть оригинал изображения

Как проверить срок и действительность доверенности

В доверенности обязательно должна быть указана дата её совершения. Если срок действия не установлен, по общему правилу доверенность действует один год (ст. 186 ГК РФ).

Если представитель должен передать свои полномочия другому человеку, учитывайте правила передоверия (ст. 187 ГК РФ).

Доверенность также может прекратить действие, в том числе вследствие отмены доверителем (ст. 188 ГК РФ).

Поэтому наличие у представителя бумажного оригинала ещё не доказывает, что он вправе совершать сделку. Действительность доверенности необходимо проверить на день её проведения.

Может ли риелтор продать квартиру вместо собственника

Риелтор или агентство могут по договору с собственником искать покупателя, организовывать показы, готовить документы и сопровождать продажу.

Но договор на риелторские услуги сам по себе не даёт агенту права подписывать договор купли-продажи или заявления на регистрацию от вашего имени. Для таких действий нужны соответствующие полномочия в доверенности.

Это касается представительства перед покупателем, банком, нотариусом и регистрирующим органом.

Если вы находитесь далеко, отдельно договоритесь о практических вопросах: кто покажет квартиру, обеспечит доступ покупателю, зафиксирует состояние помещения и передаст ключи. Удалённое оформление юридических документов не решает эти задачи автоматически.

Что делать, если в ЕГРН есть запрет на регистрацию без личного участия

Перед оформлением доверенности важно проверить, не внесена ли в ЕГРН запись о невозможности государственной регистрации без личного участия собственника.

Такой механизм предусмотрен ст. 36 Закона № 218-ФЗ. Закон устанавливает исключения, поэтому запись не означает абсолютного запрета на любые регистрационные действия.

Продажа через представителя подходит, когда собственник не хочет лично участвовать в сделке. Но прежде чем выбирать этот способ, нужно согласовать полномочия представителя и порядок регистрации с учётом записей ЕГРН.

Как самому подписать договор у нотариусов в разных городах

Если вы хотите подписывать договор самостоятельно, но не можете встретиться с покупателем, можно оформить сделку у разных нотариусов.

Каждый участник лично приходит к своему нотариусу. Договор составляется в электронной форме в нотариальной системе, а стороны подписывают его в присутствии соответствующих нотариусов (ст. 53.1 Основ о нотариате).

Таким способом продавец и покупатель могут находиться в разных городах и не встречаться друг с другом. Но заключить такую сделку из дома по видеосвязи нельзя: личный визит каждого участника к нотариусу всё равно необходим.

Для продажи недвижимости есть ещё одно условие. Хотя бы один из участвующих нотариусов должен осуществлять деятельность в субъекте РФ, где находится квартира (ст. 56 Основ о нотариате).

Если оба участника находятся далеко от недвижимости, просто выбрать две нотариальные конторы в произвольных регионах не получится. Нужно организовать сделку так, чтобы хотя бы один участвующий нотариус работал в субъекте РФ, где расположена квартира.

После удостоверения договора нотариус при отсутствии возражений сторон направляет документы на государственную регистрацию в электронной форме. По общему правилу он делает это до конца рабочего дня. Если стороны предусмотрели в договоре другой срок подачи, документы направляются в этот срок.

Для случаев, когда электронная отправка технически невозможна, установлен отдельный порядок подачи бумажных документов (ст. 55 Основ о нотариате).

Этот способ позволяет собственнику самому подписать договор, не встречаясь с покупателем и не обязательно приезжая в регион квартиры. Однако полностью дистанционным он не является из-за обязательного личного визита к нотариусу.

Можно ли продать квартиру полностью электронно

Продажу недвижимости можно оформлять с использованием электронных документов. Договор может подписываться электронно, а заявление и документы — направляться на государственную регистрацию в электронной форме.

Но наличие электронной подписи не означает, что любую квартиру можно продать из дома через произвольный сервис.

Почему одной электронной подписи недостаточно

Для подписания электронных документов используется в том числе усиленная квалифицированная электронная подпись — УКЭП. Она позволяет подтвердить, кто подписал документ, и проверить, изменялся ли он после подписания (ч. 3–4 ст. 5 Закона об электронной подписи).

Но подпись не заменяет требования к подаче документов в Росреестр.

Для физических лиц действует специальный защитный режим электронной регистрации (ст. 36.2 Закона № 218-ФЗ).

По базовому правилу собственник должен предварительно разрешить электронную регистрацию посредством соответствующей записи в ЕГРН.

Однако закон предусматривает исключения, при которых такая предварительная запись не требуется. К ним относятся определённые способы электронной подачи:

• через предусмотренные законом нотариальные каналы;
• через предусмотренные законом банковские каналы;
• с использованием подписи, квалифицированный сертификат которой выдан указанной в законе организацией.

Квалифицированный сертификат — это документ, подтверждающий принадлежность ключа проверки электронной подписи его владельцу (п. 2 ст. 2 Закона об электронной подписи).

Для применения соответствующего исключения важно не просто наличие сертификата, а выполнение конкретных требований закона. Подпись, полученная в любом сервисе, не становится автоматически подходящей для такой подачи.

Есть и другое предусмотренное законом исключение: электронная подача с УКЭП заявителей при установлении их личности через государственную систему с использованием биометрических персональных данных.

В этом случае значение имеет сочетание электронной подписи с установленной законом проверкой личности. Одной УКЭП недостаточно, чтобы воспользоваться этим исключением.

Нужно также выяснить, поддерживает ли выбранный банк, нотариус или сервис необходимую процедуру и можно ли применить её к вашей сделке.

Чем отличаются две защитные записи ЕГРН

Важно не путать два механизма:

• Статья 36 Закона № 218-ФЗ касается регистрации без личного участия собственника. Такая запись особенно важна, если сделку проводит представитель по доверенности.
• Статья 36.2 Закона № 218-ФЗ регулирует защитные требования при электронной подаче документов, включая предварительную разрешающую запись и предусмотренные законом исключения.

Это разные правила. Проверка одного из них не заменяет проверку другого.

Что спросить перед электронной сделкой

До подписания договора уточните у выбранного банка, нотариуса или сервиса:

• Какая электронная подпись необходима продавцу и покупателю?
• Как будет подтверждаться личность каждого участника?
• На каком законном основании сервис сможет направить документы на регистрацию?
• Подходит ли этот способ подачи именно для вашей сделки?
• Не требует ли сам договор обязательного нотариального удостоверения, например из-за продажи доли или других специальных обстоятельств?

Электронная сделка может избавить продавца от поездки в регион квартиры, а в подходящей ситуации — и от посещения нотариуса. Но возможность такого оформления нужно подтвердить до подписания документов.

Можно ли подать документы через МФЦ в другом регионе

Да, если выбранный МФЦ принимает документы на государственную регистрацию недвижимости по экстерриториальному принципу.

Закон допускает бумажную подачу документов независимо от места нахождения недвижимости в подразделения и МФЦ, включённые в официально установленный перечень (ч. 2 ст. 18 Закона № 218-ФЗ).

Экстерриториальная подача означает, что обращаться можно вне региона, где расположена квартира.

Однако не каждый МФЦ оказывает такую услугу. Поэтому перед визитом уточните, принимает ли конкретный центр документы на регистрацию недвижимости в другом субъекте РФ.

Важно также различать подачу документов и заключение договора. МФЦ не подписывает договор вместо отсутствующего продавца и не наделяет представителя полномочиями.

Этот вариант полезен, если стороны уже могут надлежащим образом подписать договор и хотят избежать поездки в регион недвижимости только ради подачи документов.

Как продать квартиру, находясь за границей

Если собственник находится за пределами России, один из основных вариантов — выдать доверенность представителю, который будет проводить сделку в России.

При этом порядок оформления и использования доверенности зависит от того, где и кем она удостоверена.

Как получить деньги от продажи за границей

Если после продажи вы планируете получить деньги за пределами России, обсудите порядок расчётов ещё до подписания договора.

Возможность международного перевода, банковские ограничения и валютные требования зависят от конкретной страны, участвующих банков и обстоятельств сделки.

Универсальной схемы, подходящей для всех ситуаций, нет. Поэтому возможность перечисления и получения денег нужно проверить отдельно.

Сколько времени занимает регистрация перехода права

Срок государственной регистрации зависит от основания регистрационного действия и способа подачи документов.

По общим правилам и для нотариально удостоверенных сделок предусмотрены разные сроки.

Эти сроки установлены ст. 16 Закона № 218-ФЗ.

Но они относятся только к регистрационному действию, а не ко всей продаже квартиры.

Поиск покупателя, оформление доверенности, получение необходимых согласий и согласование условий с банком занимают дополнительное время. После регистрации понадобится также организовать фактическую передачу квартиры.

Если государственную регистрацию приостановят, общий срок завершения сделки увеличится.

Таким образом, нормативный срок регистрации можно определить заранее. А вот обещать, что вся удалённая продажа завершится за такое же количество рабочих дней, без учёта обстоятельств конкретной сделки нельзя.

Сколько стоит продать квартиру удалённо

Единой стоимости удалённой продажи нет. Расходы зависят от выбранного способа, региона, тарифов, необходимых услуг и предусмотренных льгот.

Сначала определите, какие услуги понадобятся именно вам и кто будет их оплачивать.

В зависимости от способа продажи могут возникнуть расходы на:

• Доверенность и представителя. Если собственник передаёт другому человеку юридические и фактические действия по продаже.
• Нотариальные действия. Если для договора обязательна нотариальная форма или стороны сами выбрали оформление у нотариусов.
• Электронную подпись и подтверждение личности. Если выбранный электронный способ предполагает соответствующие процедуры.
• Банковские услуги. Если стороны используют согласованную схему расчётов через банк.
• Оформление документов за границей. Если собственник находится за пределами России.

До заказа услуги уточните стоимость у нотариуса, представителя, банка или электронного сервиса. Со второй стороной заранее согласуйте, кто оплачивает каждый расход.

Какую госпошлину нужно учитывать

Отдельно проверьте государственную пошлину за регистрационное действие.

Её нельзя автоматически относить к расходам продавца: необходимо определить, кто является плательщиком соответствующего действия, и проверить возможные льготы. Само по себе нотариальное удостоверение договора не освобождает от государственной пошлины.

Для физического лица размер пошлины за регистрацию права зависит от соответствующей кадастровой стоимости недвижимости.

Если кадастровая стоимость не определена либо не превышает 20 000 000 ₽, базовый размер пошлины составляет 4 000 ₽.

Если соответствующая кадастровая стоимость выше 20 000 000 ₽, размер пошлины составляет 0,02% этой кадастровой стоимости, но:

• не менее 0,02% цены сделки;
• не более 500 000 ₽.

Эти правила предусмотрены подп. 22 п. 1 ст. 333.33 НК РФ.

До оформления сделки определите плательщика пошлины, применимые условия расчёта и возможные льготы, не смешивая её с расходами на нотариуса, банк и представителя.

Что проверить перед завершением удалённой продажи

Когда способ оформления выбран, ещё раз проверьте четыре связанных вопроса:

• Подписание договора: Кто его подписывает — собственник или представитель, достаточно ли полномочий и соблюдены ли требования к нотариальной форме.
• Государственная регистрация: Каким способом будут поданы документы и не препятствуют ли выбранному маршруту защитные записи ЕГРН.
• Расчёты: Кто получит деньги, какое событие запускает выплату и что произойдёт, если регистрация не завершится.
• Передача квартиры: Кто подпишет акт, передаст ключи, документы и фактически освободит помещение.