Как продают государственное и муниципальное имущество

Когда имущество продают по закону № 178-ФЗ

Принадлежность объекта государству или муниципалитету ещё не означает, что его обязательно продают по правилам № 178-ФЗ. Прежде всего нужно определить собственника, правовой статус имущества и основание продажи.

Если продают здание, помещение, автомобиль или оборудование

Когда объект непосредственно находится в государственной или муниципальной собственности, не относится к исключениям и для него не установлен специальный порядок, применяется Федеральный закон № 178-ФЗ.

Приватизация по этому закону — возмездное отчуждение государственного или муниципального имущества в собственность граждан или организаций. При этом закон устанавливает случаи, на которые обычная процедура приватизации не распространяется (ст. 1 № 178-ФЗ, ст. 3 № 178-ФЗ).

Поэтому перед участием в торгах выясните, кому принадлежит объект и на каком основании его продают. Если применяется № 178-ФЗ, дальше можно проверять выбранный способ приватизации и документы конкретной продажи.

Если продают государственный или муниципальный земельный участок

Отдельные земельные участки в общем случае продают по правилам Земельного кодекса РФ. Обычный порядок приватизации по № 178-ФЗ на их отчуждение не распространяется.

Но есть ситуации, которые нужно рассматривать отдельно. Например, когда земельный участок продают вместе с расположенным на нём объектом недвижимости (ст. 3 № 178-ФЗ, ст. 39.11 ЗК РФ, ст. 39.12 ЗК РФ).

Если вас интересует только земельный участок, сначала определите порядок его продажи по земельному законодательству. Не стоит автоматически искать для такого объекта аукцион, публичное предложение и следующие стадии по № 178-ФЗ.

Если имущество связано с ГУП, МУП или учреждением

ГУП — государственное унитарное предприятие, МУП — муниципальное унитарное предприятие.

Такие организации и государственные или муниципальные учреждения могут пользоваться имуществом, которое им не принадлежит на праве собственности. Их возможность распоряжаться объектом зависит от права, на котором он закреплён, и установленных законом ограничений.

Отчуждение имущества, закреплённого за государственными или муниципальными унитарными предприятиями и учреждениями на соответствующих вещных правах, исключено из общего порядка приватизации по № 178-ФЗ (ст. 3 № 178-ФЗ).

Однако одного упоминания ГУП, МУП или учреждения в документах недостаточно, чтобы сделать вывод о неприменимости закона.

Нужно установить три обстоятельства:

• кто собственник имущества;
• на каком праве объект закреплён за предприятием или учреждением;
• на каком специальном основании организация может им распоряжаться.

Только после этого можно определить порядок продажи.

Если имущество арендует субъект МСП

У арендатора государственного или муниципального имущества, который относится к субъектам малого или среднего предпринимательства, может быть преимущественное право выкупить арендуемый объект по Федеральному закону № 159-ФЗ.

Но такое право есть не у любого арендатора. Закон устанавливает условия, в том числе связанные со статусом субъекта МСП, продолжительностью аренды и отсутствием предусмотренной законом задолженности (ст. 3 № 159-ФЗ, ст. 4 № 159-ФЗ).

Если вы уже арендуете объект как субъект МСП, сначала проверьте возможность преимущественного выкупа. К общей схеме торгов имеет смысл переходить, если специальный порядок к вашей ситуации не применяется.

Какие решения принимают до продажи имущества

Когда объект продаётся по № 178-ФЗ, торги начинаются не сразу. До объявления продажи имущество должно пройти предусмотренную процедуру планирования, а уполномоченный орган — определить условия приватизации.

Покупателю полезно проверить эти документы заранее: они помогают понять, почему объект выставили на продажу и на каком основании выбрали конкретный способ приватизации.

Как планируют приватизацию

Порядок планирования зависит от того, кому принадлежит объект:

• Российской Федерации;
• субъекту РФ;
• муниципальному образованию.

Для федерального имущества предусмотрена система планирования приватизации. Но отсутствие объекта в прогнозном плане само по себе ещё не доказывает нарушение. Для части имущества закон предусматривает отдельные перечни и специальные правила включения (ст. 7 № 178-ФЗ).

Если федеральный объект не удалось найти в прогнозном плане, проверьте, не относится ли он к имуществу, для которого действует отдельный перечень или другой предусмотренный законом порядок.

Для собственности субъектов РФ и муниципальных образований порядок планирования устанавливают соответствующие органы в рамках федерального закона (ст. 10 № 178-ФЗ).

Поэтому единого для всей России муниципального органа или документа, который можно было бы указать в качестве обязательного для каждой продажи, нет. Нужно смотреть правила конкретного региона или муниципального образования.

Практически проверка выглядит так: сначала выясните уровень собственности, затем найдите документ, подтверждающий прохождение предусмотренного этапа планирования, и после этого переходите к решению об условиях приватизации конкретного объекта.

Что указывают в решении об условиях приватизации

Решение об условиях приватизации — один из основных документов, которые нужно изучить покупателю.

Для федерального имущества в нём указывают, в частности:

• какое именно имущество приватизируют;
• каким способом его продают;
• начальную цену, если она требуется;
• рассрочку, когда она предусмотрена;
• другие необходимые условия приватизации.

Для регионального и муниципального имущества конкретный порядок принятия решения определяют соответствующие органы (ст. 14 № 178-ФЗ).

При проверке лота ищите документ, позволяющий установить условия продажи именно этого объекта. Общего упоминания о намерении продать государственное или муниципальное имущество недостаточно для такой проверки.

При этом наличие решения об условиях приватизации не заменяет проверку предыдущего этапа, если в вашей ситуации имеет значение соблюдение порядка планирования.

Как определяют начальную цену

Начальную цену приватизируемого имущества определяют с учётом законодательства об оценочной деятельности.

Закон устанавливает ограничение по времени: между датой отчёта об оценке и размещением информационного сообщения о продаже должно пройти не более 6 месяцев (ст. 12 № 178-ФЗ).

Для проверки конкретного объекта сопоставьте дату отчёта об оценке с датой публикации информационного сообщения.

Где публикуют объявления о продаже и проходят торги

Официальную информацию о приватизации размещают в ГИС «Торги».

По общему правилу информационное сообщение публикуют не менее чем за 30 дней до дня продажи, если № 178-ФЗ не предусматривает другой срок (ст. 15 № 178-ФЗ, Постановление Правительства РФ № 909).

Здесь важно различать официальный источник информации и место проведения самой процедуры.

ГИС «Торги» содержит сведения о продаже, её условиях и результатах. Электронная торговая площадка (ЭТП) — ресурс, на котором участники подают заявки и совершают предусмотренные процедурой действия. Конкретную ЭТП указывают в информационном сообщении.

В электронной форме проводят аукцион, специализированный аукцион, конкурс, продажу посредством публичного предложения и продажу по минимально допустимой цене (ст. 32.1 № 178-ФЗ, Постановление Правительства РФ № 860).

Поэтому для участия недостаточно найти карточку объекта в ГИС «Торги». Нужно также открыть информационное сообщение и установить, где и по каким правилам проводится электронная процедура.

Какими способами продают государственное и муниципальное имущество

Закон № 178-ФЗ устанавливает закрытый перечень способов приватизации. Для человека, который хочет купить отдельное здание, помещение, транспорт или оборудование, прежде всего важны четыре варианта (ст. 13 № 178-ФЗ).

Есть и другие способы приватизации — например, для пакетов акций, преобразования предприятий и корпоративных операций. Но при покупке обычного отдельного объекта недвижимости, транспорта или оборудования основное внимание нужно уделить способу, указанному в решении и информационном сообщении.

Как проходит аукцион

Аукцион применяют, когда на покупателя не возлагаются специальные условия в отношении объекта. Побеждает тот, кто предложил наиболее высокую цену (ст. 18 № 178-ФЗ).

В процедуре есть два разных статуса:

• Претендент — лицо, которое подало заявку.
• Участник — претендент, которого после проверки заявки допустили к аукциону.

Поэтому окончание срока подачи заявок не означает, что торги должны пройти в тот же день. Сначала продавец определяет, кто может участвовать.

Основные сроки аукциона:

1. Приём заявок — не менее 25 календарных дней.
2. Допуск участников — в течение 5 рабочих дней после окончания приёма заявок продавец принимает решение о признании претендентов участниками.
3. Проведение аукциона — не позднее 3-го рабочего дня после признания претендентов участниками.

Участникам также нужно учитывать размер задатка — суммы, которую вносят для участия в процедуре:

• 10% начальной цены, если она меньше 100 млн ₽;
• 20% начальной цены, если она составляет 100 млн ₽ и более.

Договор с победителем обычного аукциона заключается не ранее чем через 10 календарных дней и не позднее 20 календарных дней со дня размещения протокола об итогах.

При планировании участия не нужно автоматически складывать 30 дней между публикацией объявления и продажей с 25 днями приёма заявок. Эти периоды частично совпадают.

Когда имущество продают по конкурсу

Конкурс можно проводить только для предусмотренных законом категорий имущества и ситуаций. Он отличается от аукциона тем, что покупателю недостаточно предложить цену: после приобретения имущества он должен выполнить установленные условия конкурса (ст. 20 № 178-ФЗ).

К таким категориям относятся, в частности:

• отдельные объекты культурного наследия;
• определённые законом крупные пакеты акций или доли;
• некоторые объекты речного порта, находящиеся в неудовлетворительном состоянии;
• предусмотренные законом сети газораспределения и газопотребления.

Для каждой категории допустимы свои условия. Продавец не может по собственному усмотрению выбрать конкурс для любого объекта только потому, что хочет возложить на покупателя дополнительные обязанности.

Если имущество выставлено на конкурс, проверьте, почему для него разрешён такой способ продажи. Затем изучите все обязательные условия, которые должен будет выполнить покупатель.

Цена приобретения здесь не отражает всех будущих расходов и обязательств. Даже если объект стоит сравнительно недорого, выполнение условий конкурса может потребовать дополнительных затрат.

Что происходит, если аукцион не состоялся

Для обычной последовательности приватизации № 178-ФЗ предусматривает возможность перехода к следующим способам продажи.

Общий порядок по № 178-ФЗ для объектов без исключений и специальных порядков. Переход к следующей стадии возможен, если предыдущая продажа признана несостоявшейся.

На каждом этапе действуют свои правила расчёта цены. Особенно важно не путать начальную цену аукциона с ценой первоначального публичного предложения: проценты на разных стадиях рассчитывают от разных сумм.

Как снижается цена при публичном предложении

После несостоявшегося аукциона имущество может продаваться посредством публичного предложения (ст. 23 № 178-ФЗ).

Для этой стадии нужно различать две цены:

• Цена первоначального предложения — не ниже начальной цены несостоявшегося аукциона.
• Цена отсечения — 50% начальной цены именно несостоявшегося аукциона. Это нижний предел снижения цены на данной стадии.

Например, начальная цена аукциона составляла 10 000 000 ₽. Аукцион не состоялся, и имущество выставили посредством публичного предложения с первоначальной ценой 12 000 000 ₽.

В таком случае цена отсечения будет 5 000 000 ₽, поскольку её рассчитывают как 50% от первоначальной начальной цены аукциона, а не от 12 000 000 ₽.

Если на одном уровне цены несколько участников одновременно готовы приобрести объект, между ними проводится повышение цены по предусмотренным законом правилам.

Как продают имущество по минимально допустимой цене

Если публичное предложение не состоялось, имущество может перейти к продаже по минимально допустимой цене (ст. 24 № 178-ФЗ).

Здесь меняется база для расчётов. Минимально допустимую цену определяют уже от цены первоначального публичного предложения, а не от начальной цены аукциона.

Размер задатка на этой стадии составляет 1% цены первоначального публичного предложения. Рассчитывать его как 1% минимально допустимой цены нельзя.

Приём заявок на продажу по минимально допустимой цене продолжается не менее 50 календарных дней.

Пример расчёта цены и задатка

Предположим, что начальная цена несостоявшегося аукциона составляла 10 000 000 ₽. Для следующей стадии цену первоначального публичного предложения установили в том же размере — 10 000 000 ₽.

В этом примере начальная цена аукциона и цена первоначального публичного предложения совпадают. Но так бывает не всегда.

Таким образом, 50% при публичном предложении и 5% либо 10% при продаже по минимально допустимой цене — показатели разных стадий. Применять их к одной и той же исходной сумме без проверки нельзя.

Можно ли купить имущество, если участник только один

Иногда на продажу подают только одну заявку. Бывает и иначе: заявок несколько, но после проверки к участию допускают только одного претендента.

Последствия зависят от способа продажи. Единого правила, по которому при одном участнике всегда заключается договор или торги всегда признаются несостоявшимися, нет.

При продаже по минимально допустимой цене действует другое правило. Оно охватывает как случай одной поданной заявки, так и ситуацию, когда заявки подали несколько лиц, но участником признали только одного (ст. 24 № 178-ФЗ).

Для конкурса с одним участником предусмотрено признание конкурса несостоявшимся, если закон не устанавливает исключение для соответствующего случая (ст. 20 № 178-ФЗ).

При публичном предложении участие только одного лица также означает, что продажа признаётся несостоявшейся (ст. 23 № 178-ФЗ).

Поэтому при проверке результата торгов выясняйте не только число участников, но и сколько заявок поступило, кого допустили и какой способ продажи использовали.

Как проверить имущество перед подачей заявки

Цена в объявлении — далеко не единственное, что нужно оценить перед покупкой. Важно проверить законность выбранного порядка, документы об объекте, возможные обременения и обязательства, сроки расчётов и последствия отказа от договора.

Проверку удобнее проводить по документам конкретного лота.

1. Найдите официальное объявление

Начните с ГИС «Торги».

Искать объявление можно по адресу объекта, продавцу, номеру извещения и другим доступным реквизитам.

Откройте официальную карточку и документы продажи. Если сведения об объекте встречаются на сторонних ресурсах, для дальнейшей проверки ориентируйтесь прежде всего на официальное информационное сообщение.

2. Проверьте основание продажи и решение об условиях приватизации

Сначала определите, кому принадлежит имущество: Российской Федерации, субъекту РФ или муниципальному образованию. Найдите документ, относящийся к предусмотренному для этого уровня собственности порядку планирования приватизации.

Если федерального объекта нет в прогнозном плане, не считайте это автоматически нарушением. Возможно, для имущества действует отдельный перечень или специальный порядок.

Затем найдите решение об условиях приватизации конкретного объекта. Сопоставьте с объявлением:

• описание и состав продаваемого имущества;
• выбранный способ приватизации;
• начальную цену;
• форму продажи;
• остальные существенные условия.

Требования к содержанию решения установлены ст. 14 № 178-ФЗ.

3. Прочитайте информационное сообщение целиком

Информационное сообщение содержит условия, на которых проводится конкретная продажа. Его содержание регулируется ст. 15 № 178-ФЗ.

Перед подачей заявки проверьте:

• кто выступает продавцом;
• какие характеристики имеет имущество;
• какой способ приватизации выбран;
• какая цена установлена;
• сколько составляет задаток и как его внести;
• когда начинается и заканчивается приём заявок;
• как определяют покупателя;
• в каком порядке оплачивается имущество;
• когда заключается договор;
• на какой электронной площадке проходит процедура;
• какие установлены ограничения участия;
• как можно ознакомиться с документами об объекте.

Условия информационного сообщения нужно сопоставлять с решением о приватизации и правилами выбранного способа продажи.

4. Если имущество продают повторно, найдите документы предыдущих торгов

При публичном предложении необходимо проверить, действительно ли предыдущий аукцион признан несостоявшимся.

Для этого найдите:

• начальную цену аукциона;
• протокол о его результате;
• дату признания аукциона несостоявшимся;
• цену первоначального предложения на текущей стадии.

Если объект уже продаётся по минимально допустимой цене, дополнительно найдите документы о несостоявшемся публичном предложении.

Без документов предыдущих стадий нельзя правильно проверить расчёты. Цена отсечения в размере 50% зависит от начальной цены аукциона, а показатели 5%, 10% и 1% на последней стадии — от цены первоначального публичного предложения.

5. Проверьте обременения и обязательства покупателя

Изучите информационное сообщение и проект договора. В них могут быть сведения об обстоятельствах, влияющих на использование и стоимость объекта:

• действующая аренда;
• сервитут;
• ограничения использования;
• другие обременения.

Если имущество продаётся по конкурсу, отдельно разберите обязательные условия, которые перейдут к покупателю.

Не ориентируйтесь только на предложенную цену. Стоимость приобретения и общая экономическая нагрузка по сделке могут заметно различаться.

6. Убедитесь, что можете быть покупателем

По общему правилу покупать приватизируемое государственное и муниципальное имущество могут физические и юридические лица. Но закон предусматривает исключения.

В частности, к ним относятся государственные и муниципальные унитарные предприятия и учреждения, а также некоторые организации с публичным участием (ст. 5 № 178-ФЗ).

Прежде чем готовить заявку, проверьте, нет ли ограничений для покупателя с вашим статусом.

7. Подготовьте документы для участия

Перечень необходимых документов зависит в том числе от того, кто участвует в продаже: гражданин или организация.

При электронных торгах документы представляются в электронной форме (ст. 16 № 178-ФЗ).

Проверьте требования закона и перечень документов из информационного сообщения конкретной продажи. Комплект заявки должен соответствовать именно этой процедуре.

8. Проверьте сроки и последствия отказа от договора

Ещё до подачи заявки выясните:

• когда заканчивается приём заявок;
• к какому моменту должен поступить задаток;
• когда заключается договор;
• в какой срок и каким способом оплачивают имущество;
• что произойдёт, если покупатель откажется или уклонится от заключения договора.

Особенно важно изучить эти условия при продаже по минимально допустимой цене. Закон предусматривает для такой процедуры не только потерю задатка, но и дополнительный штраф в определённых ситуациях.

Основной договор при продаже по минимально допустимой цене заключается не ранее чем через 10 календарных дней и не позднее 20 календарных дней со дня публикации протокола о результатах.

Если закон позволяет предложить договор участнику с предпоследним ценовым предложением, для него установлен отдельный срок заключения договора — 5 рабочих дней со дня признания первоначального покупателя отказавшимся или уклонившимся (п. 14–15 ст. 24 № 178-ФЗ).

Что происходит после завершения торгов

Когда электронная процедура закончилась и определён покупатель, сделка ещё не завершена. Нужно оформить результат продажи, заключить договор, оплатить и получить имущество, а в предусмотренных случаях — зарегистрировать переход права собственности.

Как оформляют результат и заключают договор

Результат продажи фиксируют протоколом. При дальнейших действиях ориентируйтесь на официальный протокол, а не только на статус, который отображается в интерфейсе электронной площадки (ст. 32.1 № 178-ФЗ).

Срок заключения договора зависит от способа приватизации.

При обычном аукционе договор с победителем заключается не ранее чем через 10 календарных дней и не позднее 20 календарных дней со дня размещения протокола об итогах.

Тот же интервал действует, когда на аукцион подана только одна заявка и подавшее её лицо признано единственным участником (ст. 18 № 178-ФЗ).

При продаже по минимально допустимой цене основной договор также заключается в интервале от 10 до 20 календарных дней со дня размещения протокола о результатах.

Если первоначальный покупатель отказался или уклонился от заключения договора и закон допускает переход к участнику с предпоследним ценовым предложением, для последнего действует другой срок — 5 рабочих дней со дня признания первоначального покупателя отказавшимся или уклонившимся (ст. 24 № 178-ФЗ).

Эти сроки нельзя автоматически применять к конкурсу, публичному предложению и другим способам продажи. Для них нужно проверять собственные правила.

Когда нужно оплатить имущество

Единого срока оплаты для всех способов приватизации нет. Конкретный порядок расчётов необходимо смотреть в информационном сообщении и договоре.

Правила внесения, возврата или удержания задатка также зависят от способа продажи. Поэтому ещё до заключения договора нужно установить, в какие сроки и на каких условиях покупатель должен перечислить деньги.

Когда передают имущество и оформляют право собственности

После завершения торгов покупателю предстоит пройти несколько юридически разных этапов:

1. Оформление результата продажи.
2. Заключение договора.
3. Оплата имущества.
4. Фактическая передача объекта.
5. Оформление перехода права.

Если продаётся недвижимость, переход права собственности требует государственной регистрации. Ни подписание договора, ни фактическая передача помещения сами по себе не заменяют эту процедуру (ст. 32 № 178-ФЗ).

Для обычного аукциона закон отдельно предусматривает передачу имущества и оформление права собственности не позднее 30 календарных дней после полной оплаты (ст. 18 № 178-ФЗ).

Поэтому при покупке недвижимости победа на торгах и подписанный договор — ещё не окончание процедуры. Нужно выполнить расчёты, получить имущество и оформить переход права в установленном порядке.

Что важно запомнить